银行（信用社）物权法对农信社信贷业务的影响及操作指引

银行（信用社）物权法对农信社信贷业务的影响及操作指引一、特权法涉及信贷方面的新规定1、新增加了不动产登记中的异议登记制度和预告登记制度；2、扩大了可以抵押的财产范围；3、更新了不得抵押的财产范围；4、对抵押权的实现方式作出了新的规定；5、对抵押权的存续期限作出了新的规定；6、对抵押登记手续的变动；7、增加了基金份额质押；8、增加了应收账款质押；9、对股权质押的登记机关作出了区别规定；10、对共有的规定；11、合同生效的规定。二、新规定对银行信贷业务的影响（一）下面的促进影作用1、新增加了新增加了“浮动抵押”，丰富了银行的抵押担保方式；2、扩大了抵押财产的范围；3、实现抵押权更加便捷、高效；4、规定了基金份额质押和应收帐款质押， 丰富了银行的质押担保方式；5、在共有关系认定中，更利于保护银行方（抵押权人）的利益；6、担保合同生效的新规定将更有利于保护信用社方（抵押权人）的权益。（二）潜在的风险和负面的影响 1、土地承包经营权抵押的问题；2、在建建筑物抵押的问题；3、宅基地使用权及其上建筑物的抵押问题；4、抵押担保的行使期限问题；5、须注意区别登记机关，避免混淆。三、信贷业务办理中的操作性意见1、审慎选择抵、质押物，防范操作性风险，如：抵押物租金的他行质押方式难以掌控，所以目前在实操中更多的是将租金质押作为对某些不甚完善的抵押的补充。2、在办理不动产抵押时，原则上要把对登记部门“不动产登记簿”的查询作为权属审查的程序之一。3、对于新出现的“浮动抵押”方式，建议只作为辅助性而非主要的担保方式接受，理由：有些抵押物（如原材料）的保管状况如何往往取决于企业的诚信度，所以在抵押期间我们很难掌控。4、 完善手续，防范承建商的“法定优先权”风险。5、 耕地、自留地、自留山等农业用地不得用于抵押；对于土地承包经营权一般也不允许抵押，唯有通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒地等土地承包经营权可以作为辅助性的担保方式进行抵押。 6、宅基地使用权及在宅基地上建造的房屋均不能抵押。 7、可充分运用“租金收益质押”的方式，提高“保证贷款”的保障程度。 8、对于所有的财产抵押，均要到法定登记机关登记，包括一些可不经登记即生效，但不可对抗第三人的抵押也尽可能登记。 9、接受共有财产抵押时，要分清财产共有物的性质，并据此采取不同措施。 10、注意抵押权的实现期限为主债权的诉讼时效期限内。四、实现担保物权的操作性意见1、准确适用不同法律冲突处理原则，如：物权法与担保法冲突之处、物权法与民法能则冲突之处的处理原则。2、担保物权实现方式的简化和应用，如：可以双方协议的方式将抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。3、正确处理好人的担保和物的担保并存时的责任分担，规避漏洞，如：同一户贷款既由债务人提供物的担保，又由第三人提供人的担保。这种情况下，可以在与保证人签订保证合同中增加一个条款，规定在借款人 自己也提供物的担保情况下，信用社既有权首先就该物的担保实现债权，也有权先要求保证人承担保证责任。 4、及时行使抵押权：按现行法律规定，抵押权的实现期限为主债权的诉讼时限内，要及时对照主债权的时间行使抵押权，登记机关要求登记的抵押期限没有效力。 4