物业管理与水电管理

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薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈螈袄膁莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃莂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅莅蚅螁肈芁蚄袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅节蒁蚂袈膅莇蚁 物业管理与水电管理一、物业管理企业与水电管理的关系根据国务院建设部颁布的物业管理条例的定义与规定，物业管理“是指业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。水电管理则是供水供电企业及其主管部门对水电设施设备建设、供水供电及水电用户等相关方行为的规范化管理活动。就物业管理本身的内容来看，物业管理只是负责物业社区内的水电管理部分相关工作，与水电供给管理并没有直接关系。其内容包括负责对楼内蓄水池定期清洗消毒，保证住户的饮水质量；负责对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常保养，维持相关设备正常运行；在高层楼宇则负责能耗较大的电梯、中央空调等设备的正常运行。在实际的物业管理活动中，物业管理企业在企业经营管理活动中与物业建设单位、物业业主、水电供应单位在水电的使用与管理上发生极其复杂的相关关系。各个相关方在这些关系的处理上有着各自的利益表达偏好，不同取向的利益表达会将这些复杂关系转变成各类纠纷。物业管理企业在各类纠纷中处于比较尴尬的位置。十几年来全国物业管理行业发生很多因停水停电引发的纠纷，这是一个十分普遍的问题。物业项目水电相关方利益偏好比较表责任事项 利益偏好 潜在纠纷 尴尬的物业管理 建设单位 负责物业水电设施设备的建设 降低水电设施设备建设成本，尽快投入使用以保障物业销售与租赁 水电设施设备建设无法通过验收，临水临电久拖不决；水电设施质量问题导致后期使用成本加大。 物业管理企业在激烈的市场竞争中为了顺利从发建设单位手中取得物业管理权，偏向于忽视水电设施设备的严格接管验收及临水临电问题的彻底解决，这些遗留问题必将使物业管理企业承担由此引起的业主的不满。建设单位在房款、房产证、房屋质量等方面与小业主发生矛盾时，喜欢指使物业公司通过停水停电向业主施加压力。 水电供应单位 负责水电供应。 水电销售顺利，水电费收缴顺利，水电设备维护成本与水电费收取成本低。 在水电设备验收不合格时仍然供给水电；最好不负责物业红线内水电设备的维护；最好面对集体性交费，不要面对散户；最好是使用人自动上门交费而不是供应单位登门催费。 因水电设施问题导致水电问题时，业主最先想起来的就是找物业公司，因为联系方便而且物业公司回复服务快且负责；水电供应单位大都只愿意按物业总表收费，因为按分表收费麻烦而且物业水电管网消耗费用分摊更难计算与收取。谁来计算分摊并收取相关费用，水电单位很愿意让物业公司承担责任，但是又因不愿意权利让渡而与物业公司签定费用代收协议。 业主 使用水电，支付水电费用 水电费计算准确，只为享用的水电买单；交纳了水电费，就享受水电的正常供应，不接受停水停电侵扰。 不承认自家分表以外的分摊费用；认为由于其他业主不交纳相关费用导致水电停止供应的责任由物业公司负责；认为只要交了物业管理费，不应该交纳一切分摊。 业主个体为数众多，对物业管理费、共用水电费及水电管网消耗的不太了解，看法不一；业主与物业管理企业沟通不足，容易产生其他纠纷并拒绝交纳管理费与水电分摊费；没有关于分摊结果的权威认定；物业管理企业通过法律途径收取管理费及水电分摊成本高效率低。物业业主谁也不愿意承担费用分摊的麻烦事而且根本不愿意交自己分表以外的任何费用。物业共用设施设备的能耗分摊如电梯、路灯、水泵、中央空调等设备的能耗分摊，由于监督机制不健全，业主对分摊结果不认可，往往拒绝交纳相关分摊。 从上表中可以看到，物业管理企业在水电管理的各类关系中处于十分尴尬的处境，无论建设单位、水电供应单位、业主，都可将问题推给物业公司，而物业公司要面对业主的日常服务需求，很难从种种水电纠纷中脱身，最终成了各方利益纠葛争斗中的冤大头，承受来自各方的压力。二、水电纠纷各类矛盾在物业管理中的集中体现统揽我国物业管理行业中的水电管理纠纷，可以清楚地看到，这些纠纷很大程度上是社会各类矛盾，通过物业管理这个最透明的窗口的集中体现。这些纠纷大致可以归为以下几种类型：第一类，也是主要的类型，是由水电管理体制及相关法规缺失造成的水电管理矛盾与纠纷，矛盾集中点是物业区内水电分摊的债权与分摊透明度？按照国务院建设部物业管理条例规定，水电供给单位需要向终端用户收费。在实际的水电管理中，有的区域水电供应部门没有实行一户一表的终端收费制；或实行了一户一表制却只收取用户分表所计量的水电费，对物业项目路灯、梯灯、电梯以及区内水电管网消耗等共用水电费用的分摊办法、分摊收取方式与分摊收取监督的责任与权利都没有明确的管理规定；水电供应单位收取费用时往往将物业区内总表与分表的误差额以及物业项目共用水电的分摊直接归责于物业管理企业，而且往往采取“总费收不齐=停止物业整体水电供应”的管理模式向物业公司施加压力；物业建设单位为了房产顺利销售往往要求物业管理企业必须保证处理业主与水电供应单位的纠纷，确保业主生活秩序不受停水停电干扰；物业管理企业为维持与建设单位、业主的合作关系，避免因整个社区停止水电供应的局面，保障水电的正常供给并以不能得罪水电供给单位为原则，只好损害自己的利益，一方面义务代替业主与水电供应单位计量分摊费用并进行催交代收，另一方面，为不交纳分摊费用的业主垫支相关费用。在实际操作过程中，物业管理企业对分摊的计量结果，由于没有权威部门公正和业主委员会监管结论，往往得不到业主的承认。业主拒绝交费，在收不到费用时，物业管理企业与业主的矛盾就全面激化。此时，物业管理企业为收取相关费用，能够采取的措施只有两个，要么通过与业主沟通反复说明收费构成与成因来说服业主交费，要么通过违法手段即停水停电来催费。物业管理企业为什么不能通过法律途径来解决区内共用水电及管网消耗所产生的费用收取？问题关键在于该费用债权归属与收取责任。首先是业主与水电供给单位对于区内水电管网消耗费用的债权归属存在争议。对于业主来说，业主只承认分表以后的消耗属于自己承担，认为物业配套的水电供应管线既然由水电供应单位负责维修养护，其消耗应该由水电供应单位负担。而对于水电供应单位来说，物权法规定了社区内的水电供给管线的产权属于社区业主所共有，其管线消耗当然应该由全体业主分摊支付。 其次是业主共用水电费分摊的收取权利责任归属问题。业主共用水电费的债务人与债权人十分明确，债务人就是全体业主，债权人就是水电供给单位。水电供给单位作为债权人理应自行收缴这笔费用，有权要求债务人业主交纳该费用，否则可以停止水电供应。但在实际的水电管理中，这笔费用的计算十分麻烦，路灯费是全体业主分摊，梯灯与电梯费是以楼栋为单位分摊，而且有的地区不同楼层有不同的分摊系数，而且有的业主可以不分摊个别费用。况且，即使严格公正地进行分摊，总会有部分业主对分摊有这样那样的质疑，需要大量的沟通解释工作。这么复杂的分摊计算工作与收缴说服工作，工作量极大，是现在的水电供给单位的收费服务体系无法承受的。于是，这项收费工作作为一项社会分工，往往被认为由熟悉业主与物业情况且长期驻扎物业社区的物业管理企业承担比较合理。实际上，绝大多数地区的水电管理都是这样处理的。但是，合理不等于合法。对于物业管理企业来说，无论该费用的责任是属于业主还是水电供应单位，都与物业管理企业没有关系，因为物业管理企业既不是债务人，也不是债权人，多数情况下也没有取得任何人授权来处理该费用。也就是说，物业管理企业计算分摊与收取该分摊费用的行为是违法的。因此，物业管理企业希望业主与水电供给单位协商解决问题。但是由于缺乏解决这种纠纷的有效机制和相关法规支持；业主与水电供给单位双方一致将处理纠纷的责任推在物业管理企业身上，并且分别采取了有利于保护自己的处理方式：业主采取抵制交费的简单方式；水电供给单位则利用强势地位采取“整个物业社区费用收缴不齐就停止整个社区水电供给”的办法进行威慑。就目前大家比较一致的认识，全体业主是区内共用水电费与水电管网消耗费用的债务人，水电供给单位是该费用的债权人。如果业主不交纳该费用，水电供给单位拥有抗辩权和停止水电供给的权利。那么，水电供给单位想要物业管理企业替自己收取该费用，就必须委托物业管理企业代理收取相关费用，同时，也就让渡给物业管理企业在业主拒绝交纳水电费用时停止水电供给的权利。但是，现实中由于水电供应单位担心如果物业管理企业获得水电授权后，因其他纠纷停止业主水电供应，可能招致上级主管部门责罚，大都不愿意与物业管理企业签定费用代收协议。那么，物业管理企业代收水电费及其分摊的行为就成了无源之水，没有了法律依据。物业管理企业不去提起法律诉讼而是采用停止业主的水电的违法做法，很大程度上是因为他们不是水电费债权的相关方，无法依赖法律解决问题。即使水电供应单位与物业管理企业签定相关协议，由于业主每个月拒绝交纳的费用额较低，通过诉讼途径，则需要费时耗力，一般一单诉讼需要数月才有结果。况且如果业主每个月拒交，那这种官司永远没有休止。加上中国人的法律观念，官司即树敌，而与业主关系恶化永远不是物业管理企业的上佳选择。通过以上分析，我们可以看到，物业管理企业通过停水停电手段催交相关费用，主要是由于水电管理体制不够顺畅所致，又由于相关问题解决的制度成本过高，最终导致各相关方采取最有利于自己权益保护的措施进行争斗。物业管理企业明明知道停水停电是违法行为，但是停水停电的催费效果最直接而且成本最低，违法成本又不高。物业管理企业停止水电供应一般属于侵权，肯定是违法的，但是如果业主要打这种官司也面临成本高、费时长、正常生活秩序陷入困顿的问题，因此业主也只好交费了事。正式因为现行的法律法规对业主违约拒交费用和物业管理企业侵权停水停电没有便捷、有效的处理方式。物业管理企业便在此问题的处理上选择了这种成本最低、“效果颇佳”的途径。业主拒绝交费违法，物业管理企业停水停电侵权也违法，在两个“违法”的较量中，业主只好妥协。而水电供应单位在这种“违法”的混沌较量中坐享其成。第二类，纯粹是由于物业管理企业与业主之间的矛盾没有得到很好的处理，在双方的矛盾争执中，业主以拒绝交纳物业管理服务费与相关能耗分摊为手段，物业管理企业则以停水停电为手段，导致水电管理纠纷。物业管理企业与业主之间的矛盾的产生原因十分复杂。总体上看主要是如下几个原因：一是物业管理市场发育不够成熟，业主对物业管理法规不了解，从而对物业管理企业存在不切实际不合法理的要求，这些要求无法得到满足时，业主就彻底否定物业管理企业的服务效果，导致双方紧张对立。二是业主由于建设单位的房屋质量返修保修以及与其他水、电、气、通讯、网络等供应商的服务质量问题，不分情由地将责任归结在物业管理企业身上。三是确实有部分物业管理企业服务质量低下、经营管理行为违法，侵害了业主的权益，导致业主反对物业管理企业；四是由于业主大会及业主委员会的法律法规不够健全，再加上部分业主的确存在违规操纵业主大会为自己谋取私利，导致业主与物业管理企业的矛盾。在这些矛盾的处理过程中，业主往往以拒绝交纳物业管理服务费与相关能耗分摊为手段，使物业管理企业的经营管理难以为继。物业管理企业为了摆脱困境，由于通过合法的诉讼途径来催交费用的方式制度成本过高，则转而以停水停电为手段，逼业主交纳相关费用。在实际管理活动中，物业管理企业也大都是通过将物业管理费与水电费的捆绑（即要求业主要么管理费水电费一齐交，要么就干脆不收业主的任何费用），再取得水电费收缴代理权的途径来保证自己的物业管理费的收缴。其实，不只中国的物业管理行业有这种情况，香港、日本、韩国的物业管理行业也不乏这种现象。这可以说是由于物业管理纠纷的处理机制不够便利，导致这种合法追讨费用的成本超出了违法停水停电追讨费用的成本，合法追讨费用的效率低于违法停水停电追讨费用的效率。从法律的角度看，即使物业管理企业取得水电费代收代交的代理权，取得了通过停止水电供应催交水电费用的授权。物业管理企业也无权因为业主不交纳物业管理费而停水停电。因为水电供给的授权只是针对水电费的收缴。业主不交纳物业管理费是业主在物业管理合同中违约；业主交纳水电费时不交纳管理费，物业管理企业不能以业主不交纳管理费而拒绝收取水电费。这种方式绝对不是合法的，也不是真正有效的处理方式。这对物业管理行业的健康发展以及物业管理企业的持续经营都是有害而无益的。第三类，也是比较多的，是由于建设单位水电设施质量问题或违法经营引起矛盾，物业管理企业在建设单位与业主的利益纠纷中没有采取中立立场，偏向于建设单位，导致采取非法的停水停电措施帮助建设单位逼业主就范。建设单位是物业的承建者，也是物业的前期业主。当今的物业管理市场份额可以说主要是通过建设单位转交物业管理企业的。更何况大多数物业管理企业与建设单位是父子兵，听命于建设单位是物业管理企业取得前期市场优势的关键。建设单位往往由于房屋质量、房产证、临水临电、房款交付等问题与产权受让的业主产生矛盾与纠纷，建设单位为维护自身利益，对物业管理企业施加压力，要求物业管理企业动用停水停电等非法手段逼迫业主就范。物业管理企业也往往因此与业主之间产生更多矛盾。可以说是极其不智的行为。物业管理企业应该充分把握自己的角色，深刻理解自己在整个法律关系的权利与义务，首先要确保自身的利益，以有关法律法规和物业管理企业的长远利益来衡量问题的是非曲直，采取合乎法规的行动。三、破解物业水电纠纷，规避水电管理陷阱综上所述，物业管理企业在现行的物业管理法规秩序与水电管理体制，要想破戒物业水电纠纷、规避水电管理陷阱，就需要与有关方面进行密切合作，规范物业管理市场竞争秩序，完善物业管理法律与制度，建立有效共赢的问题处理机制，提高物业管理经营服务水平，培育物业管理消费意识，改善利益相关各方的互动模式，促进物业管理行业的健康发展。1、规范物业管理市场竞争活动，维护物业管理市场竞争秩序，提高物业管理服务水平，清除假冒伪劣的物业管理企业，提升行业协会约束控制力，是减少水电纠纷的基础。可以说，中国大多数物业管理质量纠纷，是由于物业管理市场竞争激烈，市场竞争秩序混乱，物业管理企业良莠不齐，物业管理服务质量控制不力引起的。物业管理质量纠纷是水电管理纠纷一个重要成因。由于市场竞争秩序乱，导致物业管理服务质量奇差的企业也能通过非市场手段取得物业管理权；由于市场竞争激烈，物业管理企业为了取得管理权，无限制降低价格，从而降低物业管理服务水平，而且任凭建设单位在物业管理上作出不切实际的服务承诺或附加种种不合理的要求与指令；由于物业管理市场管理单位协作不够，致使服务不良的物业管理企业无法从市场中肃清。这些问题都会导致物业管理整体服务水平下降并导致物业管理纠纷递增，影响整个行业的发展。水电管理的纠纷只是各类纠纷的缩影。这些问题的解决需要相关行政主管部门从房产销售许可以及物业管理实施的强制性入手，狠抓物业管理招投标法规制度的完善与落实，规范物业管理市场竞争秩序；需要强化物业管理行业协会对服务质量的控制力度及与市场管理的有关政府部门的配合协作，提高物业管理行业门槛与监督管理力度；需要物业管理企业加强持证上岗制度的落实、员工的服务技能培训与服务经营管理水平的提高。2、完善水电管理体制及相关法规，建立多方共赢的管理机制，是杜绝水电纠纷的关键。在发生的各类水电管理纠纷中，很大程度上是由于水电管理体制不顺及相关法规不完善引起的。完善水电管理体制及相关法规，建立多方共赢的管理机制，是彻底解决水电纠纷的关键。一是通过法规完善，对物业社区红线范围内的水电设施设备的所有权、管理权等义务权利关系进一步明确，对水电收费中总表与分表差异的处理以及共用水电费分摊的责任与方法进一步规定，对物业管理企业与水电供应单位之间的收费代理权与水电供给代理权进一步明晰，彻底理顺建设单位、业主、物业管理企业和水电供应单位之间的法律关系；二是借鉴国外小金额诉讼处理机制，建立快速有效的物业管理费纠纷、水电费纠纷处理机制，降低小型诉讼的处理成本，并通过完善法规，增大违法违约方的自负成本，将小额纠纷的处理纳入便利处理的法律规范机制渠道，避免因制度缺陷导致的非法事件增长。目前，就广州市而言，广州市物业服务收费管理实施细则出台后，第二十二条明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可按不超过委托收取总额3%或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用”，“供水单位对未实行“一户一表”的住宅小区，在“一户一表”改造过渡期实行趸售水价，具体水价在不超过政府定价的范围内由供水单位与物业管理企业在委托合同中约定”，“住宅物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据供电、供水企业制定的分摊办法合理分摊，另行收取。经业主大会同意，公共水电费用可纳入物业服务收费统一收取”。这些规定已经为水电管理纠纷的处理奠定了很好的管理基础。要向进一步理顺广州水电管理体制，必须将物业管理企业与水电供给单位之间的委托代理关系明确规范，使物业管理企业在收取共用水电费分摊以及总分表差异费用处理上有法可依，有规可循。物业管理企业也应该把握法规授予自己的权利，合法经营，依法管理，避免采取违法停水停电催交费用的短期行为。在实际管理中，广州市的物业管理企业应该及时与水电供给单位签定水电费代理的协议；严格按照水电供给单位制定的分摊办法计量分摊数额；在计算分摊时最好邀请业主委员会委员或业主代表参加，由业主委员或代表签字确认，由业主代表或委员协助分摊的解释与收取工作；一方面确保物业管理企业的收费代理服务不会成为违法行为和义务劳动，另一方面会大大有利于费用收缴的顺利进行。必要时由物业管理行业行政主管部门、行业协会出面与政府有关管理机关、水电供应单位一起协商建立互利的问题处理机制，避免水电管理问题的再发生。3、培育物业管理消费意识，改善利益相关方的互动机制，是促进水电纠纷处理的重要手段。物业管理纠纷进而演化为水电纠纷，从某种程度上讲是由于物业管理市场发育不成熟，业主对物业管理法律法规的了解不完全，物业管理企业与业主之间的沟通不足或沟通机制不完善，影响了双方的相互认知，产生许多误解。也有由于部分业主为了实现自己的某种利益，故意煽动不明真相的业主为了所谓“维权”而故意制造纠纷。对于前者，物业管理企业除了积极配合市物业管理行政主管部门及行业协会，加大物业管理常识与法规的宣传力度，积极参与物业管理市场成熟度的培育工作，另外，更多是要重点建立与业主及主管部门之间沟通机制，使各方在问题的处理与认识上不要只是一味偏向于自己的利益，忽视对方的认识与感受。要通过良好的沟通达到互谅互解、利益共赢。还需要加强与媒体之间的沟通，确保物业管理发展的公正、真实、客观的社会舆论环境。对于后者，物业管理企业必须加强与物业管理行政主管部门、街道办、居民委员会及行业协会的合作，积极促进业主大会及业主委员会社会团体的健康发展，避免业主团队为私利趋向的人员所操纵，使业主大会及业主委员会成为业主全体利益的真正代表，规范参与物业管理。4、加强企业内部治理，坚持合法经营管理，不断提升服务管理水平，是根除水电管理纠纷的根本途径。广州市曾经出过数起因物业管理企业停水停电导致影响所服务社区居民生活而招致投诉并引起社会广泛关注，如鹤林苑、海印南苑、荔湾广场等。在这些纠纷中，有的是由于建设单位的原因，有的是业主的原因，有的是物业管理企业自身的原因。无论什么原因，作为专业的物业管理企业，首先要对自己保持清醒的角色认知，从自我规范抓起，加强企业内部治理，坚持合法经营管理，坚持对服务人员的持证上岗制度与持续培训，坚持不懈地采取更加先进管理方式与经验，不断完善服务管理机制，提高物业管理服务管理水平，将一切可能的纠纷降至底限，为我国城市管理水平与物业管理行业的健康发展作出应有的贡献。 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