生态养老休闲度假区可行性研究报告

四川大自然生态发展有限公司内江市生态养老休闲度假区建设项目工程编号：20110503可行性研究报告二O一一年四月 编制内江市生态养老休闲度假区新建项目 可行性研究报告目 录1 总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目承办单位11.1.3 项目拟建地址、地点11.1.4 项目建设规模与目标11.1.5 项目投资资金及效益情况21.1.6 承担可行性研究工作的单位31.2 研究工作概况31.3 编制依据41.4 可行性研究结论52 项目背景、市场预测与分析72.1 项目背景72.1.1 政策背景72.1.2 项目建设的重要性和必要性102.1.3 项目的由来142.2 项目市场预测与分析162.2.1 养老产业背景162.2.2 国内外养老产业模式182.2.3 生态旅游概述262.2.4 现有基本游客结构282.2.5市场趋势分析282.2.6项目建成时市场容量与游客结构292.3项目发展优势302.3.1独特的市场卖点302.3.2资源优势342.3.3政府的大力支持342.4 投资必要性353 建设项目选址363.1 场址位置363.2 项目区的建设条件363.2.1 项目区地理位置363.2.2 自然条件363.2.3 社会经济状况403.2.4交通运输情况433.3 项目选址意见454 项目总体方案设计464.1 项目建设总体方案464.2项目定位、建设理念及目标464.3 总平面布置484.3.1 总平面布置方案484.3.2占地面积及分析494.4工程建设方案494.4.1主体工程建设494.4.2配套工程建设524.4.3工程建设投资估算525 环境保护545.1 项目主要污染源和污染物评价分析545.1.1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析545.1.2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析575.2 项目拟采用的环境保护标准595.3 环境保护措施615.3.1 施工期环境保护措施615.3.2 运行期环境保护措施635.3.3节能措施675.3.4节水措施685.3.5消防工程696项目的组织管理和劳动定员716.1工程项目管理716.2组织机构746.3人力资源756.4员工培训756.5管理机构和设置756.6劳动定员767 项目施工条件和进度计划777.1 施工条件777.2 进度计划778 项目投资估算和资金筹措818.1 投资估算依据及范围818.2 项目总投资估算828.3 资金来源及资金筹措878.3.1 资金来源878.3.2 资金筹措方案878.4 资金使用和管理888.5 投资使用计划889 项目招标899.1项目招标范围899.2招标单位资质要求899.3发包方式899.4项目招标的组织形式899.5项目招标方式909.6评标组织、原则及评标9010 项目经济评价9110.1 财务评价依据9110.2 财务计算9210.2.1 销售（营业）收入9210.2.2 销售（营业）税金及附加9310.2.3 成本概算9310.2.4 利润及分配9410.3 盈利能力分析9510.4 盈亏平衡分析9610.5敏感性分析9710.6 财务评价结论9811 项目社会效益和生态效益10511.1 社会效益10511.2生态效益10712 项目主要风险分析10812.1 政策风险10812.2 市场风险10812.3 财务风险10912.4 社会风险11012.5 经营风险11013 结论和建议11213.1 结论11213.2 建议11314 附录11414.1 附件11414.1.1 企业组织机构代码11414.1.2 企业法人营业执照11414.1.3 建设单位关于编制可行性研究报告的委托书11414.1.4 项目土地租赁合同11414.1.5 项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明11414.1.6 项目主办单位提供的其他相关资料11414.2 附图11514.2.1 项目地理位置图11514.2.2 项目总体规划平面布置图11614.2.3 项目建设部分效果图1171211 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称内江市生态养老休闲度假区新建项目。1.1.2 项目承办单位四川大自然生态发展有限公司。1.1.3 项目拟建地址、地点四川省内江市市中区白马镇石庙村沱江边。1.1.4 项目建设规模与目标四川大自然生态发展有限公司拟建的“内江市生态养老休闲度假区”项目，位于内江市白马镇石庙村沱江边。项目以“生态养老”和“休闲度假”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对沱江边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式生态养老院及休闲度假区”。充分利用沱江水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身娱乐餐饮住宿观光旅游生产（苗圃）”于一体的景观综合体。使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。项目规划用地200亩，总投资约1.5亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840，建设周期一年，主要内容：老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。1.1.5 项目投资资金及效益情况项目总投资约人民币1.5亿元。三年内全部建设完成。项目建成后总产值为4577.44万元/年，实现利税1185.33万元/年，解决就业人口100-150人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为3.85年，投资回收率在20 %以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。 表1-1 本项目主要经济技术指标 单位：万元序号指 标单位数量评价标准是否可行1建设规模1.1占地面积亩2001.2建筑规模m2118402公司定员人1002.1管理人员人152.2技术人员和工人人853经济指标3.1总投资亿元1.53.2年均销售收入万元4577.443.3年均总本本费用万元7263.4年均销售税金及附加万元296.623.5年均利润总额万元3554.823.6年均所得税万元888.713.7年均净利润万元2666.113.8投资利润率%17.773.9投资利税率%7.903.10财务内部收益率%2112%是3.11财务净现值（I=12%）109770是3.12全部投资回收期年3.85是3.13盈亏平衡点%40.751.1.6 承担可行性研究工作的单位四川省国环环境工程咨询有限公司。1.2 研究工作概况该项目经内江市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。我公司接受委托后，在系统收集内江市市中区白马镇石庙村及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2011年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。1.3 编制依据1、政策性依据（1）中国老龄事业发展“十二五”规划；（2）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见(国办发200019号)；（3）四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定；（4）四川省社会福利机构管理实施细则(试行)；（5）内江市社会养老机构管理实施办法；（6）财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知；（7）中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范；（8）内江市城市总体规划（19962020年）；（9）国家旅游综合开发办公室印发的2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南（10）国家旅游综合开发办公室印发的关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见（11）国家旅游综合开发办公室印发的(2009年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲（12）财政部印发的国家旅游综合开发资金和项目管理办法（13）省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要（14）国家旅游综合开发项目建设试行标准【（94）国农综字第28号】（15）发改部门或主管部门批复的项目建议书（16）企业提供的相关技术资料（17）企业提供的相关协议、资质、证书2、法规、方法依据（1）中华人民共和国节约能源法 2008.4.1（2）中华人民共和国城乡规划法 2007.10.28（3）中华人民共和国劳动合同法 2007.6.29（4）中华人民共和国土地管理法 2004.8.28（5）中华人民共和国森林法实施条例 2000.1.27（6）中华人民共和国水污染防治法 2008.6.1（7）中华人民共和国固体废物污染环境防治法 2005.4.1（8）建设工程安全生产管理条例 2004.2.1（9）建设工程质量管理条例 2000.1.30（10）地表水环境质量标准 GB3838-2002（11）地下水环境质量标准 GB/T14848-931.4 可行性研究结论本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快内江市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。2 项目背景、市场预测与分析2.1 项目背景2.1.1 政策背景1、养老院相关政策背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到143亿，超过了总人口的11。据预测，2030年我国的老年人口将达248亿，2050年将达437亿，届时老年人口的比重将达到总人口的312，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见(国办发200019号)、四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定、四川省社会福利机构管理实施细则(试行)、财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范、内江市社会养老机构管理实施办法等。我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：（1）十七大报告在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。（4）国家发展和改革委员会负责人透露2011年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生态休闲度假项目政策背景旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。（1）国家相关政策2001年，国务院出台关于进一步加快旅游业发展的通知（国发20019号），明确要求“大力发展生态旅游”。2003年，中共中央、国务院出台了关于加快林业发展的决定（中发20039号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知（旅计财发20055号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”，进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成为西部地区发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。（2）地方相关政策旅游业被确立为四川省重点发展的战略性产业旅游产业是国家“十一五”、“十二五”和西部大开发重点支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产业。与陕西省形成了开发建设“川陕旅游协作区”的合作框架，与重庆、陕西等周边省（市、区）签署了共建无障碍旅游区等协议。（3）旅游业是内江市“十二五”规划重点发展产业内江市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要明确提出：全面提升旅游业、改造提高传统服务业、加快发展现代服务业，促进旅游资源优势向经济优势转化。2.1.2 项目建设的重要性和必要性1、养老院建设的重要性和必要性（1）解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。内江市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。 （2）缓解独身子女压力独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。（3）构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，内江市委、政府也提出建设“和谐内江”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为内江市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。（4）加快内江市社会福利事业发展的需要项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补内江中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性（1）是促进区域经济发展战略的需要。 项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。（2）项目建设是适应川南、内江市旅游产业发展的需要目前，川南地区是四川旅游产业格局的软肋，发展较为滞后。该项目能发挥内江市沱江“水”这一资源优势，提升内江市旅游产业竞争力，优化川南地区旅游产品结构，提升川南地区在四川旅游发展中的地位。（3）推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施内江市都市旅游发展规划，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。（4）项目建设是适应加快内江市旅游经济发展和产业结构调整的需要内江作为川南地区的工作重点市，由于历史原因和地域关系，产业结构单一，第三产业比重仅占34.5%，远远落后于周边地区，旅游接待总量偏低，以2008年为例，旅游人次仅为47.3万人次。而旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进内江经济的腾飞。（5）项目建设是进一步保护旅游资源的需要目前，由于历史和人为的原因，沱江水利资源破坏严重，综合利用开发模式存在“开发有余，保护不足”的严重问题。该项目以保护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。该项目的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对促进沱江水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。（6）在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈 结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。（7）旅游业发展促进社会主义新农村建设统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。白马镇由于地理位置限制，“三农”问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。内江市国民经济和社会发展“十二五”规划提出到2015年，农民人均收入达到3850元（2010年农民人均2097元），增收任务重；2010年劳务输出人数为22万人次，农村地区“留守儿童”问题突出。该项目的开发建设将创造新的产业机遇，提高社会就业率，促进城乡居民增收；能吸引大量外出务工农民“返乡创业”，实现农村剩余劳动力的就地转移，减少留守儿童数量。2.1.3 项目的由来从内江老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在内江发展以“生态养老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。 而四川省是旅游大省，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。过去有影响的主要是九寨沟、杜甫草堂、都江堰，近几年随着四川经济社会发展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，比如说九寨新沟，还有与陕西接壤的风光资源都开发出来了。 旅游资源本身很丰富，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。另外，最近几年，在整理四川历史文化过程中，发现四川也是长江文明的发源地之一。除了著名的三星堆，5千多年的历史外，基本建设出土的工艺品和发现的遗址还有好多，如最近发现的金沙遗址，反映了当时长江流域的文明，充分说明了四川历史文化的沉淀的源房。从旅游资源角度讲，四川有四处世界遗产：九寨沟、黄龙、都江堰青城山、峨嵋山乐山大佛；17处国家4A级风景区，16处国家重点风景名胜区， 15处世界级风景旅游区，9座中国优秀旅游城市，7座历史文化名城。四川的旅游资源无论从那个角度看，每一个地方都有自己的精品，还不包括正在开发当中的精品。从省统计局获悉，2010年8月份四川省实现社会消费品零售总额220.7亿元，比上年同月增长13.7，比上月的增幅提高1.3个百分点。18月的社会消费品零售总额实现1755.7亿元，同比增长13.8。据分析，旅游业发展良好带动消费增长。今年以来，1-8月，四川省实现旅游总收入495.6亿元，同比增长23.6，接待总旅客9445.1万人次，同比增长21.0%（2005年数据）。所以在四川发展旅游生态旅游势在必行。内江市丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件，为生态养老和休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。因此，项目业主抓住机遇决定在内江市市中区白马镇石庙村沱江边兴建一个以“生态养老和休闲度假”为主题，立足生态园林山水、“绿色环保”以及原生态园林的休闲区的特点，保留了人文传统生活景点，对沱江堤岸进行保护性开发，将人为景点与天然景点融为一体，打造天然春光山色，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身娱乐餐饮住宿观光旅游生产（苗圃）”于一体的景观综合体。项目一期工程建成后每年可满足500余老年人的养老需求，休闲度假游客5万人次，实现营业收入4577.44万元/年，为政府创税约1185.33万元/年，解决当地就业人口100-150人，还可为300人以上提供灵活就业岗位。2.2 项目市场预测与分析2.2.1 养老产业背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到143亿，超过了总人口的11。据预测，2030年我国的老年人口将达248亿，2050年将达437亿，届时老年人口的比重将达到总人口的312，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（1）老年人口基数大60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的15，是亚洲老年人口的12。（2）老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在500010000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。2.2.2 国内外养老产业模式1、经典案例（1）英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。（2）丹麦老年住宅特点：环境优美，设计精当乡村城市田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。（3）德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。2、先进的国外养老模式人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。（1）国外养老社区世界上较早进入“银发”时代的国家英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占2050。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。社区照顾的主要内容包括：第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室。社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处:美国 建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。（2）其他养老模式在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。3、我国现有养老模式家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。（1）家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。（2）机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。（3）社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。2.2.3 生态旅游概述生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效途径。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不破坏自然地貌、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带。使农业走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营理念，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的经营模式。2.2.4 现有基本游客结构去年内江市旅游景点共计接待国内外游客二百万人，且白马镇现有各种农庄农家乐53户，部分农户还可以一次性接待上百人。今年“五一”节期间，接待游客近万人。比上年增加了四分之一，收入比以前增加了数倍。2.2.5市场趋势分析中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。2.2.6项目建成时市场容量与游客结构该项目透过旅游市场的市场分析认为，当今我国的旅游市场，多数是增量不增长、缺乏可持续性的能动性深度开发，绝大部分以单一的人为风景或突发奇想的运作模式吸引游客，而往往忽略旅游市场细分划经济要素，长期形成的蜂拥而游，待后萧条得无人问津的、增量不增长的“泡沫经济”怪圈，任何一个景区或行政区打造的旅游经济，都很难形成可持续发展后劲。究其缘故：旅游实在是缺乏文化或消费需求内容；缺少到此一游如同回家一样便捷的以人为本深度开发思想，这不得不说是多年来旅游开发层面的断层或盲点。该项目根据现在大众人们需求，完善上述游憩方式以达到休闲、避暑与自然生态有机的结合，最终形成社会与经济效益共同繁荣的良好局面。1、游客性别构成据现有数据进行估计，项目建成后，游客的性别构成为男:女为2.33：1。其特性在于远高于全国平均出游性别比(1.27:1) ,这在四川生态旅游中具有普遍性。2、游客年龄构成本项目建成后游客的年龄构成的特点在于2535、3645、4660三个年龄段的游客比重明显大于其他年龄段的游客，反映生态休闲主要目标客源市场为中老年城市居民，这部分居民有相对固定的休假时间，且收入相对稳定，具有较强的消费能力。3、游客职业与学历构成旅游者职业与学历构成是旅游决策动机的直接体现，反映了旅游者对旅游地环境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游决策要素的职业、文化社会阶层化差异。该项目游客职业构成的特点是离退休人员及商务成功人士占有的份额较高。游客职业构成的职业众性特征明显，在九个职业类型中，公务员、企事业管理者、文教科技人员及学生等四类分别占20.41、18.71、18.37和15.99，合占游客总数的7成以上（73.47）。工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例（分别占9.52和8.44）。服务销售商贸人员等所占比例极低（分别为3.40、3.06及1.70）。其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势（90%）。显然， 游客的学历构成与相应类型生态休闲游客的职业构成是吻合的。4、游客收入构成居民可自由支配收入的多少，直接影响其旅游需求。该项目游客以中高收入者居多（月人均收入3000元的占24.67、3000元的占75.33）。进一步统计表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要为大空间尺度游客。2.3项目发展优势2.3.1独特的市场卖点生态养身休闲旅游在我国刚刚进入发展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。本项目巧妙的将“生态养老”和“休闲度假”合二为一，相互促进。规划的景点、设施具有很多唯一性和排它性，特别是根据项目地理环境所设置的景点，因巧妙的与沱江自然景观相融合，形成了独特的水域景观群。项目建筑群以现代欧式为主题风格，同时结合，花卉苗圃的生态园林建设，将生态与贵族气息和谐统一，打造出该区域独一无二的中高档“生态养身和休闲度假”特色旅游综合体，填补了内江中高端生态养老空白，必将成为内江市生态养老和休闲旅游业的独特卖点。1、高级养老院 按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，中国现在已有超过1.5亿的老年人口，名副其实地步入老龄化社会的行列。为此我们有必要建设高档养老院。本项目建设的高档养老院拥有自己的特色，围绕“养”、“护”解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，推动内江市养老服务事业健康、快速发展起到积极的作用，也是整体推进养老工作的重要支撑。 （1）打造高档养身条件，营造“享受型”生态养身氛围。建设高档养老院的外观可让人感觉生气勃勃，本项目有如五星级酒店一般装修设计，或依山傍水或有温室园林，穿着整洁的护理医疗团队和服务人员会面带笑容，院内还配备专业的心理咨询部门。养老院最根本宗旨虽然仍是对不能自理的老人提供日常料理，但已经