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上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院目目 录录第一部分第一部分 城市宏观投资环境分析城市宏观投资环境分析.5一、城市地理环境一、城市地理环境.5 51、地理区位：三圈环抱 得天独厚.52、交通发展：城际利好 联动发展.63、配套设施：基本齐全 区位各异.84、城市规划：北控南移 东进西拓.9二、城市经济环境二、城市经济环境.11111、经济总量：规模较大 稳步增长.112、人均收入：稳超万五 购买力强.113、城市人口：总量稳定 增长缓慢.124、产业结构：二产为主 三产平涨.125、支柱产业：工业主导 寻求升级.13附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析.14三、房地产市场环境三、房地产市场环境.16161、投资分析：总量不大 结构合理.162、供需分析：供求平衡 配套保障.173、价格分析：调控影响 有所回落.184、供地分析：价格飙升 逐步放量.195、客户分析: 本地为主 差异不大.22四、城市政策金融环境四、城市政策金融环境 .2424五、宏观投资环境分析结论五、宏观投资环境分析结论 .2727第二部分第二部分 嘉兴板块市场分析嘉兴板块市场分析.29一、秀洲新区一、秀洲新区.29291、区位.292、市场供求.303、市场特征.304、个案分析.345、未来市场供应.35二、南湖新区二、南湖新区.38381、区位.382、市场供求.383、市场特征.394、个案分析.425、未来市场供应.44三、北部工业园区三、北部工业园区.46461、区位.46 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院2、市场供求.463、市场特征.474、个案分析.505、未来市场供应.52四、市中心四、市中心.53531、区位.532、市场供求.533、市场特征.544、个案分析.57五、五、板块市场小结板块市场小结.5959附一：嘉兴市全装修房市场特征附一：嘉兴市全装修房市场特征.6060附二：嘉兴市商住、配套对住宅项目销售的影响附二：嘉兴市商住、配套对住宅项目销售的影响.6262第三部分第三部分 竞争市场分析竞争市场分析.64一、竞争对手分析一、竞争对手分析.64641、嘉兴房地产开发企业概况.642、竞争企业分析.65二、市场亮点分析二、市场亮点分析.6767第四部分第四部分 城市城市进进入分析结论入分析结论.69一、区位选择一、区位选择.69691、南湖新区.692、中心城区.693、秀洲新区.704、北部工业园区.70二、物业类型选择二、物业类型选择.71711、住宅产品.712、投资型产品.71三、建筑形态选择三、建筑形态选择.7272四、项目细部建议四、项目细部建议.73731、外部环境.732、内部产品.75 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院图表目录图表目录图图 1-1-11-1-1：嘉兴市地理区位图：嘉兴市地理区位图5图图 1-1-21-1-2：嘉兴交通基础设施图：嘉兴交通基础设施图6图图 1-1-31-1-3：嘉兴对外交通图：嘉兴对外交通图7图图 1-1-41-1-4：嘉兴配套设施图：嘉兴配套设施图8图图 1-1-51-1-5：主城区总体规划图：主城区总体规划图9图图 1-1-61-1-6：主城区规划结构图：主城区规划结构图9图图 1-2-11-2-1：2000-20052000-2005 年嘉兴市年嘉兴市 GDPGDP 总量情况总量情况11图图 1-2-21-2-2：2000-20052000-2005 年嘉兴市人均年嘉兴市人均 GDPGDP 情况情况11图图 1-2-31-2-3：2000-20052000-2005 年嘉兴市人均可支配收入情况年嘉兴市人均可支配收入情况12图图 1-2-41-2-4：嘉兴市历年产业结构分布图：嘉兴市历年产业结构分布图13图图 1-2-51-2-5：嘉兴市开发区分布图：嘉兴市开发区分布图13图图 1-3-11-3-1：2000-20052000-2005 年嘉兴房地产开发投资图年嘉兴房地产开发投资图16图图 1-3-21-3-2：20052005 年嘉兴市房地产开发投资所占比重年嘉兴市房地产开发投资所占比重17图图 1-3-31-3-3：20052005 年嘉兴市动拆迁安置房情况年嘉兴市动拆迁安置房情况18图图 1-3-41-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图18图图 1-3-51-3-5：20002000 年年-2005-2005 年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势19图图 1-3-61-3-6：嘉兴市土地供应分布区域情况：嘉兴市土地供应分布区域情况21图图 1-3-71-3-7：2005-20062005-2006 嘉兴市各区土地出让分布嘉兴市各区土地出让分布21图图 1-3-81-3-8：2005-20062005-2006 嘉兴市各区出让土地可建规模分布嘉兴市各区出让土地可建规模分布21图图 1-3-91-3-9：2005-20062005-2006 嘉兴市各区出让土地平均容积率分布嘉兴市各区出让土地平均容积率分布22图图 1-3-101-3-10：嘉兴市购房客户分类比重：嘉兴市购房客户分类比重23图图 1-3-111-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布：嘉兴市购房家庭类型分布23图图 2-1-12-1-1：嘉兴市房地产市场板块分布图：嘉兴市房地产市场板块分布图29图图 2-1-22-1-2：秀洲新区区位图：秀洲新区区位图30图图 2-1-32-1-3：秀洲新区住宅总体供求状况：秀洲新区住宅总体供求状况30图图 2-1-42-1-4：秀洲新区产品类型分布：秀洲新区产品类型分布31图图 2-1-52-1-5：秀洲新区楼盘规模分布：秀洲新区楼盘规模分布31图图 2-1-62-1-6：秀洲新区普通住宅价格：秀洲新区普通住宅价格32图图 2-1-72-1-7：秀洲新区客户构成图：秀洲新区客户构成图33图图 2-1-82-1-8：秀洲新区主要楼盘销售情况：秀洲新区主要楼盘销售情况33图图 2-2-12-2-1：南湖新区区位图：南湖新区区位图38图图 2-2-22-2-2：南湖新区住宅总体供求状况：南湖新区住宅总体供求状况38图图 2-2-32-2-3：南湖新区产品类型分布：南湖新区产品类型分布39图图 2-2-42-2-4：南湖新区楼盘规模分布：南湖新区楼盘规模分布39图图 2-2-52-2-5：南湖新区主要在售楼盘价格分布：南湖新区主要在售楼盘价格分布40图图 2-2-62-2-6：南湖新区客户构成图：南湖新区客户构成图41图图 2-2-72-2-7：南湖新区在售楼盘销售情况：南湖新区在售楼盘销售情况41 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院图图 2-3-12-3-1：北部工业园区区位图：北部工业园区区位图46图图 2-3-22-3-2：北部：北部经济开发区住宅总体供求状况经济开发区住宅总体供求状况46图图 2-3-32-3-3：北部经济开发区产品类型分布：北部经济开发区产品类型分布47图图 2-3-42-3-4：南湖新区楼盘规模分布：南湖新区楼盘规模分布47图图 2-3-52-3-5：北部工业园区主要楼盘价格分布：北部工业园区主要楼盘价格分布48图图 2-3-62-3-6：北部工业园区客户构成分布：北部工业园区客户构成分布49图图 2-4-12-4-1：市中心区区位图：市中心区区位图53图图 2-4-22-4-2：市中心区住宅总体供求状况：市中心区住宅总体供求状况54图图 2-4-32-4-3：市中心区产品类型分布：市中心区产品类型分布54图图 2-4-42-4-4：市中心区主要楼盘价格分布：市中心区主要楼盘价格分布55图图 2-4-52-4-5：市中心区客户构成分布：市中心区客户构成分布56图图 2-4-62-4-6：市中心在售楼盘一览：市中心在售楼盘一览56表表 1-2-11-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况：嘉兴市历年户籍人口变化情况 .12表表 1-2-21-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征 .14附表附表 1-2-11-2-1：20052005 年长三角各城市基础指标排名表年长三角各城市基础指标排名表 .14表表 1-3-11-3-1：20052005 年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元）年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元） .16表表 1-3-21-3-2：19971997 年年-2005-2005 年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市） （单位：万平方米）（单位：万平方米）.17表表 1-3-31-3-3：嘉兴土地出让案例：嘉兴土地出让案例 .19表表 1-3-41-3-4：20052005 年年-2006-2006 年嘉兴公开出让土地列表年嘉兴公开出让土地列表.20表表 1-3-51-3-5：嘉兴城市客户购买力分析：嘉兴城市客户购买力分析 .22表表 1-4-11-4-1：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表 .24附表附表 1-4-11-4-1：市城区级别基准地价表（单位：元：市城区级别基准地价表（单位：元/ /平方米）平方米）.26附表附表 1-4-21-4-2：基准地价：基准地价“基准条件基准条件”界定一览表界定一览表 .26表表 1-5-11-5-1：嘉兴宏观投资环境打分表：嘉兴宏观投资环境打分表 .27表表 2-1-12-1-1：秀洲新区楼盘主力房型分布及去化情况：秀洲新区楼盘主力房型分布及去化情况 .32表表 2-1-22-1-2：秀洲新区客户购买力分布：秀洲新区客户购买力分布 .33表表 2-1-32-1-3：20062006 年秀洲新区可供出让地块汇总年秀洲新区可供出让地块汇总 .36表表 2-1-42-1-4：秀洲板块在售楼盘汇总：秀洲板块在售楼盘汇总 .36表表 2-2-12-2-1：南湖新区楼盘主力房型分布及去化情况：南湖新区楼盘主力房型分布及去化情况 .40表表 2-2-32-2-3：20062006 年南湖新区可供出让地块汇总年南湖新区可供出让地块汇总 .44表表 2-2-42-2-4：南湖新区在售楼盘汇总：南湖新区在售楼盘汇总 .45表表 2-3-12-3-1：北部工业园区楼盘主力房型分布及去化情况：北部工业园区楼盘主力房型分布及去化情况 .48表表 2-3-22-3-2：北部工业园区客户购买力分布：北部工业园区客户购买力分布 .49表表 2-3-32-3-3：北区工业园区在售楼盘汇总：北区工业园区在售楼盘汇总 .49表表 2-3-42-3-4：20062006 年北部工业区可供出让地块汇总年北部工业区可供出让地块汇总 .52表表 2-4-12-4-1：市中心区楼盘主力房型分布及去化情况：市中心区楼盘主力房型分布及去化情况 .55表表 2-4-22-4-2：市中心区客户购买力分布：市中心区客户购买力分布 .56表表 2-4-32-4-3：市中心区工业园区在售楼盘汇总：市中心区工业园区在售楼盘汇总 .57 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院表表 2-5-12-5-1：板块市场综合打分表：板块市场综合打分表 .59附表附表 2-5-12-5-1：嘉兴在售全装修项目一览表：嘉兴在售全装修项目一览表 .61附表附表 2-5-22-5-2：嘉兴在售商住混合型项目一览表：嘉兴在售商住混合型项目一览表 .63表表 3-1-13-1-1：嘉兴房地产开发企业概况：嘉兴房地产开发企业概况 .64表表 4-3-14-3-1：低密度产品价格比较表：低密度产品价格比较表 .72 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院第一部分第一部分 城市宏观投资环境分析城市宏观投资环境分析一、城市地理环境一、城市地理环境1 1、地理区位：三圈环抱、地理区位：三圈环抱 得天独厚得天独厚嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势得天独厚。嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等 7 个县（市、区） 。全市总面积 3915 平方公里,其中市区面积 968 平方公里。图图 1-1-11-1-1：嘉兴市地理区位图：嘉兴市地理区位图 上海市上海市杭州市杭州市 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院2 2、交通发展：城际利好、交通发展：城际利好 联动发展联动发展嘉兴交通十分便利，高速公路、铁路、航空、港口、水路应有尽有。沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、沪杭铁路、京杭大运河贯穿嘉兴，使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片。随着城市快速轨道的建设，杭州湾跨海大桥，还有嘉兴到绍兴的跨海通道等公路网的形成，为嘉兴进一步形成长三角地区的中心地域优势，深入接通上海，带来了很好的发展机遇。（1）沪杭磁悬浮作为沪杭之间唯一的中间站，磁悬浮嘉兴站站点位于南湖新区余新镇，距离嘉兴市中心 12 公里，2010 年通车后将给嘉兴带来大量的商务型客流；（2）城际列车连接上海与苏州、杭州等长三角重要城市，环绕嘉兴城市外围区域，经过南湖新区和秀洲新区，2006 年 10 月通车后将很大程度上刺激嘉兴经济的发展，促进嘉兴与沪杭两地的产业对接；（3）杭州湾大桥2003 年开始建造的杭州湾大桥，很大程度上拉近嘉兴和绍兴、宁波等城市的距离，2008 年建成后将为嘉兴的物流等产业发展创造良好的环境。（4）客运枢纽站设立于南湖石堰，磁悬浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，这将为嘉兴的对外交通更好的串联起来；图图 1-1-21-1-2：嘉兴交通基础设施图：嘉兴交通基础设施图 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院 杭州湾大桥嘉绍大桥磁悬浮城际高铁交通枢纽站图图 1-1-31-1-3：嘉兴对外交通图：嘉兴对外交通图客运枢纽站苏州方向城际高铁磁悬浮高速公路上海方向嘉兴长途汽车站沪杭铁路嘉兴站 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院这些重大基础设施主要分布在嘉兴市城东南，成为联动沪嘉杭，促进经济这些重大基础设施主要分布在嘉兴市城东南，成为联动沪嘉杭，促进经济发展和人口流动的重要因素。发展和人口流动的重要因素。 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院3 3、配套设施：基本齐全、配套设施：基本齐全 区位各异区位各异图图 1-1-41-1-4：嘉兴配套设施图：嘉兴配套设施图曙光医院市第一医院口腔医院嘉兴一中城市大学嘉兴学院 嘉兴一中 大润发易初莲花农工商国际中港城商业大剧院会展中心体育中心博物馆图书馆市政府沃尔玛市中心区市中心区：是嘉兴市政府所在地，老城区内商业、医院、学校比较集中；南湖新区：南湖新区：是嘉兴的科教及文体中心，会展中心、博物馆设施较为齐全；秀洲新区：秀洲新区：以居住为主，配套设施比较齐全；经济开发区：经济开发区：以工业为主，拥有部份大型商业设施。 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院4 4、城市规划：北控南移、城市规划：北控南移 东进西拓东进西拓市区的规划空间结构为：“一心、一片、两翼、三楔、三廊一心、一片、两翼、三楔、三廊” 。图图 1-1-51-1-5：主城区总体规划图：主城区总体规划图202 省道320 国道城市城市 发展发展 方向方向用地发展方向：北控南移，东进西拓北控南移，东进西拓图图 1-1-61-1-6：主城区规划结构图：主城区规划结构图北控北控西拓西拓东进东进南移南移 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院北控：北控：北部用地受到北郊河的阻隔，不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，用地开发“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。南移：南移：以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。东进：东进：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。西拓：西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。除了北部区域是受控制区域之外，未来整个嘉兴的城市发展重心将主要体现为东进、西拓和南移。磁悬浮站点余新镇所在的南湖新区将是嘉兴未来城市发展的主轴线。 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院二、城市经济环境二、城市经济环境1 1、经济总量：规模较大经济总量：规模较大 稳步增长稳步增长嘉兴地处长三角洲中心，珠南开放型经济和民营经济的交汇影响，经济发展较快，综合实力较强，目前所辖的县市均进入中国百强县和小康之列。2005 年，全市实现地区生产总值（GDP）1156 亿元，自 2000 年以来保持了持续五年的两位数增长势头；人均 GDP超过 4000 美元，接近中等收入国家水平1。图图 1-2-11-2-1：2000-20052000-2005 年嘉兴市年嘉兴市 GDPGDP 总量情况总量情况1156105185670660954114.6%12.6%15.9%21.2%22.8%10.0%02004006008001000120014002000年2001年2002年2003年2004年2005年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%GDP比上年增长幅度数据来源：嘉兴统计公报 2000-2005图图 1-2-21-2-2：2000-20052000-2005 年嘉兴市人均年嘉兴市人均 GDPGDP 情况情况单位：元34588315062570021258183651635214.5%12.3%15.8%20.9%22.6%9.8%05000100001500020000250003000035000400002000年2001年2002年2003年2004年2005年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%人均GDP比上年增长幅度数据来源：嘉兴统计公报 2000-20052 2、人均收入：、人均收入：稳超万五稳超万五 购买力强购买力强2005 年，嘉兴市城镇人均可支配收入达到 16189 元，同比上年增长 10.18。从后面1按照世界银行统计标准，人均国内生产总值达 5000 美元，就意味着达到了中等收入国家和地区的平均水平。 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院的长三角城市基础数据排名表可以看出，嘉兴市购买力处于长三角城市群的中上游。图图 1-2-31-2-3：2000-20052000-2005 年嘉兴市人均可支配收入情况年嘉兴市人均可支配收入情况933810920115001295414693161890200040006000800010000120001400016000180002000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：元数据来源：嘉兴统计公报 2000-20053 3、城市人口、城市人口：总量稳定：总量稳定 增长缓慢增长缓慢 2005 年末，嘉兴市人口 334.33 万人，其中嘉兴市区人口 88 万人，户籍人口的增长率基本上维持在低位，城市人口导入速度和规模尚没有发生明显的质变。就这一点而言，与长三角的二线城市（杭州、南京基本如此）在城市化进程中表现类似，相信在未来一段时间内随着嘉兴城市化的加快，外来人才导入以及农转非提速，城市人口总量及结构将会发生较大的变化。表表 1-2-11-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况：嘉兴市历年户籍人口变化情况数据来源：嘉兴统计公报 2000-20054 4、产业结构、产业结构：二产为主：二产为主 三产平涨三产平涨总体上来看，第二产业一直是嘉兴的支柱产业，占国民生产总值 60%左右；而第一产业生产值比重连年下降，第三产业呈现稳步上扬的趋势。从嘉兴产业发展规划来看，短期内嘉兴市的产业发展将依然是二产主导的格局，但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着嘉兴在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡，但这个过程将会是比较长的。年份年份20002000 年年20012001 年年20022002 年年20032003 年年20042004 年年20052005 年年户籍人口（万人）331.26331.93332.38332.96333.94334.33比上年增长幅度（%）0.300.200.140.170.290.12 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院图图 1-2-41-2-4：嘉兴市历年产业结构分布图：嘉兴市历年产业结构分布图11.1%10.3%8.7%7.7%5.7%7.1%58.8%58.7%57.2%59.3%57.0%58.9%30.2%31.1%31.9%33.0%37.3%34.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业数据来源：嘉兴统计公报 2000-20055 5、支柱产业、支柱产业：工业主导：工业主导 寻求升级寻求升级嘉兴市国民经济发展的支柱产业是工业经济，在现有的发展基础之上，未来几年该市的重点发展方向为临港工业、高技术产业、装备制造业和特色优势产业等四大产业集群产业。从嘉兴市未来产业群的发展定位可以看出，一方面城市冀望能够通过与上海、杭州大都市的产业对接，从中受益如化工，汽车零配等；另一方面又瞄准具备较高技术含量的新兴产业如电子、材料等；同时对于本地特色产业如纺织、皮革等也作为阶段性的重要产业。图图 1-2-51-2-5：嘉兴市开发区分布图：嘉兴市开发区分布图 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院嘉嘉 兴兴 市市 区区表表 1-2-21-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征培培育育的的产产业业集集群群发发展展的的重重点点产产品品引引导导布布局局的的重重点点地地区区临港型工业化工新材料、新型建材、能源、造纸、船舶修造及配件业主要集中在滨海新区，重点在嘉兴港区、平湖滨海区、海盐大桥新区高技术产业以电子元器件为主的电子信息业，以玻纤及其下游产品为主的复合新材料，生物医药产业以嘉兴出口加工区和国家（嘉兴）机电元件产业园下设的六大产业区为重点，嘉兴经济开发区、嘉善经济开发区、平湖经济开发区、海盐经济开发区、海宁经济开发区、桐乡经济开发区、嘉兴工业区、秀洲工业区、海宁尖山新区的电子信息、新材料和生物医药产业区为主要载体装备制造业以汽车零部件为主的汽配产业，机械标准件、专用设备、电气机械等为主的设备制造业以嘉兴经济开发区、秀洲工业区、嘉善经济开发区、海宁尖山新区、海盐标准件城为主要载体特色优势产业纺织服装、皮革制品、化纤、经编、家纺、家用电器、木业家具以嘉善经济开发区、海盐经济开发区、海宁经济开发区、桐乡经济开发区和全市主要工业功能区为主要载体附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析附表附表 1-2-11-2-1：20052005 年长三角各城市基础指标排名表年长三角各城市基础指标排名表序号序号 城市城市GDP(GDP(亿元亿元) ) 城市城市人均人均 GDPGDP（元）（元） 城市城市城镇居民人均城镇居民人均可支配收入可支配收入( (元元) )1上海9144苏州57992温州198052苏州4026.52上海55090上海18645 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院3杭州2918.61无锡52825台州183134无锡2805宁波39045宁波174085宁波2446.4杭州38593绍兴173196南京2413南京33067杭州166017温州1600.17常州31665苏州162768南通1472.08嘉兴31460嘉兴161899绍兴1440.48绍兴30223无锡1600510常州1302.21镇江29234舟山1552411台州1247.43湖州22965湖州1537512嘉兴1156.13舟山21880南京1499713扬州922温州21327常州1458914合肥853.57台州21114镇江1239415镇江833.39扬州17362南通1238416泰州819.6南通15806扬州1137917湖州640.05泰州14018泰州1112218舟山272合肥13915合肥9684 GDP：自 2004 年以来，第二次超过千亿元，仅次于台州，在长三角 17 个城市中，嘉兴处于中等水平； 人均 GDP：2005 年已经达到长三角各城市的中上水平，与常州和绍兴基本处于同一水平； 人均可支配收入：嘉兴 2005 年人均可支配收入超过南京、合肥两个省会城市，浙江省内仅次于杭州和苏州，购买力和消费力高于长三角各城市的平均水平。 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院三、房地产市场环境三、房地产市场环境1 1、投资分析、投资分析：总量不大：总量不大 结构合理结构合理 总量：稳超总量：稳超 100100 亿元亿元嘉兴市区这几年市区的房地产开发投资额保持高速增长态势，2005 年的投资额约占上海的 10%，杭州的三分之一，宁波的一半，略高于绍兴。图图 1-3-11-3-1：2000-20052000-2005 年嘉兴房地产开发投资图年嘉兴房地产开发投资图 23.3239.8347.9772.42120.95114.248.84%13.04%12.65%13.78%18.03%16.50%0204060801001201402000200120022003200420050%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%投资额（亿元）占固定资产投资的比重数据来源：嘉兴统计局表表 1-3-11-3-1：20052005 年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元）年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元）城市城市上海上海杭州杭州宁波宁波嘉兴嘉兴绍兴绍兴2005年1246.86407.96258.2120.95120.95103.33数据来源：嘉兴统计局 结构：住宅占据四分之三，商办约为五分之一结构：住宅占据四分之三，商办约为五分之一嘉兴房地产市场以住宅投资为主，近 10 年所占市场比重来基本都保持在 70-75%左右。参考上海及周边城市，嘉兴市场住宅投资比重比较合理。 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院图图 1-3-21-3-2：20052005 年嘉兴市房地产开发投资所占比重年嘉兴市房地产开发投资所占比重 2 20 00 05 5年年嘉嘉兴兴市市房房地地产产开开发发各各项项投投资资所所占占比比重重住宅74%办公4%商业16%其他6%2 2、供需分析：供求平衡、供需分析：供求平衡 配套保障配套保障 商品住宅市场供求商品住宅市场供求2005 年嘉兴市区商品住宅竣工量 152 万平方米，住宅成交面积 138.9 万平方米，占全市的成交比重为 46.6。相比全市住宅明显的供大于求的状况，市区的供求结构保持平衡。表表 1-3-21-3-2：19971997 年年-2005-2005 年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市） （单位：万平方米）（单位：万平方米）200520051997199719981998199919992000200020012001200220022003200320042004全市全市市区市区住宅竣工面积住宅竣工面积62.9177.61107.67120.46139.62193.38196.77226.72442.30152住宅销售面积住宅销售面积45.2763.9675.53104.3697.98145.04214.62203.94298.00138.9竣工销售比竣工销售比1.39:11.21:11.43:11.15:11.42:11.33:10.92:11.11:11.48:11.09:1数据来源：嘉兴统计局 安置房成交情况安置房成交情况2005 年，嘉兴市的动迁安置房成交量为 45 万平方米，大约占整个住宅市场成交量的15，其中，市区的动迁安置房约为 21 万平方米左右。 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院图图 1-3-31-3-3：20052005 年嘉兴市动拆迁安置房情况年嘉兴市动拆迁安置房情况298138.945210100200300住宅成交量动迁安置房万平方米2005年嘉兴全市及市区住宅成交情况全市市区今后 5 年内，嘉兴每年推出安置房土地规模大约为 200 亩左右，按 1.5 的容积率计算，每年的安置房上市量预计在 20 万平方米左右。3 3、价格分析：调控影响、价格分析：调控影响 有所回落有所回落受宏观调控的影响，2005 年嘉兴市区的商品住宅平均价格（已剔出动迁安置房）高位回落，最高回落幅度接近 20%，政策变化对嘉兴市场的影响还是比较明显。图图 1-3-41-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图0 05 5年年1 1季季度度- -0 06 6年年1 1季季度度嘉嘉兴兴市市区区商商品品住住宅宅成成交交价价格格走走势势43474035347134833 37 74 42 2300035004000450050002005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度2006年1季度元/平方米数据来源：嘉兴房地局 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院4 4、供地分析：价格飙升、供地分析：价格飙升 逐步放量逐步放量 价格分析价格分析图图 1-3-51-3-5：20002000 年年-2005-2005 年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势2 20 00 00 0年年- -2 20 00 05 5年年嘉嘉兴兴市市房房地地产产土土地地购购置置平平均均价价格格走走势势58.327.1443.930.3438.2900204060801002000年2001年2002年2003年2004年2005年万元/亩表表 1-3-31-3-3：嘉兴土地出让案例：嘉兴土地出让案例项目项目/ /地块地块区域区域土地出让价格土地出让价格出让年份出让年份巴黎都市南湖新区180 万元/亩2004 年中环东路东侧，南溪路北侧南湖新区120 万/亩2006 年以上数据来源于嘉兴市统计局，该土地价格为各类土地的综合平均价格，考虑到结构和总量上的差异，与实际的市场出让价格会有一定的差异，因此，以下参考两个具体项目的出让价格来进行对比就上述两个项目而言，地块的楼板价格大约在 1200 元左右，如果按照普通公寓约2500 元（建安 2000 元，其他 500 元）的单位成本简单核算，其总成本接近 4000 元，对于目前嘉兴市场平均 4000 元的售价而言，应该有一定的压力。 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院供求结构分析供求结构分析2005 年-2006 年嘉兴公开出让的土地中，住宅和商住的地块共计 26 幅，土地出让总面积 95.23 万平方米，可建总规模为 184.5 万平方米。其中，2005 年共出让 16 幅，出让面积 57.9 万平方米，2006 年共出让 10 幅，出让面积 37.28 万平方米。表表 1-3-41-3-4：20052005 年年-2006-2006 年嘉兴公开出让土地列表年嘉兴公开出让土地列表序序号号地块位置地块位置区域区域地块面积地块面积（M2M2）地块用地块用途途容积率容积率挂牌起始价挂牌起始价( (元元/M2)/M2)可建规模可建规模1秀洲区王店镇梅嘉路东侧、汇丰路南侧秀洲区3238 住宅1.4580 4533 2秀洲区王店镇汇丰路南侧、人民医院对面秀洲区856 商住1.61050 1370 3秀洲工业区洪贤路南侧、信达路西侧秀洲区1488 商住2.61500 3869 4秀洲区新塍镇虹桥路西侧秀洲区49706 商住1.5800 74559 5秀洲区油车港镇横二路北侧、经二路西侧秀洲区7333 商住1.5330 11000 6王江泾镇 07 省道东侧，闻川路西，虹桥路北秀洲区65949 商办住1.21.8828 118708 7中山路南侧，汽车西站西侧秀洲区32081 商办住3.84000 121906 8嘉兴市秀洲新区新洲路与蓬莱路西南侧秀洲区12560 商住2.01800 25119 9秀洲区王江泾镇中学南侧，闻川路东侧秀洲区7557 住宅1.3520 9824 10秀洲区王江泾镇闻川路西侧，虹桥路北侧秀洲区65949 商办住1.22.0780 131898 11塘汇 07 省道西侧，章园路北侧，小河南侧其他26227 商办住2.0930 52454 12南溪路南侧，泾水路东侧,五星路西侧南湖区98850 商住1.61275 158160 13南湖区新丰镇万丰路南南湖区2732 商住1.8600 4918 14中环南路南侧，东栅富润路东侧南湖区26791 商办住2.462128 65905 15嘉兴市城南路东侧,开明中学南侧,河流西侧南湖区68164 商办住1.81950 122696 16中环东路西，万家花园东侧南湖区40809 商住1.82250 73456 17南溪路北侧，东栅中学预留地西侧南湖区49164 商办住1.81950 88494 18南湖区大桥镇规划天全路东侧,天平路南侧南湖区15634 商住1.4850 21888 19南湖区大桥镇夏霖路与天全路交叉口东北侧南湖区5947 商住1.4990 8326 20南湖新区南溪路南侧,双溪路西侧,八号路东侧南湖区43360 商住1.81800 78048 21同德路北侧，常秀街西侧,昌盛路东侧经济开发区44539 商住1.81700 80170 22经济开发区同德路北侧，昌盛路东侧经济开发区44539 住宅1.81700 80170 23嘉兴市昌盛路与禾兴北路交叉口西北侧经济开发区67047 商办住2.01950 134094 24嘉兴市昌盛路与禾兴北路交叉口东北侧经济开发区53589 商办住3.01875 160767 25东方路西侧，秋泾桥路北侧经济开发区25381 住宅1.81800 45686 26常秀街与洪波路口经济开发区92825 商办住1.82070 167085 合计合计952314952314 18451031845103 特征一：南湖、秀洲、经济开发三区占据了市区特征一：南湖、秀洲、经济开发三区占据了市区 98%98%以上的土地出让份额以上的土地出让份额 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院图图 1-3-61-3-6：嘉兴市土地供应分布区域情况：嘉兴市土地供应分布区域情况经济开发区南湖区秀洲区 特征二：出让地块最多的地区依次是南湖区，经济开发区和秀洲区特征二：出让地块最多的地区依次是南湖区，经济开发区和秀洲区图图 1-3-71-3-7：2005-20062005-2006 嘉兴市各区土地出让分布嘉兴市各区土地出让分布2005-2006 年嘉兴各区出让土地分布2.6, 3%32.79,34%24.67,26%35.14,37%秀洲区南湖区经济开发区其他单位：万方，% 特征三：可开发规模最多的依次是经济开发区特征三：可开发规模最多的依次是经济开发区, ,南湖区和秀洲区南湖区和秀洲区图图 1-3-81-3-8：2005-20062005-2006 嘉兴市各区出让土地可建规模分布嘉兴市各区出让土地可建规模分布2005-2006 年嘉兴各区出让土地可建规模分布5.24, 3%62.18,34%50.27,27%66.79,36%秀洲区南湖区经济开发区其他单位：万方，% 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院无锡市购房客户分类比重中低端36%中高端48%高端16% 特征四：地块平均容积率特征四：地块平均容积率 1.7-1.7- 2.02.0，这就导致未来这些区域的产品主要以小高层和，这就导致未来这些区域的产品主要以小高层和高层为主；高层为主；图图 1-3-91-3-9：2005-20062005-2006 嘉兴市各区出让土地平均容积率分布嘉兴市各区出让土地平均容积率分布2005-2006年嘉兴各区出让土地平均容积率分布2.041.772.042.021.61.71.81.92.02.1秀洲区南湖区经济开发区其他5 5、客户分析、客户分析: : 本地为主本地为主 差异不大差异不大（1 1）客户研究：）客户研究：按照购买力划分：按照购买力划分：表 1-3-5：嘉兴城市客户购买力分析客户类别购买价格段区域分布客户群体职业特征客户类型购买目的中低端4000 元北部秀州嘉兴本地居民市区动迁户、开发区工作人员对价格的敏感度最高，要求交通相对完善，要求离工作地点较近自住中高端4000-6000元秀州南湖本地居民、周边区县居民，如海盐、平湖政府工作人员、白领，私营业主、医生，教师离工作地点较近，对价格敏感度较高，部分有自己的代步工具自住高端6000 元南湖市中心本地居民、少量浙江投资客对价格敏感度最低，是城市的高收入群体，有自己的代步工具，偏向于体现自己的尊贵自住投资 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院嘉兴购房家庭类型分布健康养老型25%单身的青年20%三口之家55%图图 1-3-101-3-10：嘉兴市购房客户分类比重：嘉兴市购房客户分类比重中高端客户是嘉兴市场的主力，所占份额达到 55%，这类客户主要来自于嘉兴市的白领阶层，如教师、医生和公务员等，收入稳定，购买力强。中低端客户的比例是 27%，这些客户来自于市区的动迁户以及在北区开发区部分工作人员，对价格的敏感度较高，并且要求距离工作地点不远，如北部开发区工作人员主要是在北区置业，有一定的地域性。高端客户的比例为 18%，主要来自于嘉兴市高收入人群，如政府官员、私营业主等，这类人需要被人尊重，偏爱嘉兴市的标杆型建筑。按照家庭生命周期划分：按照家庭生命周期划分：图图 1-3-111-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布：嘉兴市购房家庭类型分布从购买客户的家庭生命周期来看，三口之家是市场的主力，比例达到 55%左 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院右，这些客户比较偏爱面积在 140 平方米左右的三房，其中一个房间用于书房。单身的青年购房比例相对较低，占 20%左右，这些客户主要偏向于购买靠近市中心的单身公寓和面积在 100 平方米左右的二房，他们购房的资金来源大部分来自于父母的支持。健康养老型客户的比例在 25%左右，这些客户购买的面积一般在 100-120平方米左右，小区的规模相对较大，这些客户有一个明显的特点是他们购房的房子一般与自己的子女处于同一个小区，这样便于生活上的相互照应。（2 2）客户分析结论：）客户分析结论：中高端客户是目前嘉兴房产市场的购房主体，这类客户具有稳定的收入，自主性较强，对小区周边和内部生活配套要求较高，偶尔会有朋友聚会往来，对小区会所也有一定的需求。嘉兴市现阶段的主力客户以三口之家为主，需求面积在 120-140 平方米之间，海盐、平湖等区县的购房者也陆续在嘉兴市置业。随着城市化的进程的不断加快，为嘉兴市的房地产发展提供了稳定的客户支持。四、城市政策金融环境四、城市政策金融环境表表 1-4-11-4-1：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表类型类型名称名称发布时间发布时间主要内容主要内容预售制度/应符合条件：1)已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；2)持有建设工程规划许可证；3)投入资金占工程总投资的 25%以上，确定施工进度和竣工交付日期。房产政策房产政策按揭制度/1)普通商品住宅首付比例 30%，贷款 70%；2)贷款最高年限 25 年；3)户型面积小于 90 平方米可以首付 20%。重大事件重大事件“市人民政府关于2005-6-5严格控制低密度、高档注住房的建设的用地供应； 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789嘉 兴 市 场 院切实稳定住房价格推进住房保障体系建设的意见” 要求每年建设一定数量的限价商品房和平价商品房；继续扩大住房公积金覆盖面；严格监控项目开发力度，收回无力开发或限制超过法律规定年限的土地；禁止办理期房转让、转按揭手续，严查违规办理变更购房人姓名企业。“市区廉租住房保障办法（试行）” （详见附件二）2006-3-29申请条件：1)无房户：无自有住房，以市场租金租住私有住房或单位自管房屋、或寄住他人住房的家庭；2)拥挤户：按市区常住户口计算，人均拥有私有住房和承租公有住房的面积低于市区最低住房面积保障标准的家庭。“2006 年嘉兴市区经济使用住房管理实施细则” （详见附件三）2006-4-13符合条件：1)具有市区城镇（含三个区建制镇）常住居民户口，且家庭成员中至少有一人取得本市区城镇常住居民户口 3 年（含）以上；2)居民必须是已婚（含离异带小孩或丧偶带小孩）、年龄在 33 周岁以上（含）的单身居民（含离异或丧偶人员）；3)属于低收入家庭，即申购对象家庭年度收入（家庭成员工薪或劳务收入扣除“养老金、失业金、公积金、税金”后）在市区 2005 年度户均收入的 80以下。“市政府关于加强建设用地管理的若干意见” （详见附件四）2005-10-19严格执行经营性出让土地使用权“招拍挂”制度；已出让的土地不得调整建筑容积率，如有调整，补缴相关土地出让金；对限制一年的土地，开发商如有开发能力，限半年内开工，并征收10%的土地闲置费，如无力开发，政府给予有偿收回；若闲置两年，政府将无偿收回。土地政策土地政策重大事件重大事件“市人民政府办公室关于公布市区基准地价更新结果的通知” （详见附件五）2005-6-15基准地价内涵：基准地价评估基准日为 2005 年 1 月 1 日。土地开发程度按熟地界定：“五通一平”地价内涵构成：包含国家土地所有权收益、征地费用和开发配套费。土地使用期：商业用地 40 年、住宅用地 70 年、工业用地 50 年金融政策金融政策公积金政策（详见附件六）/与浙江省其他城市基本一致，要求住房公积金已连续正常缴存一年以上，贷款人所购住房为自住住房；如夫妻双方连续正常缴存住房公积金满一年的，住房公积金可贷 25 万元；夫妻单方或单身职工已连续正常缴存住房公积金满一年的，住房公积金可贷 15 万元。“国六条国六条”后续细则后续细则依照九部委出台的“国六条”细则，目前嘉兴市尚未出台具体细则。嘉兴市在房产政策方面与浙江省其他城市基本保持一致性，在重大事件方面主要针对中低价房体系和廉租房保障出台一些政策；如： 要求每
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