长沙市场调查报告

长沙市房地产市场调研报告第一卷 市场调查报告第一部分 长沙城市概况（一） 地理环境长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。长沙处于湘江下游，湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主，林地占51.65%，耕田占28.38%。（二） 旅 游 资 源长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达3000多年，素有“屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名寺，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见，是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源，实施旅游“1886”工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、国际会展中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等8项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等8条特色旅游线，形成以清水塘、体育新城、浏阳风光带等为中心的6大旅游区。积极打造文化旅游精品。（三） 长沙市经济环境1、 国民经济概况长沙市年经济增长率一直保持在以上，年度总值为亿元，人均元，城市化率水平还比较低，为。2、 长沙发展状况长沙发展环境在继续加速优化，功能因素整合水平将更加提升。通过精心构筑体制环境，理顺政策环境，改善服务环境和生产生活环境，长沙将成为功能布局合理、基础设施完善、空气清新、水质良好、宁静舒适、环境优美的生态型、园林式、现代化的新城。专家通过大量数据研究分析后预测，年长沙市经济增长速度维持在左右，“十一五”期间经济增长逐步下降，到年下降至，但经济增长率平均仍达以上。在总量方面，专家预测年长沙市总量达亿元，人均元；年总量达亿元，人均元，总人口万人，比今年增长万人口，城市化率将增长个百分点。在世纪前年里，长沙市整体上处于经济快速发展、城市化进程较快的时期。 专家们分析，长沙市相对竞争力起初较低，年有了一定的改善。年以后竞争力将进一步增强，“十一五”期间竞争力的提高将呈加速趋势。世纪前年里，长沙市的平均竞争力增长指数预测为，在各城市中的排位居第位。3、 工 业 经 济在全国26个省会城市中，长沙的工业发展速度（增加值）居第9位。经济效益稳居全省榜首一直是长沙工业经济最突出的特点。2003年长沙反映工业企业最终经营结果的利润总额达40.01亿元，占全省利润总额的40.0。长沙工业经济基础良好，工业产业结构较为合理，是中南地区工业经济发展最具潜力的地区之一。长沙工业以食品、轻纺、电子、机械为支柱产业，化工、建材、医药、汽车、冶金等工业也有较好的基础。卷烟、彩色显像管、膨化食品、直燃式空调机、电冰箱、汽车电器、机床、水泵、风机、汽车及内燃机配件、电位器等产品，在全国同类产品中占有重要位置，一批传统出口产品，如湘绣、羽绒制品、鞭炮、烟花、陶瓷、花岗石等，在国际市场享有盛誉。四白（白沙烟、白沙液酒、白沙啤酒、白沙矿泉水）系列闻名全国据统计，110月全市实现GDP732.49亿元，同比增长13.9%，其中第一产业增加值64.51亿元，增长4.8%，第二产业增加值304.81亿元，增长20.6%，第三产业增加值363.17亿元，增长10.2%。初步测算，今年后两个月如果经济发展环境不出现大的异动，全社会固定资产投资和规模以上工业继续保持强劲的增势，全年GDP总量可望达到927亿元，增速将接近14%，其中第一产业增加值约为83亿元、同比增长4.8%，第二产业可望实现增加值392亿元、增速约达20.1%，第三产业增加值约为452亿元、增速约10.7%，三次产业结构的比重约为9:42.3:48.7（见下图）。4、 有关商贸布局长沙商贸布局较为合理，功能齐全。市区基本形成了以黄兴路、五一大道、芙蓉路、东二环线为轴线延伸，以五一广场、火车站广场、新世纪体育文化中心、伍家岭广场为中心辐射的遍布整个市区的四条主线八大商圈的零售商业网点格局。拥有近20座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，有10多个大型批发交易市场。全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小网点相结合的门类齐全的多层次、多功能、多元化的市场网络体系。 长沙商贸特色鲜明，业态丰富。长沙商贸一直保持持续高速的发展态势，社会消费品零售总额年平均增长16%以上，增幅在全国省会城市中排名第二。2003年全市社会消费品零售额实现452亿元，比上年增长12.7%，零售总额在全国省会城市排名12位。全市目前共有商贸企业5997个，商业网点98562个，在全国人口过百万城市中，商业网点和集贸市场规模水平居第7位。个体私营经济13万多户，从业人员达37万人。5、 城 市 规 划城市建设及基础设施建设长沙城市面貌日新月异，规模有很大扩展，功能日趋完善，市区正逐步形成主体沿江呈带形和周围多中心、组团式的布局。在规划建设市区的同时，还有重点地逐步进行了周围城镇的规划建设，已有高塘岭(新建望城县县城)、星沙镇(新建长沙县县城)、宁乡县城及丁字湾、铜官等小城镇，通过扩建新建，具有了一定的基础。城市基础设施和市政工程建设也有了显著的增加和改善。总的来说，长沙的城市化水平较高，是中部地区一座人居环境优良的城市。（1）城市规划改革开放以来，特别是跨入新世纪后，长沙实施“拓城”战略，高起点高标准规划，以“一主两次四组团”规划城市布局，以“两府四城”建设为龙头拓宽城区空间。近三年来，长沙市建成区新增面积达70平方千米，2003年建成区面积达186平方千米。根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至2890平方千米，至2020年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。（2）交通状况长沙是中部地区重要的交通枢纽城市，水陆空交通四通八达。境内有京广、湘黔、浙赣、洛湛、长石铁路线联通东西南北；有京珠、长常、长永高速和106、107、319国道纵横交错，14条省道和106条县道等密布成网。高速公路里程已达193千米，等级公路3361千米，公路密度达到每百平方千米42.74千米；有湘江千吨级航道；有全国最大的内河主枢纽港霞凝新港；有设施先进的黄花国际机场，可直航国内35个主要城市和香港及曼谷、汉城、釜山等境外城市。使长沙成为中部地区物流、人流、信息流的集散中心，东西经济合作的桥梁和纽带。（3）公用设施长沙城市公用设施日趋完善。城区万人拥有车辆11.9标台,居全国省会城市第10位。城区现有自来水厂7座，日供水能力137万立方米，城区供水普及率达100%，人均生活用水拥有量328升/人日，居全国省会城市第三位。排水系统较为齐备，排渍能力为23.92万吨/小时。城区现有污水处理厂两座，污水处理率41.1%，居全国省会城市第19位，预计到2006年污水处理能力达70%。长沙有容积5000万立方米的大型垃圾无害化填埋场，有日处理1640吨的望城县桥驿镇的垃圾处理厂。（4）通讯能力全市程控电话交换容量达95万门，智能通信网、数据通信网、图像通信网、多媒体综合信息网等18个通信网已形成，可与全国各地和世界180多个国家和地区进行通讯联系。综合通讯能力在全国居第三位。（5）人居条件长沙是全国省会城市惟一的生态建设示范试点市。城区突出湖湘文化特色与山水洲城特征的融合，风格独特。近两年来，市区新增绿地面积700多万平方米，城市绿地率、绿化率分别达31.07%和36.01%，饮用水水质达标率为96.13%。空气中二氧化硫浓度近三年来年均值一直优于国家标准，空气质量指数优良天数达70%。2003年城市人均居住建筑面积为23.6平方米，农民人均住房面积48.4平方米。（6）工资与生活水平 长沙地区劳动工资与生活水平中等。2003年，全市平均年工资为15895元。城市居民人均可支配收入达9933元，人均消费性支出8330元，恩格尔系数为31.6，按世界银行对国家和地区发展水平的分类，长沙市城区居民已迈入中等富裕水平的门槛。2003年农民人均可支配收入达3647元，人均生活费支出3172元。（7）绿化情况作为全国省会城市中惟一的生态建设示范试点市，公共绿地太少一直是长沙绿化的“短腿”，近几年，长沙在城市绿化方面下了大功夫，兴建了一批精品工程，城市绿地率和绿化率不断上升，创造了良好的人居环境。1080米长的湘江风光带尤如绿色珠链环江蜿蜒，五一绿化广场、步园绿化广场、芙蓉绿化广场三大广场为市民提供环境一流的休憩场所。2000年，烈士公园在全国率先打开园门，免费向市民开放，让公园成为百姓的后花园。长沙还制定了建设生态城市的具体目标，到2005年，市民出门500米见绿将由梦想变成现实。（8）城市文明 长沙市2002年荣获全国文明创建工作先进市。现有8个全国文明村镇、8个省级文明村镇、37个市级文明村镇。市民道德整体素质逐年提高。望月湖社区、咸嘉新村社区等被评为全国文明社区。长沙县星沙镇被确定为全国文明小城镇示范点，浏阳市商业步行街、梓园路等被评为全省文明示范街。 未来发展，长沙市将力争在2014年建成全国生态城市;2005年以前建成国家生态示范区；2008年以前建成国家环境保护模范城市；到2014年建成生态市。6、 关于对外开放长沙对外交流频繁，对外贸易快速增长，对外开放的广度和深度不断拓展，基本形成了大开放大发展的格局。（1）对外交流 长沙友好交往遍布亚、非、美、欧、大洋五大洲，先后与刚果首都布拉柴维尔市、日本鹿儿岛市等10个国外城市缔结友好城市。与美国奥克兰市、澳大利亚中部经济开发区等7个国外城市签署了友好交流与经贸合作协议。2003年成功举办了“长沙市国际友城招商恳谈会”和“外国使节看长沙”等大型外事活动。加强了国际间的交流与合作。 （2）外经外贸 长沙外经外贸一直保持良好态势。2003年，市归口管理企业实现进出口总额12.3亿美元。对外经济合作规模不断扩大。有15家企业成功走出国门赴境外投资。2000年至今，全市对外承包工程和劳务合作累计签订合同金额达6亿美元，完成营业额5.7亿元，外派劳务5099人，与141个国家和地区有商贸往来。 （3）招商引资 在2002年台商对大陆100个主要城市的投资环境综合指标评定，被评为“值得推荐”的城市。至2003年底，累计批准外商投资企业2120多家，总投资近70亿美元。沃尔玛、伊莱克斯等近50家全球500强跨国公司在长沙投资办厂或设立办事机构，总投资1000万美元以上的外商投资企业已达153个。特别是近三年，利用内外资总额每年以50亿元的速度递增，在全国34个大中城市中排第12位。综 述2003年是我国进入小康社会发展新阶段的第一年。开年以来，尽管连遇非典和特大旱灾的不利影响，但宏观经济总体所表现的“环境改善、运行稳定、增长快速、绩效显著”的运行特征并未改变，长沙经济在优势产业的带动和五城会的推动下呈现出经济总量强势增长，增长速度创近六年来新高，产业结构调整进一步加快，经济运行质量不断提高，城市综合实力明显增强的发展态势。（一）经济运行的基本态势全市经济继续保持快速稳定的增长态势 除受非典影响的五月份之外，其它各月GDP的累计增幅均在13%以上，1-10月累计增速高出上年同期1.1个百分点，全年增速可望比上年提高1.3个百分点（见下表）。（二）长沙市主要经济社会指标长沙市统计局昨日公布的权威数据表明：2003年，在全国省会城市中，长沙多项经济发展指标超越其他省会城市，取得突破性进展。其中，财政一般预算收入增长速度首次跃升至全国第一位；城乡居民收入、固定资产投资额、规模工业增加值的增长速度等项指标也跻身全国省会城市前10位，经济发展越练越快。长沙市2004年一季度区县(市)主要经济社会指标通报城镇固定资产投资（万元）社会消费品零售总额（万元）外商直接投资实际到位资金（万美元）实际引进市外境内资金（万元）农村人均劳务经济收入（元）地方财政收入（万元）其中：一般预算收入（万元）绝对额增减速度绝对额增减速度绝对额增减速度绝对额增减速度绝对额绝对额绝对额增减速度长沙县2317048.11503055.882816129.37139011.26495811126688.8望城县1329991.91021088.72471869.64362910.81106600047723.6浏阳县1491851.31016434.872132128.18121912.31786697864815.9宁乡县885522.1637711.08689922.57492910.41126614039016.4芙蓉区1389967.11154864.88863633.833934913.1447833007007.9天心区944634.6794933.912845752.915899514.919081037456978.3岳麓区10671101.39283114.112305313.28647614.61296961468138.4开福区1336857.11067859.89678460.523154914.32027831706338.8雨花区1148452.11241547.69854149.620367314.4997831706608.3第二部分：长沙房地产市场现状一、长沙长沙市整体现状与前景城市规划长沙市政府提出今后3年城市工作目标是：到2006年，城市化水平达56，建城区绿化率33，城市绿化覆盖率40，人均公共绿地面积8.3平方米；人均住宅建筑面积27平方米，人均道路面积12.84平方米，燃气普及率95，污水处理率60，城市集中式生活用水水源达标率96，空气质量优良率80。长沙文明城市建设，确立了“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”的城市格局；制订了“西引东拓、优势带动、环境先导、城市提升”四大发展战略。1.提出了“大干新三年，再创新辉煌”的城市建设目标，确定了“一洲两岸、六桥三环、畅通出口、建设新区”的城市建设工作重点，以先进理念绘好蓝图。2.按照城市修编的总体规划要求，以科学和先进的理念抓紧做好城市分区规划和控制性详规的编制，“一洲两岸”和两个新区的规划编制。大力提升城市品位。充分彰显城市特色，大力打造城市精品，围绕橘子洲、岳麓山、湘江风光带和城市主干道打造一批精品建筑群。3.要加大项目落实的力度。未来3年，城市基础设施重点工程每年投入要保持7080亿元。进一步加大经营城市的力度，充分经营好城市的土地资产、公共资源和无形资产。进一步创新融资方式，加快城市公用事业改革，加大城市基础设施经营权的出让和转让，盘活存量资产。（二）城市改造 2020年，把长沙建设成为区域性现代化中心城市的中长期发展战略目标1扩建五一大道拆迁十里长街，不到两个月，拆除15万平方米建筑，拆迁全部完成，用4个月，宽阔的五一大道竣工通车。用半年克服无数困难险阻的，实现了长沙人观念大转变的半年。此后长沙拉开了大规模城市建设的序幕。五一大道改扩成功后，长沙人牢固树立了“经营城市”的新观念，通过盘活城市存量资产、搞好国有资产授权经营、大力启动民间投资，建设资金滚滚而来。2000年，长沙城市建设投入达到42亿元，相当于前十年投入的总和；2001年，投入60多亿元，相当于前两年的总和；今年，全市基础设施建设投入计划150亿元，其中重点工程建设投入达84亿元。长沙城市面貌发生了巨变。路网建设长沙在2000年完成以五一路改扩为重点的“六路一桥”的基础上，2001年重点抓了芙蓉路、湘江大道一期、人民东路、火星北路一期、金星路一期、黄兴南路步行街的改扩建设等38项重点工程。2.生态环境改造按照“一圈两轴、多点布置”和“显山露水见秀”的思路，长沙市提出了“绿树、芳草、鲜花美好家园”计划，先后建成了五一广场、芙蓉广场、火车站东广场、白沙公园、湘江风光带一期工程，所有新建道路和住宅小区都做到了绿化配套。近两年市区新增绿地面积200万平方米，绿地总面积达4453.8公顷，建成区绿化率达26。已建成和正在兴建固体废弃物处理场、第一污水处理厂、星沙污水处理厂等一批环保基础设施项目。浏阳市生态县(市)建设走在全国前列，天心区的生态新城热火朝天，其他区县的生态建设方兴未艾，长沙已被批准为创建生态示范市试点城市。3.城市扩容长沙市已逐步实现城市建设重点由旧城改造向新区开发转移，继城市区划调整、几大汽车站外迁后，又进行了行政中心的外迁。市委、市政府机关去年上半年顺利迁往河西，长沙县、开福区也于此前完成了县治、区治外迁。4.公用设施全市公交线路已达72条；人均居住面积1003平方米；万人拥有病床数75张；万人拥有医护人数104人；城市电话普及率42，人均程控电话、移动电话拥有数居全国省会城市前6位；居民生活用电量居全国省会城市第7位；城市自来水普及率居全国第一，人均供水量居全国第4位；湘江长沙段水质在总体上保持地面水三类标准，城市污水处理率达2442，进入全国重点城市先进行列。曾经困扰长沙人的“住房难”、“乘车难”、“供水难”、“供电难”的矛盾，得到了极大缓解。二.长沙房地产市场分析（一）宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境随着长沙市工业化进程的明显加快和社会投资规模的大幅扩张，国民经济在最近几年持续快速健康发展，经济综合实力明显增强。2002年全市实现GDP810.9亿元，比2001年增长12.5%，5年年均增长11.8%，2003年，在全国省会城市中，长沙多项经济发展指标超越其他省会城市，取得突破性进展。经济环境的改善，到长沙市投资的外商和内资也呈现出可喜的局面。2002年全市实际到位外资、引进市外境内资金分别达33亿美元和125亿元，比上年增长245和594；5年累计批准外商投资企业955家，已有29家世界500强企业在长沙投资办厂或设立办事机构。强劲的投资有效地激发了长沙经济增长的潜力，城市经济进入了一个更加良性的运行轨道，而国民经济的持续稳定地发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环境。（二）人口稳定增长令房地产市场产生持续需求2001年末，长沙市人口总数587.09万人，其中市区人口180.77万人；与1990年相比，总人口增加了37万人，增幅达6.7%；预计2005年全市总人口625万人，其中市区人口220万人。在人口规模扩张的同时城镇居民可支配收入也在持续上升，2002年城镇居民人均可支配收入达到9560元，比2001年增长9.9%。消费结构也日趋改善，居民用于食品支出占消费性支出的比重由1999年的37%下降至2001年的32%，居民在居住、交通与通讯、娱乐教育文化及服务等方面的消费明显增加，其中居住方面的支出2001年比1998年有近一倍的增长。居民的住房条件有较大的改善，城镇居民的人均居住面积达12平方米/人，比1997年人均增长3.8平方米。城市居民人口的增长以及居民消费结构的不断改善令房地产市场不断产生新的消费需求。人均居住面积单位；平方米/人年份人均居住面积19804.9519927119957.3119978.15199910.05200110.95200212资料来源：长沙统计年鉴（三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为一主二次四组团，即一主-河东主城区，二次-河西新城、星沙马坡岭新城，四组团-捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场 房地产开发投资大幅攀升从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现大幅攀升，市场竞争将更为激烈。（五）投资存在风险 产品决定胜负长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅分别高达58.20%及42.28%，但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销售面积高达373.15万，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力及商品房的空置在逐年加大。而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例则呈逐年上升的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。 以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，2003年1-6月批准预售量较同期增长7%，综观这批新上市的楼盘，如南都、西街花园、亚华、香舍花都等，无论规模上、园林设计上、产品素质上均有较大幅度的提升，深受置业人士的追捧，销售情况乐观；由此可见，市场目前空置量主要集中在旧有的产品。为消费者用心打造高素质的产品是开发商赢得市场的关键。（六）价格走势平稳，消费日趋成熟长沙房地产价格结构现状长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在￥3000元/左右，而新兴住宅区域的价格在￥1500-2300元/，经济适用房价格在1100-1300元/，住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。长沙市商品房成交均价走势图自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步发展起到积极作用，市场在经历了数年的发展后进入了较为平稳的成熟阶段，消费需求亦日渐成熟。为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的发展商专门聘请国内、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与经营，新推出市场产品的综合质素正以惊人的速度跳升。（六）二手商品房交投不旺，市场有待进一步激发年份二手成交面积(万)二手成交金额(亿元)200051.86.44200164.38.04200266.59.092003(1-6月)33.545.75长沙市民目前的居住用房主要是房改房房及单位宿舍，多属早期住宅产品，普遍存在设计规划不合理、居住空间狭小、环境缺乏园林绿化等缺陷。随着收入水平的不断提高，人们对居住条件的要求也随之提高，市场存在着巨大的二次置业需求。进入2000年后，长沙的二手房成交量一直在60万左右徘徊，其增幅远低于商品房成交量的增幅，说明长沙市以旧换新、以小换大、以二手房带动商品房市场的梯次消费的局面尚未形成，同时由于政策的支持力度不够，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困难，若二手房市场能够有效激发，相信会为长沙房地产持续稳定地发展增添新动力。三、长沙房地产分析（一）长沙楼盘横向分析（二）长沙别墅横向分析表1： 对比参数项目名称发展商楼盘地点配套设施长沙芙蓉山庄湖南长沙岳麓岳麓区银盆北路电视、宽带网均有线入户，市政供水，双向电流供电山水芙蓉国际新城长沙嘉湘房地产开发公司长沙市东郊-星沙开发区内多功能会所、步行商业街、人工湖长沙绿色和平别墅湖南金霞开发建设总公司湖南长沙开福开福区防盗自动弹簧报警开发欧式门，白色塑钢双层中空隔音玻璃门窗，三相五线15千瓦-25千瓦大容量电池，宽带荷塘月色长沙市湘坤房地产开发有限公司湖南长沙岳麓岳麓区望城县雷锋镇红外监控、24小时保安；车库及停车坪，酒店会所，高尔夫练习场，泳池，爵士吧，茶艺厅，超市，台球室，会议厅，幼儿园金鹰城圣爵菲斯湖南金鹰城置业有限公司开福浏阳河大桥东金鹰影视文化城蒙哥玛丽电梯，小区智能化安全系统，电视、电话、宽带网入户，管道石油液化气骏豪花园湖南骏豪置业有限公司开福金鹰大厦北侧家居防盗报警系统，保安巡更系统，紧急报警系统，红外线、玻璃碎片感应，可视对讲系统，宽带网络系统绿色和平墅湖南金霞开发建设总公司开福开福区芙蓉北路5000平方米的艺术主题花园，数字摄像监控系统，可视对讲门禁系统、电话及探测报警系统，私家车库世纪春天花园长沙金霞开发建设总公司长沙市宝利房地产开发公司开福区金霞大道附近豪华会所大堂，咖啡厅，园林网球场，健身房，英式桌球室，国际乒乓球场，多元智能儿童世界五行广场中心花园，私家车库，健身房、餐饮、棋牌室、酒巴、儿童游乐场、超市同升湖山庄长沙亚兴置业发展有限公司雨花长沙市洞井镇同升路国际会所、同升湖国际实验学校、高尔夫球场，同升湖学校，幼儿园，商场，邮局，银行，医院樱之谷长沙市城市建设开发公司天心体育新城白沙湾路澳大利亚施普雷特遥控车库门停车场，有线电视、电话、宽带入户悦禧国际山庄长沙悦禧房地产开发有限公司岳麓雷锋大道4.5公里处望城试验小学、英才园，双语幼儿园，望城县一中，20万9洞标准高尔夫.网球.篮球场等，交通银行.工行，五重保安系统静园山庄湖南省万城国际联合招商公司岳麓区雷锋大道旁在以上资料中缺少表2： 对比参数项目名称占地面积（M2）总建筑面积(M2)绿化率(%)容积率(%)均价(元/M2)长沙芙蓉山庄7900051000800.62580山水芙蓉国际新城66660050000800.62698长沙绿色和平别墅7900050000430.61880荷塘月色239976878800.4282200金鹰城圣爵菲斯225000173000680.782500骏豪花园86658040000680.404130绿色和平墅8199250000430.612200世纪春天花园5332850000450.8同升湖山庄368701 14659876.800.404500樱之谷743234470045.90.67悦禧国际山庄82000032000061.890.382100静园山庄92470630000.62100从上表数据比较可以看出从右两表可以看出多数别墅楼盘占地面积主要集中在200000平方米以下，建筑面积主要集中在50000平方米，容积率幅度在0.40.6之间，大盘数量较少有金鹰城、骏景花园、长沙绿色和平别墅。从右表可知，长沙别墅销售均价集中在2000元/2500元/，高价格别墅盘较少，如山水芙蓉国际新城、金鹰城。与上表1的涵盖内容有关。概述：长沙拥有别墅楼盘数量不少，但别墅的素质普遍不高，售价偏低。这与当地地价不高有关。长沙写字楼横向分析：表3： 对比参数项目名称发展商楼盘地点配套设施E时代电讯市场长沙金海林置业有限公司芙蓉北路558号小吴门闭路电视、红外线监控系统，电梯有客梯5台、扶梯6台、货梯1台，附三层、附二层为超大型地下车库第一大道湖南百岁置业发展有限公司五一西路2号设置多功能大小会议室、商务洽谈室、金融中心、商务中心、法律中心、代理中心等办公、商务必需设施提供业主共享，四楼设置员工餐厅都市先锋二期商住楼湖南丽图房地产开发有限公司湖南长沙芙蓉长沙市车站北路168号双电源供电，品牌电梯，电视预埋入户，电话预埋入户，宽带网预埋入户，管网自压供水湖南文化大厦湖南保利南方房地产开发有限公司湖南大剧院一楼大厅内左侧9台高速日立电梯，千兆主干宽带计算机网络，百兆到户，自动化停车场管理系统湖南亚大数码港湖南亚大科技实业有限公司长沙市五一中路68号直饮水系统，双独立回路供电，红外线探头、24小时保安监控，共120个车位建鸿达现代城湖南建鸿达房地产开发有限公司芙蓉路与展览馆路交汇处东北角五星级酒店大堂，挑高5.2米，5台名品智能联动电梯，24小时运作，2000平方米共享商务会所，23个空中花园和近1000平方米的临街广场蓝色地标长沙华盛置业有限公司与长沙宇松实业有限公司解放西路122号咖啡厅、健身房、多功能会议厅，五台品牌电梯，电视监控、电子巡逻、等智能化系统，200个车位左右，顶层1200平米空中花园顺天国际财富中心湖南忆湘房地产开发有限公司芙蓉中路368号21台电梯，楼顶直升机坪，集商务办公，多功能国际会议中心，银行证券，精品购物，餐饮娱乐，休闲等商务配套为一体天泽大厦湖南洞庭房产韶山路328号A4台奥的斯，双电源供电，配电子监控保安系统维一星城湖南维一实业开发有限公司韶山北路39号1200平方米的空中生态会所和大异域主题花园蔚蓝天空长沙蔚都实业有限责任公司马王堆路、东方新城北99个停车位从表1中可以看出：在长沙写字楼市场中普遍的配套设施不足。表4： 对比参数项目名称占地面积（M2）总建筑面积(M2)建筑结构公共资源均价(元/M2)E时代电讯市场5149框架公交路线112、94480第一大道41026368框剪正对芙蓉生态广场，350米视野无阻碍，公共路线6、12、115、11、9、101、202、立珊专线、317、4074000都市先锋二期商住楼3990框架公交路线602、302、101、148，烈士公园，省委幼儿园湖南文化大厦337045786框架公交路线6、7、104、202、131、112、138、139、146、348、368，建设、交通、工商、招商银行等，湖南大剧院、湖南省图书馆、湖南省新华书店，华天、通程、湘泉大酒店等、湖南医科大学附属二医院等，长沙市12中、长沙市6中、大同、育英、地质中学等，友谊商店、阿波罗商业城、家润多超市湖南亚大数码港3323框剪，框架十多路公交车及专线大中巴停车站， 3个敞开式空中花园， 4个多功能国际会议室，商务中心，票务中心，旅游服务中心，银行、会所，两套空中别墅、酒楼、白领餐厅、健身房、洗衣中心建鸿达现代城4600框剪公交路线303、115、9、150等蓝色地标550235700680平米休闲广场，东侧5000平米绿化广场，交通、招商、建设、农业银行，天心公园，公共路线138、202、201、314、143、368、11、301、2、1122850顺天国际财富中心791676000框架临近芙蓉中路图书城，公交路线9、115、202、314、3、11、旅游24880天泽大厦340817331框剪公交路线7、6路等，花园，鸿园、天龙、华程、华天会所，育英、枫树山等小学，文化厅及广济桥幼儿园，五中、十一中、十五中、地质中学，广济桥、左家塘市场，建行、中行、招行、中信实业、农行维一星城31199框剪处于长沙五星级酒店会聚最多的商务一条街，公交路线6、7、9、101蔚蓝天空6076公交路线143、142、158、122、603、802从右两图可以看出长沙写字楼占地面积主要集中在5000平方米5500平方米之间。超高层建筑不多如右图，写字楼普遍售价在4000 元/5000元/综述：长沙写字楼市场.公寓横向分析 对比参数 项目名称发展商楼盘地点配套设施锦绣中环湖南锦绣实业发展有限公司芙蓉五一西路189号游泳池、中西餐厅、休闲区新华联家园湖南新华联置业有限公司长沙市芙蓉区车站北路319号阿波罗商业广场芯都信息大厦长沙康平房地产开发有限公司长沙市芙蓉区八一路407号大堂，速电梯，商务中心，会所,大型停车场公园11号湖南湘名园房地产开发有限公司芙蓉区车站北路333号几米空间长沙申奥房地产开发有限公司天心赤新路37号（与车站南路交界处）酒店式物业管理，咖啡间，中西餐厅，健身房，卡拉OK，桑拿用房，五台高速电梯阳光100国际新城阳光100（湖南）置业发展有限责任公司聚焦新兴城岳麓猴子石大桥西头北侧明景公寓芙蓉长沙市织机街47号幼儿园、医务室、园林富绿山庄湖南省同发置业有限公司长沙市天心区韶山路160号银洲公寓银洲股份有限公司岳麓河西沿江大道荣银桥颐美园湖南富通实业股份有限公司雨花区人民东路29号王公塘兴汉大厦-蝶扇楼湖南石力物业发展有限公司开福蔡锷北路411号新族公寓湖南新族房地产开发有限公司天心区解放四村363号 南沙公寓长沙市兴安物业发展公司天心白沙南路（劳动路与白沙路交汇处南侧)佳逸豪园中港合资鸿基房地产开发有限公司天心区劳动西路233号通发公寓长沙通发房地产开发有限公司雨花区人民东路440号和府酒店公寓湖南远洋置业股份有限公司芙蓉区芙蓉中路218号餐厅，洗衣房，商务中心，商务会所、24小时保安山水芙蓉-国际新城湖南永泰房地产开发有限公司长沙经济技术开发区多功能豪华会所，步行商业街，大型人口湖，中心广场，森林公园，超级市场金色华庭鸿程（湖南）置业发展有限公司芙蓉区五一东路87号提供家政服务，会所休闲设施华盛家园湖南华盛集团有限公司雨花区韶山北路398号自备幼儿园、商场可视对讲，有红外报警、瓦斯报警万顺花园万顺（湖南）置业发展有限公司芙蓉长沙市建湘南路119号阿波罗商业广场家兴公寓湖南新华联置业有限公司天心区黄兴路旁的坡子街与樊西巷阿波罗商业广场鑫天佳园长沙鸿达置业发展有限公司雨花区劳动东路178号巴黎香榭湖南升阳房地产开发有限公司雨花中路459号室内四季温水游泳池、多功能视听会议室、健身房、儿童游戏室、台球室、咖啡吧、棋牌室、阅读室、韵律教室 对比参数项目名称占地面积（M2）总建筑面积(M2)绿化率(%)容积率(%)均价(元/M2)芯都信息大厦2625.805849637公园11号1800910000 411.2几米空间250141000 阳光100国际新城659569.621000000 401.5明景公寓5839.55 19106.84 34.62850富绿山庄60000颐美园1900054000492.782556新族公寓1985.77351780佳逸豪园6600 409187513080通发公寓89482928和府酒店公寓799220000402.14700山水芙蓉-国际新城666670701665金色华庭35599.503450华盛家园48000120000352.52500万顺花园265262940巴黎香榭12000870003200从右两图可以看出长沙公寓占地面积主要集中在10000平方米20000平方米之间，建筑面积主要集中在30000平方米60000平方米之间。从右表中可以看出长沙公寓主要售价主要集中在2000元/3000元/天心区区域分析从天心区区域房地产类别分类分析：1、 以下是天心区9个楼盘实例个案项目名称翡翠林居楼盘地点长沙市天心区新开铺路174号占地面积4221.96平米建筑面积116380平米容积率21物业性质商品房总户数808户户型四室二厅二卫三室二厅二卫面积140.11137.85价格住1488元/起，均价1800元/；商5488元/起，均价5488元/销售情况配套设施煤气管道；电子对讲，24小时保安；地下停车场外部环境南郊公园、幼儿园、22中、生活超市、中心广场、建设交通环境公交路线:4、104、122 、134、603装修标准物业管理湖南省天心润丰置业有限公司开发商湖南省天心润丰置业有限公司项目名称今利园楼盘地点长沙市天心区劳动东路550号占地面积20亩建筑面积35000平米容积率25物业性质商品房总户数270户户型三室二厅四室二厅复式面积125162.62149.73价格1938元/起，均价2280元/；销售情况配套设施日立牌高速电梯；电视、电话、宽带网均预留；管道煤气；市政供电和自备自动启动式发电机组；有线电视监控，保安24小时流动巡逻，电子对讲防盗门；车库、车位外部环境有花园、会所、幼儿园运动场交通环境公交路线:8、135、138、105、103、601装修标准物业管理保利开发商长沙土地服务中心项目名称万事佳景园楼盘地点长沙市天心区新开铺路178号占地面积33172.51建筑面积96629容积率27物业性质商品房总户数614户户型面积价格1680元/起，均价1950元/销售情况配套设施管道煤气入户；新型PVC，预留接口；每户均设IC磁卡电表；家庭安防报警系统；有独立车库和停车位外部环境中心花园、瀑布、小桥流水、棋牌室、老年人活动中心、儿童活动中心、赤岭小学、新开铺小学、幼儿园：赤林路幼儿园、二十二中、菜场、超市、贺龙体育场、工行、建行交通环境公交路线:112、134、104、4装修标准物业管理华昌物业管理公司开发商长沙华昌房地产开发公司项目名称鸿信大厦楼盘地点长沙市西湖路南门口占地面积8.7亩建筑面积41200平方米(其中住宅面积27000平方米)绿化率25%物业性质商住总户数户型复式楼二室二厅一卫三室二厅二卫面积179.26M279.2M2123.9M2看阁峙岳麓 听涛声入梦价格均价2700元/平方米案例简析打造商业旺铺铸就商业迹看阁峙岳麓 听涛声入梦销售情况配套设施可视对讲；工作电视监控；工作智能停车；工作有线电视；宽带网预埋到户；工作液化气管道煤气入户外部环境交通环境装修标准物业管理开发商湖南鸿信置业有限公司项目名称曼哈顿新贵 楼盘地点建湘路（天心区）占地面积6.36亩建筑面积35000平方米容积率7.73物业性质综合房总户数204户户型面积价格起价3300元/销售情况配套设施煤气入户，双水源供水,双电源供电,全智能化安全系统外部环境家乐福，中行、中信银行、建行交通环境公交线路6、9、115、109、111、116、117、118、401装修标准物业管理望开物业开发商鸿升置业有限公司项目名称梦泽园楼盘地点长沙市车站北路289号占地面积160亩建筑面积18万平方米物业性质住宅小区容积率1.7 绿化率48%户型四室二厅二卫二室二厅二卫三室二厅二卫面积153.98119151.73价格办公用房起价3500元/,办公用房均价8000元/,商业用房均价3800元/,商业用房起价6000元/,住宅起价2 380元/,住宅均价3500元/销售情况案例简析：位于烈士公园年嘉湖畔，“家门口有个美丽的湖”，由44栋临湖别墅，6栋小高层和2栋高层湖景公寓围合而成，是长沙市具有代表性湖景楼盘。配套设施会所配有阅览室、棋牌室、健身房、乒乓球室、老人活动中心、医疗诊所、设有住户专用游泳池.儿童戏水池、儿童乐园、网球场、羽毛球场、专业幼儿园外部环境交通环境装修标准物业管理深圳市万科物业发展有限公司开发商湖南梦泽园房地产开发有限公司项目名称在水一方楼盘地点书院路6号（火车南站）占地面积70亩建筑面积10万平方米容积率2.1物业性质综合用房总户数128户户型复式面积价格商业用房起价4F3988元/，均价5767.36元/；住宅起价2128元/ 均价，2400元/；办公用房起价5F 2800元/，均价2800元/项目位于书院路与南湖路交汇处，距湘江风光带仅150米，临江望麓，真山真水，整栋全复式洋房，办公居家两相宜，车位充裕。销售情况配套设施小区设电视监控系统；小区内设地下，地上车库外部环境南湖绿化广场（待建）、湘江风光带、第一师范附小幼儿园、一师附小、市九中、长郡中学、黄兴路商业步行街、中国、建设交通环境公交路线：1、101、134、122、139装修标准物业管理长沙佳家福物管有限公司开发商湖南中法大厦物业发展有限公司右图可以看出天心区的商品房住宅类的情况。从右图可以看出天心区的平均售价集中在2000元/3000元/，在长沙市属于中高价位。综述：商业篇长沙CBD不过3平方公里,但细加考察,又发现可分为几个不同的片区。先看五一大道。因拓宽不久,两厢建筑尚有不少在酝酿之中,可圈可点的要算银华大厦和小天鹅酒店,南厢的新富城也小有名气。但整体而言,五一大道两厢目前商务尚未形成规模,商务氛围不浓。再看芙蓉中路。这条路上有神龙大酒店、金源大酒店两家高档宾馆,有小公司云集的东成大厦、顺天楼、平安大厦等。尽管芙蓉中路定位为金融街,但从商务格局的历史和现实的综合素质来评价,目前只能称得上是长沙CBD的中档片区。三看韶山路。目光不妨锁定在解放路与韶山路的交汇处:西北角有省政府、华侨大厦,东北角有华天大酒店,西南角有人寿保险大厦、湘泉大酒店,东南角则有通程大酒店、湖南大剧院。韶山路的西端有友谊、阿波罗、东塘等大型百货商场。这些顶级建筑的存在吸引了顶级涉外机构的进驻,使得这里成为省会长沙的一个高级涉外商务区。也就是说,从目前已成格局而言,与解放路相邻的韶山路地段似可称为长沙CBD的上流(或涉外)片区。在这个片区的西端解放东路,已成为长沙市酒吧一条街(颇