《前期物业服务合同》2005版本

前期物业服务合同上海市房屋土地资源管理局上海市工商行政管理局 制定前期物业服务合同示范文本使 用 说 明1、本合同为示范文本,适用于住宅以及同一物业管理区域内非住宅的物业管理。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。2、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减。3、本示范文本所称的甲方为物业建设单位，乙方为物业建设单位通过招投标的方式或者经房地产管理部门批准采用协议方式选聘的物业管理企业。4、本示范文本的服务期限应根据物业管理条例第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定确定。5、根据上海市住宅物业管理规定第十八条的相关规定，本合同为甲方与物业买受人签订的房屋销售合同的组成部分。根据上海市住宅物业管理规定第二十四条的规定，本合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担。出售房屋交付之日的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由甲方承担。6、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。前期物业服务合同甲方： 法定代表人： 地 址： 联系电话： 乙方： 法定代表人： 资质等级： ，证书编号： 地 址： 联系电话： 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 （物业名称）的前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一条 本合同所涉及的物业基本情况 物业名称：_ 物业类型：_ 座落位置：_区/县_乡/镇 路_弄_号四至范围（规划平面图）：总建筑面积：_平方米；其中住宅_平方米。物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。第二条 乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。第三条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第四条 甲方按规定向乙方提供位于 路 号 室(建筑面积 平方米)的房屋作为物业管理办公用房,在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。第五条 乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七； （六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八；第六条 甲方将物业交付业主前，应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件九。第七条 乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。 （一）住 宅：高层_元/月平方米； 多层_元/月平方米；别墅_元/月平方米； 物业：_元/月平方米； （二）办公楼：_ 元/月平方米（三）商业用房：_元/月平方米（四）（五）（六）上述物业服务收费分项标准(元/月平方米)如下：一、住宅物业1、综合管理服务费： _元/月/平方米2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用： _元/月/平方米3、公共区域的清洁卫生服务费用： _元/月/平方米4、公共区域绿化养护费用： 5、公共区域秩序维护服务费用： _元/月/平方米6、 _元/月/平方米二、非住宅物业1、综合管理服务费： _元/月/平方米2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用： _元/月/平方米3、公共区域的清洁卫生服务费用： _元/月/平方米4、公共区域绿化养护费用： _元/月/平方米5、公共区域秩序维护服务费用： _元/月/平方米6、第八条 自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费。第九条 前期物业管理期间，乙方按下述第 种收费形式确定物业服务费用。（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。（二）酬金制。在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下述第_种方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。1、每 （月/年）在预收的物业服务费用中按_%的比例提取酬金； 2、每 （月/年）在预收的物业服务费用中提取_元的酬金。（三） 第十条 物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。 逾期交纳的，违约金支付约定如下：逾期未交纳的，按日加收千分之一的滞纳金；跨年度欠交的，按日加收千分之三的滞纳金。在催交期内仍拒不支付的，按物业管理条例、管理规约有关规定执行。第十一条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：（一） ；（二） 。第十二条 停车场收费分别采取以下方式：（一）停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位 元/个月、车库机动车车位 元/个月、露天非机动车车位 元/个月、车库非机动车车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天机动车车位 元/个月、车库机动车车位 元/个月、露天非机动车车位 元/个月、车库非机动车车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。（二）停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。（三）停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第十三条 业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。第十四条 本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：（一）健身房：（二）棋牌室：（三）网球场：（四）游泳池：（五）其他：上述经营管理收入按下列约定分配：1、2、3、本物业管理区域内属甲方所有的会所及相关设施，其经营管理收费由甲方与乙方或者业主、物业使用人另行约定。第十五条 物业服务费属本合同第九条第二项或者第_项约定的，物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：（一）年度结算结余部分，按以下第_种方式处理：1、转入下年继续使用；2、直接纳入专项维修资金；3、（二）年度结算亏不足部分，按以下第_种方式处理：1、由业主追加补足；2、第十六条 业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金：（一）业主应当按照规定交纳专项维修资金；（二）专项维修资金的帐务由物业管理企业代管；（三）业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；（四）按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。第十七条 甲方相关的权利义务：（一）在物业销售前，应在其制定的业主临时公约 中向业主明示物业管理服务收费的标准及物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任；（二）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；对业主或物业使用人违反业主临时公约的行为予以劝阻、制止；（三）授权乙方对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为，依照业主临时公约的约定进行劝阻、制止；（四）完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等；（五）审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；（六）第十八条 乙方相关的权利义务：（一）设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；（四）及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每 个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支帐目；（五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；（六）第十九条 在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。（一）因不可抗力导致物业管理服务中断的；（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的； （三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的； （五） （六） 第二十条 甲方违反本合同第六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第二十一条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付 的违约金。第二十二条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方 倍返还。第二十三条 甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十四条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。第二十五条 经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定）2/3以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同。甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续。第二十六条 双方协商一致，可解除本合同，并在 日内办理交接手续。第二十七条 本合同其他相关违约责任的约定：（一）（二）（三）（四）（五）第二十八条 本合同中下列词语的定义是：（一）业主，是指物业的所有权人。（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。（三）物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、 、 、 等部位。（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具 、 、 等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房） 、 、 等设施。（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。第二十九条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第三十条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十一条 本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲乙双方各执_ 份，一份向房地产主管部门办理备案。第三十二条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十三条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决；协商不成的，采取以下第 种方式解决。（一）向 仲裁委员会申请仲裁；（二）向人民法院提起诉讼。第三十四条 本合同为期 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第三十五条 本合同期限届满前 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后 月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。第三十六条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。第三十七条 本合同经甲乙双方签字 后生效。甲方签章： 乙方签章：代 表 人： 代 表 人：年 月 日 年 月 日附件一：物业构成 附件二：物业规划平面图 附件三: 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务 项目服务内容运行、保养、维修服务标准公共部位房屋结构每年一次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。门窗每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。管道、排水沟、屋顶每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。围墙道路、场地等每月一次对巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素外）、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易吧健身设施能正常使用（需要更换除外）。安全标志等对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。供水系统变频水泵每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。公共照明公灯每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯炮、开关等，保持楼道灯、街坊灯95%以上的亮灯率。消防系统消防设施、设备1、 消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。2、 消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。3、 每半年检查一次消防水带，阀杆处加润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。避雷系统避雷设施弱电系统电子防盗门每月定期保养，保持电子防盗门使用正常。附件四:公共区域绿化养护服务 项 目服务内容养 护 标 准草坪修剪年普修二次以上。清杂草每年除草三遍以上，控制杂草孳生。施肥灌、排水无明显缺水枯黄，有积水采取排水措施。病虫害防治控制大面积病虫害发生。其它树木修剪乔、灌木每年适当时修剪一次，篱、球年剪二次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上。中耕除草、松土年中耕除草不少于三次，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。施肥病虫害防治有针对性及时灭治，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。扶正加固发生倒伏及时扶正、抢救。其它花坛花景布置灌、排水补种修剪、施肥病虫害防治有针对性及时灭治，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。其它附件五: 物业公共区域的清洁卫生服务 项目服务内容服务标准楼内公共区域地面和墙面隔日清扫一次，地面无垃圾堆积。楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹一次。消防栓、指示牌等公共设施每半月擦抹一次。天花板、 公共灯具每半年除灰一次。天台、屋顶屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每半月擦一次。门窗等玻璃每半年擦三次其中底层门玻璃每二月擦一次。垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。电梯轿厢楼外公共区域道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。公共灯具、宣传栏、小品等每月擦一次。水景垃圾厢（房）每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾房及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。果皮箱、垃圾桶消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、月每月一次）。其它附件六:公共区域秩序的维护服务 服务内容服 务 标 准人员要求1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一服装。门岗1、对出入口24小时值班看守。2、对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通，阻制小商小贩随意进入小区。巡逻岗1、每天不定时在小区内巡逻。2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和有关部门。技防设施和救助（监控岗）车辆管理1、地面、墙面设置简易的交通标志。2、车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。3、收费管理的车库应24小时有专人看管，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库场地整洁，有照明，无明显的积水，无易燃易爆及危险物品存放。其它附件七:物业使用禁止性行为的管理 各业主、使用人在物业使用中，除应当遵守国家法律、法规的规定外，不得有下列行为：（一）搭建各种违章建筑、违章装饰装修、私自设摊；（二）破坏小区绿化美化；（三）占用小区道路、绿地、广场、空地等；（四）业主应按设计用途使用物业，不得改变住宅功能用以经商，保持房屋外观统一，不得群租；（五）机动车辆或和非机动车辆停放在道路、走廊和楼梯间；（六）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；（七）高空抛物、乱扔废品废物（旧家具等）等；（八）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；（九）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；（十）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；（十一）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（十二）业主和物业使用人在小区内饲养动物应遵守以下约定：1、任何情况下保证动物不伤害他人（溜狗时必须用绳索牵住）；2、保证动物清洁卫生，不散发气味影响他人和传染疾病，不影响他人休息；3、如动物在公共场所大小便，应立即清洗干净；4、遵守国家相关的犬类管理规定。（十三）2吨以上机动车辆不得进入小区，以免损坏路面与管线（特种车辆除外）；（十四）装修送货车辆、搬场车辆等出入小区必须服从物业保安的指挥；（十五）法律、法规禁止的其他行为。附件八:综合管理服务服务内容服 务 要 求管理处设置小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。管理人员要求1、小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。管理人员服装统一，挂牌上岗。服务时间周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。日常管理与服务1、服务规范应符合上海市物业管理行业规范要求。2、24小时受理业主或使用人报修，急修半小时到场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。3、对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。4、告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违规搭建及时劝阻、制止或报告。5、建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范。帐目清晰。6、建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。7、制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。8、对小区房屋维修资金进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。9、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通信等多种形式与业主进行沟通，每年的沟通面不低于小区的50%。10、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。11、综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。12、对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。其它 附件九:物业承接验收确认书 甲方： 法定代表人： 地 址： 联系电话： 乙方： 法定代表人： 资质等级： ，证书编号： 地 址： 联系电话： 根据物业管理条例第二十八条、第二十九条的规定及其他相关规定，甲、乙双方就乙方承接 （物业名称）（座落位置：_区/县_乡/镇 路_弄_号）的前期物业管理服务，办理物业验收手续等事宜，共同确认如下：一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容甲方已于 年 月 日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验：1、2、3、4、二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属中选择）经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：1、2、3、4、经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：1、2、3、4、三、物业资料的移交 甲方已于 年 月 日，向乙方提供和移交了下列物业资料（具体清单另附）：1、规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；3、物业质量保证文件和物业使用说明文件；4、甲方签章： 乙方签章： 法定代表人： 法定代表人：年 月 日 年 月 日27