深圳市工业楼宇转让政策解读

深圳市工业楼宇转让政策解读深圳市规划和国土资源委员会2014年8月解读内容Q背景及制定过程H主要内容目有关问题解答第_部分背景及制定过程一.背景及制定过程I办法深圳市工业楼宇转让暂行办法（深府2008 213号，08/09/25）主要内容1. 不能分割转让的工业楼宇，只能以宗地为单位办理产权登记；2. 转让工业楼宇应在交易中心进行挂牌；3. 明确分割转让范围：合同约定可以分割转让的，对分割转让；约定不能分割或 未明确的，可按规定的七种情形进行分割；城市更新改造的工业楼宇自用部分 不得低于50%,非自用部分可分割；配套设施不得分割转让。实施后存在的问题1. 以宗地为单位登记，限制了工业楼宇抵押融资功能；2必须在交易中心挂牌交易，不能自行交易，交易方式过于单一;3配套设施不得分割转让，各业主的使用受限，易发生纠纷。深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） （深府办20133 号，13/01/07）主要内容1依法可分割转让的，可按栋、层、间登记；不能分割转让的，可按栋登记;2工业楼宇转让可选择在交易中心挂牌，也可自行交易；3适度扩大了分割转让范围：对合同约定不得分割转让或未明确约定的，增加 两种町分割转让的情形；城市更新改造的工业楼宇无自用比例限制，均对分割 转让；4. 政府对两种情形工业楼宇转让享有优先购买权；5. 受让人限于企业；6. 工业楼宇转让应缴纳转让增值收益。实施后存在的问题受让人资格、优先购买权以及转让增值收益等规定有待细化、完善。7背景及制定过程I深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则（深规土2013 721, 14/01/03）主要内容1. 明确了工业楼宇及配套设施专有与共有划定的程序；2. 细化了政府优先购买权的具体操作程序；3完善了地价补缴、受让人资格等规定；4规定了转让增值收益的收缴主体、程序及具体计算方式等内容，特别对城市 更新项目工业楼宇转让增值收益的收缴进行详细规定。实施后存在的问题1 有些配套设施因“受让人须是企业”发生“无法过户”，岀现一些信访问题;2. 增值收益存在某些情形下无法计算的问题。r关于工业楼宇转让管理有关问题的通知（深规土 2014 428 号，14/08/08）主要内容1.下列具有居住功能的工业楼宇配套设施不受“须是企业”限制:（1）通知实施前已转让并办理登记且不属于办法第五条第二款规定情形;（2）通知实施前已签订预售合同并备案且不属于办法第五条第二款规定 情形；（3）经房改部门批准被纳入房改范围的；（4）市政府批准的其他情形。2 优化增值收益的收缴办法。首次转让与再次转让区分不同情形用地文件或合同是否约定分割转让城市更新与非城市更新 核实征收与核定征收相结合9第二部分主要内容O工业用地的范围 包括含有工业生产（含硏发）功能的混合用地O配套设施的适用适用办法及细则有关工业楼宇转让之规定#二转让范围I办法第3. 4. 9条；细则第2条整体转让分割转让*除有特别规定或者约定外 ,工业楼宇可以整体转让用地批准文件、土地使用权出让合 同明确规定可以分割转让；*用地批准文件、土地使用权出让合 同约定不得分割或未明确可分割转让 但有办法第四条第二款规定的丸 种情形之一：%城市更新项目改造后的工业楼宇及 配套设施。在原213号文基础上进一步放开分割转让范围分割转让是指,同一宗工业用地上建（构）筑物的分割转让。13二转让范围I办法第4条第二款15二转让范围I办法第4条第二款序号可分割转让的情形#二转让范围I办法第4条第二款#二转让范围I办法第4条第二款企业破产清算 法院实施强制执行 主管部门依法责令停产或生效裁判文书确定停止生产 企业将自有工业楼宇作价入股后的非自用部分 产业转移后的非自用部分 单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分 租用工业楼宇从事生产.研发满5年的企业购买租用部分准备上市的公司为满足上市条件拟购买的工业楼宇 其他情形#二转让范围I细则第4. 5条细则规定的几种特殊情形的工业楼宇分割转让:第一种情形用地文件或土地合同中土地使用权人为两个或两个以上,且明确约走各 自所占产权份额但未约定不得分割转让的情形，视为办法第4条第1 款规走的単定可以分割转让“ O誓二种情形按办法第四条第二款规定分割转让后,已分割转让的部分可以分割 登记的房地产证为单位进行再转让；未转让的部分不得转让，但该部分 有办法第四条第二款第一、二、三项规走情形的，可进行转让。第三种情形用地文件或土地合同约走不得分割转让或未明确约走可分割转让的工业 楼宇，在细则实施前已分割转让并办理登记的,已分割转让的部分 可以分割登记的房地产证为单位进行再转让；未转让的部分不得转让， 但该部分有办法第四条第二款第一、二、三项规走情形的，可进行17优先购买I办法第6条；细则第10条(-)受让人须是经依法注册登记的企业r7 TShp*7 TSyr7ry fr9 r9 =f5 tr rs rfi 1因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；;曲皿2因继承、遗赠取得物权的；:曙金:3因共有分割取得物权的；1 4因政府行使优先购买权的；:5.通知实施前已转让并登记、已签预售合同并备案以及:纳入房改范围的居住性配套。：L . _ _ J居住性配塞：含宿舍、事気公寓、办公应公寓、公寓乐公 、商务公寓等。(二)有准入条件的应经产业主管部门资格审查适用情形：限整体转让的工业楼宇自用地批准文件生效之日起或出让合同签 订之日起20年内转让的。*办法第四条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、 （六）、（九）项的工业楼宇进行分割转让的。操作程序. 转让公告：符合规定的，在申请转移登记时,由登记中心在其官网公告通知。公 告不得少于10日。呀 权利行使：由市、区（新区）土地整备（储备）机构行使优先购买权。土地整备 （储备）机构行使优先购买权的,应在公告期内书面告知房地产登记机构及转让 方。3继续办理：在公告期内，没有土地整备（储备）机构行使优先购买权的，登记中 心可继续给买卖双方办理相关过户手续。19五.地价补缴I办法第8条.办法第8条非商品性质的工业楼宇,办法第四条第二款规定情进行整体转让的，应按公 告基准地价补缴地价；进 行分割转让的，还应按市 场评估地价补缴地价。形的工业楼宇分割转让的,应按市场评估地价补缴 纳地价。细则第8条细则第8条商品性质的工业楼宇进行 分割转让的，应按市场评 估地价补缴地价;但转让方能够提供证据证 明已按市场评估地价缴交 地价的，则不再补缴市场 评估地价。15六.转让方式I办法第条修订为应在市土地房产交易中心公开进行（213 号文）可以在市土地房产交 易中心公开交易或自 行交易。#七、工业楼宇及配套设施专有与共有部分划分I办法17Z第7条；细则第7条根据物权 法等规定工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时,作 为共有部分的建筑物或配套设施与相应的专有部分一 并转让。专有部分与共有部分由规划主管部门在分割 转让时明确。操作程序转让方应根据物权法以及最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释的规走，制定工业楼宇及其配套设施专有部 分与共有部分的划分方案。转让方应将划分方案提交规划国土主管部门进行审核，确定宗地内专有部分 与共有部分的具体范围。#八.登记发证I办法第13条按规定可以分割转让的工业楼宇,以栋、层或间为基本单元进行 房地产权登记并核发房地产权利证书O按规定不得分割转让的工业楼宇,可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书OX/19九.増值收益I通知第2. 3. 4条增值收益的收缴方式增值收益征收非城市更新项目合同约定可分 割转让或整体 转让的，按约 密上首次转让再次转让城市更新项目合同约定不得分割 转让或未明确，按 办法第四条第二款 九种情形分割转让办法 实施后的 项目办法 实施前的 项目竣工之 日5年内 转让核实征收或者按5%核 定征收竣工之选择按213 号文分割转 让选择按办 法分割转 让的非自用部分不 予征收；自用 部分按非更新 项目中的征收 规则执行新目征则更目的规行按项前收执登记之日 起5年内转 让的，核 实征收或 按5%核定 征收。5年后的免 征。2123办法第14条；通知第2条缴交方式核实征收增值收益计算公式转让増值收益额=转让工业楼宇的交:瓷尖粵賞收芭丟野扣减总金额 50%的部分，上缴50% ;易价格.（登记价十补缴的地价十已1缴纳的相关税蓉）II扣减总金额I 转让增值收益超过扣减总金额转让工业楼宇的交易价格：合同成交卩%的部分上缴60% ； 价格与计税参考价格取高者。丨核定征收适用情形:无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的计算方式:合同成交价格或计税参考价格（取高者）x5%o细则第11. 12. 13. 14条；通知第3条核实征收配套设施回迁安置房工业楼宇（回迁房登记到回 迁户后的首次转让）迁安置房,符合规定条件,仍免征。工业楼宇（回迁房登记后首次转曲關欄喰适用情形:无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的计算方式：成交价格或计税参考价格（取价高者） 未超过2万元/m2的部分,免予征收； 超过2万元/川但未超过4万元/论的部分z按25%的比例征收; 超过4万元/ 口丄的部分，按40%的比例征收。细则第11. 12. 13. 14条；通知第3条更新项目增值收益按交易价格分段累进计算示例交易价格 （万血）计算过程I每平米増| 值收益11増值收益与交 易价格的比值2/0032x0+ （ 3万-2万）x25%=0.25万 元25008.3%52x0+ （4万-2万）x25%+ （5万-4万）x40%=0.9万元900018%办法第14条；通知第4条核实征收増值收益计算方式：增值收益额=转让工业楼宇的交易价格-（登记价+补缴 的地价+已缴纳的相关税费）缴纳方式：按增值收益额100%的比例上缴。核定征收适用情形：无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计 算的。计算方式：合同成交价格或计税参考价格（取高者）x 5%。细则第15条增值收益的收缴程序工业楼宇转让增值收益，在有关部门征收房地产转让相关税费之后z由 房地产登记机构按照办法第十四条的规定代收转让增值收益。増值收益使用工业楼宇转让取得的增值收益纟内入国有土地使用权出让收支管理,统筹 用于土地整备等项目资金需求。29十、城市更新改造后工业楼宇昨分割转让范围:城市更新项目改造后的工业楼宇及配套设施均可分割转让。分割转让时的地价补缴:改造后适用深圳市城市更新办法第三十八条第一款及第三款地价政策的 建筑面积中，.属于工业楼宇的，应当按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价;.属于配套设施的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。销售方式:可根据城市商品房预售管理办法规定的程序进行预售。增,i收益：.免缴情形：城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套 设施首次转让的；用于安置回迁的工业楼宇或配套设施登记至回迁户的。其他城市更新改造的工业楼宇首次转让应缴纳増值收益。31第三部分有关问题解答工业楼宇转让管理政策的有关问题符合办法第四条第二款规定进行分割转让的f是否需要整宗地 建成并办理初始登记后才办理分割手续？般的工业楼宇及配套设施（非城市更新项目改造），需整宗地建成并办理 初始登记后,方可办理分割手续。根据细则第十三条，城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售。因此， 城市更新项目即使整宗地未建成，可办理分割手续进行转让，但分割登记需 在完成初始登记后方可办理。工业楼宇及其配套设施受让人不限于企业的范围？:L因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的； 2因继承、遗赠取得物权的；3 因共有分割得物权的；4因政府行使优先购买权的;5属于下列情形的具有居住功能的工业楼宇配套设施:(1) 通知实施前已转让并办理登记且不属于办法第五条第二款规定情 形的；(2) 通知实施前已签订预售合同并备案且不属于办法第五条第二款规 定情形的；(3) 经房改部门批准被纳入房改范围的；(4 )市政府批准的其他情形。工业楼宇及其配套设施免收增值收益的范围？弓販市更新项目的首次转让,有以下免缴情形:L用地文件或土地合同约定可分割转让而分割转让； 2进行整体转让的；3用地文件或土地合同约定不得分割转让或未明确可分割转让，根据办法第四条第二款规定分割转让，且在竣工验收之日起5年后转让的。城市更新项目的首次转让,有以下免缴情形:L城市更新项目中已按市场评估地价补缴地价的配套设施； 2用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的； 3如按照细则第十四条规定核实征收增值收益，其中转让增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益。4如按照通知第三条第一款规定核定征收増值收益z成交价格或计税参考价格（取高者）未超过2万元/平米的部分，免缴增值收益。已转移登记的工业楼宇及配套设施,自转移登记之日起5年后转让，免缴增值 收益。城市更新改造后形成的工业楼宇，拆迁安置到迁户名下是否需要征收増值收益？迁户再转让的是否需征收增值收益？细则第十一条：用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的，免缴增值收 益。细则第十三条：回迁户取得安置回迁的工业楼宇首次转让的，应缴增值 收益，但不适用办法第十四条有关5年内转让按100%比例上缴增值收 益的规定。办法实施前已经签订土地使用权岀让合同的城市更新项 照签订土地使用权岀让合同时市政府工业楼宇转让有关规定进行分割 转让的,非自用部分转让是否需要补缴地价？ 非自用部分转让时，应当按照公告基准地价的标准扣减原已缴纳的地价计收 应缴纳的地价。工业楼宇转让增值收益收缴方式转让方可否自行选择？ 转让方不能自行选择转让增值收益的缴纳方式,通常情况下，应按照办 法、细则的规定,计算增值收益额,并按相应比例缴纳增值收益。当 无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算时，才 能按照通知规定的方法按照成交价格或计税参考价格的固定比例 或者成交单价的累进方式计算、缴交增值收益。31I身寸谊寸！