关于聚焦点强统筹谋长远深入推进老旧小区高质量提升改造的建议

关于聚焦点强统筹谋长远深入推进老旧小区高质量提升改造的建议定海是一座历史悠久、古迹众多的千年古城，作为曾经的市政府所在地，长久以来一直是舟山主要的人居集聚地，老城区范围内不仅有东大街、中大街等历史街区，也散布着大量70-90年代建成的老旧小区。随着时间的推移，房老、街老、设施老、环境差、配套差、无物业已然成为定海众多城市小区“三老二差一无”的标签，社会各界对老旧住宅改造的呼声日益强烈。为了让人民群众在城市生活得更舒心、更美好，定海积极响应上级精神，于2019年全面启动实施了老旧小区改造三年攻坚行动计划。经过近一年的努力，城东、环南和昌国三个街道16个区块共189幢近30万平方的老旧住宅全面完成改造，城市环境品质大幅提升，群众幸福感明显增强。但在改造施工和后续管理所出现的一系列共性难点问题，也需要我们高度重视，并在今后的推进过程中剖析解决。一、定海老旧小区改造存在的问题和困难（一）先天性历史缺陷导致改造提升难。定海城区住宅因建设年代早，建筑设计标准、公共空间规划等受历史局限性影响存在明显的硬伤，给全面彻底改造带来了诸多现实难题，其中电梯加装和车位增设难的问题尤为突出。部分社区反映，随着居民老龄化发展，高楼层老年人迫切需要加装电梯，但房屋结构和质量留给加梯的空间极为有限。同时，受公共空间限制，老旧小区增设的停车位与现实需求差距极大，以紫竹小区为例仅能增加400不到的停车位，对区块内1300多户住户而言显得捉襟见肘。另外，强弱电和给排水管线走向台账资料缺失、现状底数不清、重复开挖修复等问题也制约了改造的进度和效果。（二）政府单向力推导致改造过程痛点多。目前，定海老旧小区改造主要依靠政府单向推进，多数居民虽然内心认可改造工作，但因施工期间对停车出行、衣物晾晒、休憩娱乐所带来的不利影响，主动参与改造的积极性不高，存在“不主动、不拒绝、不负责”的等靠要思想。部分住户则因公共空间的功能布局调整使其利益受损而持反对态度，如低楼层居民担心自家前后增设停车位影响日常生活而存抵触情绪，甚至阻扰改造施工。同时，也有一定比例居民对棚改政策过度的心理预期，造成了政策处理的相对困难。（三）筹资来源单一导致政府改造负担重。老旧住宅的改造需要投入大量人力和财力，但小区居民普遍缺乏“共建共享共治”和“购买服务”的观念，将老旧小区改造全盘推给政府，不愿承担任何改造费用。加上项目的公益属性没有社会资本参与，政府筹资还款面临着巨大挑战。从改造经费结算和预算来看，2019年全区已投入资金2.1亿，2020年计划改造的420幢老旧住宅初步测算还需4.2亿，两年累计6.3亿，按照现有贷款额度和上级补助政策，尚有近3亿缺口，资金保障压力大负担重，对于部分居民提出的文化娱乐、生活服务设施的改造增配政府更是有心无力。（四）资源力量薄弱导致小区长效管理难。定海老旧小区多为开放式小区，相比于封闭式、有物业小区，很难引入有偿管理模式去实施改造后的日常维护管理。部分小区刚完成改造后都非常整洁，但由于社区人财资源薄弱，后续管理没法跟上，电线乱拉、电瓶车乱停等现象又死灰复燃。社区管理经费纯粹靠争取上级拨款而少有其他收入来源，小区改造投用的停车位也因开放式限制而难以收费，没有后续的经费保障，社区在提供服务、保持小区良好环境等方面均难以持续，想实施进一步改造提升和管理维护则更为困难。二、定海老旧小区高质量提升改造的意见建议（一）加强顶层规划，全力破解历史性瓶颈问题。一是探索将老旧小区改造与片区功能完善、城市整体发展相对接，通过 “微创式、插花式”改造模式，对现有公共建筑予以整合拆建，集中布局健康、教育、治理、商业等综合邻里功能，既能实现基础设施有机更新和低效空间的盘活，也能激发老旧小区的活力。二是有序开展老旧小区适老化功能的布局，逐步完善小区内部道路、单元门出入口和公共区域无障碍设施配建，根据实际需求和居民意愿试点开展多层住宅加装电梯，切实缓解老年人对出行环境的可及性要求，满足适老化健康出行与康乐生活的愿望。三是积极协调电力、通信、供水、供气等省、市直管单位，做好房屋改造和管线整治同步施工，从而达到工程进度快、改造成本低、施工扰民少的效果。同时，在验收阶段要建立管线竣工测量图的备案归档机制，确保后续改造有图可查。（二）优化工作模式，全力构建“共同缔造”建管生态。一是充分发挥党员干部模范带头作用，利用“兼合式”党支部作用，努力调动小区管理方、居民代表的积极性。把老旧小区改造列为基层党组织和党员干部考评的重要内容，对工作中懈怠散漫以及不支持不配合甚至从中捣乱的党员干部，予以从严处理。二是加快打造若干高标准示范小区，通过各类宣传形式向小区居民展示改造前后的巨大差异，引导其算好小区品质提升所带来的房价房租涨的利益账，实现以往“要我改”向今后“我要改”的模式转变。三是加大宣传教育力度，帮助居民尽快形成花钱买服务的价值共识，推行“菜单式”改造，除现行免费实施的细项工程，结合花园城市建设要求增加文化娱乐、生活服务等特色收费工程，由居民点单实施“一区一方案”，满足群众对美好生活的向往和追求。（三）拓展资金渠道，全力确保老旧小区深度改造。一是充分发挥财政资金杠杆撬动作用，鼓励社会资本进入老旧小区改造，推动改造基金的设立。落实多元主体责任，探索建立政府、水电气专营单位、居民、物业等多方共同负担的老旧小区改造资金筹措机制。二是吃透精神，牢牢把握国务院对老旧小区配套基础设施改造的扶持政策，做深做实项目赋码、规划选址、审批立项等基础性前期工作，为更多更快地争取中央补助资金做好准备，切实缓解改造资金紧张的问题。三是充分利用整合拆建盘活出来的空间，增建沿街商业+立体停车库的小型综合体，通过商业运作增加政府的投入回报。探索引入准物业+业主自治管理模式，实施开放式小区出入口和停车位数字化改造，通过停车位合理收费增加社区物业的“造血功能”，以此夯实小区长效管理的资金保障。