无锡市拆迁项目投资成本调研报告

无锡市拆迁项目投资成本调研报告目 录一、拆迁费用（一） 拆迁费用明细及依据（二） 初步框算拆迁量（二） 拆迁投资费用估算1、按赔偿明细来估算 2、按市场赔偿单价来估算二、安置房投资成本三、投资成本分析（一）单位成本1土地购置成本2公建工程3建安成本以外的有关规费4建安成本四、地下管线建设投资无锡市拆迁项目投资成本调研报告经向无锡规划、国土、建设等政府的有关职能部门多次咨询，并同无锡万科、无锡常发等当地标杆公司的工程师充分沟通交流，结合现场勘查目标项目的感受，现将有关投资成本汇报如下：一、拆迁费用（一） 拆迁费用明细及依据 无锡市拆迁原则上“住宅实行拆迁安置房补偿安置，非住宅房屋不作产权调换，对被拆迁人实行货币补偿“。 根据锡建发200140号界定，我们目标土地上的住宅处二类地段，具体操作按二类地区修正。1、住宅补偿明细 住宅补偿明细表1.1序号明细名称估算数据依据备注1位区补偿1950元平方锡建发200140号2重置价8元平方锡建发200140号根据结构、装修及设施现状3过渡费5000元/户锡政发200389号实践中按10000元/户结算4装潢补偿费200元平方按市场价调整5移装固定设施补助费锡建发200140号按政府原则操作5。1有线电视260元/户5。2电话208元/户5。3空调180元/户按市场价调整5。3太阳能热水器200元/户5。4拆表费136元/只6煤气建设费2800元/户按市场价调整7搬迁费450元/户锡建发200140号实践曾按1000元/户结算8搬迁奖励费20000元/户锡政发200389号区政府包干9拆迁劳务费30元平方锡建综20056号10区拆迁工作费5元平方锡建综20056号11评估费10元平方锡价服200569号12上交拆迁中心管理费 4 13调档费300元/户档案中心收费14不可预见费10%15国有土地收益基金25%2、非住宅补偿明细根据锡政发2004307号规定，非住宅房屋不作产权调换，对被拆迁人实行货币补偿，补偿价格依据市场评估确定。评估方法主要有：u 基准价格比较修正法，按项目所在区域为8000元/平方米来修正。u 收益法，不能采用基准价格比较修正法时采用，主要是评估所要采集的收益、成本数据不易。还原率也不好确定。u 成本法，非营利的科教、文化、卫生和福利公益事业用房、工交仓储用房。非住宅补偿明细表表1.2序号明细名称估算数据备注1拆迁补偿款8000元平方基准价格2装修补偿费200元平方市场调整3停业补偿费3%以拆迁补偿款为基准4营业执照补贴10000元实践中对商铺5区位补偿3100元平方二类一等区位3设备拆除、安装、搬迁费用按5%市场调整4电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费按5%市场价7特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿按10%市场评估价8国有土地收益基金按25%政府土地增值收益9其它按3%（二） 初步框算拆迁量目前，目标项目要拆迁的建筑面积、居住户数的具体准确数据，有待政府批准。在此，我们只能估算拆迁量（详见表1.3），准确测算将等到政府正式批准统计数据出来后，再给予调整。拆迁量估算表表1.3序号项目住宅非住宅户数面积（平方米）户数面积（平方米）1振新路148784809.334346527.052夹城里2424241378.862581859.083区政府北侧1257300.17333586.884合计4036333488.36101131973.015拆迁总面积465461.37（二） 拆迁投资费用估算1、按赔偿明细来估算 住宅拆迁补偿测算表表1.4序号明细名称投资额(万元)1位区补偿65030.232重置价26679.063过渡费40364装潢补偿费80.725移装固定设施补助费397.145.1有线电视104.935.2电话83.945.3空调72.645.4太阳能热水器80.725.5拆表费54.886煤气建设费1130.087搬迁费181.628搬迁奖励费80729拆迁劳务费1000.4710区拆迁工作费166.7411评估费333.4912上交拆迁中心管理费428.4313调档费121.0814不可预见费1071.0715国有土地收益基金107.1116合计108835.25 非住宅拆迁补偿测算表表1.5序号明细名称投资额(万元)1拆迁补偿款105578.4082装修补偿费2639.46023停业补偿费；3167.354营业执照补贴1015区位补偿40911.63313设备拆除、安装、搬迁费用5278.92044电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费5278.92047特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿10557.84088国有土地收益基金37282.375339其它5205.40605410合计216001.3165综上所述：住宅拆迁补偿+非住宅拆迁补偿=108835.25+216001.32=324837万元。2、按市场赔偿单价来估算遵循估算成本就高不就低原则，拆迁总面积为465461.37平方米，按项目所有建筑物市场加权评估均价7000元/平方米，按公式：赔偿额=拆迁量*市场价估算，则有465461.37平方米*7000元平方米=325823万元。 比较分析，按赔偿明细估算值与按市场单价框算值接近。因此，7000元/平方米可作为政府赔偿建筑物保本临界点。也可作为我们将来垫付费用谈判的上限依据。二、安置房投资成本根据关于拆迁安置房建设实行市场化运作的意见（锡征安建办2005第4号）规定：安置房开发单位建设项目管理费为3%，建设利润为3%，不高层建筑的建安价暂为1000元/m2（根据市场变化调整）。腾地拆迁费根据项目实际发生情况由无锡市腾地拆迁审核小组确认。安置房使用结算价格=安置房建安价+土地费用+腾地拆迁费+公建配套费用+建设项目管理费+建设法定利润+建设项目贷款利息+税金。现测算小高层拆迁安置房的单位建安成本（详见表2.1）单位建安成本表2.1序号费用明细单价(元/平方米)备注一土地费用759万元/亩,按容积率1.8计小计75二建设工程费用2.1土建(含室内水电)10002.2室外工程2.2.1外水302.2.2外电1052.2.3路灯82.2.4道路202.2.5绿化工程152.2.6污水管道502.2.7弱电系统(电信、网络、有线电话)202.2.8围墙10小计1258三有关费用3.1勘察费33.2设计费153.3招投标费33.4规划服务费0.83.5环评、环保测量费23.6监理63.7质监0.83.8安监0.43.9施工图审查费1.53.1地形航测费13.11地名标志费0.23.12有线电视更置费3.853.13市政质量监督费0.43.14环卫接费53.15白蚁防治1.13.16人防263.17消防设施费3.18教育附加费3.19商业网点配套开发费3.20新墙材发展基金3.21水利工程水费3.22城市基础配套费3.23散装水泥专项基金3.24施工噪音保证金3.25煤气发展基金3.26基建垃圾押金小计70.05四配套费用4.1公建(居委会、物业管理用房等)133小计133五其他5.1电子防盗网2.55.2房产测绘2.55.3交易手续35.4初始登记、办证15.5房产移接管费10小计19六管理费6.1管理费3%46.7 6.2不可预见费3%46.7 合计1648.4 如果再加上营业税、腾地拆迁费、建设项目管理费、利润。安置房建设投资约为2500元/平方米。因此，如果拆迁安置房建筑面积确定为25万平方米。拆迁安置房投资有，25万平方米*2500元/平方米=6.25亿元三、投资成本分析（一）单位成本1土地购置成本根据对2007年11月3日无锡市土地拍卖市场调研，楼面地价已经达5500元/平方米。2公建工程及地下管线（1）公建设施地块大项目，必须建设相应规模的公建（幼儿园、小学、中学、居委会、市场等），还得交纳相应配套费。不同项目要求的公建设施规模不一样。（2）地下管线项目红线范围内的道路建设、项目地下七种管线（供电、信息、给水、雨水、污水、燃气、热力）由开发商承担所有费用，其分摊到每平方米的费用约为800元/平方米。3建安成本以外的有关规费 据了解，无锡的有关规费用收取分摊到建筑面积上，有300元/平方之多。现将主要收费的取值规定汇总如表3.1 主要有关规费表表3.1序号有关费用名称费用备注1环评、环保测量费2元/m22质监0.8元/m23安监0.4元/m24施工图审查费1.8元/m2按建筑面积计取，人防按5元/m2计取，不包含“抗震”“防雷”“市政”的审查费5地形航测费103元/m2“初勘”费用，不含“测绘”“沉降观测”“施工放线”6地名标志费0.2元/m27有线电视更置费8元/m2包含施工费，此项为广电局垄断8市政质量监督费6.5元/m29环卫接费5元/m210白蚁防治7层以下2.3元/m2,7层以上0.7元/m211人防52元/m2除18F、12F外，按照52元/m2乘以地上建筑面积缴纳12教育附加费70元/m213新墙材发展基金10元/m2 (不能按建筑面积计算的建筑物以实际用量每块标准砖0.05元)使用新型墙体材料占墙体材料总量的比例达到40%的,按规定比例退还此费用14城市基础配套费105元苏政发2002105号城市90元,大城市105元15散装水泥专项基金每使用一吨袋装水泥缴4元专项资金“散装水泥保证金”有部分可返还16煤气发展基金2800元/户按户收取，管道费用17基建垃圾押金1元/m2竣工后可返还18电子防盗网2.5元/m219房产测绘2.5元/m220交易手续3元/m221初始登记、办证1元/m222房产移接管费10元/m223土地变更费2元/m24建安成本市场的成本平均值为2800元/平方米。四、本项目土地投资初步分析1.拆迁费用折成土地购置费 根据政府提供的明细，拆迁总面积为465461.37平方米，拆迁投资费用为330000万元。（将来按实际数据再调整） 我们以投入的拆迁费用330000万元作为购置土地成本的基数，分析每增加或减少10%，20%，30%所对应的楼面价格变化。（见下表3.2、3.3、3.4）容积率为2.5条件下拆迁费用与土地购置成本表3.2项目拆迁补偿费减少30%拆迁补偿费减少20%拆迁补偿费减少10%按拆迁补偿拆迁补偿费增加10%拆迁补偿费增加20%拆迁补偿费增加30%拆迁补偿费(万元)231000264000297000330000363000396000429000土地面积(万平方米)25.4225.4225.4225.4225.4225.4225.42折成亩381.30 381.30 381.30 381.30 381.30 381.30 381.30 容积率2.52.52.52.52.52.52.5建筑面积(万平方米)63.5563.5563.5563.5563.5563.5563.55亩(万元)605.83 692.37 778.92 865.46 952.01 1038.56 1125.10 单位土地价格(元/平方米)9087 10386 11684 12982 14280 15578 16876 单位楼面地价(元/平方米)3635 4154 4673 5193 5712 6231 6751 总地价（万元）231000264000297000330000363000396000429000容积率为2.8条件下拆迁费用与土地购置成本表3.3项目拆迁补偿费减少30%拆迁补偿费减少20%拆迁补偿费减少10%按拆迁补偿拆迁补偿费增加10%拆迁补偿费增加20%拆迁补偿费增加30%拆迁补偿费(万元)231000264000297000330000363000396000429000土地面积(万平方米)25.4225.4225.4225.4225.4225.4225.42折成亩381.30 381.30 381.30 381.30 381.30 381.30 381.30 容积率2.82.82.82.82.82.82.8建筑面积(万平方米)71.17671.17671.17671.17671.17671.17671.176亩(万元)605.83 692.37 778.92 865.46 952.01 1038.56 1125.10 单位土地价格(元/平方米)9087 10386 11684 12982 14280 15578 16876 单位楼面地价(元/平方米)3245 3709 4173 4636 5100 5564 6027 总地价231000264000297000330000363000396000429000容积率为3.0条件下拆迁费用与土地购置成本表3.4项目拆迁补偿费减少30%拆迁补偿费减少20%拆迁补偿费减少10%按拆迁补偿拆迁补偿费增加10%拆迁补偿费增加20%拆迁补偿费增加30%拆迁补偿费(万元)231000264000297000330000363000396000429000土地面积(万平方米)25.4225.4225.4225.4225.4225.4225.42折成亩381.30 381.30 381.30 381.30 381.30 381.30 381.30 容积率3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 建筑面积(万平方米)76.2676.2676.2676.2676.2676.2676.26亩(万元)605.83 692.37 778.92 865.46 952.01 1038.56 1125.10 单位土地价格(元/平方米)9087 10386 11684 12982 14280 15578 16876 单位楼面地价(元/平方米)3029 3462 3895 4327 4760 5193 5625 总地价（万元）231000264000297000330000363000396000429000我们按明细来测算的“拆迁费用7000元/平方米（建筑面积）”是满足补偿全部搬迁所发生费用。此点应该为政府拆迁费用盈亏平衡点。现按拆迁总面积为465461.37平方米（可能会比实际数据偏高），则拆迁费用约为33个亿。按拆迁补偿费用就是我们公司将付出的土地总成本33个亿来测算，土地购置成本为865万元/亩；如果按拆迁补偿费减少30%（即23个亿）来测算，土地购置成本为605万元/亩；容积率不影响按亩折算的成本，只会影响开发商核算的楼面地价，不同容积率对应不同的楼面地价。（见以上表的数据分析）如果南长区政府参照2007年11月拍卖的电瓶车厂地块，由上海鹏润公司以1140万元/亩竞得为参照。则目标项目的容积率低限为3.5，楼面价才能控制在5000元/平方米内，加上公建及规费，实际楼面价已经达6000元/平方米。 2.毛利润率 清扬路上天诚大厦现在的销售均价为12000元/平方米。目标项目收入按三年后启动销售的市场均价15000计，成本产品按11000元/平方米（楼面价5500+公建分摊800+土建2800+规费300+资金成本等其它）则有：毛利润率=（15000-11000）/11000*100%=36%，这个比较指标低，房地产的毛利润率一般要在45%-50%以上，才能保证动态的经济投资回报IRR在22%左右。由此，项目的楼面价突破5500元/平方米，项目的回报就比较低，风险增大。清扬路上的天诚大厦指标五、项目工程技术经济指标小结 根据以上的市场调研，列出以下技术经济指标：序号名称指标备注1拆迁量465461平方米最终以政府批准为依据2总拆迁费用（公司付出资金）33个亿折土地成本865万元/亩单位拆迁费用7000元/平方米拆迁安置房投资2500元/平方米3土地成本5500元/平方米由于政策影响市场，2008年土地价格可能会下调4规费约300元/平方5区域楼盘市场价格12000元/平方6地下管线投资分摊的费用约800元/平方米19