XX地产项目财务评价指标体系.ppt

XX地产财务部地产财务部 2011.09目 录可选取的通用指标可选取的通用指标3财务评价指标选取要求财务评价指标选取要求2万科的财务评价指标体系万科的财务评价指标体系4本公司的财务评价指标体系本公司的财务评价指标体系5绪绪 论论1一、绪 论 建立财务评价指标体系，旨在对项目开发前、建立财务评价指标体系，旨在对项目开发前、开发中、开发后各阶段进行财务评价，从财务角开发中、开发后各阶段进行财务评价，从财务角度反映其经营成果，为公司决策提供支持，使项度反映其经营成果，为公司决策提供支持，使项目决策更为科学化，同时提高项目决策效率。目决策更为科学化，同时提高项目决策效率。一、绪 论 项目评价分为项目前评价、项目中评价和项目后评价。项目评价分为项目前评价、项目中评价和项目后评价。u前期评价主要是在项目的可行性评价阶段，从市场、环境、政策、经济效益等各方前期评价主要是在项目的可行性评价阶段，从市场、环境、政策、经济效益等各方面来判断项目是否经济可行；面来判断项目是否经济可行；u项目实施阶段的评价主要是对项目实际经营情况与预期情况进行分析对比，对项目项目实施阶段的评价主要是对项目实际经营情况与预期情况进行分析对比，对项目实施过程中的重要阶段性成果进行评价；实施过程中的重要阶段性成果进行评价；u项目后评价是指对已完成的项目项目后评价是指对已完成的项目( (或规划或规划) )的目的、执行过程、效益、作用和影响所的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的、客观的分析，通过项目活动实践的检查总结，确定项目预期的目标是进行的系统的、客观的分析，通过项目活动实践的检查总结，确定项目预期的目标是否达到，项目或规划是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，通过分析评价找否达到，项目或规划是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，通过分析评价找出成功失败的原因，总结经验教训，通过及时有效的信息反馈，为未来新项目的决策出成功失败的原因，总结经验教训，通过及时有效的信息反馈，为未来新项目的决策和提高完善投资决策管理水平提出建议，同时也为后评价项目实施运营中出现的问题和提高完善投资决策管理水平提出建议，同时也为后评价项目实施运营中出现的问题提供改进意见，从而达到提高投资效益的目的。提供改进意见，从而达到提高投资效益的目的。一、绪 论 对比项目对比项目前评估前评估中评价中评价后评价后评价时点时点项目的起点项目的起点项目建设过程中各关键节项目建设过程中各关键节点点项目建成后项目建成后目的目的确定项目是否可以立项确定项目是否可以立项确定项目各阶段业绩完成确定项目各阶段业绩完成情况情况总结经验教训，改进决策总结经验教训，改进决策和管理服务和管理服务内容内容应用预测技术来分析评价项应用预测技术来分析评价项目未来的效益，确定项目投目未来的效益，确定项目投资是否值得、可行资是否值得、可行通过将项目的实际经营成通过将项目的实际经营成果与预期进行对比，确定果与预期进行对比，确定项目业绩完成情况项目业绩完成情况总结项目的准备、实施、总结项目的准备、实施、完工和运营，通过预测对完工和运营，通过预测对项目未来进行分析评价项目未来进行分析评价判别标准判别标准投资者要求获得的基准收益投资者要求获得的基准收益率（社会折现率）率（社会折现率）、利润率、利润率、投资回报率等、投资回报率等利润完成率、增长率、占利润完成率、增长率、占用资金回报率、周转效率用资金回报率、周转效率等等与前期评估的结论对比与前期评估的结论对比 由于项目的综合评价不仅涉及经济可行性，还涉及技术环境等可行性由于项目的综合评价不仅涉及经济可行性，还涉及技术环境等可行性，且项目的后评价不仅考虑项目创造的盈利，还需综合考虑项目的外部评，且项目的后评价不仅考虑项目创造的盈利，还需综合考虑项目的外部评价，如政府主管部门和社会对项目的评价，项目积累的客户资源、项目给价，如政府主管部门和社会对项目的评价，项目积累的客户资源、项目给公司带来的品牌提升等非经济指标同样为项目的成果。但本报告考虑到评公司带来的品牌提升等非经济指标同样为项目的成果。但本报告考虑到评价的价的“可量化性可量化性” ，旨在从财务角度来对项目进行评价，通过建立财务指，旨在从财务角度来对项目进行评价，通过建立财务指标体系来分析项目的可行性、项目的各阶段的业绩成果、项目完成后的总标体系来分析项目的可行性、项目的各阶段的业绩成果、项目完成后的总体效益水平等。体效益水平等。 二、财务评价指标选取要求 u 定量分析定量分析u 全面、多角度分析全面、多角度分析u 动态分析动态分析u 程序规范程序规范u 便于计算便于计算u 便于理解便于理解u 便于比较便于比较指标选取要求：指标选取要求：三、可选取的通用指标 盈利能力盈利能力指标指标静态指标静态指标：利润率（成：利润率（成本、销售、投资）本、销售、投资） 静态静态投资回收期；投资回收期；动态指标动态指标：净现值率：净现值率净现值净现值 内部收益率内部收益率获利指数获利指数 动态投资回收动态投资回收期期 投资回报率投资回报率 资本资本金利润率金利润率 总资产报酬总资产报酬率率销售利润率销售利润率 剩余收益剩余收益 增增加值加值存货周转率存货周转率流动资产周转流动资产周转率率应收账款周转应收账款周转率率总资产周转率总资产周转率等等流动比率流动比率速动比率速动比率现金比率现金比率资产负债率资产负债率利息保障倍数利息保障倍数现金流量比率现金流量比率产权比率产权比率利息备付率利息备付率偿债备付率偿债备付率现金流量回正时现金流量回正时间间存量资产周转率存量资产周转率资金峰值比例等资金峰值比例等营运能力营运能力指标指标偿债能力偿债能力指标指标地产类其他地产类其他指标指标 四、万科的财务评价指标体系 万科项目可行性分析指标体系共含万科项目可行性分析指标体系共含8个指标：个指标：其中核心指标为其中核心指标为 1、内部收益率、内部收益率 （参考标准：大于（参考标准：大于25%） 2、销售净利率、销售净利率 （参考标准：大于（参考标准：大于9%） 参考指标有参考指标有 3、总投资回报率、总投资回报率 4、销售毛利率、销售毛利率 5、获利指数、获利指数 6、资金峰值比例（资金峰值、资金峰值比例（资金峰值/项目总投资）项目总投资） 7、地价支付贴现比（各期支付地价现值之和、地价支付贴现比（各期支付地价现值之和/地价总额）地价总额） 8、启动资金获利倍数、启动资金获利倍数 （项目净利润（项目净利润/启动资金）启动资金） 四、万科的财务评价指标体系 万科经营业绩考核指标体系含四个指标：万科经营业绩考核指标体系含四个指标： 1、资金占用回报率（以、资金占用回报率（以15%为考核基础，占总权重为考核基础，占总权重0.5） 2、年度计划利润完成率（以完成年度计划为基础即、年度计划利润完成率（以完成年度计划为基础即100%，占总权重，占总权重0.2） 3、税前利润增长率系数（以保持上年水平为基础即、税前利润增长率系数（以保持上年水平为基础即0，占总权重，占总权重0.15） 4、当年流动资产周转率（以保持上年水平为基础，占总权重、当年流动资产周转率（以保持上年水平为基础，占总权重0.15） 为避免单项指标异常波动带来的综合考核结果失真影响，第为避免单项指标异常波动带来的综合考核结果失真影响，第1 项指标若超项指标若超过权重的过权重的2倍，按倍，按2倍计算，其余项指标最高为倍计算，其余项指标最高为1.5倍权重计算，若上述指标系倍权重计算，若上述指标系数值属于本年亏损、上年盈利原因造成的低于数值属于本年亏损、上年盈利原因造成的低于“0”值计，若属于上年亏损、本值计，若属于上年亏损、本年盈利造成的低于年盈利造成的低于“0”值，均以值，均以“权重权重”值计算。值计算。 各单位评价系数各单位评价系数=上述四个指标系数之和上述四个指标系数之和五、本公司的财务评价指标体系 以下分三个阶段来建立财务评价指标体系以下分三个阶段来建立财务评价指标体系一、可行性研究阶段的财务评价指标体系的建立一、可行性研究阶段的财务评价指标体系的建立二、项目实施阶段的财务评价指标体系的建立二、项目实施阶段的财务评价指标体系的建立三、项目后评价阶段的财务评价指标体系的建立三、项目后评价阶段的财务评价指标体系的建立可行性研究阶段可行性研究阶段项目实施阶段项目实施阶段项目后评价阶段项目后评价阶段五、本公司的财务评价指标体系-可行性分析阶段 u利润是按照权责发生制确定的分期损益。利润是按照权责发生制确定的分期损益。u现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。u在可行性研究阶段，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的在可行性研究阶段，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。指标。u在整个项目的投资有效年限，项目利润总和在整个项目的投资有效年限，项目利润总和=项目现金净流量。项目现金净流量。u采用现金净流量来分析整个项目，更能方便引入资金时间价值的概念采用现金净流量来分析整个项目，更能方便引入资金时间价值的概念来考察项目投资的真实盈利情况。来考察项目投资的真实盈利情况。一、可行性研究阶段的财务评价指标体系的建立：一、可行性研究阶段的财务评价指标体系的建立： 可行性分析阶段的指标体系：可行性分析阶段的指标体系： 其中核心指标为其中核心指标为 指标指标1、内部收益率、内部收益率 指标指标2、净现值、净现值 指标指标3、销售净利率、销售净利率 选取上述指标原因：选取上述指标原因：n内部收益率优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将内部收益率优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得投资。使用借款进行投资，在借款条件（主要是利它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得投资。使用借款进行投资，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。n但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得投资。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。的净现值，因而更值得投资。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。 n选取销售净利率替代投资回报率作为核心指标，因以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能选取销售净利率替代投资回报率作为核心指标，因以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%9%，大约可以知道，如果售价下降，大约可以知道，如果售价下降9%9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；销售净利率更易于普遍左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润净利润”除以除以“销售收入销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资；投资回报率则须特别明确，如总投资是是“总成本总成本”还是还是“总成本总成本+ +期间费用期间费用”，包含不包含，包含不包含“所得税所得税”？ “ “回报回报”是税前利润还是税后利润？是税前利润还是税后利润？ 五、本公司的财务评价指标体系-可行性分析阶段 可行性分析阶段的指标体系：可行性分析阶段的指标体系： 为了更全面地考察项目的可行性，再设定五个参考指标作为辅助分析，如下为了更全面地考察项目的可行性，再设定五个参考指标作为辅助分析，如下 4、总投资回报率、总投资回报率 5、销售毛利率、销售毛利率 6、获利指数、获利指数 7、资金占用回报率、资金占用回报率 8、动态投资回收期（商业留存项目增设指标）、动态投资回收期（商业留存项目增设指标）选取上述指标原因：选取上述指标原因：n总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平；总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平；n销售毛利率体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利销售毛利率体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润；润；n获利指数可以理解为获利指数可以理解为1 1元原始投资渴望获得的现值净收益，它反映了投资的效率；元原始投资渴望获得的现值净收益，它反映了投资的效率；n资金占用回报率的意义在于衡量公司投入一个新项目必需的资金，将来能获得多少倍的净利润，它是一资金占用回报率的意义在于衡量公司投入一个新项目必需的资金，将来能获得多少倍的净利润，它是一个静态的参考指标，抑制回报水平低的项目的投入。个静态的参考指标，抑制回报水平低的项目的投入。n商业留存项目增设一个动态投资回报期指标，主要是考虑其投资回收期较长，占用资金时间较长，参考商业留存项目增设一个动态投资回报期指标，主要是考虑其投资回收期较长，占用资金时间较长，参考此指标可以了解该项目的投资回收期是否是公司可接受的期限。此指标可以了解该项目的投资回收期是否是公司可接受的期限。 五、本公司的财务评价指标体系-可行性分析阶段 五、本公司的财务评价指标体系-可行性分析阶段各指标计算公式如下：各指标计算公式如下：1、内部收益率、内部收益率 ：使累计净现值为零的贴现率。使累计净现值为零的贴现率。2、净现值：、净现值： ,Ik是指现金流入，是指现金流入，ok是现金流出，是现金流出，i 是折现率。是折现率。3、销售净利率、销售净利率=项目净利润项目净利润/销售收入销售收入100%（项目净利润（项目净利润=项目利润项目利润-期间费用期间费用-所得税）所得税）4、总投资回报率、总投资回报率=项目净利润项目净利润/项目总投资项目总投资100%（项目总投资（项目总投资=总开发成本总开发成本+期间费用）期间费用）5、销售毛利率、销售毛利率=项目利润项目利润/销售收入销售收入100%（项目利润（项目利润=销售收入销售收入-开发成本开发成本-营业税及附加）营业税及附加）6、获利指数、获利指数 = 现金流入现值现金流入现值/现金流出现值现金流出现值7、资金占用回报率、资金占用回报率=项目净利润项目净利润/资金占用额资金占用额100%8、动态投资回收期、动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期。回收期。Pt =（累计净现金流量现值出现正值的年数（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值出现正值年份净现金流量的现值 五、本公司的财务评价指标体系-可行性分析阶段核心指标参考标准：核心指标参考标准：内部收益率内部收益率25% 销售净利率销售净利率9%指标评价考虑：指标评价考虑：（1 1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。（2 2）经过对部分项目（赣州、昆山等）的测试，销售型物业的内部收益率均超）经过对部分项目（赣州、昆山等）的测试，销售型物业的内部收益率均超过过28%28%。因此对一般销售型项目内部收益率暂定为。因此对一般销售型项目内部收益率暂定为25%25%。持有型物业的。持有型物业的IRRIRR较低，较低，多数低于多数低于10%10%。（3 3）经测算，公司地产板块前几年销售利润率为）经测算，公司地产板块前几年销售利润率为4-14%4-14%之间，因此销售净利率暂之间，因此销售净利率暂定为均值定为均值9%9%。五、本公司的财务评价指标体系-项目实施阶段 二、项目实施阶段的财务评价指标体系的建立：二、项目实施阶段的财务评价指标体系的建立：核心指标：核心指标：1、收入计划完成率、收入计划完成率2、利润计划完成率、利润计划完成率3、成本费用节约比率、成本费用节约比率4、合同签约额完成率、合同签约额完成率5、销售回款额完成率、销售回款额完成率选取上述指标的原因：选取上述指标的原因：n指标指标1 1、2 2、3 3重在考核项目的盈利能力，促进项目完成年初损益目标，通过管理盈利节约成本费用实现重在考核项目的盈利能力，促进项目完成年初损益目标，通过管理盈利节约成本费用实现利润超额完成。利润超额完成。n指标指标4 4、5 5重在考核项目的营运能力，促进企业增加营业收入，同时加快资金回笼。重在考核项目的营运能力，促进企业增加营业收入，同时加快资金回笼。 n若对城市公司进行考核，还可增设若对城市公司进行考核，还可增设“利润增长率指标利润增长率指标”和和“资金占用回报率资金占用回报率”指标，以鼓励城市公司指标，以鼓励城市公司以较低的资金占用提供较多的回报，同时鼓励城市公司将有限的资源投资到更有利润增长点的项目，获以较低的资金占用提供较多的回报，同时鼓励城市公司将有限的资源投资到更有利润增长点的项目，获取更大的回报。取更大的回报。五、本公司的财务评价指标体系-项目实施阶段 核心指标计算方法：核心指标计算方法：1、收入计划完成率、收入计划完成率=实际收入实际收入/计划收入计划收入100%2、利润计划完成率、利润计划完成率=实际利润总额实际利润总额/计划利润总额计划利润总额100%3、成本费用节约比率、成本费用节约比率=成本费用实际发生额成本费用实际发生额/成本费用计划发生额成本费用计划发生额100%4、合同签约额完成率、合同签约额完成率=实际签约合同额实际签约合同额/计划签约合同额计划签约合同额100%5、销售回款额完成率、销售回款额完成率=实际销售回款额实际销售回款额/计划销售回款额计划销售回款额100% 上述五个指标权重均为为上述五个指标权重均为为0.2，合计为，合计为1。 为避免单项指标异常波动带来的综合考核结果失真影响，若其中某项指标超过为避免单项指标异常波动带来的综合考核结果失真影响，若其中某项指标超过权重的权重的2倍，按倍，按2倍计算。倍计算。 各项目评价系数各项目评价系数=上述五个指标系数之和上述五个指标系数之和 由于部分项目处于开发初期阶段，尚无年度损益目标，可考虑增设项目开工时由于部分项目处于开发初期阶段，尚无年度损益目标，可考虑增设项目开工时间、项目开盘时间、项目竣工时间、项目入伙时间等非财务指标进行辅助考核。间、项目开盘时间、项目竣工时间、项目入伙时间等非财务指标进行辅助考核。五、本公司的财务评价指标体系-项目后评价阶段 三、项目后评价阶段的财务评价指标体系的建立：三、项目后评价阶段的财务评价指标体系的建立：核心指标：核心指标：1、内部收益率（使累计净现值为零的贴现率）、内部收益率（使累计净现值为零的贴现率）2、销售利润率（项目净利润、销售利润率（项目净利润/销售收入销售收入100%）3、项目总体利润完成率（项目总体利润总额、项目总体利润完成率（项目总体利润总额/项目预期利润总额）项目预期利润总额）4、资金占用回报率（项目净利润、资金占用回报率（项目净利润/资金占用额资金占用额100%）5、现金流量回正时间（项目净现金流量为、现金流量回正时间（项目净现金流量为0 的期限，类似于静态投资回收期）的期限，类似于静态投资回收期）选取上述指标的原因：选取上述指标的原因：n选取指标选取指标1 1和指标和指标2 2是为了将项目完成成果和项目可行性阶段预期进行对比，反映项目的整体盈利情况是为了将项目完成成果和项目可行性阶段预期进行对比，反映项目的整体盈利情况。 n选取指标选取指标3 3旨在与项目计划阶段的利润目标进行对比，反映项目的经营情况。由于项目整个周期结束后旨在与项目计划阶段的利润目标进行对比，反映项目的经营情况。由于项目整个周期结束后项目的现金流量净额和项目的利润总额基本一致，项目努力提高收入、节约成本、加快现金周转都将在项目的现金流量净额和项目的利润总额基本一致，项目努力提高收入、节约成本、加快现金周转都将在利润总额指标体现，因此项目后评价更注重于利润情况的分析。利润总额指标体现，因此项目后评价更注重于利润情况的分析。 n由于项目的投资都追求由于项目的投资都追求“投入少、回报高、见效快投入少、回报高、见效快”，资金占用回报率最能综合的反映项目的投入和，资金占用回报率最能综合的反映项目的投入和产出的关系，而现金流量回正时间能辅助反映项目的产出的关系，而现金流量回正时间能辅助反映项目的“见效快见效快”的特点。的特点。五、本公司的财务评价指标体系-项目后评价阶段 考虑到商业留存项目的投资回收期较长，项目短期未能清算。项目完工时考虑到商业留存项目的投资回收期较长，项目短期未能清算。项目完工时，为了对项目是否出售做出决策，可选取净现值、内部收益率等指标来进行，为了对项目是否出售做出决策，可选取净现值、内部收益率等指标来进行衡量。衡量。注意：注意：1 1、指标计算中项目的投入额按照目前市场价计算。、指标计算中项目的投入额按照目前市场价计算。2 2、商业留存项目未来的收益包括两方面：一项目的租金回报，二为项目的增值回报。、商业留存项目未来的收益包括两方面：一项目的租金回报，二为项目的增值回报。在指标计算时可设置一个项目未来可能出售的节点，通过项目的年增值率来估算项目的在指标计算时可设置一个项目未来可能出售的节点，通过项目的年增值率来估算项目的出售价值，项目的增值回报在出售产生的现金流量节点反映。出售价值，项目的增值回报在出售产生的现金流量节点反映。如净现值如净现值= 未来报酬的总现值未来报酬的总现值初始投资额初始投资额 其中：初始投资额按照项目目前市场售价。其中：初始投资额按照项目目前市场售价。未来报酬的总现值为各年租金回报现值和项目出售时出售现金流入净额现值之和。未来报酬的总现值为各年租金回报现值和项目出售时出售现金流入净额现值之和。 考虑到项目投资回收期较长，须考虑货币资金时间价值，用动态指标进行衡量。考虑到项目投资回收期较长，须考虑货币资金时间价值，用动态指标进行衡量。 THE ENDTHE END 谢谢 谢！谢！