淮安恒丰义乌城项目业态定位及招商政策建议

淮安恒丰义乌城项目业态定位及招商政策建议2010.12.8壹、招商时间节点壹、招商时间节点贰、项目业态定位贰、项目业态定位叁、招商政策及租金标准叁、招商政策及租金标准壹、招商时间节点壹、招商时间节点 一、时间节点一、时间节点:12月26日2011年4月2011年9月2011年12月市场正式运营项目整体业态定位一期开盘及招商首签租金标准确定市场开业1年市场培育招商政策确定招商推广开始招商换签开始大型宣传活动23年兴市意向客户派发邀请函并邀约至现场参观所有意向客户邀约并告知开盘当天招商首签商户图纸开始设计为装修做准备认购后至年前重点拜访大客户为年后招商首签做准备招商首签仪式大客户代表签约经营广告推广启动乡镇招商适时启动外地招商启动换签仪式年前招商手册出台贰、项目业态定位贰、项目业态定位一、市场调查报告及分析一、市场调查报告及分析 1、目的： （1）对楚州及淮安小商品、五金市场重新摸底，搜集客户信息 （2）对项目业态划分提供依据 （3）对招商政策的制定提供数据依据 2、范围：楚州所有小商品、五金市场及沿街商业 3、本次市调是针对目标客户群随机分层抽样进行问卷调查 4、本次调查样本数量为1000份 5、问卷调查数据分析（如下）（1）目前经营行业？分析：对上述数据细分后各业态需求总面积为五金约8000平米，家具约8000平米，服饰类约4500平米，日用百货类约6000平米.（2）商铺年收入？（3）目前经营状况？分析：从图表可以看出，大部分年收入在3万、5万、10万三个区间，说明本地区的商户经营状况档次偏差较大；从细分角度来看，市场内部及中心地带经营状况较好，外围沿街及部分市场内部商户经营状况较差；但往往此项调查的数据一般都比较偏低，大多数商户对自己的实际收入都不太过于暴露。分析：从经营状况看，经营状况一般的占78%，可以看出，经营户对自己的经营状况持比较认可的态度，大多认为本地的消费就这么大，缺乏一定的进取精神。从此也能看出本项目的招商难度。（4）影响经营因素？分析：约三分之一的商户觉得自己所经营的行业商户过于饱和，但从另外一方面来讲，约三分之二的 商户想发展的更好，但受到各种各样的限制。比如觉得受店面所处的地理位置或市场地理位置 影响的占到43%，有的是因为自己的店面太小，有的是觉的目前的市场管理不好。（5）从业经验年限？分析：从此表可以看出最近两年新开店的商户明显减少，05年到08年正式国内经济进一步提升的黄金 时段，很多人选择此时经商。同时也反映出09年10年国家宏观经济开始渐入低迷。（6）当地本行业环境评价？（7）本行业前景看好程度？分析：接近81%的商户对自己经营的行业和经营环境持积极态度。但也有对自己经营行业的前景难以 预测，但从比例开看，如此多的商户对本行业看好，对我们的招商也提供了可以争取的空间。分析：大多数人对于本行业持满意态度，说明经营户对本行业的前景还是看好，毕竟城市人口不断增 加，新建楼盘越来越多。（8）您所在市场规模、容量是否能满足需求？ 分析：约58%的商户认为现在的市场规模、容量不能满足需求。主要因为目前所在市场的规模、管理、 以及仓储、车位等配套不能满足自己经营的需要。分析：从此数据看，楚州的市场或沿街商铺存在着许许多多的问题，比如新世纪商贸城等大部分觉得市场规划的业态比较乱，规划不合理，配套缺乏，包括市区的市场仓储、车位难以解决的问题，那么这些问题，也就是我们市场所需要改进和检讨的问题。（9) 您觉得您所在市场的缺点有？(10) 商铺经营产品去向？(11) 您了解恒丰义乌城吗？分析：近大半商户的经营半径大多局限于楚州本城区，每个市场的辐射半径都较小，难以辐射到淮安市 区，但毕竟还有约三分之一的商户实力雄厚，这部分商户将是我们招商的重点对象。分析：此数据只代表市场经营户了解项目的一个参考。从上表看，不了解的达到三分之二，说明我们的 广告推广还需要进一步的加强。另外介绍的达到231，可以看出从来访客户有一定的传播效应。（12）恒丰义乌城最吸引您投资的原因是？分析：我们市场经过了反复的市调，车站为项目增加的分值最大。地段、规模、业态的整体规划、仓储、 以及车位等硬件配套已经得到绝大部分商户的认可。而周边的住宅开发也为本项目的后期运营成功 添加砝码。(13) 是否会选择在恒丰义乌城经营？分析：有62%的商户可以考虑进驻本项目，有8%的明确表示会进驻本项目，但在问卷调查里，有部分 商户要看了项目之后才考虑，担心的问题还是很多的，比如市场免租期，租金的问题，但还要看 我们的政策出来后，看是否有吸引力，如果免租期过低或者租金过高的话，有可能就不来。(14) 租金最高接受程度？（元/m2.月）分析：约67%的商户能接受的最高租金为510元/m2.月；但此数据是根据样本总数得出，不能完全 反映实际租金情况，但从周边市场的租金及招商政策来看本项目的租金不宜过高。(15) 租赁的面积选择？（m2）分析：在此项调查中，经营状况一般、有扩店预算的需要的面积不是很大，较多维持在50平米，而品 牌或者经营状况稍微好一点的，需要的面积在100平米左右，而品牌或者经营状况很好的，大 都有扩大经营面积的需求，这类商户占到总比例不是很大。二、项目业态定位二、项目业态定位方案一：方案一：（销售用）（销售用）方案二：（招商用方案二：（招商用)叁、招商政策及租金标准叁、招商政策及租金标准一、楚州及淮安部分同类市场比较表一、楚州及淮安部分同类市场比较表新世纪商贸城新世纪商贸城兴侨市场兴侨市场喜来乐喜来乐国际商贸城国际商贸城博德五金博德五金家居建材广场家居建材广场仕泰隆仕泰隆国际工业品城国际工业品城淮安淮安国际商城国际商城开业时间1999年约1998年未开业年底开业2010年10月试营业06年11月26日知名度高高淮安市区较高高一般高结构类型框架、砖混底商框架、展厅框架、展厅框架框架建筑面积约8万平米约2000平米36万平米(一期16万平米)总计20万平米（其中展厅4.5万）一期15万平米一期30万平米主力面积40-60平米15-20平米20平米、70平米一层、二层共72平1、2、3层工126平米40平米商户总数约140户约70户总计5000套商铺520户110户约300户经营特色家居建材小商品服装小商品建材、家装五金机床、模具为主建材家居五金租金(元/m2.月)1层45元/月2层18-22元/月16-20元/月免两年租金第三年1层90元/月2层60元/月；3层45元/月；4层30元/月一期免两年租金二期展厅免一年租金第三年32元/月交半年用一年10元/平米.月免两年大户三年现20元/平.月交通状况8、69、63、61、67路及乡镇公交交通一般汽车南站、6条公交线路2条公交线路、宁连高速50/52/62/46公交京沪高速淮安机场8/10/60等多条公交周边配套乡镇停车站、银行、主干道东岳庙、东门菜场、餐饮娱乐汽车南站、青浦区行政中心、大学城红星美凯龙、大长江国际家居广场等专业市场、物流富士康、开发区管委会、国家加工出口区、公交停车场绿地集团、新淮安市政府、主题公园新世纪商贸城新世纪商贸城兴侨市场兴侨市场喜来乐喜来乐国际商贸城国际商贸城博德五金博德五金家居建材广场家居建材广场仕泰隆仕泰隆国际工业品城国际工业品城淮安淮安国际商城国际商城出租率98%100%未招商90%90%80%楼层功能一层：五金、陶瓷、板材、小商品二层：家具低档服装、鞋帽、皮具箱包等小商品、五金、男装、女装、针织、鞋帽等。一层五金、建材二层、三层商住办公一层商铺、二层、三层办公居住一层五金、建材、家居二层三层商住商户来源本地、浙、闽本地汇通、苏北、浙等市区老建材市场昆山居多、少量本地江、浙、皖二、项目二、项目SWOT简析简析优势：优势：1、项目紧邻楚州新汽车站，旁边规划有一个公交总站，交通和区位优势明显。2、项目周边有多个住宅楼盘相继推出，并且未来将开发更多的住宅小区，周边将形 成旺盛的人气，升值及消费潜力较大。3、项目地处高速公路到楚州的必经之地，不仅能够为本案输送大量人气，而且对项 目的推广较为有利。4、项目总建26万方，是楚州最大的小商品批发市场，具有规模优势。劣势：劣势：1、项目离楚州区中心尚有一段距离，地段上相对较为偏僻。2、周边多为住宅项目，且入住率不高，缺乏足够的商业气氛。3、楚州本地市场较小，而其经济及交通条件又不足以吸引淮安及外地客户来本地消费，因而 本案26万方的体量，潜在消费人群不足必然是制约本案后续招商的瓶颈。4、开发商在本地没有成功案例，难以发挥品牌知名度。5、当地人均收入水平较低，购买力较弱。机会点：机会点：1、楚州经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，人口和收入水平都在不断增长，这些 为商业发展提供了动力源泉。2、楚州本地缺乏标志性的小商品、五金专业市场，现有市场也大都存在管理混乱、拥挤、停 车位不足等问题，因此经营户急需一个综合性、现代化的专业批零市场，以发挥市场集 群效应和规模效应。3、根据淮安市委（2009）2号文件，政府将改造或搬迁整合市区大部分现有市场，逐步引导 向综合大市场搬迁，由此，对本案的招商工作也将起到一定推动作用。威胁点威胁点:1、项目规模大，开发周期长，对开发商的资金实力是一个较大的考验，如后期开发迟 缓，必然对后期招商构成较大影响。就目前形势看，本项目已推广将近一年，进度缓 慢，导致部分经营户尤其是淮安市区经营户对本项目市区信心。2、淮安同类商业项目(义乌+喜来乐)在楚州攻城略地，挖掘客户，造成项目潜在客户资源 流失。3、淮安汇通市场及其他现有的同类市场在当地知名度较高，辐射力太强，将会给本项目 的招商带来一定的威胁。三、招商政策建议三、招商政策建议 依据：依据： 1、参考淮安其他专业市场招商政策、参考淮安其他专业市场招商政策 2、项目自身的优劣势及机会点、项目自身的优劣势及机会点 3、通过对商户的问卷调查及商户反馈信息、通过对商户的问卷调查及商户反馈信息 方案一：方案一： 租赁合同三年一签，起始日期为市场开业当日。 第一、二年租金全免；签合同交第三年租金； 第一、二年免收物业管理费；第三年6元/ .年； 前三年免收市场推广费； 前三年免收市场管理费； 工商管理费全免； 协助业主、经营户办理子女入学手续； 享受淮安市最优惠的税收政策； 除收取国家法律规定的税费外，不另行收取其他地方性规费； 免费提供全方位电子商务和贷款融资金融服务。 方案二：方案二： 租赁合同三年一签，起始日期为市场开业当日。 免租金18个月（一年半），签合同交第二年半年租金。部分大户可适当放宽，但放宽政策者需 交满一年租金。 第一、二年免收物业管理费，第三年6元/ .年； 前三年免收市场推广费； 前三年免收市场管理费； 工商管理费全免； 协助业主、经营户办理子女入学手续； 享受淮安市最优惠的税收政策； 除收取国家法律规定的税费外，不另行收取其他地方性规费； 免费提供全方位电子商务和贷款融资金融服务。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