房地产税收分析筹划

蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿莆葿蚃膅莅薁袈肁莄蚃蚁羇莄莃袇袃蒃蒅虿膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀蒀袃罿葿薂螆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膂蚁羈膀膂莁螁肆膁薃羆肂膀蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚂袆羅芆莁虿袁芅蒄袄芀芄蚆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芀蚃螃膂莀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇蝿螀艿 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房地产主要环节税种分析一、房地产销售（营业税）分析 中华人民共和国营业税暂行条例第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。 国家税务总局关于印发（试行稿）的通知（国税发【1993】第149号）对营业税的具体税目做了解释：销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。 （一）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （二）销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 不动产租赁，不按本税目征税。 二、房产、土地使用的税收政策 （一）使用房产的税收政策 1、税收一般规定 单位和个人将自有房产自用于生产经营的，应向房产所在地主管地方税务机关申报缴纳房产税，房产税以房产原值的70%为计税依据，按1.2%的税率计算缴纳；单位和个人将房产用于出租的，其应向房产所在地主管地方税务机关申报缴纳营业税、企业所得税（个人所得税）、房产税、印花税、城市维护建设税、教育费附加及防洪保安费等，其中，营业税的税率为5%、房产税的税率为12%。 2、常用税收优惠政策 国家机关、社会团体、军队及国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。 个人所有并自用于居住的房产免征房产税。 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。 对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收。 对个人出租住房取得的所得暂按10%的税率征收个人所得税。 （二）使用土地的税收政策 1、税收一般规定 单位和个人将土地自用于生产经营的，应向土地所在地主管地方税务机关申报缴纳城镇土地使用税；单位和个人将土地用于出租的，应向土地所在地主管地方税务机关申报缴纳营业税、企业所得税（个人所得税）、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加及防洪保安费等。 2、常用税收优惠政策 国家机关、社会团体、军队及国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免征城镇土地使用税。 个人所有并自用于居住的房屋及院落用地免征城镇土地使用税。 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，经市地方税务局批准后，从使用的月份起可免征城镇土地使用税5年。免税期满后，如果纳税有困难需要继续给予免税照顾的，报经市、县地方税务局批准，可再给予15年免征城镇土地使用税的照顾。 三、房地产销售环节的税收分析 为了规范房地产市场，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）对房地产业务的税收进行了比较系统的规范。在销售环节，从纳税人的角度讲，自2003年7月1日起，各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业，应当注意把握以下几个问题。 关于开发产品销售收入确认问题 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现： 1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。 2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 （六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。 关于开发产品预售收入确认问题 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额预售开发产品收入利润率 预售收入的利润率不得低于15%（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。 预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。 （苏国税发2003195号明确：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入是主要是指购房者交付的预付定金。） 关于开发产品视同销售行为的收入确认问题 （一）下列行为应视同销售确认收入 1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； 2.将开发产品转作经营性资产； 3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； 4.以开发产品抵偿债务； 5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产 （二）视同销售行为的收入确认时限 视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。 （三）视同销售行为收入确认的方法和顺序 1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定； 3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。 四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题 房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。 房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 （最新国际企业准则规定：自2005年1月1日起，只能在物业拥有权的主要风险和报酬转移至买家时才能确认为收入） 五、房地产营业税的几个难点 在房地产销售环节还有一些具体问题，营业税问题解答(之一)（国税函发1995156号）、国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函发199787号）、国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复（国税函发1996718号）、财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）先后作了具体的解释和规定。 1、对预收定金的征税问题。 营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。 2、借款者以房屋作抵押归银行的税收问题。 借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。 3、转让在建项目的征税问题 单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 取得土地附着物的补偿费收入的税收问题 对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照中华人民共和国营业税暂行条例的“销售不动产其他土地附着物”税目征收营业税。 房产包销商有关业务的税收问题。 房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税？国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知（国税函发1996684号）明确：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 关于赔偿金收入的征税问题 单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 个人经营房地产征收营业税等问题。 个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称“地主”)签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按国家税务总局关于印发的通知(国税函发1995156号)第十七条的有关规定征收营业税。 个人将不动产无偿赠与他人的行为的涉税界定。 根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 以“还本”方式销售建筑物的“还本”处理。 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 转让不动产或无形资产营业额确认问题 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 物业公司服务收入的征税问题 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 关于纳税地点问题 单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地点为土地、不动产所在地；单位和个人出租物品、设备等动产的营业税纳税地点为出租单位机构所在地或个人居住地。 四、房地产企业所得税 房地产开发企业在依法确认营业收入的前提下，还必须依法进行企业所得税的管理。 房地产开发企业在确认营业收入的过程中，应当注意当地主管税务机关的具体规定。国税局明确： 其一，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入是主要是指购房者交付的预付定金。 其二，房地产开发企业应按税法规定计算应纳税所得额，减去已确认收入的预计营业利润，加入当期预计营业利润计算应纳税所得额，计算公式如下： 应纳所得税额=（应纳税所得额-已确认收入的预计营业利润+预计营业利润）适用税率 其三，房地产开发企业同时采用一次性全额收款、分期付款、银行按揭、委托、先租后售等方式销售开发品的，应分别按规定处理。 其四，房地产开发企业将开发品临时自用，以后用于出售出租的，在临时自用期间，不视同销售。“临时自用”是指用开发品的时间距开发品完工之日起不满一年；超过一年的，应作为自用，视同销售处理。 其五，房地产开发企业在开发项目立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建资产，宾实际发生的成本计价，不视同销售。 其六，视同销售行为的收入按照成本利润率确定，计算公式为： 销售收入=开发产品成本（1+成本利润率）/（1-营业税税率） 其七，房地产开发企业不得预提费用，凡是按规定上缴的各项费用，一律据实扣除。 其八，房地产开发企业按规定以销售收入一定比例向房产局上缴的公用部位、共用设施的维修基金，据实扣除。 其九，房地产开发企业应付施工单位和工程尾款、质量保证金、超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。 房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。 下列项目自2003年7月1日起，各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业应按以下规定进行扣除： 一、销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 二、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。 1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。 2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。 三、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。 四、开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。 五、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。 六、成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。 七、广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。 八、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。 招待费。江苏省国家税务局关于企业所得过且过税若干具体业务问题的通知（苏国税发200497号）明确：房地产开发企业招待费的扣除比例可比照房地产开发企业广告费和业务宣传费的规定执行。即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。五、土地增值税的征税要点 土地增值税的纳税人 中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令【1993】第138号）规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。 土地增值税的计税依据 中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令【1993】第138号）第三条规定：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第四条规定：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条规定：计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财税字【1995】第006号）明确计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20的扣除。 财税字【1995】第006号文件同时还明确：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这里的总面积，国税函【1999】第112号文件明确：指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 此外，一些操作过程中的具体问题，财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字【1995】第048号）明确如下： 其一、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 其二、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 其三、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 （一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 其四、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。 其五、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 其六、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 其七、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 其八、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。 其九、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题 根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。 其十、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题 对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。 土地增值税的税率 中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令【1993】第138号）规定土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。 增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。 增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。 增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。 在具体计算过程中应当注意，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额增值额30 （二）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 （三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200 土地增值税税额增值额50扣除项目金额15 （四）增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额增值额60扣除项目金额35 公式中的5、15、35为速算扣除系数。 土地增值税的免税事项 1、纳税人建造普通标准住宅出售免征土地增值税。中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令【1993】第138号）规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。细则明确这里所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20的，应就其全部增值额按规定计税。 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。细则明确这里所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征上地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年，按规定计征土地增值税。 4、以房地产进行投资、联营的征免税问题。财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字【1995】第048号）明确：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 5、合作建房自用的免征土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 6、企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 7、个人互换住房的征免税问题。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 8、居民个人转让自己拥有的普通住宅暂免土地增值税。财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字【1999】第210号）明确：自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 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