商业地产规划设计实践与案例

商业地产规划设计实践与案例商业地产实际上是一个非常传统，有很长历史的形式，在中国，在世界上其实早都存在了，比如中国的集市很早就存在了，在古希腊像购物中心这样的早就存在了，这些东西虽然有了，但是到了现代社会都有不同的发展和演变。我第一部分想简单的介绍一下商业地产的形态，尤其包括和我们业态结合的在建筑上的表现。第二部分主要讲一些大家可能现在比较热门的购物中心的设计，包括从规划到装修有几个特别的案例，从商业的分类来讲，我是从高到低，最高的一档是门店，是一些专门店，大家可以看到这是我们在香港的（英文）的旗舰店，这种店都是非常贵的，一套西装十几万，一般的客户都是来自亚洲地区或者是香港整个城市或者是中国，这个是旗舰店的形式。第二个太子大厦，下面也有一些比较有名的店，一般这些东西因为他的顾客都是相对比较少，比较贵的，一般都是分布在城市的市中心。有些店除了刚才看到是自己的旗舰店，有的是在酒店里面，有的是自己做的，购物廊可能分布一些店，有的是重组的，有的是临街的。第二档是我们常见的百货公司，百货公司里面有自己的专柜，它也是很早就有的一种形式，这是中国的店，我们在年的时候在沈阳的店，这是原来旧的百货公司，我们和香港的新世界一块儿合作，他们把这个店长期租下来，自己包装之后成为自己新世界百货店，从这个形状上可以看到，在建筑设计，包括室内和室外都做了很多的修改或者是调整。比如外立面这方面都做了重新的包装，像这些地方我们都做出来新的玻璃的透明的东西，加了很多标准，室内比如说柱的装修，天花的装修，调整了它的位置，调整了电扶梯的位置，在地面上增加了东西，这一系列的东西，虽然百货公司早就存在了，但是在设计方面是一直不断演变的。比如说一个百货公司可能几年之内，一般四年之内会翻新它的东西，和平商场实际上是咱们国营的长期亏损的百货公司，但是人家百货去了之后就扭亏为盈了，成了赚钱的地方，这里面从设计和理念方面都有很大的不同，虽然都是百货公司，但是很多新的经营手段，新的手法，包括设计各方面都提供了很多好的例子，这是百货公司。再往下一档国外叫（英文），所谓的折扣店，比如大家见到的沃尔玛购物中心，这是大的超级市场，里边实际上也是个百货，什么都有的，但它的东西是比较便宜的了，这是我们公司年的时候在深圳做的，叫（英文），中间的一类超级市场。再往下是仓储式的商业，这种是更低端了，是大中的，价钱也都比较便宜，也都处于离市中心不远的地方。总的来讲从最高端到最低端大概就是这几种类型，这些东西很多都是国外引进的，比如仓储式。年我们在深圳做的第一个沃尔玛的商店，完全从美国照搬过来的，有的自行车增加了一些中国的特点，比如它里边卖的东西增加了很多电器和美国的不一样，但很多店的类型和形态实际上都是随着经济的发展，慢慢引入到中国的，这可能跟一些嘉宾讲的生活方式有非常大的关系。比如超市这些东西在很多年前国内是没有的，现在都有了，而且他们进来之后和我们设计师一道，和其他的专业人员一道摸索怎么适合中国的市场。我们在做这个过程当中，防火，各方面的分区，包括产品都和美国有很多不同，现在要是和国外比的话可能还有一些东西我们在国内没有，比如在国外经常见到大型的菜市场，实际上也是超市一类的东西，这些国内都还没有，估计将来还会有，在这个问题上我觉得中外两方面其实区别不是很大了，实际上都是经济发展阶段之后会产生同样的需求，他们有很多要求在很多方面都是相似的。比如说做超市，大家都有一个安全的问题，防止偷窃，在美国也一样，在中国也一样，这些原则很多都是相似的，我们很多发展商也接触过做一些家居的超市，建材的超市，这些国外都很多，这方面中国也都慢慢吸收了这些东西。我们在香港有机会比国内早一年接触这样的东西，他们在东南亚很多地方都比中国早了若干年，都有很多这种事件，刚才说的都是单独的了，还有一种是购物中心的形式，这种形式实际上是商业加一些其他的配套设施，组成的一类综合的发展，不仅仅是商业，比如这边有印度的孟买，在小区里边，我们国内有时候常说什么小区级的和居住区级的，这个概念国内外也是一样的，这是泰国的一些作品，这种形式我们叫做购物中心，购物中心有的也是在小区里边，有的是在居住区里边，这些是在市中心，这是我们在福州的元鸿城做的购物中心，这种形态是十几万平米，每层有不同的商品，这是我们在上海做的中心泰普广场，这是高端的购物中心，里边的店都是名店，这种处理的手法，基本上也是分三类。一种是城市级的，它处于城市的中心，这个城市的人基本上都有机会来，有些是居住区级的，是地区级的，比如它附近的销售群体来，再往下是小区级的。现在尤其在中国，前两年可能大家讨论比较多的是，实际上 无非就是一种购物中心，它的特点就是在郊区，这一点我们做过很多东西，但是没有特别讲郊区的形式，因为这个形式基本上和美国汽车的交通方式很有关系，尤其我觉得在中国很多方面不一定适合中国的情况，因为人们来购物很大的一个因素在于交通是怎么来到购物中心。下面几个讲的是这两年我们一直在探讨，在香港或者在其他地方非常多的利用公共交通的工具，结合公共交通发展的商业购物中心。下面讲比较成功，一直在演变依附于公共交通的购物中心，这方面的案例非常切合中国的实际，而我们在国内很多发展商，很多做商业地产的也开始了这方面的探索。下一个讲的例子是香港商业结合交通的离子，这是在香港的九龙尖沙咀的九龙站，这个建筑非常大，上面有很多摩天大楼六、七十层的，酒店、办公楼都有，下面有一个十几万平方米的群房，发展商提出了做一些商业的方案，这是它的交通站，有颜色的地方是规划的商业购物中心，这个地方的挑战，因为群楼的面积非常大，有很多不同的设施在里面，大家走到里面很容易迷失方向，在这里我们最主要的是能够提供很便捷，很清晰的录像，吸引人们进到这里边来。在这里可以看到各个有不同的功能，这是我们一般购物中心有一个商业的配比，这是我们和地产顾问一块儿合作，通过市场的调查有一个定位，根据这些来做设计的，在做设计过程中，尤其做这样的大型的东西，最主要的是两个原则，一个是方便和舒适，另外一个原则是最大化实现它的商业价值。尤其在国外，竞争是非常激烈的，购物中心它的大小当然是它竞争的很重要的因素，如果太小、没有什么规模可能没有人来，另外一个是去这个地方会不会很舒适，会不会很方便，如果一个人他来过一次不方便之后，他可能将来不会再来了，这个商场或者购物中心将来会面临很大的竞争，就会被淘汰出去，在达到舒适，达到方便就在建筑规划上有很多手法，很多手段。比如说你的长度大小，进深，这些是很重要的，人又不能走得很远，像上的地方有很多电扶梯，有很多比如绿化，使人在一个比较好的环境。实现它最大的商业价值，比如在我们设计过程中大家也都知道，比如首层的一般是商业价值比较高的，越往上价值就越来越低，租金各方面都是几分之一或者是没有人上去了，要利用它的价值，一个是增加竖向的交流，视觉的交流，使大家可以在下面看到上面的商定，接立面也尽量能够使人看到里面什么样子，引导人上到更高的层数。刚才是一个新发展的例子，下一个是在香港的智力广场，也是市中心购物中心，它也谈不上是购物中心，是原来比较零散的购物零售，它的业主是香港的，因为他们拥有很多物业，他们委托我们通过一些过街的天桥，通过商场人流的联系，把所有的商业串起来，来最大化的实现它的商业价值。同样大家也看到一些设计的原则都能够体现出来。这里边有一些新建的酒店，边上还有展厅，和（英文）方面联系非常紧密的东西，尤其像商店基本的顾客，在购物的基本是女性，所以这方面做了很多东西来吸引这些女性顾客。中平也是刚才说的增加大家互相可视性，我可以见到上面，引导大家下去，实现最大价值的手法。下一个例子也是个新的购物中心的设计，这也是在香港，这个我想可能要稍微仔细的讲解一下我们从规划到室内设计这个过程中考虑什么样的因素，采用什么样的手法。这也是个典型的我们国内所谓的居住区级的或者地区级的购物中心，刚才大家已经看到了一些小区级的，比如在美国可能就是一千平米到一万平米，居住区级的可能是一万到三万平米，这个是大一些的地区级的购物中心。我们在做设计的过程中首先会分析这样的地段，实际上这是我们建筑师和规划师应该分析的，实际上做一个商业地产大家一开始都会在选址问题上做很多研究，比如说这个地方的人口是多少，它的消费率是多少，周围的公共交通是多少，周围有没有其他的竞争者，已经有多少东西，这个地方的市场定位是多少，有经验的发展商可能会直接找一个建筑师，他知道这个市场是什么，很多新手或者对这个地区不太了解的，他会和一个策划的或者是地产顾问合作，他们会提供这方面的数据，然后我们建筑师会根据这些进行规划设计。这是我们做的研究，这个地段在香港的全湾，北边有一个西铁站，红色的，这些地方都是已经有商业的地方，这些商业有些是我们说的在室内的购物中心，有些是在街道上的形式，这些地方都是现有的住宅，是有一些学校，一些机关这样的地方。要做这个的话我们会分析，下一步因为有了竞争我们会考虑周围的情况，怎么能够减少因为竞争带来的风险，第二个在做商业的时候很重要的一个概念，要加强它的连续性，这些连续性包括自己本身店铺之间的连续性，包括和其他的交通，其他的街道之间的连续性，包括和自然，比如在这里我们有刚才说的通过公共交通这种联系，因为这个带来大量的人流，第二我们这里还是临海的地段，和海边自然的连续性，还有景观，还有其他一些城市里边有吸引力的地方。在这个方案之前，实际上发展商有自己的方案，我们通过我们的分析对他们原来的方案做了非常大的调整，比如他原来的方案可以看到，这边是海，在靠海的一边做了大量的商业，通过我们的分析，做的过程中就把海的方案，把商业挪到城市这边，使这些商业在两个地铁站之间，一个是避免了所谓竞争风险，再一个使人的流向更方便，更充分利用了交通的人流，和城市的关系结合得非常紧密，实际上城市的人口购买力非常重要，我们做任何的地产，尤其在中国要非常少的像国外的大片的空地，中间一个，周围全是汽车，这种形式非常少，在国外也慢慢强调和现有城市的结合。这是两块地，是我们这次发展的项目，中间有些高速公路，我们做了一些桥把它联系起来，商业实际上在群楼的下面，上面有些公寓，有些办公楼，一些酒店，这样对商业也是有很大帮助的，互相促进，互相关联的用途，大家都可以取得双赢甚至多据的局面。这层是地面，首层的平面，蓝的这块是公交的站点，西铁的车站，这两边是被道路分开的，红色和黄色都是一些商业，中间黄的是公共交通空间，我们这里设置了一些其他的有特色的东西，比如溜冰场什么的。这是二楼的平面，这下面有一个高速公路，高速公路这些东西对我们商业都是非常致命的障碍，像国内的长安街，四边很宽的这些街虽然是名字很好，但是对商业来讲都是非常致命的，那个街就像一条很危险的障碍一样，过马路要钻洞，这些都是非常不好的，在这里我们要克服这个东西，加一些桥，引导人们过来。这是三层，这些圆的点要示意的人怎么过来，每个结点都有有趣的地方，使大家不断地往前走，不断地发现。实际上每层的功能也是不同的，它在做商业设计的时候，在设计购物中心的时候这些经营者都很清楚，哪一类商品和哪一类应该结合在一块儿，我们做设计当然也有这方面的经验，而且这些东西之间的配比是什么样的，也是需要考虑的因素。这是剖面。这是刚才看见中间一些圆的公共空间，这个桥就是刚才从一个地铁站到城市一边过路的桥，这样人在上班的途中和下班的途中都可以经过这个地方，然后去购物。刚才说在城市那边我们就把一些主要的零售商业放在那边，靠海的这边我们提供了一些娱乐和休闲这样的设施，这些配比实际上也是在购物中心这些年来发展的趋势，以前买东西大家都是买完东西就走了，后来可能有人想在这儿吃饭，后来可能有人在这里看电影，现在的趋势是这些活动越来越多，使大家在这个地方成为去处，家人可以在这儿呆一天或者是更长时间，全湾这个地方在香港不是非常（英文）的地方，不是非常多的地方，这个地方他们也缺少吸引人的地方，所以我们这里提出来很多加强休闲、娱乐这方面的设施，希望吸引一些年轻人到这儿来。这个不是这个项目了，可以看到国外一些购物中心在建筑形态上，比如大的厅，大的公共空间，里边有室内的景观，这些就是刚才咱们说的增加它的舒适方面的手法，大家购物的时候可以休息，可以停下来，也可以看到大家来这儿可以消磨一天的时间，一家大小都可以在这儿，甚至有些年轻人，这些都是电子的玩具，更现代的东西。可以看到有些手法，比如这是弧线的，你在行走的过程中可以看到下一个店铺，你会不断地往前走，一个长的很乏味的空间可以变得有趣，因为我觉得非常累，可能一般女同志都比较喜欢逛街，男的就倚在一边非常闷了，所以它这里创造了很多空间，使大家不断地往前走。有的甚至结合一些其他的游乐场，其他的设施，使大家可以在这儿度过一天的时间，在设计过程中，比如这里我们叫做（英文），增加一些主题，怎么一些特色，使这个地方成为人购物或者游玩的目的地，这是我们作为购物中心最高的境界。室外还有一些其他的活动，室内在刚才说的主题现在也有很多不同的主题，比如有的是高科技的，有的是传统的，有各种各样的主题，因为商场的东西跟咱们的服装一样，变化是非常快的，比如在香港那些地方，以前经济比较好的话，大概四年就会变一次主题，流行的东西都变了，整个的会装修一遍，效果是非常明显的，我们做过很多的购物中心，装修了以后马上销量或者租金就增加，非常明显。另外一方面怎么和室外的空间结合，因为大家现在谈了很多， 在欧美那边是非常沉闷的东西，一个 在中间，四周全是水泥的停车场，然后大家都千篇一律，外面一个盒子，进到里边开始购物，那些店都是连锁店，都是一样的，这样的话是非常难以经营的，好的东西一定要有自己的特色，成为一个标志性别人喜欢去的地方，利用自然的环境，利用各方面的人文环境，这里可以肯定是怎么创造的，和山，和景观，和原来传统的街，广场怎么结合的，这个可以看到怎么和它的水景结合。刚才大家看到所谓的都是室内的设计，室内的购物中心相对来讲是比较新的，五十年代在美国开始的，所谓大家提的 ，这个的意思中间有一个走道，边上有很多店铺，比如清华这里边大礼堂的绿地也叫，是指中间有一个走道，边上有东西，在希腊很早就有这种东西，可能中国像四川有些小街道什么的，实际上都是，只是它比较原始一些，现在都有空调了，做的环境比较好一些。下面是室外的 ，或者说室外的商业街，这个例子是香港的黄浦花园，可能和我们的商业街不太相同，咱们一般的商业街往往是在马路边上，有什么一路过去了，和城市的街道结合起来，这个因为它是一个居住区，我们把整个的居住区看作一个购物中心，这些街道相当于咱们刚才看的购物中心里边的公共走廊，这是每一个组团了，每一个组团有它自己不同的东西，比如儿童的，家居的，不同的题材，这是我们在做这个设计中最主要的想法，这个地方在香港也没有地铁，稍微比较僻静，以前也不是人去的地方。这是和黄集团，他们投资也不多，处理一些街道，做了一些室内外的装修，这个地方成为非常时尚的地方，咱们左边看到的就是在街道上做了一些很有特色的地方，这边是一个家居的广场，它有十二期的发展，每一期赋予它不同的内容。这个地方我当时参与设计，这原来是一个停车场，像很典型的香港的，上面是塔楼，下面群房是停车场，这个地方还有一个会所，后来这个都没用就把它做成一个时尚的广场，很多小型的时装店，小型的家具店在这里，有两层高的空间。这是家居的地方，这也是标准的原来的停车场，我们分区成家居的了。街道上它有很多标志，很多小品，雕塑，处理室外空间。以上就是我们在国外的设计，尤其是香港的设计。香港具有高度发达的商业，比如他的零售人员占整个就业人员的，所以各种各样的商业，各种各样的模式他们一般都有几十年的经验了，不管经营者也好，设计者也好都有非常好的总结，所以这方面对于我们来讲，到中国来做设计的话，觉得有很多东西是可以借鉴的，因为它和中国的也比较相似，人也比较相似，经济的发展比我们早了若干年，可能比美国这个地方还会落后若干年，他们走过的路对我们有非常好的借鉴作用。在中国我们在不同城市也有不同的实践，比如这个是当时的北京南三环边上的单位，它想做一个，二三十万平米，也不小了，想做时装一类的 ，比如说在上海，在深圳有些做百货公司，购物中心，这个做了不少，这就回到刚才北京的，这里我们提供了一些可以借鉴的活动，但是这个最后没有成功，因为业主有些地没有拿下来，这是他们想模仿国外的的做法，但是我们这个做的还是结合了中国的现实，做的比一般的，像美国标准的郊区购物中心更有趣，更富有动感。这是前一段在西安的一个地方做的，和他们居住结合在一起的购物中心，这个项目业主还没有调整。这里可以看到我们在吸收国外的成熟做法之外，还结合了国内的，比如说一些街道，底商，结合了居住，实际上这也是代表了包括国外的发展趋势，比如说当时我在美国的时候，年代当时就在（英文）做了一个（英文），这个东西是对中心城市起了很大的破坏作用，所以在当地是非常矛盾的，因为像那些城市因为大家都郊区化，住在外边，在外边做就非常普遍，这样的结果是造成中心城市的衰败，如果有过那种像（英文）的东西，它可以把一些原来只能在中心城市呆的，刚才说的名店都吸引到那边去了，整个它的城市功能，整个城市的税收各方面都带来很大的破坏作用，所以当时是非常矛盾的地方，像这样的全世界我知道只有两个地方，一个是（英文），一个是这个，我知道现在北京或者国内已经有几十个了，但是这种东西我作为建筑师做的话都可以做，但是它成不成功可能取决于其他同行，或者顾问的判断。比如它的购买力有多大，一个能支撑多大的消费力，北京可能有一千亿，一个不知道，可能有几百亿，几千亿的销量才能支持，这些东西尤其在国内在发展的时候要非常小心的，可以知道中国人的人均产值是一千美金，美国是三万美金，香港是两万四，这样的话带来的消费力是很不一样的，在发展过程中就要很注意市场的调查，除了有远见之外，还要有很实际的基础。比如在国内我们做财富中心，我们做了一期，它下面也是结合了很多国外的做法，他们叫小时不夜城，也是希望能够吸收国外中心城市到了晚上就成了漆黑一片的教训，希望在发展办公楼、酒店、公寓之外，也有几万商业的东西，加强娱乐、文化、购物，希望成为一个综合体，所以他们叫做小时，这个当然是大家想象的，最后成功不成功也有待于实践。我们一期这块的配套比较多一点，上面二期是主要的商业零售的东西。我简单总结一下刚才说的，做一个商场基本的原则，购物中心和做零售，一个是成本方便，方便体现在出入方便，停车方便，路行距离始终，通道要便捷，不管是水平的或者竖直的没有阻挡，第二点要舒适，舒适要提供足够的公共设施，要遮风雨，有空调，有景观这样一个原则，第三点是挖掘它的主要潜力，大家也知道有主力店，主力店的位置一定要放在比较有策略性的位置，不能他想要哪个店就给他，这样的话你其他的小店变成死胡同就没人去了，常常就这样死了，第四主力店同样要有吸引点，能够使人流去这个地方，如果是多层的话就要增加一些视线上的沟通，中空、中庭、中间的走道，这个要适中，比如中间的中空过大也不好，将来会不方便，可能在局部要放大，后勤的服务业要很重要，比如百货公司做购物中心，这也是考虑到很重要的，在外立面上做标志，做展示，它的设计要有突破，有新鲜的东西，最后达到理想的购物中心或者是零售，就是应该把它创造成为目的地一样的东西，它要自己有一定的秩序，同时又比较活泼，周围的环境比较好，紧跟时尚，要有自己的主题和性格，这样才能成为一个成功的商业地产。