乡镇对农村两委干部关于农村建房问题的培训材料(精简版）

(定稿版）乡镇对农村两委干部关于农村建房问题的培训材料乡镇对农村两委干部关于农村建房问题的培训材料 近年来，我镇农村经济快速发展，农民生活水平显著提高，广大农民群众改善居住条件的积极性日趋高涨，新建房屋逐年增加，标准档次不断提高，涌现出一批布局合理，管理规范的新型村庄。但是，由于多方面的原因，导致村庄建设发展很不平衡，一些村庄村民建房疏于管理，秩序混乱，建设不按规划、不批就建、乱搭乱建、非法圈占、建新房不拆旧房的问题尤为突出，形成“空心村”。有的甚至在耕地里非法抢建，在村庄主要道路上乱搭乱建，严重影响了村庄规划，侵犯了多数群众的利益，引发农民来信来访。可以说，村民建房不规范的问题，已经成为农村新的不稳定因素，成为当前农村务必抓好的一项重要工作。严格农村建房秩序，认真规范村民建房，既是稳定问题，也是严肃的政治问题；既是提高村庄建设水平的迫切需要，也是促进农村经济可持续发展的必然要求。 我们镇的村两委换届工作已基本结束，在这次换届过程中，有一批同志脱颖而出，走上了村级领导岗位，有的同志对村民建房的有关知识和程序不太了解，因此我重点讲一下这方面的问题。 第一，农村宅基地如何管理 首先，农村宅基地归集体所有，建房户只有使用权。这一点大家一定要弄清楚。现在农村大部分群众都认为，村里按排一块宅基地，那么这块宅基地就是我的，别人谁也占不去，这种认识是极端错误的。你个人只有使用权，村集体有根据情况依法收回的权力。比如说，有的村里搞村庄规划、通街修路、建设新的住宅区等，特别是一些老房、旧房、闲房，村委可在协商的基础上动员拆除，确实影响规划的，村委可以强行拆除，依法收回宅基地。根据山东省和潍坊市关于加强农村宅基地管理的通知中的有关规定，对按规划要求拆旧建新但建成新宅后拒不拆除的空宅，以及居住人户口已迁出本村且不居住的空宅，其宅基地可由村集体依法收回，拒不交回，且影响村庄规划实施的，必须依法拆除地上建筑物和其它附着物，腾出宅基地。 第二，村民申请占用宅基地需要具备哪些条件 1、兄弟二人或二人以上同居一处房，其中一人年满二十周岁，确需建新房的。原则上一子一处房，父母随子女居住。 2、本村村民因结婚（包括女娶男，女方无住宅的）需分户建房的。女娶男这一种情况在城区村比较多。对于女娶男的，必须要出具结婚证明，户口迁入证明，男方在原居住地住房处理情况证明，材料齐全，女方所在地才能按排一处宅基地。 3、原住宅影响村镇规划，确需搬迁的。比如说村庄统一规划修路通街，旧房改造，需要拆迁的，村委应重新按排一处宅基地，原有住房在充分协商的基础上，拆迁户应自行拆除，服从规划。 4、经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住房的。 具备以上条件之一，就可以申请建房。 哪些情况下申请建房不予批准 1、不符合以上所说建房条件的。 2、凡买卖、出租房屋，又申请建房的。这里，我具体讲一下房屋的买卖问题。现在，农村的房屋买卖存在很多不规范的地方，村干部在处理此类问题上一定要严格把关。根据有关规定，农村村民的宅基地可以在本村集体内部依法流转。因买卖房屋而转让宅基地的，买房户必须符合建房条件，卖房户不得再申请新批宅基地。对不符合买卖行为的，村干部应搞好监督，严防由于不合理买卖引发干群矛盾。外村人员到本村买房的，必须持有户口迁入证明，并符合有关条件，否则属于不合理买卖，建房办不予办理过户手续。 3、不符合村镇统一规划和按排的。 4、有转让、继承的空闲房屋，一户多宅的。这一种情况指的是根据一子一处房的原则，只要你有一处宅基地，不管是转让、继承、买卖，都不应再按排。 5、虽在农村居住，而户口未迁当地的。也就是说，非本村村民不得按排宅基地。 6、闲园子、旧宅基应交还集体拒不交还的。 第三，村民建房的面积应多大 农村村民一户只能拥有一处宅基地，新建宅基地的批准面积标准为：建筑面积不得超过100平方米，用地面积不得超过200平方米。但是根据我镇村庄规划的实际情况，有一部分村的建房面积超出标准要求。根据有关规定，对于历史或规划原因超过本村户均宅基面积且超过法定宅基地标准的旧宅基地，不能退出的，村集体组织可通过宅田挂钩办法扣减承包田，也可以根据山东省实施中华人民共和国土地管理办法办法第46条的规定，对超占面积实行有偿使用，由村委一次性或是逐年收取自超占之日起的有偿使用费。 第四，村民建房的申请审批程序有哪些 1、个人申请。凡是符合条件要求建房的村民，须自己写出书面申请，包括申请人家庭成员情况，住房情况，申请理由等。写好后交村委研究，作为批准建房的依据。 2、村委意见。包括申请人的基本情况，村两委研究的情况（附会议记录并签字），地址确定情况即位置四至（附四邻意见书）。村两委研究同意后，在村民建房申请审批表上加盖村委公章，报请片长签字同意后连同个人申请及相关材料报镇建房办。这一条是至关重要的，农村建房矛盾的产生，大部分就是出在村干部这第一道环节上。综合起来看，村两委在按排农村建房问题上引发的矛盾及纠纷主要由以下几种原因造成： 一是忽视村庄的整体规划，目光短浅，没有长远打算，导致村庄建设混乱，群众意见大。所谓村庄规划，就是根据本村的历史沿革、风俗习惯、地形地貌及适于本村经济发展、优化空间、合理布局等情况而制定的经上级人民政府批准实施的村庄建设计划。因此，村庄规划有一个统一的标准，而不是建房户愿意怎么建就怎么建，这样势必造成建成房屋位置、大小、高低不一致而影响村庄规划的实施和引起四邻之间的争议。 二是村干部个人主义严重，自己说了算，不公开，不公平，不民主。这一点在农村中最为普遍。个别村干部在按排村民建房问题上认识不足，自以为是，没有召开村民大会及村民代表大会，甚至村集体班子内部也没有研究，在未征求意见的前提下，私盖公章，冒充他人签字，欺上瞒下，暗箱操作，骗取建房证。在这种情况下，不出事则罢，一出事就会极大影响班子内部团结，干群之间的矛盾激化，造成严重的后果。 三是村干部把关不严，不按有关规章制度办事。有的村干部不顾村镇建设方面的规定，在报批过程中违反程序，丢三落四，极不负责任。特别对一些政策上的问题，把关不严，打“擦边球”，比如在宅基地的申请上，本来年龄不够，硬是虚报年龄，这样极易为以后的工作留下隐患。 四是以权谋私，利用权力为自己和他人谋利。个别村干部利用自己手中的权力，在任时不是实心实意带领群众致富，为群众谋利益，而是眼瞅着自己在任时能为自己获取多大的好处，靠路边，靠集市建房的好位置，自己抢先占下不说，亲朋好友找到门上，一箱酒，一条烟，就成了优先按排的对象，这样的干部老百姓怎么能服气？怎么能信任？ 所以，村两委干部在审批建房的第一道关上，一定要引起足够的重视，要必须做好以下几点： 一是建房户的基本情况必须真实，符合建房条件。二是村两委必须召开村民及村民代表大会研究，并且做好会议记录，村两委成员要逐一签字。三是建房户必须签好四邻协议，四邻要在协议书上签字认可。四是本村建房情况要张榜公布，贴在显眼的位置，供群众监督。只有切实做到以上几条，我们的工作才能做实做好。 3、考察发证。镇建房办在收齐上述材料后，经实地查看、核实。考察核实的情况向分管领导汇报。经考察核实无误后，填报有关表格材料，交足押金费用，核发村镇规划选址意见书。这一条主要是镇建设办的任务，建房办工作人员到现场查看核实情况时，村干部要如实提供信息，千万不要隐瞒事实，以免造成工作的被动，甚至产生严重后果。前些天已经发生过这样的事情。镇建设办审查核实的主要内容有： （1）审查建房申报材料和建房条件。主要查看有无建房申请，是否符合新建、迁建、翻建条件，是否召开村民大会或村民代表大会讨论通过。 （2）审查是否符合村庄规划。对照村庄规划图，查看村民申请建房的四至界限，是否符合村庄规划要求，是否符合利用原有宅基地、村内空闲地及山坡、荒地，不占用耕地的原则。 （3）审查建房施工队伍资质。查看村民建房所用施工队伍是否符合上级文件规定，是否具有资格证书。 （4）审查是否签定施工合同。建房户与所雇佣的施工队伍是否签定合同，明确所建房屋必须按照村庄规划施工，包括房屋长、宽、高、标准和院落四至。 （5）发放选址意见书。在达到上述条件后，方可发放村镇规划选址意见书。村镇规划选址意见书有效期为一年，一年内不建的视为抢占宅基地，村镇规划选址意见书作废。 （6）村民住宅建设经镇建设办公室定位放线后，方可开工建设。 4、公示建设。建房户个人领到选址意见书后，村委要在显要位置进行公示，接受群众监督。村民无异议方由户主提出开工申请，经镇建设办定点放线后方可开工建设。村民建房情况一定要进行公示，公开接受群众监督，这一点前面已经讲过，这里就不多说了。根据山东省实施村庄和集镇规划建设管理条例办法中第四章第二十二条“农民建房应当向乡级人民政府提出开工申请，经审查批准并定位验线后，方可开工”的规定，建房户在取得村镇规划选址意见书后，在工程开工之前，必须提出开工申请，经定位验线后方可开工。现在大部分村民包括村干部都认为，只要取得了村镇规划选址意见书，即大家所说的建房证，那么就可以随时开工，不再有其他限制了，这一点是错误的。村民建房工程开工之日，镇建房办工作人员要会同村干部一起到现场，确定四至，实地丈量，定位验线。镇建房办工作人员不了解建房户何时开工，在这方面，村干部要搞好配合，建房户提出开工后，村干部要及时与建房办联系，协助他们搞好定点放线工作。这也是减少纠纷，化解矛盾的基础性工作。 以上是村民申请建房的基本程序，其中我也讲了很多，大家一定要认真领会，那么农村迁建、翻建住房有何规定呢？ 翻建、迁建住房申请审批程序同上四条，在建设时，应遵循先拆后建的原则，即拆旧房后方可建新房。如居住确有困难，暂时拆除不了的，经镇建设办同意后按每间收取最低500元的押金，押金由建房办收取。旧房自交押金一年内必须拆除，逾期不拆除的，押金作废，并强行拆除。农村中建起新房不拆旧房的问题，是农村建房矛盾与纠纷发生的主要根源，也是令广大村干部最为头疼的问题。如何充分认识并解决这个问题，也是大家所关心的。下面，就这个问题，讲几点意见。 1、什么是翻建、迁建住宅。 翻建住宅就是在原有住宅的基础上，旧宅拆除，原地新建，其位置、四至基本不变。迁建住宅是指在原有住宅的基础上，旧宅拆除，异地新建。不管是翻建还是迁建，原有的旧宅都应无条件的拆除，不应再保留。 2、建新不拆旧矛盾的形成及造成的后果。 一是农村中群众封建思想严重，认为自己的旧宅是老一辈留下来的，应该继续保留下去，舍不得拆除。二是农村中抢占之风严重，部分村民认为只要自己的旧房在那里，那么这块宅基地就是我的，属我所有，属我使用，别人谁也占不了去。三是部分村干部在处理此类问题上，循私情，顾面子，为好人情，做老好人，怕得罪人，该拆的不拆。四是村集体班子不团结，凝聚力差，干事拧不成一股绳，一遇阻力，不攻自破。种种原因造成当前农村的这种局面，一处旧房不拆，那么随后就会有十处，二十处，症结越来越深，矛盾越积越大，旧房不拆，新房就无法按排，或是按排了新房，旧房堵了门口，堵了路，于是有的村便出现了街不像街，路不像路，出门碰头，走路拐弯，外村人笑话，本村人责骂的情形。这样，极易出现各种矛盾纠纷。 3、如何解决建新不拆旧的问题。 一是充分做好群众的思想政治工作。农村中广大群众还是识大体，顾大局的，只要我们宣传到位，老百姓还是认同的。二是村干部要团结一致，人人从自我做起，不念私情，友情，挺直腰杆，铁面无私，一视同仁。只要我们走得正，站的直，老百姓还是支持拥护的。三是从经济上加以限制。这一点主要是建房押金的收取。各村可根据实际情况确定不同的数额，每间500元不行，1000元，1000元不行，2016元，我们就是要严格控制旧房在一年内拆除。当然旧房拆除后押金应及时退还本户，具体押金的支取办法是：由建房户首先向村委提出申请，村委认为符合要求，写出书面申请后报建房办，建房办工作人员经现场查看，确认建房户已根据要求把旧房拆除，不影响村庄规划，符合要求，经镇长签字后方可支取。四是收取有偿使用费。根据有关文件精神，暂不影响村庄规划实施，拆除确有困难的，可与村委签定有偿使用合同，以后逐年缴纳有偿使用费，直至拆除旧房，退还土地为止。宅基地有偿使用合同内容包括：每年应交的有偿使用费数额，交费时间；如因实施村庄规划需要拆除的，应无偿自行拆除；不按期缴纳有偿使用费或在规定期限内不自行拆除房屋的，由村委按合同依法强行拆除。 对农村各类养殖业户需修建临时性建设的，应由村委划出专门的养殖小区，并依照新建住宅的申请程序办理临时性建设工程规划许可证后方可开工建设。严禁村民在承包地内借养殖之名建设永久性建筑。目前，借搞养殖等临时性建设之名抢占土地，建设永久性建筑的现象比较普遍，特别是占用可耕地，在村头路口非法建设，群众意见很大，这种歪风一定要刹住。镇村两级有关人员一定要认真负责，高度重视。临时性建设有效期为两年，两年期满后，使用单位和个人应自行拆除，恢复原貌。确需延长使用的，必须到建房办办理延期使用手续。 第五，对农村建筑队伍如何管理 目前，大部分农村村民建房，都是自请泥瓦匠，这些“泥水师傅”大部分是农村村民自发组织起来的，没有经过严格的安全和技术培训，更没有技术证书和工程施工证书，人员整体素质较低，建设时缺乏安全和质量意识，因此，房屋质量及自身安全难以保障，存在大量安全隐患，一旦出现质量问题，就会发生纠纷。那么农村建筑队伍应如何规范与管理呢？ 根据建设部村镇建筑工匠从业资格管理办法及山东省村镇建筑工匠从业资格管理实施细则中的有关规定，建筑工匠应当进行资格审定，取得村镇建筑工匠资格证书。未取得村镇建筑工匠资格证书不得承揽村镇建设工程。建筑工匠申请资格认定，应当向镇建房办提出申请，经审查后报市建设局审批。村镇建筑工匠资格证书是证明建筑工匠技术资格身份的上岗凭证，镇建设办到施工现场检查工作时，建筑工匠应按要求出示村镇建筑工匠资格证书，主动接受 检查和监督。在工程开工前，建筑工匠须缴纳建筑业地方各税。市建设局每年都组织一次建筑工匠的资格培训，符合条件的建筑工匠可以到镇建设办统一组织报名参加培训。这也是农村建筑质量安全生产的基本保证。 第六，违规建设应负哪些法律责任 依照的法律文件有：中华人民共和国土地管理法，国务院村庄和集镇规划建设管理条例，山东省实施中华人民共和国城市规划法办法，山东省实施中华人民共和国土地管理法，山东省实施村庄和集镇规划建设管理条例，建设部村镇建筑工匠从业资格管理办法等。 1、在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，并可按违法建筑面积每平方米处以510元的罚款。 2、村民未经批准或违反规划建设的住宅，严重影响村庄规划的，由镇政府责令停止建设，限期拆除或没收，暂不影响规划的，按违法建筑面积处以每平方米510元的罚款后补办有关手续。严禁村干部擅自批准先动工建设，后补办手续的违法违规行为。对擅自越权批准的村干部，要按有关规定严肃处理，触犯刑法构成犯罪的，移交司法机关依法处理。 先批后建，不批就建，村干部私自越权审批建房的问题应当引起足够的重视，除了个别村干部法律意识淡薄，建设知识了解少以外，个人自身素质差也是一个重要的原因。据我所知，有个别村近三、四年没有到镇上审批过一处住宅，这样做的结果是致使矛盾积聚，村民的根本利益得不到保障，一旦出现矛盾纠纷，很难处理。 3、临时性建设使用期为两年，期满后应当自行拆除或办理延期使用手续，使用期满未办理延期使用手续又不拆除的，或者未经批准擅自修建的临时性建筑物，由镇政府责令拆除或限期改正，并可处以1000元以下罚款。 4、农村建筑工匠未取得资格证书，或承包未经建设行政主管部门批准开工的建设工程，由上级建设行政主管部门责令限期改正、停止施工、吊销资格证书，并可处以201610000元的罚款。 5、任何单位或个人拒绝、阻碍依法实施村镇建设管理的，由公安机关依照治安管理处罚条例进行处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 总之，农村建房问题是当前农村工作中的热点难点问题，我们每一个村干部在实际工作中都要高度重视，认真负责，多学习掌握建设方面的知识，严格按照有关程序进行，遵守规章制度，扎扎实实地开展工作，尽量化解矛盾，减少由此引发的不安定因素，保持农村稳定，确保村镇建设及全镇各项事业的健康、有序、快速发展。 2016年1月10日