万宁兴隆银湖温泉假日酒店项目可研报告[99页]

万宁银湖温泉假日洒店项目可行性研究报吿万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告（征求意见稿）海南正理项目投资顾问有限公司二零一三年八月目录第一章总论 11.1项目背景与槪况11.2可行性研究报告编制的依据21.3可行性研究报告的范围31.4拟建项目的主要经济技术指标31.5投资估算与资金来源31.6项目提出的背景31.7结论41.8问题与建议5第二章投资环境与市场分析62.1投资环境分析62.2产权式酒店市场分析823本项目介绍112.4本项目定位122.5本项目目标客户分析152.6销售产品的确定及价格定位162.7营销策略分析162.8市场分析结论18第三章场址选择与建设条件193.1场址选择193.2建设场地自然条件1933工程地质193.4交通运输条件193.5供水供电通信203.6社会经济条件20第四章工程技术方案224.1项目槪况224.2项目规划与布局234.3建筑设计254.4结构设计274.5给排水设计294.6电气设计324.7消防系统384.8暖通空调设计404.9配套设施41第五章环境影响时435.1编制依据435.2项目建设对环境的影响4353环境保护措施445.4环境影响评价48第六章节能节水措施496设计依据496.2节能概况496.3项目能耗状况506.4节能措施526.5耗能指标分析结论55第七章劳动安全卫生与消防567.1劳动保护567.2安全卫生措施567.3消防安全措施56第八章项目实施舷安排58&1建设工期588.2进度安排588.3项目建设进度计划表588.4项目实施过程的控制措施58第九章项目招投标609.1招标依据609.2招标投标管理的基本原则609.3招标范围619.4招标组织形式619.5招标方式619.6本项目的招标方案62第十章投资估算与资金筹措6310.1投资估算依据6310.2估算范围6310.3估算金额6310.4资金筹措63第十一章财务评价6411.1项目财务分析的主要依据6411.2项目财务基础数据6411.3营业年收入估算6511.4总成本及费用估算6911.5财务盈利能力分析7011.5敏感性分析7211.6财务评价结论72第十二章社7412.1项目建设对社会的影响分析7412.2风险分析7412.3社会评价结论75第十三章研究结论7613可行性研究结论7613.2 建议76附件第一章总论1.1项目背景与概况1丄1项目名称万宁银湖温泉假日酒店项目1.1.2承办单位概况项目承办单位：三亚亚洲实业有限公司三亚亚洲实业有限公司成立于一九九三年三月三十日，法定代表人为 张春花，注册资本参仟万元人民币，经营范围包括：房地产投资、市政建 设、物流服务、组织国际文化交流活动、种植、养殖业、商业贸易、商务 信息服务、商务会议服务，建材、装饰材料、糖烟酒、水产品、副食品、 纺织品等。1.1.3建设地址万宁银湖温泉假日酒店项目位于万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东 侧。1.1.4建设内容与规模本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东侧，兴隆银湖温泉假日酒店 用地内。项目用地属于已开发建设用地，总用地面积为54430 nf，总建筑 面积23000 m2,其中永久性建筑12000耐（8栋别墅和酒店主楼、副楼等）, 临时性建筑11000 m2o本项目拟保留现有的8栋别墅（建筑而积为9172.06 m2）,并对其进行二 次装修；拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。本次拟新建2栋商 铺、61栋独栋别墅、18栋联体别墅（36套）及酒店主楼，新建总建筑而 积52360 m2,其中计容面积为40020 m2,不计容而积为12340 nf。项目建成后，本项目总建筑面积为62532.06 m2,其中计容面积为49192.06耐（含原有8栋别墅），不计容而积为12340主要技术经济指标详见下表：序号项II单位规模一土地面枳54430二总建筑面枳nf62532.061已建建筑面枳nf9172.062新建建筑面枳nf523602.1计容建筑面枳m3400202.1.1新建别墅建筑面枳m1325202.1.2商铺建筑面枳m115002.1.3酒店主楼m160002.2不计容面积（新建）m112340三容积率0.9四绿化率45%五建筑密度15%-JL.八地面停车位个3001.2可行性研究报告编制的依据1、与委托方签订的合同；2、万宁银海温泉假日酒店育限公司宗地图；3、酒店股权转让协议书；4、国有土地使用权证证号：万国用（2010）第500020号;5、建设项目可行性研究指南（试用版）；6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7、房地产开发项目经济评价方法；8、城市房地产开发经营管理条例；9、海南省相关定额；10、委托方提供的其他资料。1.3可行性研究报告的范围本报告的研究范围为：项目建设背景、投资环境与市场分析、场址选 择与建设条件、工程技术方案、环境影响评价、节能节水措施、劳动安全 卫生与消防、项目实施进度安排、项目招投标、投资估算与资金筹措、财 务评价、社会效益评价等。1.4拟建项目的主要经济技术指标项目总投资：65661.41万元;项目财务净现值（所得税后）:22497.04 万元;财务内部收益率（所得税后）:28.83%；静态投资回收期（所得税后）:2.90：动态投资回收期（所得税后）:3.17o15投资估算与资金来源本项目总投资估算为65661.41万元。其中：房地产开发成本60300.54 万元，房地产开发费用5360.87万元。项目资金来源详见下表：a资金來源数额占总投资比例1银行贷款27000万元41.12%2口有资金38661.41 万元58.88%4总投资65661.41 万元100%16项目提出的背景产权武酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资 源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。国内故先引入产权式酒店模式 的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境 而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”， 它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、 上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形 式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。2001年4月， 产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后，北京延庆金色假日酒 店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、 深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发，产权式酒店项目日见兴盛。海南省产权式酒店的发展已经初具规模，形成了以半山半岛、海南康 乐园海航产权度假酒店、三亚湾红树林度假酒店、三亚湾国际公馆等项目 为代表的产权式酒店项目。但是这些产权式酒店项目户型多为小户型，销 售对象也主要针对城市中产阶级的个人。目前，海南适合企业级客户别墅 式的产权式酒店项目较为罕见，本项目的建设无疑将补充此区域的空白。 本项目拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地，该基地是海南省唯一一 家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一。另外，为了 弘扬“教育为本，人才为主”的教学理念，本项目成立了国家关心下一代工 作委员安全教育基地，关心国家教育人才事业，与中国关工委相互配合， 共同推进全国关心下一代教育事业的发展。1.7结论本项目的建设符合国家产业政策，能有效地促进万宁市建设优秀旅游 的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游 客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。同时项目的建设是以旅游带动产业结 构调整，能有效地促进万宁市经济的发展，改善投资环境。因此，本项目 的建设是必要的。通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为28.83%,大于基 准收益率10%；财务净现值为22497.04万元；动态投资回收期为3.17年, 说明项目投资收益率高，经济效益好，具有较好的抗风险能力，本项目在 经济上是可行的。综上所述，本项目具有良好的社会效益和经济效益，因此本项目的建 设是必要的也是可行的。1.8问题与建议通过项目财务数据分析可知，本项目在预计的销售价格和经营模式下, 具备良好的经济效益，项目可行，项目的运行中需注意以下几个方面：1、项目建设资金的来源为企业自筹资金及银行贷款，项目建设所需资 金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障，建议建设方积极与银行沟 通，保障资金的及时到位，同时在建设过程中要建立建全项目会计核算和 内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资 金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。2、制定切实可行的运营模式，保障客户基本收益的同时确保自身利益 般大化。3、海南省酒店业竞争日趋激烈，因此，本项目在设计时应突出自己的 项目特色，使得酒店在经营过程中有异于其他同类酒店的特色，以吸引顾 客前来。4、在工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。万宁银湖温泉假日酒姑项目可行性研究报吿第二章投资环境与市场分析2.1投资环境分析2.1.1海南省投资环境分析当前海南省经济社会发展长期向好的基本态势没有改变，基础配套设 施在不断建设和完善，加快推进城镇化进程促进刚性和改善性居住需求不 断增加，“十八大”提出增加居民收入增加了人们的购房预期，独特优越的 自然生态环境吸引着大量岛外居民前来度假居住等等，这一系列的有利因 素，都在有力支撑着我省房地产业的发展。本报告经过研究分析得出海南具有良好的房地产投资环境的重要因素 如下： 国内经济发展良好改革开放30多年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增 强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向亨受型转变。在居住方而, 有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适 的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多。而近年来，随着经济社会 的进一步发展，为了满足度假、疗养功能需要的购房需求不断增长，这也 使得拥育优良自然环境的城市当地地产市场备受关注。 海南基础设施不断完善基础设施不断完善，2012年新增公路通车里程6484公里，其中高速公 路130公里；新增高铁308公里、空中航线120条、万吨以上港口泊位4 个；东环高铁、海口绕城高速、三亚绕城高速、海屯高速、文昌清澜大桥 等建成通车；东方电厂、海南电网跨海联网一期、华能戈枕水利枢纽等建 成运营；西环高铁、屯昌至琼中高速公路、美兰机场二期、凤凰机场三期、 马村港二期、国投孚宝30万吨原油码头、中海油300万吨液化天然气站线、 万宁银湖温泉假日酒姑项目可行性研究报吿昌江核电、红岭水利枢纽等一大批工程有力推进；博鳌机场开始征地动迁, 琼州海峡跨海通道工程列入国家“十二五”规划。 海南自然资源不可复制海南的气候、地理环境是中国唯一的，也是世界鼓好之一。海南的资 源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可 替代、不可复制的自然资源，奠定了海南房地产业发展的基石，吸引着众 多的国内外投资者。正在建设的海南“国际旅游岛，使海南成为我国而向世 界的旅游国际品牌。海南国际旅游岛上升为国家战略之后，海南政府受到国家政策的大力 支持，全面推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建 设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内故理想的“第二居住地” 和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来海南度假和置业，有效拉动 海南的旅游房地产开发和高端酒店建设以及产权武酒店的发展。2.2万宁市投资环境分析万宁市气候温和宜人，是海南最适宜居中的城市之一，其处于三亚和 海口两大旅游城市的中间点，东线高速公路、东环铁路纵贯全市，交通便 利。而随着博鳌机场、万宁至脩州高速公路等项目的建成，将进一步提高 万宁的旅游地位。借助众多利好政策，万宁市近年来利用区位和自然资源 优势推动旅游业快速发展，借旅游业的发展进一步带动旅游地产的发展， 在兴隆、石梅湾、神州半岛等旅游开发区建设具有度假休闲第二或第三居 所的特点居住产品，吸引岛外客户投资置业。2013年万宁市继续开展“项目建设年”活动，万宁市安排实施重点项 目156个，总投资131.54亿元。严格落实“六个一”项目工作机制，推进 神州半岛、石梅湾、山钦湾、日月湾、南燕湾和万城、兴隆等地区项目建 设。奥特莱斯品牌折扣店年内竣工投入运营。启动省级储备地项目、小海 7万宁银湖温泉假日酒姑项目可行性研究报吿新区、中非合作圆桌会议永久会址、太阳河水上乐园、冲浪基地等项目建 设。做好乌场港、港北大桥、西部槟榔旅游公路、老爷海海岸带综合治理 等项目前期工作。大力开展招商引资，建立项目储备库，形成洽谈一批、 签约一批、在建一批、投产一批”的良性循环。这些项目的建成在提升万 宁知名度的同时也将将对万宁的经济发展起到促进作用。随着经济的发展, 万宁房地产市场预计得到进一步的发展壮大。2.2产权式酒店市场分析2.2.1产权式酒店的概念及特点1、产权式酒店的概念产权式酒店是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资 者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租 经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的 免费入住权。为保证酒店有较高的出租率和物业升值空间，产权式酒店都 建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区。2、产权式酒店经营特点产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市 已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网 络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式 酒店平均每年以15%的速度递增，所有这些表明，产权式酒店正在成为旅 游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、 投资形式。产权式酒店不同于普通的酒店，其经营模式主要有三大特点：（1）业主拥有酒店独立产权。投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，产权往往为40年。万宁银湖温泉假日酒姑项目可行性研究报吿(2) 酒店式管理。产权武酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服 务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务，这方面 而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费一般是40元/平方米月。(3) 兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假, 也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的 时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保 值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提 供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数； 有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。资料显示，在国外产权式酒店作为一种分时度假的产品，为适应人们 对度假的需求而生，是一种消费投资。而在中国，作为新的投资项目出现 的产权式酒店是一种单纯的投资行为。房地产商之所以乐衷于产权武酒店 的开发，是将产权式酒店作为融资渠道之一，用以吸引个人投资资金。2.2.2产权式酒店发展现状近几年对外开放和国内经济发展，市场消费潜力开始释放，一方而造 就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前 消费观念。且随着社会的进步，旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高 而逐步形成气候，分时度假概念逐步被人们接受。产权式酒店进入中国才几年，其发展条件已逐渐成熟，强劲的发展势 头咄咄逼人，北京、海南、秦皇岛、大连、青岛、深圳、南京等地已涌现 出大批产权式酒店。我国目前产权酒店业积极向上发展，截止到2011年， 全国有1500家产权酒店，资金规模2000亿元以上，业主30多万，相关从 业人员近百万。通常不足50平方米的一件客房售价可能高达八十至上百万 元左右，但一经开盘便被购房者争相抢购。产权式酒店价格虽高，但购买 者多O2.2.3海南产权式酒店发展状况海南的产权式酒店基本都属于投资型酒店。随着海南旅游地产业的扩 大与发展，海南省政府也越来越重视产权式酒店的规范与管理，并试将其 纳入旅游地产。政府的大力支持，与投资者和开发商的踊跃投资，加上国 际旅游岛的建设进程加快，海南离岛免税、离境退税等各项利好政策的扶 持，由此可预见海南产权式酒店未来的发展之路I分可观。近年一些知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅游房产地产建设。 东部沿线的三亚市、海口市、琼海市等地的旅游度假房产得到成片开发。 海南岛的高档产权式酒店得到了迅速的发展，尤以三亚市发展旺盛。海南 产权式酒店不乏成功案例：1、明光海航大酒店明光海航大酒店位于海口市南海大道9号，开业时间2009年，拥有客 房数量331套，主要以小户型房产为主，面积58n?左右，套房116 m2o年 回报总房款8% （税后）每年免费住20天，可与三亚、兴隆的海航酒店交 换入住。2、海南康乐园海航产权度假酒店海南康乐园海航产权度假酒店位于万宁市兴隆镇，开业时间2010年， 酒店拥有575套客房，客房多为小户型别墅，海航产权酒店业主享有免费 入住五星级酒店1821天，业主将酒店客房委托酒店管理公司对外经营， 获取投资收益。业主每年有2周的免费入住时间，可在海航酒店集团旗下 的所有连锁酒店实现交换入住。海航产权酒店的投资业主，机票5折优惠, 康乐园国际高尔夫果岭费4折优惠，连锁酒店餐饮、娱乐消费8折优惠等 多种体现业主尊贵身份的优惠待遇。3、三亚湾红树林度假酒店三亚湾红树林度假酒店位于三亚市三亚湾凤凰路沿线，2012年开业，9万宁银湖温泉假日酒姑项目可行性研究报吿拥有504间客房。业主亭有的优惠如下： 每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清 水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住 总统套 金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数， 将按平均业主价折返现金。 业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均自 动亭受业主房价。 酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主 所购房屋的分红指数，自动分亭酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。 团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5% 订房佣金。2.3本项目介绍万宁银湖温泉假日酒店原属万宁市兴隆温泉银湖假日酒店有限公司，该公司目前已将其全部股权及其他资产出让给三亚亚洲实业有限公司。三 亚亚洲实业有限公司拟对现有酒店进行改造扩建。新建项目酒店名称目前 拟沿用原有酒店名称：万宁银湖温泉假日酒店。原万宁银湖温泉假日酒店 为四星级酒店，本项目拟按照五星级酒店的标准将其打造将为高端的产权 式别墅酒店。本项目拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地，该基地是 海南省唯一一家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一。 另外，为了弘扬“教育为本，人才为主的教学理念，本项目成立了国家关心 下一代工作委员安全教育基地，关心国家教育人才事业，与中国关工委相 互配合，共同推进全国关心下一代教育事业的发展。项目建设内容如下：it万宁银湖温泉假日酒姑项目可行性研究报吿1、本项目拟保留项目用地内的8栋别墅，并对其进行装修改造。改造 后每栋将建成10套集约式套房。2、新建2栋沿街商铺、1栋酒店主楼，商铺对外销售，酒店主楼主要 为酒店大堂、餐饮、会议等功能。3、在项目用地内重新规划建设61栋独栋别墅、18栋联体别墅，每栋 别墅均带有地下室，地下室主要作为影音、健身、酒窖等功能用房。项目建设完成后酒店的客房类型及数量如下表：序号别墅类型客房数虽备注1豪华别墅】0栋房间尺寸：360m2 （不含地下室）2V1P别墅】0栋房间尺寸：360m2 （不含地下室）3一般别墅41栋房何尺寸：300.3600?（不含地下宅4联体别墅36套房间尺寸：30001?（不含地下室）5原有的别墅80套房间尺寸：100n?左右2.4本项目定位2.4.1项目定位分析1、项目形象定位本项目定位为高档产权式别墅酒店，以温泉度假、商务休闲的理念为 主，充分利用银湖酒店已经形成的旅游度假氛围和成型的产品条件，舒适 优美的自然环境优势，先进的酒店配套，精心打造集温泉、餐饮、客房、 会议、娱乐、拓展培训等于一体的特色度假居住中心，成为一个具有多种 特色的旅游区域，而不仅仅是一个单一的旅游休息地，它将为游客提供一 系列的自然景观游览活动设施。酒店别墅乡村部落般错落有致，返璞归真, 还原陶渊明式的世外桃源。而每栋别墅都有独立的庭院，独立的泳池，阳 光洒满、清风抚慰，人性化布局，细节精致，心灵spa；主卧顶级套房设计, 起居室、步入式更衣间、桑拿房，双重尊贵客厅，方正大气，古朴典雅， 低调奢华，心境淡然宜人的环境，高档豪华的配套设施，规范化的管理， 贴心的服务，使每位客户能够真正亭受置身于天堂般的服务待遇，让每位 酒店产权投资者物超所值。本项目品牌特色为“清华大学紫荆学院游学班基地、“国家关心下一代 工作委员安全教育基地”，将成功打造海南省酒店业首家游学基地。“清华大 学紫荆学院游学班基地学员多为企业总裁、总经理或其他行业内非常成功 的人士，具有相当的购买力。而“国家关心下一代委员会”委员一般都具有较 高的社会地位，特别是那些长期在党、政部门担任过领导职务和各行各业 的德高望重的老同志，通常也具有较强的经济实力。本项目集中优势，将 巨资打造富贵者的天堂，奢华的典范。酒店将配备一系列可根据不同需要 进行灵活配置的会议室和活动厅，活动厅室内可供活动空间面积广，会议 室宽阔大气，均配有无线上网接入和电话会议联网设施。酒店拥有专业的 MICE （会议、奖励、大会和活动）策划专家团队，将在景色宜人的环境中 以丰富广博的知识和独具创意的团队建设方案为宾客打造一场成功圆满的 会议或活动。精心营造，特色服务，酒店为学员们提供豪华的商务学术会 议室、高尔夫俱乐部、三个大型户外温泉游泳池、户外温泉按摩池等一流 的娱乐设施，高档居家别墅，为每一位学术研究者营造全面周到的学习深 造环境，打造万宁兴隆银湖酒店金牌学术基地的品牌特色。2、产品目标定位本项目建设完成后将提升海南岛休闲度假酒店的品牌形象；为建设海 南国际旅游岛成为世界级的旅游目的地做出贡献；完善万宁市旅游服务配 套设施，提高在国际市场上的竞争力；完善万宁市旅游服务硬件设施，增 强客户满意度，提升客户重复入住率等。3、产品性质定位高档次的产权式（分时式）温泉别墅，由专业酒店管理集团管理，是 万宁市兴隆镇唯一的园林湖畔式别墅酒店。13万宁银湖温泉假日酒姑项目可行性研究报吿4、产品档次定位每个建筑细节精心设计，每处景观、植物、流水、雕塑精心独具，提 供广阔的想象空间，每个配套高端、现代、人性化，每处设计高档、温馨、 美观，打造奢华温泉度假别墅。5、产品投资分析高回报、低风险的亨受型投资242项目特色分析1、品牌特色海南省终年气候宜人，是最佳的旅游体验之地。在这里，四季如春， 有鸟语花香，丰富的资源物质，革命历史和文化遗址，也是游学的胜地。 目前为止，海南省并没有正规的游学基地，更多的学子通过自行组织来海 南游学，但由于对海南省的了解有限，往往得不到最好的游学效果。本项 目创立了海南省清华大学紫荆学院班游学基地，该基地是海南省唯一一家 游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一。另外，为了弘 扬“教育为本，人才为主的教学理念，本项目成立了国家关心下一代工作委 员安全教育基地，关心国家教育人才事业，与中国关工委相互配合，共同 推进全国关心下一代教育事业的发展。项目将打造金牌学术基地，特色奢华温泉别墅区域，为企业家、金融 家和成功人士建立集商务、社交、娱乐休闲、养生等功能为一体的服务平 台。2、温泉特色海南建设国际旅游岛，提出了打造健康岛的理念。兴隆温泉旅游资源 丰富，号称“世界少有，海南无双”，富含矿物成分，温度高达80摄氏度， 有极强疗养功效，是海南省第一个开发的温泉。酒店内部提供天然温泉入 户，温泉水直接输送到客房浴室。室外有温泉按摩池、药浴、足疗、鱼疗、 万宁银湖温泉假日酒姑项目可行性研究报吿热带水果浴以及湖畔垂钓等，健康品味生活。本项目稀世难求的地产资本, 向社会各界精英奉献稀缺山水温泉独栋官邸。3、园林特色酒店总体结构设计独特，风格浪漫，环境典雅，整个建筑群环绕一个 曲线流畅，清澈荡漾的中心湖畔，郁郁葱葱的林荫小径，绿草如茵的草坪, 犹如进入如诗如画的人间仙境，使人忘却世间烦恼，流连忘返。酒店规划 布局及功能分区故大限度的满足业主“自然、生态、山水、海景的追求。园 林呈现出立体化三层景观：公共绿地和园林相互结合，构成一级景观；高 大的珍惜棕稠科植物和自然起伏的地形构成酒店的二季景观；清澈的山间 小溪贯穿整个酒店，再配以景观水池，构成酒店的三级景观。星罗棋布的 水榭、幽径，小桥流水，错落有致的泳池、湖泊，与整片酒店交织融合。 园林中水系景观更是达到3万多平方米，拥有面积为47亩的银湖，以其为 中心，三个大而积的豪华泳池分布酒店，著波荡漾的超大泳池镶嵌在园林 之中，水成为绝对的主题，建筑因为水而更加动人。瞰山而归，拥湖愈贵, 项目山水珠联璧合。4、配套特色万宁市位于海南省东部沿海，市区北距海口 139公里，南离三亚市112 公里，是海南东部旅游热线的中间站，海南东线高速公路横贯全境，交通 便捷，可谓三亚市的“后花园”。项目位于兴隆华侨旅游区中心，交通便利, 距海口市约2小时车程，距三亚市约1小时车程。项目周边散布的风景点 有著名的兴隆热带雨林植物园、石梅湾、热带花园、兴隆亚洲风情园等等。 项目东部紧邻兴隆山，著名的银湖位于项目内部，依山伴水，环境宜人。2.5本项目目标客户分析本项目产品主要为高端度假别墅，购买产权式酒店别墅的个人客户将 拥有较强的购买力，他们或为知名企业的总裁、CEO、总经理，或为其他 行业非常成功的人士。这一部分人购买一般不做投资，或是用作处理商务 事物的场所，或是作为个人第三居所，退休养老之用；购买产权式酒店别 墅的企业都具有非常雄厚的资金实力，购买后自用，用作接待客户、度假 或是企业培训基地。结合本项目建设所处的独特的地理位置和项目市场定位，及建设方的 销售意向，本项目的客户群主要为清华大学紫荆学院总裁班的学院、香港 马会会员、游艇俱乐部会员、高尔夫俱乐部会员等高端人士。2.6销售产品的确定及价格定位本项目为万宁银湖温泉假日酒店项目，项目包括2栋商铺、61栋独栋 别墅和18栋联体别墅。项目建成后总建筑面积为62532.06 nf,其中计容面 积为49192.06 m2 （含原有8栋别墅），不计容而积为12340 nf。根据项目周 边的房地产销售情况及咨询三亚亚洲实业有限公司工作人员，本项目别墅 按照五星级酒店的标准进行装修，预计销售价格如下：序号别墅类型客房数虽销售价格备注1VIP别墅10栋2000万元/栋房间尺寸：360m2 （不含地下室面积）2豪华别墅10栋1500万元/栋房间尺寸：360m2 （不含地下室面积）3一般别墅41栋1000万元/栋房何尺寸：300-360m2 （不含地下室面积4联体别墅36套600万元/套房间尺寸：300m2 （不含地下室面积）5原有的别墅9172.06m218000m280套，房间尺寸：100n?左右6商铺150018000 ju/ m22.7营销策略分析2.7.1项目营销理念根据本项目的特点，本项目的营销将分四步走： 准备期：树立产品形象现场和户外广告先行，按照形象统一发布，让消费者关注并期待本项 目的推出。 概念导入、升级期：建立影响力突出本项目的特点，导入项目建设的概念，吸引消费者对项目的持续 关注。 核心卖点传播期：精准渠道，拓展客户，保证项目产品短期内的热 销。营销活动结合推广主题深度开展，运用公关、新闻、促销、展会等方 式聚焦大众目光。同时，分析潜在的客户群，对项目产品内涵进行深度解 析。整合多种推广手段，不断掀起市场热潮。 品牌生活体验期：强势推广，极致展示，保证持续热销一方而发挥项目独有的资源优势，将项目带入销售忠诚期，另一方面, 直接的生活体验会给项目带来良好的口碑。同时，运用外界形成的强大视 觉漩涡，持续性的挖掘客户资源，保证项目的销售业绩。272项目营销手段 广告策略建议：整个广告活动的宣传应贯穿于整个项目的前期，奠 基及后期。前期的广告宣传主要为市场造势，引起市场关注，扩大影响力。 项目奠基期主要以庆典活动和电视广告为主要宣传媒介，在该阶段，力将 信息全面覆盖到主要目标和潜在客户所在区域。后期广告宣传主要为了增 加受众的记忆度，提升项目的品牌度。在整个广告宣传活动中，应与万宁 市的旅游宣传媒体进行良好的合作。 户外媒体户外媒体能迅速，有效的提高产品知名度，建立产品品牌度。比如大 型广告牌和路灯POP或灯箱广告。大型广告牌可以很好的体现项目的档次, 有利于项目品牌形象的建立。路灯POP或灯箱广告信息覆盖面广，可以迅 速提高项目的知名度。 电视媒体电视媒体历来是注目率最高，覆盖面最广的一种大众媒介。电视广告 能够使信息量的到达率达到最高，是快速提高产品知名度故适合的媒体。 互联网互联网做为一种新型的传播媒体，已越来越多的运用于商业活动中， 互联网主要特点为没有地域传播的限制，信息可以通过网络传输到达任何 一个地区和国家，而且还可以用来进行商务活动。2.8市场分析结论本项目定位清晰，本身配套优越，资金来源明确，目标客户清楚，市 场投资环境良好。17万宁银湖温泉假日酒姑项目可行性研究报吿第三章场址选择与建设条件3.1场址选择万宁银湖温泉假日酒店项目为万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东侧， 总用地面积为54430m2 （合81.645亩）。3.2建设场地自然条件兴隆地处低纬度热带北缘，属季风性热带气候区，特点是：日照时间 长、辐射能量大、雨量充沛、干湿季变率大。年平均气温23.8C,放高平均气温28C,最低平均气温18.8CO年平均日照时数2225.2小时，7月份日照时数最长达258小时，最少 3月为113小时，年降雨量1691.7価，510月为雨季，9月为降雨量高峰 期，平均雨量300.7 mm,年平均相对湿度为85%。常年主导风向为东北风，次为东南风，平均风速3.23m/秒。地震裂度：7度地下水：地表以下510米左右。3.3工程地质项目区所在区域地质情况良好，主要由杂填土；中液限粘土；含细粒 土砾砂组成。含少量粉砂、细砂粒。稍光滑，干强度中等，韧性中等，含 细粒土砾砂：灰黄、浅灰色、饱和，稍密中密状。主要由石英粗砂和砾 石组成。3.4交通运输条件公路：项目区的交通运输条件较好，兴隆镇通过一条二级公路与海南 东线高速公路相通，通过高速公路很方便地到达海口和三亚。兴隆镇已建 成了较为完善的路网结构，项目区用地范围周围均有道路经过。2011年东环 高铁开通，贯穿万宁全境。万宁银湖温泉假日酒点项目可行性研究报古空运：兴隆镇距离海口美兰机场180公里，三亚凤凰机场80公里。 两机场已开通到香港、澳门、韩国、日本、新加坡、曼谷、吉隆坡、莫斯 科、圣彼得堡、曼彻斯特等地的固定国际航班。35供水供电通信兴隆镇已建成一个5000吨的自来水厂，兴隆镇基础设施完备，电网已 并入海南省网，电网覆盖率已达98%以上，供电设备先进，镇内现有110KV 变电站1座，35KV变电站1座。兴隆镇邮电通讯设施先进，程控电话可直拨国内1000多个城市县和 世界上180多个国家和地区。项目所在地已有中国联通、移动通讯信号全 覆盖，视讯网络等通讯业务都已开通，为项目建立与外界物流、商流、信 息流提供了良好的基础。3.6社会经济条件近年来，万宁市委、市政府凭借万宁市丰富的旅游资源，从实际出发, 坚定地实施以开发“一带两区”为发展战略重点，推动全市经济社会整体 发展的科学决策，已经取得了显著的成果，产生了良好的社会影响和经济 效益，为推进全市经济建设实现又好又快发展创造了有利条件，奠定了坚 实的基础。2012年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学 发展观，抢抓国际旅游岛建设新契机，全面加快“一带两区”建设步伐， 凝心聚力，攻坚克难，锐意进取，各项工作均取得较大成效。经济持续健 康发展，改革开放步伐加快，民生得到较大改善，社会保持安定和谐，各 项社会事业取得新进步。2012年全年，万宁市实现地区生产总值135亿 元，增长10.1%。地方公共财政预算收入首次突破十亿大关，达到10.32 亿元，增长25.6%。固定资产投资112.1亿元，增长25%o社会消费品零 售总额40.17亿元，增长15.5%。城镇居民人均可支配收入19980元，增 长14.4%；农村居民人均纯收入8017元，增长15.6%o先后荣获全国“三 资管理示范市、全国农田水利基本建设先进单位、中国十大体育营销城市、 全省人口和计划生育先进市等荣誉称号。2008-2012年万宁市国民生产总值完成额与増长速度对比图旅游发展竟争力不断增强。精心打造旅游精品，东山岭、兴隆热带花 园创建国家4A旅游景区工作加快推进。赴北京、西安、重庆开展旅游城 市推介暨旅游地产展销取得喜人成绩。成功举办冲浪节、槟榔文化节、中 华龙舟赛、海钓赛、中非合作圆桌会议、世界旅游文化小姐中国总决赛等 节庆赛事会展活动，万宁知名度、美誉度不断提高。全年全市接待旅游过 夜人数347.55万人次，比上年增长1.5%,其中，旅游饭店接待旅游过夜 人数321.81万人次，下降1.2% （其中，境外过夜人数6.05万人次，下降 10.1%）；社会旅馆接待旅游过夜人数25.74万人次，增长54.7%O旅游饭 店客房出租率53.4%,平均房价167.10元。全市旅游总收入25.09亿元， 比上年增长6.3%。2013年万宁市继续加大旅游市场监管力度，完善联合执法和市场巡查 工作机制，确保旅游市场安全有序发展，推动万宁从传统的观光旅游向休 闲、度假、养生旅游转变，从过去的旅游通道、旅游驿站向旅游目的地转 变。21万宁银湖温泉假日洒店项目可行性研究报吿第四章工程技术方案4.1项目概况本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东南侧，现有兴隆银湖温泉假 日酒店用地内，项目用地属于已开发建设用地，总用地面积为54430耐， 总建筑面积23000 m%其中永久性建筑12000 m2 （8栋别墅和酒店主楼、 副楼等），临时性建筑11000 m2o本项目拟保留现有的8栋别墅（建筑面积为9172.06 m1）,并对其进行二 次装修；拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。本次拟新建2栋商 铺、61栋独栋别墅、18栋联体别墅（36套）及酒店主楼，新建总建筑而 积52360 m1,其中计容面积为40020 nf,不计容面积为12340 nf。项目建成后，本项目总建筑面积为62532.06 nV,其中计容面积为49192.06耐（含原有8栋别墅），不计容而积为12340川。主要技术经济指 标详见下表：序号项II单位规模一土地面枳54430二总建筑面枳62532.061已建建筑面枳9172.062新建建筑面枳m3523602.1计容建筑面枳m1400202.1.1新建别墅建筑面枳m1325202.1.2商铺建筑面枳m115002.1.3酒店主楼m160002.2不计容面积（新建）m112340三容积率0.9四绿化率45%五建筑密度15%地面停车位个30042项目规划与布局4.2.1设计原则本设计方案贯彻“以人为本”、“均好性”与“可持续发展”思想，以 塑造环境、景观与人和谐的生态度假居住空间环境为规划目标，建设一个 布局合理、功能完善、交通便捷、具有优美度假环境和丰富文化内涵、具 有现代物质文明的度假区。本方案遵循和贯彻始终的设计原则为：1、建筑呈秩序排开，分合有致，创造出以湖景为主导的景观空间；2、充分利用场地资源，使朝向和景观达到放优化；3、住宅单体合理布置，创造出披符合人居住的生活环境空间，均好性 强；4、使业主充分的亭受到景观空间的多样性、舒适性。4.2.2总体布局本项目沿中央的自然景观湖分为南北两个组团，项目出入口布置于用 地西南侧的迎宾大道上，酒店大堂位于酒店入口处。北侧组团由12栋联排别墅和35栋独院式别墅组成，组团中央布置游 泳池和景观水景。联排别墅靠北端布置，其余独院式别墅靠湖而和泳池布 置，将自然景观充分引入室内。南侧组团现有已建的8栋别墅，本次设计拟在已建别墅北侧靠湖面布 置5栋独院式别墅；南侧布置10栋联排别墅；该组团西南侧为项目主入口， 入口两侧布置一层商铺2栋；组团东侧靠湖而布置4栋独院式别墅，其余 17栋别墅分散布置，利于景观和视觉渗透。各栋建筑因地制宜，形成错落有致，富有生气的景观特色，展现丰富的文化底蕴，亲近自然，体现自然，自由灵动，自然统一的空间效果。4.2.3道路系统道路系统规划贯彻以人为本”的设计原则，满足便捷性、舒适性、 安全性要求。项目出入口设于用地西南侧的迎宾大道上，内部规划建设一 条12m宽的主干道，贯穿项目内部各组团;与主干道相交的支路宽为46m, 满足消防车通行要求；通向院落的小路宽为3-4m,采用鹅暖石铺面。内部道路路网规划完善，分工明确，既可以满足通行使用要求，也能 减少组团内部的噪音污染，保证组团内的交通行驶安全，为创造静谧、便 捷、安逸的生活环境打造优厚的条件。4.2.4绿化景观系统项目区域内的景观系统主要为自然生态景观水系和人文生态景观。自 然生态景观为项目用地中央的自然湖泊，湖泊内水质干净清澈，湖泊两侧 的建筑错落布置，故大程度为住户提供景观资源；组团内部修建泳池和喷 泉等景观水景，为小区住户提供休闲健身场所，并把喷泉景观引入室内， 满足住户的景观需求。庭院景观系统通过铺装、小品、绿化的精心搭配，创造富含美感的室 外空间，充分体现小区的宜居氛围。根据小区环境的总体布局特点，进行 具体的种植规划。环境设计的风格以自然生态为主，但又不失现代简洁、 大方，强调场所感。因此在植物配植时综合考虑整体氛围的营造、视觉和 使用上的特点以及小区所在的区域特征，创造出特色明显的植物景观。23万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告4.3建筑设计4.3.1设计依据1、民用建筑设计通则(GB503522005)；2、民用建筑设计防火规范(GB50016-2006)；3、住宅设计规范(GB50096-1996) (2003年版)；4、住宅建筑规范(GB5036X2005)；5、建筑工程建筑面积计算规范(GB/T503532005)；6、城市居住区规划设计规范(GB 50180J3)；7、无障碍设计规范(GB507632012)；8、国家、省市相关建筑工程设计规范、规程、规定。4.3.2单体设计建筑采取热带东南亚建筑风格，以精致的浅坡屋顶、独特的造型及清 新淡雅的色彩营造一种简约大方的居家感，体现热带气候特色。具育开放 性和外向性。1、商铺本次拟建商铺2栋，项目出入口两侧各安排1栋，沿项目用地西南侧 的迎宾大道布置，拟建商铺总建筑面积为1500m2,均为一层，层高为6m。2、酒店主楼酒店主楼为一栋四层建筑物，建筑面积6000m2, 一层为酒店大堂，二 至四层分别为餐厅及会议室，3、联排别墅联排别墅共18栋，其中北侧组团北端布置12栋，南侧组团南端布置 6栋。拟建联排别墅均为双拼联排型，层数为地上3层，地下1层，每栋 建筑面积为800 nf (含地下室)，每栋为两户。4、独栋别墅独栋别墅共61栋，其中有25栋靠湖而布置、17栋靠泳池布置、15栋 沿广场布置，而积为均为480 nV/栋（含地下室），层数均为地上3层,地 下1层；4栋为小型别墅，面积为4OOnf/栋（含地下室），层数均为地上3 层，地下1层。本项目别墅设计注重了户型的多样化设计，采用不同的空间组合方式, 使而积相似的户型具有不同的品味、风格和景观朝向。因地制宜，设计了 部分小户型，不但充分利用了土地，而且大大丰富了小区的户型种类，可 满足多种不同层次住户对不同品质生活的追求。4.3.5立面设计建筑立而采用现代自然主义风格，以白色和浅色为主，幽雅别致，简 洁而富有朝气。结合内部叠落有致的空间，使得度假区天际线更加灵动。 既注重城市景观设计，又丰富了度假区的形象。简约大方、自然优美的建 筑风格，既体现了私家领域感，又体现了内向的奢华感。436装修及室内配备本项目定位为产权式;别墅酒店，按照五星级酒店的规模建造，别墅整 修为精装修，配备齐全的电器及家具，达到拎包入住的效果。别墅内家具 为红木或花梨木制品，电器均为知名品牌。4.3.7无障碍设计规划在道路系统规划屮将无障碍设施的设计作为关键要索贯穿于整个设计 中。无障碍通道由小区出入口引入，利用小区内庭院消防车道作为轮椅通 道，在道旁人行道上设置盲道，经由消防车道引入至建筑单体各栋楼的出 入口，整个无障碍通道的设计满足无障碍要求。4.4结构设计4.4.1设计依据1、建筑结构荷载规范(GB500092012)；2、建筑工程抗震设防分类标准(GB502232008)；3、建筑抗震设计规范(GB500112010)；4、混凝土结构设计规范(GB50010-2010)；5、建筑地基基础设计规范(GB50007-2011)；6、建筑结构可靠度设计统一标准(GB5006X2001)；7、砌体结构设计规范(GB500032011)；8、工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)(2009年版)；9、国家其他现行有关规范、规程。4.4.2自然条件1、抗震设防烈度：6度，设计基本地震加速度值：0.05g；2、设计地震分组为：第一组；3、抗震等级：一级；4、基本风压：考虑50年一遇的风压值为0. 85KN/m2o4.3.3设计标准1、按照国家规范要求，本项目的抗震安全相关要求归纳如下：建筑结构的安全等级：二级抗震设防分类：一般设防类(丙级)设计基准期：50年设计使用年限：50年结构重要性系数：1.0抗震设防烈度：6度设计地震分组：第一组设计基本地震加速度：0.05g2、基本风压：0.85kN/ m2,地面粗糙度为A类；基本雪压：O.OOkN/ nf。3、主要楼面荷载取值依据建筑结构荷载规范(GB500092012)。4.4.4结构形式本工程结构体系采用框架结构，地下为半埋或全埋的单层地下室。上 部结构的抗震等级二级，建筑结构安全等级为二级，4.4.5基础设计本项目暂无地质勘察资料，考虑到本项目拟建建筑层数均不超过三层, 故基础选型暂为天然基础。具体方案待地质详细勘察完成后确定。4.4.6主要材料1、钢筋：HRB400、HPB330：2、混凝土强度等级：C30、C25：3、钢材：Q235B 或 Q345B；4、墙体填充材料为采用200厚加气混凝土砌块。4.4.7恒载及活荷载1、恒荷载：4.10kN/m2 (板厚 h=120mm 时)；3.85kN/m2（板厚 h=l 10mm 时）;312、活荷载:住宅：2.00kN/m2;阳台、走廊：2.5kN/ms；疏散楼梯：3.5kKN/m2；上人屋面：2.0kN/m2：不上人屋而：0.5kN/nf；电梯机房：7.0 kN/m2o4.5给排水设计4.5.1设计依据1、建筑给排水设计规范(GB50015-2003) (2009年版)；2、建筑设计防火规范(GB 500162006)；3、建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)；4、室外给水设计规范(GB500132006)；5、室外排水设计规范(GB500142006)；6、城市给水工程规划规范(GB5028298) (1998年版)；7、城市排水工程规划规范(GB50318-2000) (2000年版)；8、其它相关现行规范。4.5.2工程概况本项目建成后由2栋商铺、一栋酒店主楼、18栋联体别墅、61栋新建 独院式别墅和8栋已有别墅组成(一栋改造成10套)。联排别墅每栋2户， 共36户；新建独院式别墅每栋1户，共61户：已有别墅每栋2户，共16 户，小区总户数为177户，每户入住人数按4人考虑，共有则小区入住总 人数为708人。本项目给排水设计范围：给水工程设计、排水工程设计、雨水工程设 计、太阳能热水工程设计。4.5.3给水工程设计1、水源从用地西南侧的迎宾大道上市政给水干管上引两条DN200管道进入 小区，在小区内形成环状管网，再从环状管网引一条DN200管道进入地下 贮水池。市政给水管压力0.2mpa。2、用水量本项目用水为住宅生活用水、商业用水、绿化用水和未预见用水及漏 水等。住宅生活用水定额按250L/人d计；商业用水按面积计算，用水定额 为6L/nfd；绿化用水按绿地而积计算，用水定额按2 L/m1-次计；未预见用 水及漏水量按住宅生活用水的10%计。其项目用水量详见下表：综合用水指标测算序 号类别用水定额 （L/人：L/m1）时变化系数用水规模（人、m1）最高日用水虽 （m/d）1