城市商业网点说明书参考

某某市城市商业网点规划第一章项目背景和城市概况- 2 -一、项目背景- 2 -二、城市概况- 2 -第二章广域形势分析与经验借鉴- 4 -一、国内外经济形势背景及商业发展趋势- 4 -二、国内外城市商业网点发展经验借鉴- 7 -第三章规划依据及原则- 10 -一、规划依据- 10 -二、规划范围与期限- 10 -三、规划重点- 11 -四、规划原则- 11 -第四章城市商业发展SWOT分析和商业发展定位- 12 -一、总体规划确定的城市性质和城市发展规模- 12 -二、某某市经济与商业发展SWOT分析- 12 -三、某某市商业发展定位- 18 -第五章商业网点现状分析- 19 -一、商业网点发展水平- 19 -二、商业空间布局现状- 19 -三、商业网点发展现状优势- 20 -四、商业网点发展存在的主要问题- 21 -第六章指导思想和发展目标- 23 -一、指导思想- 23 -二、发展目标- 23 -三、主要任务- 23 -第七章规划布局- 26 -一、城市商业布局规划- 26 -二、城市商业中心- 28 -三、城市区域商业中心（城市副中心）- 29 -四、社区（居住区）商业- 30 -五、商业街- 34 -六、商品交易市场- 36 -七、物流基地与配送中心- 39 -八、宾馆酒店业- 40 -九、零售业态- 41 -第八章规划管理与实施- 44 -第九章基本定义和指标- 44 -第一章 项目背景和城市概况一、 项目背景近几年来，某某市城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用，但也存在着布局不够合理，结构比例失调，部分区域业态功能雷同等现象，导致同业竞争过度，造成社会资源的浪费。在某某市众多政策法规中，一直缺少一部指导性、操作性强的商业网点规划。随着社会经济的发展，城市化过程的加快、经济体制改革与市场化进程的推进、经济国际化的扩大以及新经济、新技术等因素对商贸业的综合影响，需要针对某某市商业体系进行深一步的剖析，并制订出某某市商贸业的规划对策，以及其发展支撑对策，以适应我国加入世贸组织后对外开放的新形势，并形成良好有序的市场竞争环境，保障某某市区商业快速、健康、持续发展。2004年开始，国家商务部就明确要求各地级城市制定城市商业网点规划，重点是商业网点发展的总规模、空间布局、业态结构。在空间上，着重对市级商业中心、区域商业中心、居住区商业和专业特色商业街进行规划。在结构上，结合空间布局对各类商业流通设施和零售业态进行合理定位。构筑布局和结构合理、功能完善、层次分明、体系完整的市场格局。为了认真贯彻落实商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知(商建发200418号)和商务部关于印发城市商业网点规划编制规范的通知(商建发2004180号)的文件精神，达到某某省商务厅和某某市政府对商业发展的相关要求，某某市商务局委托某某新康城规划设计有限责任公司（以下简称新康城）研究编制某某市城市商业网点规划（以下简称规划）。二、 城市概况(一) 地理及交通区位某某市位于某某省东北部，。(二) 行政区划和人口某某2001年撤地设市。全市辖。(三) 地形地貌全市地势西南高、东北低，属典型的高原山地构造地形。最高海拔为巧家药山4040米，最低海拔为水富滚坎坝267米。全市平均海拔1685米。(四) 气候特点全市立体气候明显，属南亚热带、中亚热带、北亚热带、暖温带、中温带和北温带共存的高原季风型立体气候。年平均气温16.2，年平均降雨量1110毫米。某某市区南部有温泉资源，与优良的气候资源结合构建“冬无严寒、夏无酷暑，地下有温泉，日照很充分”的最适合居住的城市和避暑胜地。(五) 水文境内主要有金沙江、牛栏江、白水江、横江、洒渔河、洛泽河、以礼河等江河，水能蕴藏量2080万千瓦，可开发装机1484万千瓦，水能蕴藏量占某某省的24.9%。国家在流经某某市域的金沙江下游规划有向家坝、溪洛渡、白鹤滩三座巨型水电站。目前，溪洛渡电站、向家坝电站已经开工建设。(六) 自然资源某某复杂的地形地貌和气候的多样性，造就了丰富的生物资源。全市有木本高等植物151科457属1025种。60余万亩竹林遍布全市。是我国珍稀竹种筇竹、方竹的集中分布区。经济作物以烤烟、油料、麻类、魔芋等为优势产品，是云烟的主产区，是中国山嵛菜种植面积最大的区域，为全国马铃薯最适宜生长区域，还有“中国白魔芋之乡”的美誉。经济林木有100多个品种，大宗产品有油桐、乌桕、五倍子、木漆、白腊等，产量居全省之首；有各种水果37种苹果、柑桔、樱桃、甜橙、蜜桃等，量大质优，是我国南方优质苹果基地，年产量2亿多公斤，享有“果乡”之称；天麻、杜仲、黄柏、半夏为主的天然药材以其优良的品质享誉海内外，为全国品质最优天麻的核心区域。某某还是某某省畜产品主产区。全市成矿地层多，矿产资源丰富，开发条件优越。其中，煤、硫、锌、银、镁、磷、硅石等为优势矿种，储量大、品位高。煤炭储量189.5亿吨，占某某省总储量的36.3%。其中，褐煤储量占某某省褐煤储量的44.3%。为我国南方最大的褐煤田；无烟煤属特低灰、特低硫、特高热值、特高固定碳的优质无烟煤，具有较高的经济开发价值。硫铁矿为全国五大矿区之一。有色金属为某某省三大基地之一。某某的旅游资源集自然、人文景观两大类，多姿多彩。五尺道、僰人悬棺、汉孟孝踞碑、扎西会址、大山包高原风光及黑颈鹤国家级自然保护区、国家级森林公园水富铜锣坝、省级风景名胜区黄连河瀑布群、威信观斗山石雕群等。奇特的自然景观与浓郁的民族风情、丰富的人文历史景观和革命历史文化名胜相结合的旅游资源尚待开发。(七) 社会经济2007年一季度全市完成地区生产总值44.12亿元，按可比价格计算，同比增长15.1%。在完成的GDP中，第一产业增加值为6.54亿元，同比增长2.3%；第二产业增加值为21.22亿元，同比增长29%，其中完成工业增加值17.12亿元，增长31.6%；第三产业增加值为16.36亿元，同比增长5.8%。与去年同期相比，第二产业增速加快了22.6个百分点，其中工业增速加快37.2个百分点，拉动GDP增长9.9个百分点。经济发展较为稳定快速。注：城市概况资料数据来源于某某年鉴、某某市城市总体规划调整（2006-2020）。第二章 广域形势分析与经验借鉴一、 国内外经济形势背景及商业发展趋势(一) 国际经济形势背景及商业发展趋势1、 国际经济发展形势二十世纪末期（八、九十年代），以信息技术为核心的高新技术产业发展，大大推动世界经济一体化的发展。进入二十一世纪，中国加入世贸组织，加速了全球经济一体化的进程。2002年1月1日，欧元通行西欧，全面实现欧盟的一体化。经济全球化、区域一体化是二十一世纪世界经济总体发展趋势。自1997年亚洲爆发金融危机以来，全球经济开始走向低迷。虽然在1999年至2000年间，美国在互联网高科技经济推动下，出现过暂短反弹，但在2000年下半年，网络股市泡沫的破灭，美国经济急剧下滑，特别是“9.11”事件，更使美国和世界经济雪上加霜。由于美国经济约占世界经济总量的22%，世界经济增长总体下滑。2000年，世界经济增长率为4.7%，到2001年，世界增长下滑到2.5%以下。世界经济处于衰退的边缘。世界经济在经历前两年复苏乏力后，从2004年开始进入一个新的增长期。尽管世界经济遭遇国际油价大幅飙升、美元大幅贬值、地缘政治安全形势和恐怖袭击的冲击，但是几乎所有国家和地区经济普遍回升或增长加速。当前世界经济主要有五大特点：1、经济增长速度放缓步伐，2、世界贸易在强劲增长中有所减缓，3、国际直接投资趋于活跃，4、油价持续攀升的势头将有所缓和，5、国际金融市场持续动荡。然而，由于中国在亚洲金融危机和2000年世界经济下滑和9.11事件等世界经济重挫形势下，采取了积极的应对措施和正确的宏观调控政策，取得世界经济“一枝独秀”的经济增长，十五期间经济较快、平稳、健康的发展，经济增长率保持在7%以上的高速增长。2、 国际商贸流通市场发展趋势随着世界经济发展，市场竞争加剧和经营观念更新，国际商贸市场经历了传统商贸市场到现代商贸市场的转变。国际商贸流通市场发展出现了以下发展趋势：趋势一：世界商贸向国际化、一体化、有序化方向发展。在全球经济一体化的影响下，世界商贸在世贸组织的推动下，向国际化、一体化、有序化方向发展。国际化的表现在开放市场。凡加入世贸组织的成员，必须全方位开放市场，体现市场国际化；一体化，首先实现区域市场一体化。如欧盟、北美自由贸易区、亚太经合组织，然后逐步向全球市场一体化过渡；有序化，在世贸组织内通过多边贸易谈判达成贸易总协定，在总协定的约束下，各国商贸向更加开放和有序化方向发展。趋势二：市场竞争势态向高速化、联合化、规模化方向发展。在全球经济一体化影响下，各国为驾御市场的竞争力，国际商贸流通市场出现高速化、联合化、规模化的发展趋势。一些有实力的跨国商贸企业、大型批发市场、百货商店、超级市场等通过资本积聚和集中组建连锁跨国集团，向全球市场扩张。中小商贸企业、本国、本地商贸企业为了生存和发展，并与国际大资本抗衡，以联合方式，组建共生互利的新型一体化商贸联盟。一些有实力的大型工业集团，为了获得稳定的市场，也逐步向流通领域渗透，建立生产销售一体化的集团。一个商贸、工贸、农工贸一体化的各种连锁企业蓬勃发展，如美国沃尔玛集团和日本的丰田集团。趋势三：市场建设和商贸流通业态向多样化、连锁化、物流化方向发展。国外，特别是欧美、日本发达资本主义国家，商贸流通市场经三、四次产业革命，近百年的发展。到目前商贸批发、零售、现代物流、电子商务相当发达，经营业态呈多样化格局。如美国，各类零售商店150多家，就业人数1980万人。2000年商品销售额达3万亿美元。据统计，各类业态销售市场比例为：超市占6%，百货店占6.3%，便利店占1.1%，家居服务中心占6.3%，仓储式俱乐部占6%，专卖店占12%，超级购物中心占8.3%，服装店占3.3%，药品店占7.8%，邮购占3.4%，三大店（sears,penny,wards）占4.3%。国际市场占4.4%。无论何种业态，基本上都采用连锁经营方式，连锁经营成为美国零售业的主要形式。欧美和日本等国零售业也由百货形式转向大型超级市场和购物中心及连锁店。国外发达国家批发业，已由传统商品批发形式向新兴批发方式转化，重要的大宗商品转向期货交易，一般大宗商品由传统的集散式批发市场自由交易转向拍卖交易、电子商务和物流配送。随着零售业走向集约式连锁经营，批发业由为生产商产品分销服务转向零售业物流配送。传统的批发业相对委缩，新兴的以物流为中心的批发业扩大发展。商业加工、物流配送、市场服务是未来批发业的主导方向和主要业务。批发业与交通运输和邮电信息业紧密结合，批发业与厂商、零售业相互渗透是未来商贸流通业的一个显著特点。趋势四：市场设施与管理手段向简雅化、人性化、现代化方向发展。未来的社会是一个高速度、高效益的社会。商贸市场一方面以自动化、大批量和简洁、宽敞的购物空间，为大众化的日用品和食品开设高效、廉价、量大的实惠型购物环境。如超级市场、仓储式大卖场、大众便利店等；另一方面，商贸市场以环境豪华、舒适、服务的全方位、多层次的高级商品交易所和购物中心方向发展。各种大型的市场设施因服务对象不同而有所不同，但总的趋势向简雅、人性和现代化方向发展。在管理运作手段上，利用现代化信息技术装备走向商业自动化和电子数据化。(二) 国内经济背景及商贸发展趋势1、 国内经济发展形势1979年以来，中国进入一个改革开放历史时期，在这个时期经过八十年代的改革开放和九十年代的进一步发展，中国经济经历翻天覆地的变化，进入二十一世纪第一年，中国又迎来了加入世贸和主办2008年奥运会双喜临门。经过二十多年的改革开放，中国对外开放全新格局初步形成，二十一世纪是中国向现代化全面迈进的历史时期。1997年，中国经济在实现“软着陆”之后，又受东南亚金融危机影响，出现通货紧缩趋势。1998年开始，中国政府连续四年实施扩大内需的宏观调控政策，取得显著成效。2001年在受世界经济增长总体下滑的不利影响，特别是美国的9.11事件影响下，我国经济仍然“一枝独秀”保持良好的发展势头，取得举世瞩目的较强的增长。2005年规模以上工业增加值是6%左右，相比2004年的19.7%和2003年的17%有所下降，但整个工业对总体经济贡献度提高，特别是地方经济。投资仍然是2005年经济增长的主要推动力，2004年城市固定资产投资为70073亿元，2005年将超过90000亿元。由于城镇化加大了城镇固定资产设施、路桥、房屋等建设的大量投入，城镇固定资产投资增长将达到26.8%27%的较高水平。而我国的全社会消费品零售总额也将超过61000亿，内需略增长，消费额占GDP的比重将略有提升。2005年的中国GDP将超过150000亿人民币（去年137600亿），预计全球排名将处于美、日、德、英、法之后，超过意大利居世界第六位(2004年GDP排在世界第七位)。总体来说，我国经济外向度还是在进一步提升，2004年外向度接近70%，而2005年预计达到72%。但这是相对不开放国家向中等发达国家转变，开放过程中必然出现的趋势。尤其是在大众消费者和中低收入者收入增长速度明显慢于国民经济增长和富人的收入增长的情况下，这是解决就业压力、扩大内需的必然步骤。我国当前经济形势下存在的问题有：1) 企业效益、企业利润增长下降，企业亏损面扩大。在当前经济行业中，出现一种互为相反的现象，一方面企业产值和销售收入增长很快；另一方面利润增长速度下降。石油、石化、钢材、有色金属、非金属矿物制品、高端机械制造业等行业还处于较好状态，机械行业在国际化得到进一步提升后，出现了产品结构的快速转化。在今后十年里，企业将进入跨市、跨省、跨国结构调整为主线的大调整时期，进入加速并购、总量扩张、国际化程度提高的阶段。而原材料下游行业由于面临原材料价格上涨和需求受制约、价格下降双重压力，将处于产量上涨而利润下降的状态，而在前两年新建的中小企业将会出现更多问题，这是2006年我国经济面临的重要问题，微观出现太多问题也不是宏观调控成功的表现。2) 就业压力开始增大。企业扩大再生产能力减弱，亏损额和亏损率大幅增加，税收负担不变、甚至增加，由此将影响企业对劳动量的吸纳，将使2006年就业压力增大。中国的经济增长超过9.5%，就会有经济过热的担心和通货膨胀的压力，但下调一两个百分点同样会令人无法接受，经济增长如果在7%以下，就业会产生很大的压力，剩余劳动力转移步伐就会放慢，经济排挤人的现象会更加加剧。美国的月就业增长在2022万左右，如果美国的就业增长由25万下降到20万，美国人就会强烈表示失业压力增大，而中国的就业增长要达到100万人，经济增长下降一个百分点，就业就会下降80100万。所以宏观调控将把如何调整经济增长速度，同时增加就业作为考虑的问题。从短期看，牺牲数量、放下规模扩张、停下来搞转变经济增长方式、搞结构升级和质量效益会产生就业压力。数量是必不可少的，经济发展数量扩张是主题，转变方式是核心，是长远课题。一定的数量扩张还是要的，没有数量和速度，就会出现大问题。邓小平曾经说过，中国的经济增长速度不能低于6%。另外要使中国经济长期可持续发展，眼睛不应只盯着自然资源，一定要发展人力资源。人力资源和环境生态才是经济持续发展的关键。3) 农民收入增长难度加大。要扩大内需，就必须增加农民收入。虽然全球粮价在增长，但增长空间小，农民工工资提高上升度也有限，农民收入增长手段不易实施。4) 物价基本保持稳定。5) 主导性消费需求增长速度趋缓。6) 顺差增，外汇压力加大。中国加入世贸，对中国经济发展将产生深远影响。首先，面对经济全球化洪流，中国加入世贸是中国参与经济全球化的举措，为中国利用比较优势参与国际分工创造条件，对中国经济发展产生重要影响。其次，加入世贸不仅仅是对企业的机遇和挑战，更重要的是对政府行为和经济体制的挑战，是对政府的考验，要求政府一系列的政策、方针、措施、法律要符合国际准则和市场经济规律。第三、加入世贸不但促进国民经济向国际水平提升，而且对整个国民素质的提高具有重要意义，加入世贸，国门大开，世界经济、科技、文化洪流将极大冲击现有体制和固有观念，因此，改变观念，迎接挑战，融合潮流，创新发展是提升中国经济和中华民族国民素质根本出路。2、 国内商贸市场发展趋势中国的市场经济经过20多年发展，虽然取得重大突破，但与国际经济发展相比，还十分落后。中国商贸流通市场体系是在计划经济商业体制基础上逐步发展建立。“十五”时期，在国家扩大内需政策作用下，国内市场销售规模不断扩大，增速持续加快。2000-2005年，全国社会消费零售总额年均实际增长11.1%，超过同期GDP年均增长1.6个百分点。2005年全国实现社会消费品零售总额67177亿元，比“九五”末期增长7成多，扣除价格因素，实际增长12.0%，增速比上年加快1.8个百分点，高于GDP2.1个百分点，是1997年以来增长最快的一年。人均社会消费品零售总额首次突破5000元，达到5153元，比2000年增长6成多。其中，农村消费品零售总额增长11.5%，与城市的增速差距，由2004年的4.0个百分点，缩小到2005年的2.1个百分点。在国家宏观调控作用下，2005年国内消费品市场供求关系继续向好的方向发展，部分消费品供大于求的状况有所缓解，物价涨幅总体回落，全年居民消费价格总水平比上年上涨1.8%，涨幅低于上年2.1个百分点。消费结构继续升级，汽车、住房、餐饮、旅游等消费热点不断涌现，品牌和服务消费发展迅速，全国各区域消费品市场呈现均衡协调发展的良好态势。3、 未来国内商贸市场发展方向连锁化经营中国加入世贸后，市场竞争加速，近几年出现国外商业资本抢滩零售业市场的局面。一方面促进了我国零售业的发展，另一方面加速零售市场竞争，在国外商业资本影响下，我国的零售业开始走向连锁化经营。未来中国的零售市场向多业态的连锁商店发展。连锁超市、连锁货仓式商场、卖场、连锁便利店、连锁专卖店等在网点布局上分三个层次，在居民小区、居民院、居民村内，小型专卖店、小型超市、便利店、平价店星罗棋布；社区街道，将会出现专业商业街、大中型超市、大中型专卖店，在城市繁华中心商业街，将出现大型购物中心、超大型超市、专卖店、精品店等。城市中的农贸市场将被食品超市取代。批发市场向三个方向发展城市中现有批发市场大多数是初级市场，其发展方向是零批合一的货仓式大卖场，少数辐射能力较强、规模较大的市场提升现代化程度向中、高级批发市场过渡。未来的中级批发市场是一种集分销交易、商品分级加工、储运配送一体化的分销物流市场，是以物流配送为主导的商贸分销服务市场。未来的高级批发市场有两种形式：一种是向期货市场过渡，另一种是向大型拍卖市场和物流中心过渡。这种市场以展示拍卖物服务为主导业务，对经济拉动影响较大，能形成市场价格中心。完善的市场体系被建立目前，我国的市场体系还不完善。国内通常将市场分为商品市场和要素市场两大类。就市场体系而言，是一个立体的动态的网络体系。从空间形态上分为有形市场、影子市场、无形市场；从功能结构上分有商品市场、服务市场、支撑要素市场；从时间动态上分有现实市场、潜在市场、未来市场。只有从时空上，功能结构上建立起完善的市场体系，市场经济大厦才能建立。二、 国内外城市商业网点发展经验借鉴(一) 美国城市商业网点发展的分析美国是世界上最早发展购物中心的国家，商业的发展以自由市场为主导，在零售业态的发展上具有典型的特色。1、 商业网点的发展特色1) 郊区化和交通革新是购物中心兴起的动力。二战之后，住宅郊区化开始出现，随着快速交通干道系统的建立和汽车逐步普及化，充裕的用地空间和低廉的地价，促使大型商业区倾向于郊区布局，提供足够停车空间和多样化商品的大型购物中心应运而生。2) 现代大型购物中心引导商业经营概念的改革。五十年代在西雅图和佛莱明罕市兴起了现代大型购物中心经营的新概念：商场提供中央暖气系统以及地下商场服务，以人行道或人行天桥连接大型的商业建筑大厦。这种业态的出现，在商店的空间布局上通过建筑的一体化实现了商业环境的连续性，通过地下空间的引导的大型商业用地垂直开发的概念，通过大型停车场的设置体现一种以顾客需求为对本的思想。八十年代至九十年代十年间，约有16000个购物中心在美国各地产生。深入社区的购物中心成为美国生活文化的一部分。3) 环保和能源成为大型购物中心发展的约束条件。七十年代美国大型购物中心已达14000家，门槛问题开始出现，凸显了另外一个商业主题大型购物中心作为一种零售业态的生命周期。4) 主题购物中心的兴起成功拓展了业态的生存空间。主题购物中心倡导消费娱乐一体化。多功能、综合化(住宿、文化、运动、娱乐、游憩)成为购物中心延续生命周期的新型生长点。主题购物中心突出商品或商店的主题，布局于较有历史特色的地段，对游客吸引力很大。2、 美国商业网点发展的经验与借鉴1) 城市郊区化深刻影响商业网点发展是带有全球性的普遍规律；2) 美国购物中心的经营理念、发展面临的门槛等具有零售业普遍的意义；美国的购物中心不仅开创一种商业设施建设的概念，更主要的是在经营中体现了以消费者需求为导向的理念，某某市零售业的发展应该超越单纯经济方面的目标，真正关注消费者的切身需求。3) 美国大型购物中心的发展趋势，为零售业态发展更为丰富的商业文化内涵；主题购物中心的兴起，延长业态的生命周期，反映了商业领域同样必须创新才能求发展。4) 美国商业网点建设管理的经验；美国一般将商业网点规划纳入城市建设的总体规划之中，包括商业网点在内的市区建设规划经市政规划部门提出计划草案，经市政府同意后提交市议会讨论通过，并产生法律效力。一般而言，确定后的规划执行起来比较严格。商业规划与城市规划良好衔接避免了许多不必要的浪费。(二) 日本城市商业网点发展的分析1、 商业网点发展的特色日本商业发展可以追溯到1945年。作为亚洲经济发展成功的国家，选择日本作为研究对象，希望提供有益的经验。1) 日本传统商业网点发展交通指向性强；日本商店布局模式由50年代初期临街布局，到50年代中期就火车站布局，至60年代就铁路现布局大中型超级商店。2) 日本现代商业网点综合化发展70年代开始，日本购物中心的设计包括了办公大楼、酒店、会议及活动场所、公共设施等服务功能，商业向综合化方向发展。3) 日本商业网点布局聚散合理。2、 日本商业网点发展的经验与借鉴日本商业的发展特点反映亚洲与城市西方商业发展的共性，如同其它案例，交通指向性、综合化等特征是商业发展在不同阶段的共同特点。日本对商业网点管理方面的经验：“在商业网点的布局规划上，日本将商业网点散布于居民区中，而不象美国那样将商业区、住宅区、工业区、教育区等分片规划。战后日本鼓励中小型零售业的发展，但60年代以后，日本采取“零散度”的控制指标(即小商店数量占全部零售店的比例)，尽量将零散度控制在40%以下(实际日本已达50%)。”进入70年代，随着经济的发展，日本零售业竞争日益激烈，政府颁布大店限制法，规定不管何种业态，凡营业面积超过1500平方米(东京为3000平方米)的店铺，必须申报审批。类似的立法监督措施可以为某某市借鉴。(三) 香港商业网点发展分析香港是南中国的国际化大都市，其金融中心和转口贸易中心的地位为当地带来丰富的客源市场。香港长期享有“购物天堂”之称的，商业发展比大陆更为成熟，形成一套与国际接轨的规划、经营和管理体制。1、 商业网点的发展特色1) 大型购物中心出现离心化布局倾向香港传统的大型购物中心多建于商业中心就旅游区，如中环和尖沙咀。80年代起，铁路和新城镇的建设，引导大型购物中心离心化的发展，便捷的公交设施改变的居民的消费习惯，较远距离的购物逐渐被接受。许多购物中心(如沙田新地市广场)都布局于地铁车站上。2) 综合化经营和连锁经营成为香港零售业运作的普遍模式香港旅游业具有国际性影响，零售业的发展与旅游购物联系紧密，零售业、饮食业等综合经营的特点突出；香港在国际的重要地位也吸引许多国际商业集团进入市场发展零售业，集团式的经营连锁加成为零售市场的重要经营模式。3) 无店经营的商业方式开始出现邮购、网上购物、电视购物等方式开始成为零售业的辅助业态，发展前景广阔。4) 香港商业网点以都会中心、区域中心、地区中心、邻里中心构成四级等级体系。5) 香港商业网点的布局原则：香港商业网点布局原则体现了自下而上及自上而下的系统性。“配合城市规划的原则”，考虑到城市近中远期的用地规划。商业设施建设配合电力、电讯、供水、人车道系统、停车库、绿化广场等设施，尽量发挥最大所经济效益。“便利顾客的原则”，以便利顾客为首要准则，从节省顾客购物时间，节省交通费用等角度出发，根据顾客对不同商品的需求特点及购物规律，决定不同类型商业网点的选址。6) 政府的调控措施：经济方面，政府透过税制或租金管制来配合整体所商业发展策略。税制方面透过放宽经营者的税收，以减轻经营者的经营成本，鼓励商业发展；租金方面以资助或补贴形式，来调低商铺的租金。行政方面，政府对市场的介入或干预尽量减至最低，政府主要的职能是以导向形式发展商业区，提供充裕的基础设施，防止交通运输和环境因素的瓶颈制约等。2、 香港商业网点的发展经验与借鉴香港商业网点的发展规律为某某市的商业设施建设和商业国际化进程提供有益的借鉴，大型购物中心的郊区化是城市发展必然的趋势，快速干道交通是商业布局空间形态变化的重要影响因素。从香港商业格局的变化可心看出，商业中心的空间离散化是城市发展的需要。(四) 上海市商业网点发展分析1、 商业网点的发展特色1) 上海商业中心在原有“四街一城”的基础上初步形成了“四街四城”的空间新格局，随着商业中心的转移，逐渐形成8个市级别商业中心，32个区级商业中心、65个居住区商业中心和10条专业特色街。2) 上海城市化的动力塑造了商业的新景观。随着上海郊区化的发展，市政建设和交通网络迅速扩展，20-30%的市中心人口已迁入外围区域，新居民区商业网点逐步形成，便利店和超市迅速崛起，消费者需求多样化。浦东新区的开发极大的改变了原有的商业网点格局，开始走向区域均衡化。这对开发岛外具有一定的借鉴作用。3) 商业街的开发注重特色化。上海对传统品牌商业街进行了形象鲜明的定位。南京路从“全、名、新”出发，汇集了国内外各种商品，商品价格以中档为主，兼顾高、低档；淮海路则是荟萃“名、特、优”，聚集了大量国际知名品牌商品，价格上中、高并重；改造后的四川北路并没有脱离工薪阶层，商品仍然大众化，价格适中。不同的商业街在特色明显的定位中完成对区域整体商业环境的塑造，进一步加强城市商业整体的竞争力。2、 上海商业网点的发展经验与借鉴1) 商业网点空间发展要有明晰的思路和合理的框架。商业发展的点(大型百货)、线(商业街)、面(商业城)结合合理，清晰的空间发展战略有利于上海商业等级的提升和向国际化大都市的迈进，某某市商业应尽快确立自身的发展框架，以形成合理的用地开发时序。2) 经营有特色的商业街。3) 上海零售商业业态的发展趋势。4) 百货店向大型化和综合化的多功能方向发展，集购物、餐饮、娱乐、生活服务与一体的购物中心趋势良好。超市和便利店随房地产开发渐成主流，发展空间很大，专业店潜力巨大，连锁经营的商店竞争力更强等。(五) 其它国内城市商业网点规划借鉴1、 广州：商业网点也做十年发展规划，然后做局部地区控制性详细规划，两步走比较适合广州特大型城市特点。其商业网点的重点是：商业功能区发展规划，大中型批发市场发展规划，商业街发展规划以及大型零售百货商店发展规划四个方面，与广州市商业网点的特性比较吻合。2、 苏州：规划重点为各种投资主体的零售商业、商业服务业网点和专业市场的布局结构和服务功能。规划注重网点规划的可操作性和实施性，突出规划的宏观层面。针对购物中心、大型综合超市、仓储商店等大型零售业态进行控制引导。第三章 规划依据及原则一、 规划依据1、某某市城市总体规划调整（2006-2020）2、某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要3、“十一五”时期某某经济和社会发展规划思路研究（送审稿）4、某某市发展和改革委员会“十一五”规划第一批重大前期研究报告选编5、某某市城市商业网点现状调查资料6、其它相关国家、省、市有关设计规范、规定7、某某年鉴（19962006）8、某某市国民经济和社会发展报告（2002-2007）9、城市规划编制办法10、某某省城镇体系规划11、商务部城市商业网点编制规范（试行）12、国家经济贸易委员会关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易2001789号）13、国家经贸委办公厅关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知（国经贸厅贸易200244号）14、国家经济贸易委员会文件关于加强城市商业网点规划工作的通知（国经贸厅贸易200383号）15、商务部关于做好地级城市商业网点工作的通知（商建发200418号）16、商务部关于印发城市商业网点规划编制规范的通知（商建发2004180号）17、商务部、财政部、建设部关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工作的通知（商建发2005378号）18、国家国内贸易局零售业态分类规范意见（试行）内贸局发行一字1998第106号二、 规划范围与期限(一) 规划范围本规划范围与某某市城市总体规划调整范围一致。即规划建设用地面积57平方公里，包括老城区、海楼路片区、省耕塘片区、火车站片区、北部工业区。(二) 规划期限某某市城市商业网点规划期限与某某市城市总体规划调整期限相一致，即：近期20072010年远期20112020年(三) 规划人口规模按某某市城市总体规划调整所确定的人口规模，即人口50万人进行规划。三、 规划重点(一) 规划对象由批发、零售、贸易企业设立的拥有独立固定营业场所，配备一定数量业务人员，并从事批发、零售贸易业务、仓储的自然单位，包括批发零售贸易业与宾馆餐饮业。(二) 规划内容规划内容包括两部分：第一部分是某某市商业体系规划，包括商业网点分级与区域布局以及商业街建设子项。第二部分为某某市各商业业态布局规划。按商业业态来分有七种零售业态和专业、批发市场。七种零售业态分别为：超市、便利店、专业店、专卖店、百货店、购物中心、自动售货机(三) 规划重点主要包括某某市的商业功能定性分析、研究、确定，商业发展总体目标与支撑体系，以及某某市商业体系规划（包括各级商业中心、特色商业街、专业批发市场），某某市零售业网点布局规划等。四、 规划原则1、以人为本，利民便民原则要通过制订商业网点规划，促进商业网点合理布局，为人民群众创造良好的生活环境，不断提高居民的生活质量。2、与城市规划相结合原则要立足于整个城市的发展，进行统筹考虑，并与城市总体规划及其它各层面已批规划相结合。3、统筹全局原则城区商业网点的布局应随着城市经济的不断发展，以完善功能、方便消费、提高市民生活质量为目标，根据目前商业网点和交通设施等环境的现状，结合消费群体分布特点、购买力水平和消费的发展趋势，从大局着眼，从实际出发，统筹规划，合理布局。4、近、远期相结合原则商业网点布局规划近期宜细，体现可操作性；远期宜粗，体现宏观性。近期与远期相结合。5、层次清晰原则商业网点布局总的要求是：“调整结构、完善新建区、分级布局”，积极推进商业网点布局的战略调整，形成层次分明、各具特色的商业区。6、结构合理原则城区商业网点布局的各层次配置应做到总量适度、结构合理，保证基本消费，突出地域特点，鼓励业态多样化，满足综合消费需求，凸显商业繁荣繁华。创建公开、公平、公正的市场制度，形成良好有序的市场竞争环境。7、适度超前原则城区商业网点布局在把握城市经济和消费发展趋势的同时，放眼长远，以满足消费和引导消费为目标，在网点数量、规模、档次等方面适度超前，留有发展空间，不断完善功能，提升商业网点。8、加强监管原则政府有关部门要加强规划及管理力度，适时发布导向性意见，并通过建立和实施大型商业网点建设听证制度等办法，促进商业网点建设规范有序发展。9、按商务部商业网点规划规范编制的原则第四章 城市商业发展SWOT分析和商业发展定位一、 总体规划确定的城市性质和城市发展规模(一) 城市性质某某市城市总体规划调整（2006-2020）将城市性质确定如下：1、全市政治、经济、文化中心；2、滇、川、黔三省交汇地重要的区域中心城市；3、某某通向长江经济带和川、渝经济区重要的枢纽城市，某某的“北大门”；4、大西南物资南下的重要聚散地，川、滇、黔大通道的重要物流基地；5、金沙江水电开发重要的前沿城市和服务基地。(二) 城市发展规模某某市城市总体规划调整（2006-2020）将城市发展规模确定如下：到2010年，全区城市人口达26万人，建成区面积22.5平方公里；到2020年，使全区城市人口达50万以上，建成区面积57平方公里，人均建设用地为114.84平方米人。城镇化率达到40%以上。二、 某某市经济与商业发展SWOT分析本次规划使用较为实用有效的SWOT分析法对某某市商业发展做出分析。对要素构成及分析流程见下图：要素构成表正面负面现状/内部因素优势（strength）劣势（weakness）未来/外部因素机遇（opportunities）挑战（threats）分析法流程要素分析主要步骤：确定SWOT要素=对要素给与权重赋值=进行影响力度计算。(一) SWOT要素1、 发展优势（strength）1) 优美的自然环境和气候条件。某某总体地形丰富多样，空气质量较好，城区周围群山环抱，树木苍翠，环境条件十分良好。某某气候属亚热带、暖温带共存的高原季风立体气候，年平均气温适中，具有冬无严寒、夏无酷暑、雨热同季、干湿分明等特点，气候比昆明稍凉，基本上“四季如春”，在水平方向某某可划分为南干北湿两大区域，而在垂直方向上从江边河谷到高山地区气候类型从亚热带到寒温带兼备。独特的地理资源和气候条件造就了盛夏时节的某某凉爽宜人，是四川、贵州等地人们的“避暑胜地”，也是开展会展、度假的理想地点。2) 丰富的资源和“工业强市”战略的实施。某某青山育翠，黑土藏金，有资源“金三角”的美誉，开发潜力大。矿产资源种类多、品位高，硫铁矿为全国五大矿区之一，有色金属为某某三大基地之一。水能资源富甲某某，水能蕴藏量为2080万千瓦，可开发装机容量1612万千瓦，国家在金沙江下游某某境内规划有溪洛渡、向家坝、白鹤滩三座巨型电站。立体气候还造就了丰富的生物物种资源，经济作物以烤烟、油料、麻类、魔芋等为优势产品，是云烟的主产区，是中国山嵛菜种植面积最大的区域，为全国马铃薯最适宜生长区域，还有“中国白魔芋之乡”的美誉。此外，某某市正在强力推进“工业强市”战略，制定了一系列发展政策，必然使某某市经济发展跨上一个更新的台阶。3) 重要的交通区位优势。某某市是以重庆为中心的长江上游经济协作区的重要组成部分，某某省出省和通江达海的重要通道之一，是某某省的北大门，是中原地区通往东南亚、南亚的便捷通道，具有明显的区位优势。政府驻地某某区至昆明、成都、重庆、贵阳四大中心城市和攀枝花、六盘水两大工业基地的公路里程均在500公里以内，处于西南地区四大城市的中心点，是某某省连接长江经济带的重要门户和某某对内、对处开放的重要通道。目前由公路、铁路、航空、水运“四位一体”的立体交通网络已具雏形,制约某某旅游发展乃至整个某某发展的“瓶颈难题”交通状况正逐步破解，在近两年内将会有很大改观。随着水富麻柳湾、某某待补公路和四条出省通道的建设，区域交通网络将逐步形成，以高速公路为骨干的对外交通路网将使交通优势凸现。4) 内部发展环境快速改善。某某市历史文化悠久，古称“朱提”、“乌蒙”，自秦开“五尺道”、汉筑“南夷道”后，便成为中原文化传入某某的重要通道，是早期某某文化的三大发祥地之一，为我国“南丝绸之路”的要冲。近年来社会事业全面进步，人民生活质量不断提高，随着对内对外开放水平的提高，全市上下加快发展意识进一步增强，发展观念进一步转变。行政管理体制改革不断深入，投资体制改革稳步推进，市场经济秩序进一步规范，对外开放力度进一步加大，为某某市以开放促开发、开放促发展创造了更为有利的环境条件。市委市政府抓住民族运动会在某某市召开的机遇，大力实施“城市畅通工程”，积极开展“当好东道主，迎接民运会”优质服务百日竞赛、“百日整治交通秩序”和创建“噪声达标区”活动，市民素质进一步提高，城市形象和品位大幅度提升。此外，随着某某市城市总体规划调整（2006-2020）的编制完成，某某市城市发展有了较为明确思路，也为省市商业发展提供了良好的载体。2、 发展劣势（weakness）1) 土地资源有限。全市总面积中山区占了96.3，平坝仅占3.66，城市建设用地相对紧张。目前人均土地资源相对少，开发过度造成水土流失面积大，生态问题严重。全市耕地总量偏少，现有耕地（普查数）为8772542亩，占总土地面积26.08%，人均2.04亩，全市耕地分布在坡度15度以下的3768712亩，占耕地总面积的42.96%，良田沃土主要分布在江河沿岸浅丘、河谷地带，这些地区同时又是适合建设区域。随着经济和城市化发展，在城市建设中耕地和建设用地的矛盾将会更加突出。2) 总体经济规模偏小，经济总量在全省属于中间水平，第三产业发展出现滞后。近年来某某的经济取得了长足的发展，2005年全市国内生产总值GDP为169.55亿元，按可比价格计算比上年增长10.8%；人均GDP为3341元。财政收入增长也较快，地方一般预算收入完成8.25亿元，增长达22.3%；国税部门各项收入18.86亿元，增长16.25%。虽然经济发展保持着良好的增长势头，但是我们可以看到，经济基础比较薄弱，人均GDP较低，总体经济基础依然薄弱，实力不足，导致城市难以实现区域分工。全省各州市GDP总量及人均GDP数据柱状示意见图。(数据来源：某某省统计年鉴。)此外，第三产业在国民经济中所占比重偏小。第三产业的发展体现着一个国家或者地区的社会经济发展程度。随着经济发展和产业结构调整的推进，2005年某某市第三产业增加值为56.76亿元，增长7.5%，全市三产比例调整到27.8：38.7：33.5。第三产业比例实际上出现了下降趋势，低于去年的34.9，而且总体比例也落后于发达国家和城市。在1995-2005年的国民经济产业结构变化中，在各个产业保持快速发展的同时，第三产业在2002年以前都保持了良好的结构增长，但从2003年起，第二产业出现了较为高速的发展，导致第三产业比例下降。这就表现为以商贸流通服务业为主要部分的第三产业没有跟上总体经济发展步伐，对城市经济发展贡献不足，第三产业发展滞后对经济增长和商业繁荣构成影响。(数据来源：某某市年鉴。)3) 科技文化水平发展略显滞后，传统产业仍占主导。某某市人才资源储备不够充足，部分人才依靠外部输入；科研院所较少，科技人员比例、科技资金投入和省内发达地区相比有一定差距。这就造成某某市高新技术企业的发展相对发达地区出现滞后，经济发展在一定时期内依然要依靠烟草、能源、重化工等传统支柱产业，在未来发展中城市经济需要一定创新力。4) 景区吸引力和旅游知名度有待提高。旅游业对城市商业起着巨大的带动作用，其带来的直接和间接经济效益对城市宾馆、餐饮业有着直接推动。市委一届九次全会把文化旅游业作为继烟草、能源、重化工、生物资源开发创新之后的新兴支柱产业培育。目前某某在全国知名度相对昆明、大理等略显不足，城市对外形象不够突出。从旅游资源上看，目前某某据有相当的旅游资源，但目前缺少具有较大影响力的旅游景点，而周边有贵州、四川甚至于某某的一批国家级甚至是世界级旅游资源，其知名度和吸引力现状都超过某某的大包山自然保护区等旅游资源，这些周边的旅游点在近期势必对某某的旅游产生一定的遮蔽作用。5) 社会和商业市场发育程度有待提高。城市是社会和市场发育的结果，社会和市场发育程度，直接影响城市的发展。某某由于种种原因，人民生活总体水平不高，从事农业生产的劳动力人口数量大。而在乡镇企业工作、从事非农行业的农村人口较少，商品经济、商品流通不够发达，自然、半自然经济比重略大。这些都制约了城市商业的发展。此外，近年来经济发展也出现一个具有一定消费潜力的消费群体，实际中商业经营的规模、档次以及经营内容满足不了居民不断增长变化需求，造成部分居民消费选择余地小，消费得不到有效满足。3、 发展机遇（opportunities）1) “西部大开发”和政策扶持带来的经济发展。西部大开发政策的实施意味着国家投资开发的重点西移，对西部的投资将大大加强。这对某某有着两层发展的意义：第一是直接吸引国家投资，加大基础设施、生态环境和社会事业发展的投入，加快各产业发展；第二是某某东北部的经济发展可望加速，作为一定区域内交通核心的某某很可能寻求到新的经济增长支撑点。还有，“十一五”期间，国家继续推进扶贫开发政策。某某市将继续得到政策、项目、资金的扶持，有利于加快农村脱贫至富奔小康的步伐。省委、省政府也出台了一系列促进经济发展的政策措施，实行一系列优惠政策，为商业的加快发展提供了有利条件。2) 经济产业前景广阔。首先是随着全球范围内的产业结构大调整，国际和国内市场对能源、原材料的需求不断扩大，某某市内丰富的水能、煤炭、矿产、生物资源优势将进一步凸现。随着优势资源及其产业链的延伸，中小水电开发、电矿结合、农特产品加工等将进一步促进工业园区建设和产业集群的成长、壮大，将为城市经济发展、推进第三产业发展提供坚实的基础。其次是国家扩大内需政策的长期施行，将会进一步带动并培育巨大的国内市场。由于某某深处内陆，缺乏沿海、沿边地区发展外向型经济的区位优势，主要发展动力来源于国内，这部分市场的启动也将对某某经济发展产生巨大推动作用。3) 国内发达地区休闲度假旅游的消费需求日益旺盛。我国开始全面建设小康社会，居民消费重点正从温饱等基本生活要求向更高层次的消费转移。近几年来，国内旅游消费不断升温，已经成为拉动内需、促进经济发展、劳动就业和社会进步的重要因素。最近几年的夏季，我国大部分地区特别是广东、四川等地连续多日发出高温警报，气温达到3540以上，而某某的整个夏天犹如“天然大空调”般凉爽，夏季平均气温19.626.7之间，气候优势得以充分展示，随着“温室效应”不断加剧，全球气温逐步升高变暖，某某的气候优势越发突出。2006年5月，由中国城市竞争力研究会、经济导报、中国城市研究院（香港）口碑中心、亚太环境保护协会等多家机构联合论证的“2006年中国避暑旅游城市排行榜”，30个城市入选排行榜，某某市入选第20位。这对某某发展文化旅游业是一个良好的机遇。4、 发展挑战（threats）1) 区域经济一体化导致商业竞争加强。中国经济在深化对外开放的同时，内部经济壁垒也逐渐消除，国内市场将连成一片，竞争日益激烈，整体区域经济作为独立的城市经济替代物正在由幕后走向前台。某某地理位置独特，所在经济区区域城市主要职能定位与某某相似的还有毕节、宜宾、六盘水市等，他们必定在同一经济区层面上与某某展开直接竞争。目前已经出现商业竞争局面，某某市内部分居民已经开始前往上述城市购物，对本地商业开始造成冲击。2) 加入WTO和城乡发展不平衡的冲击。加入WTO后，中国国内市场将逐步对外放开，农业将成为国内受到冲击最为强烈的产业。某某目前农业比重较大（占总产值达27.8%），农业人口多（政府驻地某某区农业人口比重都高达77.5%），可见农业基础实际上处于较低水平。而多年来的城乡发展不平衡导致某某二元经济结构特征明显，城乡收入已经差距较大，农村贫困人口脱贫的任务艰巨，而在我国加入WTO后农业将面临更加严峻的挑战，将关系到城乡分异的走势，对全市经济协调发展造成影响。3) 旅游产业面临的激烈竞争。目前，各地区尤其是旅游资源丰富的西南各城市纷纷将旅游业作为经济发展的支柱产业和主导产业，出台了一系列鼓励旅游业发展的政策和举措。虽然某某的避暑型舒适型气候资源是旅游资源中的稀缺性资源，政府也将在此特点上打造旅游产业，但也必须看到其他城市及其他旅游资源对未来客源群体的激烈争夺。4) 经济对资源的依赖性增加，环境污染威胁扩大。某某拥有丰富的自然资源为第二产业的依托，从近几年的第二产业发展势头也可以看出，资源型产业加速发展，已经使二产在产业结构中比重快速提高。这样的资源型经济形成了城市对自然资源的某种依赖性，导致未来产业发展的不确定性增加。(数据来源：某某市年鉴。)(二) 要素分析本次规划中SWOT要素筛选分析主要采用多专家评议的特尔菲法。对于优势和限制来说，某一影响因素的影响力度等于权重值评价分数；对于机遇和挑战来说，某一影响因素的影响力等于出现的概率值评价分数。针对SWOT各要素，分别求和，从而得出SWOT力度。1、 要素赋值经过对SWOT各要素进行内部和外部分析，经过特尔菲法确定各要素权重值和评价得分如下：各要素内部权重数值表：第一项第二项第三项第四项第五项优势0.20.40.30.1劣势0.10.30.10.20.3机遇0.40.40.2挑战0.30.30.20.2各要素分项得分表：（各要素得分评价为优良中差四级评价）优势劣势机遇挑战第一项2232第二项4342第三项3223第四项122第五项4将上述两表进行综合计算和求和，得到：SWOT分析各要素力度综合表：优势力度劣势力度机遇力度挑战力度第一项0.40.21.20.6第二项1.60.91.60.6第三项0.90.20.40.6第四项0.10.40.4第五项1.2总力度3.02.93.22.22、 强度与战略类型确定建立SWOT要素坐标系，在坐标系的S轴、W轴、O轴、T轴上分别标记上面计算出的的各要素力度值，连接各坐标轴的力度值形成战略四边形。根据战略四边形可以看出，四边形重心位于四象限区域上半方位域，与SWOT分析中的战略方位与战略类型表对应，可以得出，某某市商业发展战略属于开拓型战略区的机会型战略。基本思路为商业应该依托经济的快速增长加强开拓发展，充分利用当前的比较优势和政策面形成的机会，强化和加速城市商业发展。3、 要素交叉分析经过SWOT要素定