伟业顾问：金地天津津塘路项目汇报报告117页

金地天津津塘路项目汇报报告2007/11目录第一部分 宏观背景资料.1一、天津市宏观资料. 11、天津市宏观经济 . 11.1 天津市GDP与人均GDP统计 . 11.2 天津市产业结构与社会固定资产投资情况 . 31.3 天津市资产投资与招商引资情况 . 51.4 天津市近期市政建设概况 . 51.5 天津市人均收入与消费性支出 . 81.6 城市人口增长与外来人口 . 91.7 城镇居民储蓄. 101.8 天津市经济发展十一五规划 . 102、天津市城市规划 . 112.1 城市定位 . 112.2 空间布局 . 122.3 滨海新区及空港工业区 . 133、天津市宏观市场小结 . 153.1 宏观经济形势 . 153.2 城市规划 . 16二、河东区宏观资料 . 161、河东区宏观经济 . 161.1 河东区区域整体环境概况 . 161.2 河东区GDP发展情况 . 171.3 河东区产业结构及发展情况 . 181.4 河东区固定资产投资情况 . 181.5 河东区人口特征. 191.6 河东区人均可支配收入与消费性支出情况 . 191.7 河东区人均储蓄情况 . 202、河东区城市规划 . 202.1 区域规划发展. 202.2 市政基础设施配套建设情况 . 222.3 未来五年重点城建项目规划 . 233、河东区宏观市场小结 . 243.1 宏观经济形势 . 243.2 城市规划 . 24第二部分、房地产市场整体资料 . 25一、宏观房地产市场资料 . 2511、土地供应市场 . 251.1 2006 年天津市土地总体供应情况 . 251.2 天津市各区土地供应情况 . 261.3 河东区土地供应情况 . 281.4 土地市场分析小结. 312、住宅市场情况 . 322.1 97-06 年天津市住宅销售情况. 322.2 2007 年上半年天津住宅销售情况. 332.3 20032006 年河东区住宅销售情况 . 343、房地产政策背景 . 353.1 主要政策内容和影响 . 353.2 新房贷政策说明 . 364、宏观房地产市场小结 . 384.1 天津房地产市场 . 384.2 河东区房地产市场. 395、未来本项目宏观环境大势判断： . 40二、地块周边区域在售项目情况. 411、竞争区域在售项目分布 . 412、周边区域在售项目供应结构 . 432.1 周边区域项目规划指标情况 . 432.2 产品情况 . 442.3 销售情况 . 472.4 客户情况 . 482.5 小结 . 513、竞争项目个案资料 . 523.1 阳光星期 8 . 523.2 都市亮点 . 563.3 远洋天地 . 59三、天津高端市场板块特征 . 631、天津高端市场板块分布及特征 . 631.1 中心城区 . 631.2 中低密度 . 642、天津市中高档住宅情况 . 652.1 天津市中高档住宅规划指标分析 . 652.2 天津市高档住宅户型-价格情况 . 682.3 天津市中高档住宅客户情况 . 693、高端项目重点个案资料 . 713.1 时代奥城 . 713.2 卡梅尔. 753.3 红磡领世郡 . 81四、潜在供应情况 . 871、周边潜在项目情况 . 87泰达格调竹境 . 882、周边新项目 . 89米兰新干线. 893、外环周边土地成交情况 . 90五、价格走势情况 . 931、竞争区域整体价格走势分析 . 931.1 近几年河东区住宅价格走势 . 931.2 2007 年 18 月河东区住宅价格走势 . 942、竞争区域典型项目价格走势分析 . 94第四部分、客户背景资料.97一、天津市宏观需求量情况 . 971、拆迁带来的刚性需求 . 972、城市人口增长带来的需求 . 983、人均住房面积提升带来的需求 . 984、人口构成比例变化带来的需求 . 98二、河东区宏观需求情况. 991、拆迁带来的刚性需求 . 992、人口构成变化带动的需求 . 99三、项目周边区域需求情况 . 1001、中山门片区居住现状 . 1002、一、二号桥片区居住现状 . 101四、周边区域市场现状客户情况及趋势 . 102五、高端市场现状客户情况及趋势 . 1041、市区高档住宅客户情况 . 1042、低密度产品客户情况 . 1052.1 市区内低密度产品客户情况 . 1052.2 郊区的低密度产品客户情况 . 106六、高端客户访谈 . 107七、业内人士观点 .111第一部分宏观背景资料一、天津市宏观资料1、天津市宏观经济本部分内容中所使用的数据、咨询，除特别注明外均来自天津市政府公报与市统计局相关资料。1.1 天津市 GDP 与人均 GDP 统计亿元50004500400035001997-2006年天津市 GDP增长情况265323155035457元4000035000300003000201542238025000250020001480815976179933663.864337.73200001500015002931.8810005001336.381450.061639.361840.12084.662447.66100005000001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP(亿元)人均GDP(元)（数据来源：天津市统计年鉴）天津近几年来国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。2006 年全市生产总值 4337.7 亿元，增长 14.4%，实现了经济总量提前 4 年比 2000 年翻一番的目标。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到 5177美元，比 2003 年的 3126 美元增加了 2051 美元，三年时间跨越两个 1000 美元的台阶。按照世界银行 2002 年标准，天津经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国 31个省（自治区、直辖市）中，成为继上海、北京之后第三个人均 GDP 达到 5000 美元以上的地区。2005年天津与其它城市 GDP与人均 GDP统计亿元100008000600040002000元80000700006000050000400003000020000100000GDP人均GDP天津3663.8638977北京6814.544969上海9143.9567222重庆3069.110978广州5115.75681620GDP人均GDP（数据来源：天津市统计年鉴）小结：天津市经济自 2003 年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在 14%以上的高增长平台上稳定运行，而且与上一轮高峰期(1994-1996年)相比，具有了峰期延长，峰值提高，波动小的特征。21.2 天津市产业结构与社会固定资产投资情况天津市产业结构：第一产业第二产业第三产业增加值（亿增长速度占国民经增加值（亿元）增长速度占国民经增加值（亿元）增长速度占国民经元）济比重济比重济比重200020012002200320042005200673.5078.5683.8589.7102.29109.421193.0%6.3%6.1%6.1%5.1%4.3%3.54.5%4.3%4.1%3.7%3.5%3%2.7%811.49891.51978.751212.341560.162050.342485.811.5%12.5%14.3%17.8%19.8%17.5%17.6%49.5%48.8%48.4%50.8%53.2%60%57.3%754.42856.69601084.91269.431504.11732.910.7%11.7%11.2%11.5%11.7%11.4%11%46.0%46.9%47.5%45.5%43.2%37%40%（数据来源：天津市统计年鉴）2006 年全市第一产业增加值 119 亿元，增长 3.5%；第二产业增加值 2485.8 亿元，增长 17.6%；第三产业增加值 1732.9 亿元，增长 11%。工业继续成为拉动全市经济的重要力量。规模以上工业总产值 8528 亿元，增长 25.3%，实现利润 691 亿元，增长 31.2%。高新技术产业产值增长 24.3%，占全市工业的 31.8%。从上表中可以看出，第一产业在天津市国民经济比重逐渐降低，第二、三产业增长速度较快，已经成为国民经济的主导力量。特别是第二产业对国民经济的引擎作用更为明显。小结：目前天津市产业结构存在的主要问题是：第三产业所占比重偏低，低于北京、广州、上海；吸纳就业人员的作用尚不理想；缺乏现代服务业发展的人才。但随着环渤海经济开发带中心城市地位的确立，与天津定位于北方金融中心的建设，今后天津将大力发展金融、信息、咨询、旅游等现代服务业，强化天津作为经济中心城市的高级职能，从而推动第三产业向纵深发展。3亿元-1.5%天津市固定资产投资增长情况1998-2006年天津市固定资产投资增长情况200035.0%1800160029.0%30.0%140020.3%20.5%22%25.0%1200100015.5%15.8%15.1%1849.820.0%15.0%8006007.3%1046.721258.981516.8410.0%5.0%400200575.86567.36608.8705.1811.60.0%0-5.0%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年全社会固定资产投资全社会固定资产投资同比增长（数据来源：天津市统计年鉴）2006 年天津全社会固定资产投资完成 1849.80 亿元，比上年增长 22.0%，净增加投资 332.96 亿元，是历年增加最多的一年。其中城镇固定资产投资完成 1709.66 亿元，增长 23.4%。在固定资产投资总体保持较快增长的同时，投资结构进一步优化。主要表现在：一是工业优势产业投资力度继续加大，全市工业六大优势产业共完成投资 451.90亿元，增长 29.2%，占工业投资比重为 65.5%。二是能源工业投资得到加强，全市共完成 280.39 亿元，增长 48.0%，占城镇固定资产投资的 16.4%，比上年提高 2.7 个百分点。三是服务业投资保持较快增长，全年完成 1004.45 亿元，增长 20.0%，占全市城镇投资的比重为 58.8%。四是重点大项目建设得到加强。全年投资在 10 亿元以上的大项目共完成投资 746.94 亿元，增长 51.3%，增幅比全市整体水平高出 27.9 个百分点。小结：近几年天津全社会固定资产投资高速度增长，城市面貌有所改善，城市建设发展较快。房地产开发投资额的增长，一方面来自于规范市场，积极鼓励内资的使用量；一方面也得益于天津投资环境的改善，大量外来开发企业看好天津发展，进入天津房地产市场。41.3 天津市资产投资与招商引资情况2006 年全市新批外商投资企业 1050 家，其中合同金额 1000 万美元以上的大项目187 家；全市直接利用外资合同金额 81.12 亿美元，增长 10.8%；实际到位 41.31 亿美元，增长 24.1%。服务业合同外资比重过半。全年服务业合同利用外资 42.59 亿美元，增长 40.7%，占全市合同利用外资额的比重达到 52.5%，比上年提高 11.2 个百分点；实际到位达到 14.43 亿美元，增长 82.7%，其中交通运输及仓储业增长 3 倍，房地产业增长 1.2 倍。工业优势产业对外资的吸引力增强。化工、机械、汽车配套和电子电器等行业全年实际直接利用外资 31.09 亿美元，增长 83.7%。新能源领域成为引资新亮点。风力发电、海水淡化、工业气体、新型电池等一批新能源项目落户津门。世界 500 强跨国公司来津投资继续增加，截止到目前，已达 121 家。1.4 天津市近期市政建设概况综合交通体系海港。加快实施 25 万吨级深水航道、30 万吨级原油码头、液化天然气接卸码头、集装箱物流中心、散货物流中心等港内 12 个重点项目以及港外以集疏运通道为重点的22 个配套项目；建设北疆集装箱、南疆能源和散货、东疆港区、临港产业、北塘等港区及环渤海中心渔港，使天津港成为国际化深水大港、东北亚地区国际集装箱主枢纽港和中国北方最大的散货主干港。空港。改造扩建滨海国际机场和相应配套设施，建成中国北方航空货运基地和客运干线机场，与首都机场共同构筑东北亚地区的国际航空枢纽。2010 年旅客吞吐能力达到 560 万人次，货邮吞吐能力 50 万吨。铁路。完成津秦电气化铁路改造工程，建设京津城际轨道交通项目。适应西部大开发和腹地经济发展的需要，推进建设天津港霸州石家庄太原、太原中卫银川铁路，形成天津港直通西部地区的铁路大通道。加快黄万铁路和蓟港铁路复线建渤海湾铁路通道建设，形成沟通周边地区和腹地便捷高效的客货铁路运输网。公路。 “十一五”时期，新增高速公路 590 公里，新建改建干线公路 350 公里。2010 年公路通车总里程达到 12500 公里，密度达到 105 公里百平方公里，其中高速公路 1200 公里，密度达到 10 公里/百平方公里。管道运输。结合国家战略原油储备库和乙烯、炼油等重大项目建设，积极发展管道运输。公共交通开工建设地铁五、六号线。建设 220 公里城市快速路网和 355 公里中心城区外围快速路网。开辟公共汽车专用路和专用车道系统，建设公共汽车定位和电子显示系统，发展节能环保型公交车。在中心城区建设一批现代化公交场站设施和大型停车场、过街天桥和地下通道。2010 年城市人均道路面积提高到 12 平方米，万人拥有公共汽车数量提高到 15 标台，公交分担率达到 34%。建成地铁二、三、九号线和天津站交通枢纽。城市公用设施基础建设建成津滨水厂，改扩建芥园、塘沽、汉沽、大港、经济技术开发区等水厂，新建供水管道 1900 公里，改造旧供水管道 1600 公里。结合液化天然气工程，新建燃气高中压及低压庭院管道 4100 公里，改造旧燃气管网 1900 公里。加快排水空白区管网建设，新建排水管网 800 公里，改造 2000 公里，建设双林污水处理厂，改扩建东郊污水处理厂，2010 年中心城区污水处理率提高到 90%。建成咸阳路、东丽、北辰、双林、纪庄子再生水厂，铺设再生水管网 1200 公里，基本形成中心城区再生水供给网络。建设咸阳路、东郊污泥处置厂，日处理能力 950 立方米。建成贯庄、青光垃圾焚烧发电厂等垃圾处理设施。能源基础建设以热电联产为主体，建成东北郊热电厂、杨柳青热电厂四期扩建、陈塘庄热电厂达到 80%。结合海水淡化，在滨海新区建设北疆电厂和大港二站两个超临界、超大容量的大型火力发电厂，根据天然气资源和 LNG(液化天然气)项目进度，在临港工业区、开发区、空港物流加工区等适时规划建设燃气热电厂。全市新增发电装机容量 640 万千瓦。提高电网受电能力，引进“西电东送”电力。新建扩建 500 千伏变电站 6 座，建设改造 220 千伏变电站 48 座，基本形成 500 千伏双环网和 220 千伏分层分区供电格局。加快 110 千伏及以下电网建设和改造，与主网协调发展，提高供电可靠性。信息基础设施全面提升城市综合信息化水平，打造“智能天津”。拓展建设新一代信息网络，实现通信管线集约化管理与应用。建成覆盖全市的宽带无线网络。强化网络互联互通，稳步推进电信网、广播电视网、计算机网的三网融合。加快有线电视网络升级改造，完成全市有线电视由模拟向数字整体转换。建成滨海新区信息化样板区，优化招商引资和综合服务环境。发展完善电子政务、电子商务和公共信息三大信息平台。积极推动电子政务专网及政府门户网站建设，构建政务信息共享体系。以 3S 应用为基础，加快城市应急指挥信息系统、空间地理信息系统、智能交通信息系统和社区管理信息系统等城市管理信息化建设。积极推行城市一卡通。小结：在加速进行海河改造、地下轨道交通施工、快速路建设的同时，天津市非常重视与经济发展相关的城建工程的建设。大规模的城市建设，对天津市经济的发展提供积极有力的支持，而美化环境、吸引投资、提升城市形象将是今后一段时期内天津城建的重要工作目的。滨海以及邻近滨海区域的东丽、河东区以及传统的和平区、河西区将是天津城市建设的重点区域。元1.5 天津市人均收入与消费性支出天津市历年人均可支配收入与消费性支出统计160001400012639142831200010313114671000080006609711176508141895993388802965310548600069877192786840005204547158526121200001997199819992000200120022003200420052006人均可支配收入(元)人均年消费性支出(元)（数据来源：天津市统计年鉴）随着经济的快速发展，企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业单位工资改革政策的出台，拉动了城市居民人均可支配收入增长提速，全年达到 14283 元，增长13.0%，增幅比上年提高 2.8 个百分点。农村居民人均纯收入为 7942 元，增长 10.3%，其中来自家庭经营二、三产业收入增幅较高，比上年增长 17.2%，来自家庭成员的工资性收入比重超过一半，达到 53.3%。2006 年，天津市城市居民家庭人均消费性支出达到 10548 元，增长 9.3%，恩格尔系数为 34.9%，比上年下降 1.8 个百分点，城市居民用于服务性消费支出 3111 元，增长 11.2%，占居民消费性支出的 29.5%，比上年提高 0.5 个百分点，充分说明居民生活质量在不断提高。小结：目前天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升，消费倾向性也越发明显，居住消费与教育消费已经成为天津市民日常开支中除饮食外最重要的部分。89801004. 0610751.6 城市人口增长与外来人口19962006年天津常住人口统计（万人）110010801060104010201000956. 64952. 59960 948. 191001. 14959. 4810431023. 671011. 31007. 189409209008801996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006（数据来源：天津市统计年鉴）2006 年天津市常住人口达到 1075 万人，环比去年增长 3%，而户籍人口数 948.88万人，天津市人口的自然出生率仅为 1.60，显示出天津常住外来人口的数量也在不断增长中。而天津中心城区中，常住人口最多的三个区域依次是南开区、河西区、河东区。处于东南地区的河西、河东、东丽、滨海、津南区域，2006 年新增人口 25.39 万人，增长了 7.55%，占全市人口的比重也上升了 1.08%；而北部区域人口增长率仅为4.37%，占全市人口比重仅增长 0.02%。新世纪以来，天津经济增长、城市建设和社会发展加快了人口的迁移流动，来津常住外来人口由 2000 年的 87.34 万人，到 2005 年增加到 114.35 万人，增长幅度达到30.93%。全市新增人口中，外来人口数占新增总量人口总量的 64.9%，外来人口已经成为天津市人口的重要组成部分。天津人口的几个特点：人口规模持续扩大，人口增长速度趋缓、外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源、人口自然变动持续低水平增长，市中心区连9续 12 年呈现负增长、市中心地区人口向外扩散趋势明显、环城地区与滨海新区成为新的人口聚集地、人口重心继续向东南移动人口老龄化已向中期老年型发展。小结：“十一五”期间，随着城市布局的变化和滨海新区、城郊经济的发展，天津人口的空间分布呈现进一步向外扩散、和向东南部聚集的显著特征。1.7 城镇居民储蓄2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年城乡居民储蓄存款（亿元）增长率（%）户数平均每户存款（万元）增长率1172.4293.044.001284.959.6%295.634.358.6%1486.3815.7%299.674.9614.1%1825.3222.8%303.276.0221.3%2116.7316.0%316.626.6911.1%2584.414.3%3208.0820.8%（数据来源：天津市统计年鉴）从上表可知，2000-2005 年，天津城乡居民储蓄存款与户均储蓄额不断增长，居民收入水平与消费能力逐年提升。2005 年，天津城乡居民储蓄存款余额 2584.40 亿元，增长 14.3%。在居民储蓄增长的同时，用于大额商品的消费信贷也有所增长。据统计，2005 年天津住房按揭贷款余额 375.2 亿元，环比增长 22.6%。1.8 天津市经济发展十一五规划“十一五”时期国民经济和社会发展总的目标是：全面实现“三步走”战略目标，把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。十一五要努力实现以下经济社会发展主要预期目标：综合经济实力显著增强、资源利用效率明显提高、自主创新能力较大提升、可持续发展能力继续增强、各项社会事业协调发展、市场经济体制逐步完善、人民生活水平继续提高。102、天津市城市规划2.1 城市定位天津市城市总体规划(2005-2020)以下简称规划，确定天津的城市性质为：是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。规划确定天津的城市职能为：现代制造和研发转化基地。我国北方国际航运中心和国际物流中心，区域性综合交通枢纽和现代服务中心。以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市。生态环境良好的宜居城市。规划确定天津的城市发展目标为：将天津建设成为技术先进、制造业发达、服务水平一流、综合竞争力强、对外开放度高、创业环境优越的我国北方经济中心；适应全球一体化发展趋势、对外联系便捷、信息网络高效、辐射能力强的国际港口城市；资源利用高效、安全体系完善、生态环境良好、宜人居住的生态城市；历史文化底蕴深厚、近代史迹特色突出、社会和谐、教育文化科技发达的文化名城。城际轨道快速发展，2005 年 7 月开工,拟建 5 座车站（北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站），预计 2007 年底建成，2008 年投入运营，全长 115 公里，时速为 200公里。京津城际轨道交通将与北京地铁 4 号线于北京南站实现换乘，且可能同北京 14 号线对接。城市轨道等有利因素支持，天津将成长为环渤海经济圈核心、中国经济增长第三极。是大北京区域发展主轴中战略重点城市。2.2 空间布局天津城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出了“一轴两带三区”的市域空间布局结构：“一轴”由“武清新城中心城区滨海新区核心区”构成的城市发展主轴；“两带”由“宁河、汉沽新城滨海新区核心区大港新城” 构成的东部滨海发展带，以及由“蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城” 构成的西部城镇发展带；“三区”北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区以及南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设和保护区。七个产业功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业区、中心商务商业区、滨海化工区、海港物流区、临空产业区、滨海旅游度假区等七个产业功能区。“双中心+多组团”是规划结构。主中心：依托海河主轴线的中心城区；副中心：天津港、开发区、保税区和塘沽区形成城市副中心；多组团：中心城区近郊新型组团；津滨走廊：轻轨、快速路形成带状组团。2.3 滨海新区及空港工业区滨海新区的功能定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。到 2010 年，滨海新区常住人口将达到 180 万人以上，其中城镇人口 165 万人，城市化水平将达到 90%；2020年常住人口将达到 300 万人以上，其中城镇人口 290 万人，城市化水平将达到 97%。到 2010 年，滨海新区将形成三个城区、六个新市镇的城镇结构。三个城区：塘沽城区东起海滨大道，南接津晋高速公路，西至唐津高速公路，北到杨北公路，规划面积 270 平方公里，其中城镇建设用地 166 平方公里，2010 年常住人口 75 万人，2020年 160 万人；大港城区东起海景大道、汉港公路，南接北围堤路，西至葛万公路，北到津港公路、板港公路，规划面积和城镇建设用地面积均为 69 平方公里，2010 年常住人口 35 万人，2020 年 45 万人；汉沽城区东起大丰路，南接津汉快速路，西至津汉路，北到汉沽区行政界，规划面积和城镇建设用地面积均为 37 平方公里，2010 年常住人口18 万人，2020 年 25 万人。六个新市镇：葛沽镇、无瑕街、军粮城镇、杨家泊镇、太平镇、小王庄镇，城镇建设用地共 27 平方公里。近几年滨海新区经济增长迅速，GDP 平均年增长速度 20%以上，超过了东南沿海地区的平均水平。在产业带动下，滨海新区人均收入显著增加，与天津市人均收入的平均水平相比较，近几年开发区和塘沽区的人均收入水平远超出天津市的平均水平。相对较高的收入，为消费需求提供坚实基础。空港加工区紧邻京津塘、京津塘二线高速公路，与京沈、唐津等六条高速公路直接贯通，规划的京津城际铁路及天津地铁二号线直通入区。空港加工区产业导向为：重点发展科技研发和产业化项目，大力发展电子信息、精密机械、生物制药、航空制造、汽车零部件、新材料、新能源等高新技术和先进制造业，积极培育总部经济、会展经济和现代服务业。空港加工区是连接城市中心区与滨海移。航空产业的发展将长期促进地区经济发展，催生新的产业链条，尤以空客项目表现最为明显，大型整机组装项目将有效带动相关的飞机研发、零部件制造、销售和服务在周边地区的快速发展。整体来看，滨海新区和空港区将聚集大量高端商务人士，对高端居住市场具有较强的需求支撑。未来除区域内部的土地供应将消化一部分住宅需求外，周边区域也将吸纳部分人群。而本项目作为连接滨海新区、空港与城市中心区的重要通道，明显的交通优势，具备了吸纳滨海新区和空港区域内高知人群的可能。3、天津市宏观市场小结3.1 宏观经济形势天津市近几年虽然经济增长较快，又获得环渤海发展的良好机遇，但由于历史和城市发展方向性等方面的原因，天津市的宏观经济状况在具备优势的同时也面临一定不足。优势在于：城市整体经济协调快速增长，综合实力显著增强。地处环渤海湾及京津冀城市圈，拥有港口优势。滨海新区获得国家战略支持，在城市经济地位日益突出。结构优化，素质提高，经济增长的内在动力明显增强。改革开放取得重大突破，面向东、北亚外向型发展格局基本确立。不断加大教育、卫生等各项社会投入，经济社会保持协调发展。城市载体功能日益完善，城市面貌发生巨大变化。劣势在于：城市第三产业发展与第二产业发展不协调，与发达的制造业和经济中心城市地位还不相称。投资与消费的比例关系还不协调，难以对应市场经济和可持续发展提供强有力的支撑。城市中区域经济发展还不协调，中心城市功能还有待进一步发挥。科技创新能力与自主研发能力不够强。中小企业发展还不活跃，民营经济比重3.2 城市规划天津处于京津唐、京津保两三角区域，未来核心城市将有机疏散，与区域内重新集中结合。区域空间经济一体化，大都市双核、多中心格局将形成。天津的城市定位为北方经济中心，是环渤海经济圈核心、中国经济增长第三极。是大北京区域发展主轴中战略重点城市。并且有城际轨道交通支持。未来，天津城市发展将极具发展潜力与持续动力。目前，主城区与滨海新区相对独立发展，各自承担城市功能，人员流动性及城市功能的互补性弱。未来，主城区与滨海新区将紧密联动，在双中心地带形成网络式城市格局，人员交往密切，中间地带形成双中心过渡区域，调节城市功能结构。二、河东区宏观资料1、河东区宏观经济1.1 河东区区域整体环境概况河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地 40 平方公里。现有居民73 万人。水文：海河水系是天津市工农业生产和人民生活的水源河道。河东区正处在海河东岸，因其地理位置而得名。气候：河东区属于暖温半湿润大陆亿元景观：河东区整体自然景观相对匮乏，缺少大面积湿地景观与人造公园。人文环境：自我国元代天津出现“直沽寨”至今，河东区大直沽地区迄今已有 800多年历史。大直沽历史上伴随漕运、南北贸易而出现、而发展。大直沽是南粮北运的终点，历史上曾给天津带来了经济繁荣和产业的发展。它是天津的发祥地之一，故有“先有大直沽、后有天津卫”之说。但区域整体人文环境和历史氛围较为薄弱，在人文景点、历史遗迹、教育设施等方面尚不如南开、河北等城区。1.2 河东区 GDP 发展情况河东区GDP统计图6050.7450403026.8632.5239.842.52201002001年2002年2003年2004年2005年河东区自 2001 年以来，在户籍人口基本变化较小的情况下，区域的 GDP 保持了较高的增长势头。区域 GDP 的增长幅度在 20%左右，基本与天津市整体增长幅度持平，保持了较高的增长速度。河东区近年来虽然 GDP 总值提升较快，但是相比南开、河西传统区域，仍然具有一定差距。17增长比例%亿元1.3 河东区产业结构及发展情况第一产业第二产业第三产业河东2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年增加值（亿元）00000增长速度00000占国民经济比重00000增加值（亿元）5.87.277.929.2911.51增长速度-25.34%8.94%17.30%23.8%占国民经济比重21.59%22.36%19.90%18.89%22.68%增加值（亿元）21.125.2531.8839.939.23增长速度-19.67%26.26%25.16%-1%占国民经济比重78.56%77.64%80.10%81.13%77.32%河东区产业和 GDP 的增长主要来自于第三产业的发展，第三产业在城区国民经济比重远远高于第二产业。2001 年-2004 年第三产业的年增长速度保持在 20%左右，已成为区域经济发展的主要因素。但在 2005 年，河东区第三产业的发展受到企业外迁、区域规划等方面的影响，增长速度有所放缓。1.4 河东区固定资产投资情况河东区固定资产投资统计图6040200.80.60.40.20-0.2-0.402001年 2002年 2003年 2004年 2005年-0.6社会固定资产投资同比增长31.780.6832.40.0248.740.5028.23-0.4248.780.728河东区固定资产投资走势并不稳定，从 2001 年起呈波浪式发展，以 2003 年为高峰期，其它年度保持在在 28-32 亿元/年，高于环城四区而低于河西、南开等主力经济城区。但随着 2005 年河东区大力进行城建建设、市政工程投资等建设，城区固定资产投资达到 48.78 亿元，在中心城区中仅次于和平区与河西区，而高于其他城区。河东区社会固定资产投资总值，处于仅次于河西、南开的 地位，但 04-05 年的18万增长率增长幅度则好于上述三区。1.5 河东区人口特征河东区人口状况统计图806040200-0.5-1-1.5-2-2.5-302001年 2002年 2003年 2004年 2005年-3.5户籍户数（万户)户籍人口（万23.1265.1323.765.7724.166.2824.6667.2525.3569.23人）人口自然增长率-3.15-2.06-2.78-2.37-1.20河东区区域人口自然增涨率持续保持负增长，但户籍人口和户籍数有所增长，一方面是适婚人口独立购房出户，另一方面也源于大量外城区购房者的迁入。户籍数与户籍人口数的持续增长，显示天津市中心城区人口的东移趋势较为明显。由此可以看出河东区对天津市中档收入购房者一直有较强的吸引力。而本案周边的中山门街常住人口达 8.5 万人，人口数量居河东区各街区第二位，人口密度 3.5 万人/平方米公里，在人口数量与居住密度上都仅次于东新街。河东区户籍人口的增长数量与户籍数的增长明显高于其它区域，显示了较好的吸纳性。1.6 河东区人均可支配收入与消费性支出情况2002 年2003 年2004 年2005 年河东区人均可支配收入河东区人均消费性支出河东区人均家庭总收入城市居民人均家庭总收入83756646871198389374697598991097110583834611481127291164791001261313563。河东区的人均可支配收入与人均家庭收入等经济指标，四年来保持持续增长，但区域居民的人均家庭总收入同比天津市平均水平尚有差距，显示出河东地区居民购买力和消费能力同比其它区域稍显弱势。1.7 河东区人均储蓄情况2002 年2003 年2004 年2005 年河东区人均居住消费全市人均居住消费河东区人均储蓄情况全市人均储蓄余额85592410452161739739321404219712117012301613422698107612911604223600河东区人均居住消费与人均储蓄情况四年来也有较大幅度的提升，与全市平均水平的差距正在逐渐缩短。但是区域在人均居住消费与人均储蓄等指标方面，与天津市平均水平还有一定的差距。在人均收入方面相对天津市平均水平稍低，因此对河东区居民消费的方方面面都产生了一定的影响。2、河东区城市规划2.1 区域规划发展河东区十一五整体规划显示，河东区未来将成为：“立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区”河东区将全力打造“五区三带”，暨南站 CBD 中心商务区、“洋务溯源”旅游观光区、国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区和津滨大道集散物流商贸区 5 大区域，形成十一经路金融发展带、卫国道商贸商务发展带和新开路商贸商务发展带。20充分发挥区域优势，推动津滨大道“经济走廊”的迅速发展。根据规划，本项目处于智慧城板块。智慧城板块北至津塘路，南至海河，西至快速路，东至外环。占地 8 平方公里。目前已处于第五轮详河东区境内中央金融商贸区和智慧城板块。细规划讨论阶段。其中，公建与住宅开发比例为 7：3。城市形态以松散城市形态为特征，营造高产出、高附加值的新产业区，展现生态城市亲近自然的新的城市形态。重点产业以智能技术、高新技术、网络技术为支撑，发展信息、会展、住宅、休闲、旅游等产业，形成高智能的休闲居住区和产业研发区。通过建设花园式的城市环境，吸引国内外高层次人士创业发展，实现天津高端科技梦想。区域内产业的发展将带动居住、消费需求的量与质的提升。212.2 市政基础设施配套建设情况河东区 2005-2006 年来致力五大工程的建设，五大工程是指：快速路建设工程、海河开发建设工程、城市环境建设工程、住宅配套建设工程、拆迁还建房建设工程。随着东南半环的快速路贯通、轻轨延伸至东站，和区域路网的改造完成，河东区的交通优势将进一步扩大。而海河沿线的景观改造美化了沿岸生活环境，改善了沿岸周边楼盘的周边大环境，一定程度上提升了沿线楼盘的整体价值。在重点工程、重点建设项目方面，有海河图书馆、京津城际铁路、地铁 2 号线、天津站地下枢纽工程、津滨轻轨/地铁 9 号线等意义深远的重点项目，顺驰立交桥、东风立交桥等在施工工程有 38 项。桥梁工程 15 项，大部分已竣工通车。道路建设 15 项，8 条道路已竣工或收尾，其余正在抓紧施工。轻轨工程出站口 4 项，地铁二号线工程出站口 4 项，大部分已完成拆迁，正在施工中。目前，海河东路拓宽改造已完成了拆迁，正在施工，海河堤岸改造，从光华桥至棉一段正在施工。海河图书大厦建设，完成拆迁任务，明年年初开始施工。还有一批大型公建如鼎泰大厦、冠福大厦等基本竣工。随着基础设施配套建设的不断完善，河东区的城市面貌将发生较大改变。2.3 未来五年重点城建项目规划天津市河东区出台城区建设发展规划，未来 5 年该区将打造海河东岸 40 万平方公里的最适宜人居和创业的城区。未来五年，河东区将新建月牙湾生态公园、俄式风情主题公园等总计 96 万平方米的园林绿地设施；新建及改、扩建金湾路、泰兴路等 7 条道路；启动开发月牙湾、万辛庄、娄庄子、神州花园等 8 处居民生态居住小区；在大直沽、十一经路南站地区、上杭路、鲁山道等人口居住密集地区新建 12 个地下存车场；新建茂城综合商贸广场、泰兴路商业街等 11 处大型商贸设施；加快城区公用基础设施和生活配套服务设施建设，新建或改扩建 10 个生活垃圾转运站、20 多个公共厕所；调整新建社区学院、金湾小学、天钢中学等 10 所教育设施；新建妇幼保健院、精神病防治院、丽苑医院等 7 所医疗机构等。“十一五”期间，天津市旅游部门将全面整合、深度开发旅游资源，深入挖掘天津近现代文化底蕴，着力打造“近代中国看天津”核心旅游品牌。发展以海河为轴线、以市区为中心、以蓟县和滨海为两翼、带动周边共同发展的旅游总体格局，加速推进 京津冀旅游一体化，积极加强环渤海区域旅游乃至东北亚旅游合作，发展大旅游，开拓大市场，形成大产业，实现新跨越。3、河东区宏观市场小结3.1 宏观经济形势河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。河东区近年来 GDP 总值、固定资产投资额等指标提升较快，其中固定资产投资额处于天津市第三位，但是相比南开、河西传统区域，仍然具有一定差距。河东区产业和 GDP 的增长主要来自于第三产业的发展。河东区户籍人口的增长数量与户籍数的增长明显高于其它区域，显示了较好的吸纳性。河东区居民的人均家庭总收入、人均可支配收入、人均储蓄额等指标增长较快，但尚低于天津市平均水平。3.2 城市规划河东区在今后的 3-5 年发展规划中，将进一步重视交通、桥道的建设与投资环境的改善。把交通便捷性的提高作为提升区域竞争力的突破口，形成铁路、地铁轻轨、道路的三级立体路网，并籍此加强河东区与空港、滨海新区等经济高速发展区域的联系，构建通道式、高效率、高流通的区域经济特色。而卫国道、东站后广场板块、津塘公路；这两路一板块就是区域规划和发展的重点所在。今后随着河东区交通环境的进一步改善，经济流、信息流、人流对区域经济发展带来的推动力将难以估量，区域土地价值将获得进一步的抬升，并对区域房地产市场产生积极的影响。本项目位于河东区规划中的智慧城板块，区域未来将建成研发型写字楼及部分政府职能部门入驻，而规划公建物业供应量大，居住类物业相对较少，给本项目带来了巨大的市场机遇。年份第二部分、房地产市场整体资料一、宏观房地产市场资料1、土地供应市场1.1 2006 年天津市土地总体供应情况出让面积（万平米） 出让金额（亿元） 平均每平米单价（元）2004200520067001403471424698202932862800公顷和平区河东区河西区南开区河北区红桥区东丽区西青区津南区北辰区塘沽区汉沽区大港区武清区宝坻区蓟县 宁河县静海县受 2004 年一级市场井喷及 2005 年“8.31 大限”政策影响，开发商拿地谨慎，持观望态度。2005 年土地成交量急剧下降，但均价则突破 3000 元/平方米大关，土地二级市场进入交易活跃期。2006 年公开成交 49 宗土地，共计 347 公顷，占全市商品房开发用地出让的 23.4%（国土局数据：2006 年全市商品房开发用地出让 1485 公顷）。2006 年土地成交量大幅回升，比 2005 年上涨 150%，由于天津楼市的外扩步伐的加快，成交均价则比 2005 年有所回落。1.2天津市各区土地供应情况天津市2005、2006公开交易土地分布（区县）12010080604020020052006公顷0天津市2005、2006公开交易土地分布40030020010020052006郊区五区县滨海新区环城四区中心城区035285443721484区县用途2006出让面积 成交均价2005出让面积 成交均价价格涨幅河东区南开区塘沽区南开区河北区居住居住商业居住、商业居住、商业7564113199238601762236883163174531474583360851046265056423533867699771773073221827852905690106%104%70%10%7%2005 年成交土地主要分布在中心城区，规模占全年成交量的 46%。2006 年成交土地的区域主要分布在环城四区南开区、河东区、东丽区、西青区，规模占全年成交量的 62%。由此表明中心城区土地稀缺性逐渐显现，土地成交热点板块外扩。2006 年市内六区共有 17 块土地出让，河东区有 7 块，出让面积达到 75641 公顷。中心城区土地成交价格涨速极快，河东区在后发与补涨的促动下，2006 年土地成交价格比 2005 年上涨 106%，为全市最高，由此表明河东区是较为活跃的板块，未来也将成为房地产热点区域。271.3 河东区土地供应情况2005 年河东区成交土地地块津东广（招）2005-066 号地块位于河东区，东至现状住 宅，南至电视局转播四号台，西至旺达道，北至广瑞西路津东虎（挂）2005-086 位于河东区中山门四号路与虎丘路交口，东至铁路专用线，南至中山门四号路，西至虎丘路，北至现状小路占地面积49204.6平方米55421.5平方米容积率1.7规划建筑面积144095.9 平方米，容积率 2.6。获取方天津万兆投资发展集团有限公司天津泰达建设集团有限公司中标总地价16800万元15354万元折合楼面价2008楼面地价1066 元/平方米2006 年河东区成交土地地块地块编号： 津东七（挂）2006-033 号具体位置： 东至八纬路，南至十经路，西至七纬路，北至德元里现状 5 层住宅地块编号： 津东王（挂）2006-032 号具体位置： 王串场一号路西侧津东广（挂）2006-063具体位置： 河东区广瑞西路占地面积1285413422.4015220.40容积率4.944.471.2获取方天津世昌房地产开发有限公司天津市津房置业发展有限责任公司天津市红鼎房地产开发有限公司中标总地价16769 万元9288 万元4373 万元折合楼面价或每亩地价2641 元/平方米1548 元/平方米2394 元/平方米规划总津东双（挂）2006-009具体位置： 东至现状住宅 南至津塘路 西至双东路 北至金雄彩印3885.80建筑面积不大于 3800土地使用权人：李永军756 万元1989 元/平方米平方米津东万（挂）2006-064具体位置： 河东区万东小马路津东卫（挂）2006-062具体位置： 河东区卫国道46998.307279.901.911.5广西阳光股份有限公司中化道达尔燃油有限公司34120 万元2248 万元3801 元/平方米2059 元/平方米津东新（挂）2006-014 号具体位置： 东至新开路，南至江西会馆，西至巨福新园，北至施工地块2926.90规划建筑面积为 31000平方米天津市自来水集团有限公司6037 万元1947 元/平方米从上表中可知，2005 年河东区成交土地 2 幅，占地面积 10.5 万平方米。06 年河东区成交土地幅数较上年有大幅增加，但总体规模与上次持平。据统计，前 11 个月河东区成交土地 7 幅，总占地面积 10.2 万平方米，出让金额为 6 亿元。与 05 年相比，河东区成交土地平均规模减少，同时土地性质中公建用地比例明显增长。2007 年河东区土地成交情况：地块编号地址成交价格（万元）出让面积 规划建筑（） 面积（）容积率楼面地价用途受让方成交日期津东（挂） 富民路甲 22007-066 号817313553.2341752.522392居住天津汇贤房地产开发有限公司7.12津东（挂）津塘路南侧2007-077226660166483.6 335302.11.86760居住、商业金融业金地(集团)股份有限公司8.1津东（挂）新开路东侧2007-07810601034841.11204003.278805居住深圳市振业(集团)股份有限公司8.2河东区出让土地集中于居住用地，土地于 06 年底集中放量。既往成交地块集中于河东区北部；新增挂牌土地多在区域南部。随着智慧城、滨海新区的带动，外地品牌开发商进驻河东，河东区域价值显现。从价格来看，05 年成交的 2 幅土地，平均楼面地价为 1411 元/平方米。06 年成交7 幅土地，平均楼面地价为 2314 元/平方米，而到了 07 年，三块土地的成交均价陡然提高到了 5985 元/平米，尤其是新开路地块更是拍出了 8805 元/平米的高地价。这一方面反映出宏观调控之下，开发商对土地的需求仍然非常坚挺，另一方面也说明由于交通改善、轻轨、城际铁路等利好条件，河东区土地价值获得较大幅度的提升。河东区已经推出的 3 块地块建筑面积近 50 万平米，区域预计 08 年将推出市场的地块规划建筑面积也近 50 万平米，即使近几年河东区整体需求比较旺盛，预计未来三29年河东区市场竞争也将加剧。河东区未来土地供应分析河东区未来 9 年内，将提供较大量的土地供应，约 9 平方公里土地资源。未来三年，供应 1.8 平方公里土地储备， 2008 年预计供应 31 万平方米。住宅开发规模 120 万平方米。核心组团：天津站核心区、卫国道沿线、轻轨沿线。1.4 土地市场分析小结当前天津土地市场主要有以下几个特点：郊县土地规模突出，逐渐占据供应市场主体06 年单幅出让地块面积超过 20 万平方米的共 6 幅，全部位于郊县。从今年 6 月 1日起，全市范围内所有经营性用地全部实行集中交易。郊县土地出让进一步纳入市场化轨道。市区土地稀缺性进一步凸现，成交价格继续攀升06 年成交的 36 幅土地中，位于中心城区共计 15 幅。除南开区的 2 幅土地，其它地块均在 10 万平方米以下。从土地成交状况来看，市区土地竞争仍然非常激烈。各区成交土地冷热不均，环外区域值得重点关注从今年土地成交情况来看，市区土地主要集中于南开、河东两区，这也与该区地域较为广阔有直接关系。郊县中西青区表现最为突出。随着中北镇开发渐入佳境，今年又有富力、天房、方正等公司陆续买地进场。根据天津市“十一五”期间的住房建设总体规模，即在 2006 年至 2010 年期间，天津市住房建设总量为 68 万套至 99 万套，总建筑面积为 7000 万平方米。中心城区及外围组团地区建设住宅建筑面积为 3900 万平方米；滨海新区建设住宅建筑面积为 1850万平方米；其它区县建设住宅建筑面积为 1250 万平方米。07 年以来，天津市加大了土地供应调控力度。在土地市场优先保证普通商品住房和经济适用房建设用地，继续停止了别墅类用地，加大环外土地供应力度，减少中心城区土地供应量，使得中心城区土地稀缺性进一步凸现。河东区土地价值已经出现了一个新的价值参照系。预计未来河东区成交土地向小型化、高地价方向发展。2、住宅市场情况2.1 97-06 年天津市住宅销售情况1997-2006年天津市商品房销售情况统计万平方米1400元6000120010004027485950004000800600400284825712534247363025276602609645277010223174115490594630002000200210336383100001997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0商品房销售面积成交均价从上表中可知，2003 年以前，天津房价总体呈小幅上涨趋势，房地产成交规模也较小。进入 2003 年，天津房价得以快速上涨，同时，商品房成交规模也创下历史新高。2005 年，天津房价保持惯性上涨，但受宏观调控影响，成交量有所回落。据统计，2005及 2006 年，天津商品房均价同比涨幅分别为 26.9%和 20.7%，远远超过往年水平。天津市商品房销售价格的上涨，既有由