嘉兴房地产行研究咨询报告

浙江省嘉兴市房地产市场分析报告目 录一、2008年至2009年上半年嘉兴市土地市场概况（二）地价分析：均价持续下落，价格竞争缺乏活力（三）区块分布：集中于传统中心城区二、2008年至2009年上半年嘉兴市土地市场解析（一）政府态度：拯救、扶持、控制（二）宏观调控：保增长、扩内需、调结构（三）资本市场：从资金链危机到流动性过剩三、2009年下半年嘉兴市土地市场走势判断（一）通胀预期，泡沫再现（二）政府调控“冷”与“热”，看好看空共存（三）振荡、重构、发展房产、土地“盆地”的出路四、结语2008年-2009年上半年嘉兴市土地市场分析报告嘉兴市位于长江三角洲南翼经济最发达的杭嘉湖平原，东邻上海、苏州，西接杭州、湖州，东南滨杭州湾，与舟山、宁波及绍兴三市隔江相望，区位优势显著。嘉兴全市幅员面积5828平方公里，其中陆域3965平方公里，占总面积68%，占全省的3.79%；杭州湾海域、钱塘江河口面积1863平方公里；全市总人口328.06万人，占全省7.45%，平均每平方公里827人，人口密度高出全省近一倍，是浙江人口密度最高、人均拥有土地资源最少的市。表1 嘉兴市土地利用现状分类面积表 单位：公顷利用类型面积%土地总面积396479100耕 地21941255.34园 地4896912.35林 地51821.31居民点及工矿地5411713.65交通用地129703.27水 域5396113.61未利用地18680.47尽管作为浙江房地产市场的“盆地”或“洼地”，然而无异于几年前纵横全国的房产热浪，嘉兴市房产行业的火热态势也燃起了土地市场的高温。土地交易作为衡量地产市场的重要标尺之一，不仅反映房产开发商的信心，也反映了政府土地供应信心，关乎未来房产市场的土地供应问题。2008金融风暴的洗礼终于让土地市场得以暂时的安静和冷却，理性回归成味后危机时代的重要话题。显然，危机不仅意味着危险，同时也为房产行业、土地市场带来了产业重组、资源整合的重要机遇。2009年上半年，随着救市政策的发力，我国一些主要城市的房产市场迎来了新的转机，开发商紧绷的资金链得以松缓，房产市场信心回升，土地市场也开始走出冰冷的寒冬。一. 2008年至2009年上半年嘉兴市土地市场概况市场概况：市场尚未回暖，谨慎理性投资统计数据显示，2008年全年嘉兴市共成交经营性房地产土地18宗，完成交易金额7.55亿元，总成交面积为44.39万平方米。与07年68宗成交量、151.86万平方米成交面积和30.06亿元的成交金额相比，在成交数量上减少了73.53%，成交土地面积减少70.77%，成交金额降了74.88%。08年土地市场基本指标无一例外地超过70%的大幅下降，毫无疑问地昭示了2008年嘉兴市土地市场的严重萎缩。07年的土地均价为1979.56元/平方米，相对于此，08年1700.72元/平方米的土地均价也下降了14.09%。表2 嘉兴市2007-2009上半年土地交易情况时间土地宗数土地面积成交金额2007681518608方300618万200818443930方75500万2009上半5150214方24491万2009年上半年，嘉兴市共成交经营性房地产土地5宗，共完成交易金额2.45亿元，总成交面积15.02万平方米，成交均价为1630.47元/平方米。显然，2007年持续的土地市场火爆走势在2008年年初戛然而止，金融危机在大范围的全面爆发让嘉兴市房地产市场深受影响，土地交易由热转冷。据统计，嘉兴市全年实际成交量只完成年计划土地供应的63%。而2009年上半年也并不乐观，延续了08年的颓势。看2008年的土地交易数据，上半年10宗土地交易虽在数量上略胜于下半年的8宗成交量，然而，从统计数据可以看到，下半年少量的几宗交易却完成了5.29亿元的成交金额，占全年成交金额的70%之多。相应的，成交土地面积也大大提高，33.72万平方米的成交面积占全年的75.95%。尽管土地市场的变动未能在数量上有明显的体现，但是在成交土地面积和成交金额上的增量提升，仍很大程度可以反映下半年土地市场信心的初步回升。半年的低迷态势带来的行业洗牌和市场整合，政府一系列救市政策的发力，尽管没有最终改变08年全年的市场缩水甚至是萎缩的状态，但仍在后半年的土地交易市场让人看到了一丝转机。09年上半年5宗的成交宗数显然并不能让人满意，在不甚明朗的整体氛围之下，土地市场保持着谨慎的理性态度。从土地用途上来看，08年成交的土地交易中，纯住宅用地2宗；商业住宅综合用地6宗，占土地成交总数的1/3；商业用地10宗，占了一大半，是08年嘉兴市成交土地的主要去向。09年上半年5宗土地交易中，有4宗为商业用地，占了绝大多数。而在2007年同期，纯住宅用地为4宗，商业住宅综合用地28宗，商业用地36宗，占了52.94%。查看2007年整年的成交数据，可以发现，嘉兴市土地市场从07年下半年就开始出现了缩水的迹象。在2007年成交的28宗商住综合用地中，上半年成交19宗，而下半年只成交了9宗；下半年商业用地的划地比例同样明显下降，为11宗，而上半年的数据为25宗。此外，在嘉兴市2007年土地成交数据中，大量公建用地用途成交宗数也成为区别于2008年和09年上半年土地市场的一个特征。据统计，2007年嘉兴市土地市场完成了15宗公建用地的交易，而在此后的1年半时间内，出让为公建用地的土地宗数为1宗。据不完全统计，2008年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%，上半年全国土地供应总量比2007年同期减少25.27%。其中北京市上半年共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于全年供地计划的1/3。此外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。各大重要城市频繁的土地流标打击了市场信心，观望气氛加重。尽管09年局部地区的高价土地拍卖带来了土地市场能否升温的疑问，然而国土资源部中国土地勘测规划院对于2009年第一和第二季度的地价动态监测结果显示，全国一季度商住用地地价与2008年底水平相比全面下降，第二季度地价同比仍在下降和基本保持不变的还会占大多数，上涨幅度较大的现象仅在个别城市发生。市场土地存量充足现状并为改变，政府对于土地市场和房产行业的调整也远未结束。（二）地价分析：均价持续下落，价格竞争缺乏活力2008年嘉兴市18宗商业土地的成交均价为1700.72元/平方米，相对于07年的土地均价1979.56元/平方米，下降了14.09%。2009年上半年成交均价为1630.47元/平方米，同比下降4.13%，降幅略微收窄，却仍无回天之力。图1 20072009年上半年嘉兴市土地市场成交均价走势从交易总额上来看，2008年嘉兴市中心城区的土地交易共计6.11亿元，占总成交金额7.55亿元的80.96%；09年上半年的土地市场答卷中，所有成交土地都位于中心城区。08年淮南矿业新地产投资发展责任有限公司以3.79亿元拍下的富润路东侧、文贤路南侧19.43万平方米土地，09年嘉兴创新园1.16亿元的大额成交交易，在颇为冷清的市场氛围下尤其引人瞩目。相较于此，在2007年的土地交易市场，单宗土地交易过亿的数量为9宗。在习惯“地王”和“天价”的土地市场上，近一年半以来嘉兴市的土地成交现场只可谓门可罗雀。相较于2007年干劲十足的拿地冲动，开发商们显然更为深思熟虑。2007年，参与同一块土地竞价拍卖的企业有本地老牌开发商企业、外来新兴企业等，商业用地交易企业包括食品、丝绸、汽车、医院等各个行业。竞争是市场经济的生命源泉，而失去了价格竞争的交易，会让一个市场失去了生存的活力和信心。，作为浙江省房产行业的“盆地”，也是土地市场的“盆地”，2008年至2009年上半年的嘉兴市土地交易市场，更是真正意义地第一次陷入了“盆地”谷底。（三）区块分布：集中于传统中心城区嘉兴市下设南湖区、秀洲区，辖嘉善、海盐2个县以及平湖、海宁、桐乡3个市（县级市），共有建制镇53个、乡1个、街道21 个、城市社区（居委会）187个、乡镇社区111个。其中南湖区有镇5个、街道6个、乡镇社区7 个；秀洲区有镇5个、街道2个、乡镇社区22个；嘉兴经济开发区有街道3个、社区居委会17个；嘉兴港区有镇1个、乡镇社区11个；嘉善县有镇11个、乡镇社区15个；平湖市有镇6个、街道3个、乡镇社区9 个；海宁市有镇8个、街道4个、乡镇社区22个；海盐县有镇8个、乡镇社区1个；桐乡市有镇9个、乡1个、街道3个、乡镇社区24个。根据嘉兴市2008年10月18日公布的市区基准地价更新成果，嘉兴市中心城区片土地按照区块分为七级。表3 嘉兴市区片区基准地价表区域片区片区号商业用地基准地价住宅用地基准地价工业用地基准地价中心城区中心城区片1-44652480 6501-27902125 4801-17351450 3601-11308153201-750540 305南湖区余新镇片2-11807053202-7505403052-5954502952-470380290大桥镇片3-11306903203-7505403053-5954502953-470380290新丰镇片4-11306303154-7505403054-5954502954-470380290七星镇片5-7505403055-595455295凤桥镇片6-6154903106-5404302956-4703802906-390335288秀洲区洪合镇片7-12907253207-7505403057-5954502957-470380290王江泾镇片8-12907253208-7505403058-5954502958-4703802908-390335288油车港镇片9-10557553209-7505403059-5954502959-470380290王店镇片10-102059031510-66546530010-47038029010-390335288新塍镇片11-90556031511-62046030011-47038029011-3903352882008年成交的18宗商业土地共完成了达44.39万平方米的土地交易。其中，除桐乡市两个建制镇上完成的7313平方米土地交易，其他交易都分布在嘉兴中心城区以及南湖区、秀洲区下属的镇片。其中，中心城区成交土地面积31.46万平方米，加上南湖新区、秀洲新区成交的土地，共计41.55万平方米，占总成交面积的93.58%。中心城区仍然是商业土地出让的核心地带。此外，在南湖区七星镇、大桥镇和新丰镇，有少量面积的土地出让。2009年上半年的成交更是全部集中于秀洲新区工业园区。从2008年的交易金额上来看，毫无疑问也是在中心城区完成了最大金额的土地交易，共计6.11亿元，占总成交金额7.55亿元的80.96%。中心城区的8宗土地出让记录中，2008年8月淮南矿业新地产投资发展责任有限公司以3.79亿元拍下的富润路东侧、文贤路南侧19.43万平方米土地的交易尤其引人瞩目，成交均价为1950元/平方米。2007年，单宗土地交易过亿的宗数为9宗，而在08年，过亿交易金额的唯此一宗。二、2008年至2009年上半年嘉兴市土地市场解析2008年，“流标”几乎成了替代于昔日“地王”的土地市场关键词。克尔瑞中国研究中心在2008年监控的30个大中城市中，经营性土地有248幅流标或未成交，流标率达到13%，其中，上半年的数据为8.6%，下半年上升至17.4%，退地风潮也在全国蔓延。据国家统计局数据显示，2008年1至11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%；全国房地产开发景气指数为98.46，比去年同期回落8.13点。最坏的阶段出现在2008年1月到8月间，北京、上海等重要城市纷纷报告房地产开发投资出现负增长。而嘉兴市2008年土地市场的整体形势，不论从成交宗数、成交金额还是土地面积上来看，降幅都超过了70%，出现土地流拍的情况，用“萎缩”一词来形容市场的大缩水毫不为过。2009年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积达到13644万平方米，仍然保持着下降的趋势，同比减少26.5%，但是降幅在逐步缩小。土地市场开始出现微弱的回暖信号，开发企业拿地信心恢复似乎值得期待。 （一）政府态度：拯救、扶持、控制以猪肉价格的飙升为导火索，居民消费价格出现了始料未及的大幅度上涨，2007年经济运行的超高速开始让世人感受到了过热的压力。为了防止经济发展过快过热，“两防”成为2008年年初政府工作的重点。当火热的中国经济遭遇来自华尔街的冷风，前期宏观调控成效与内需缩减的夹击，2008年初，中国房地产市场和土地市场开始进入调整期。房产行业已经习惯于传统的供大于求的市场状况不得不陡然逆转，而很多楼盘又因为资金回收的压力不得不仓促开工。07年的疯狂所带来的扩大版开工面积、大量土地储备以及开发成本激增的历史问题，面临2008年年初企业盈利缩减、银行信贷紧缩以及民间拆借成本上涨等因素，房产开发商资金链的紧张开始蔓延开来，让所有与之牵连的人都惶惶不可终日。这种情况延续到下半年，伴随国内经济的明显下滑和促进内需的急切需要，中央救市政策开始出台。10月22日，国务院下发了五大类十四项房地产“救市”政策，其中包括相关住房税费方面的减免，个人首次购买普通住房的金融支持等，并提出地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。在中央政策出台前后，各地方政府纷纷出台相关政策。杭州市政府的房地产“二十四条杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展与2008年10月13日正式出台。与周边城市相比，嘉兴市房地产市场是传统的价格“盆地”，处于一个较低的价位段。据有关部门统计，2007年一季度，嘉兴市的商品住宅销售平均价格为3815元/平方米，比杭州市场同期商品住宅销售平均价格10193元/平方米足足低了6378元/平方米，即嘉兴房价仅是杭州房价的37.43。来自市统计局城调队的房地产价格调查也显示，2007年1至3季度，嘉兴市房屋销售价格累计上涨3.4%，涨幅较上年同期提高仅0.5个百分点。同时，据销售总额计算，2007年嘉兴房屋均价每平方米上涨仅200多元。07年底的一系列国家调控政策实施后，嘉兴也没有如其他城市般出现“量减价降”的状况，房价永远四平八稳。似乎不管这个世界有多疯狂，在这一个角落，永远保持着平静而沉稳的状态。然而，房产市场和土地市场在08年还是出现了“齐跌”状况，尽管没有能让人跌破了眼镜，观望的态度和情绪却充斥了整个市场，让房产行业和土地市场一度萎靡不振。2008年8月，无法抵挡的全球危机加上传统淡季和奥运月影响，嘉兴市房产市场销量锐减；而9月份，正应是楼市销售的传统旺季，嘉兴市房产价格却出现了0.4%的微降，这也是2008年初以来房价月环比首次出现下降。事实上，受房产市场浓重的观望氛围影响，各大开发商搞的变相促销活动比比皆是。正如有说法说，开发商不会因为卖不出房子而降价，只会因为没有钱而降价。然而，促销和降价也未能拉动销量的回升，截至08年9月底，嘉兴市市区商品房销售101.7万平方米，同比下降了11%。08年10月，商业性个人住房贷款利率下限扩大、最低首付比例调整、公积金贷款利率下调、住房交易税费减免等“组合拳”的出台，大大减缓了嘉兴市民购房尤其是首次购房的资金压力。“救市”政策在一定程度上刺激了市场刚性需求的释放，然而整个楼市的回暖依然依靠于宏观经济和市场前景态势的回升。据统计，11月份，嘉兴市区房价较上月又下跌0.4%，同比上涨2.8%，涨幅较上月回落1.3个百分点。这是嘉兴市房价连续3个月的环比下跌。“救市”未能控制住从2008年9月起开始加速的价格回落。2008年年底，“第二套房”信贷放宽、营业税减免等政策的出台，房产新规的再次放松，具有更强可操作性的政策更是显示了政府的扶持态度。刚性需求集中释放、宽松信贷政策、大量对经济提前复苏和通胀到来抱有预期的市民为资产保值购房等因素的结合，终于让嘉兴市的房产行业同样递交了一份让人颇为满意的小阳春“答卷”。2009年上半年，嘉兴市共成交各类商品房11197套，6月成交量突破3000套，达3177套，同比增长238%；普通住宅成交均价达每平方米4994.88元，同比上涨327.61元，涨幅约7%。从2008年下半年的“急刹车”到09年上半年的“量价齐升”，政府政策的拯救和扶持是促使楼市短期“暴暖”的重要因素。不过，显然，房产市场的政策利好刺激的刚需、改善性需求抑或是投资性需求的爆发，并没有迅速传递至土地市场。从嘉兴市2009年上半年土地市场的交易来看，显然，土地市场并没有跟随房产市场骤然升温，更没有出现某些媒体所预言的“抢购潮”。除了表明目前土地市场仍然保持着较为保守的心态，以及房产商手中的充分存量土地的事实，更为重要的是，房产市场的震荡和调整并未结束，政府加大土地供应，控制囤地等投机行为，防止房产市场的泡沫再度积累真是这个阶段所必须履行的基本宗旨。（二）宏观调控：保增长、扩内需、调结构房产与金融信贷千丝万缕的关系，让整个行业与目前的货币政策和信贷政策紧密关联。国家宏观经济环境的下行，以及以次带来的货币、信贷调整，正是造成2008年房产市场、土地市场整体转淡、动荡不安的根本原因。美国华尔街金融风暴的波及让2008年下半年中国出口贸易形势急转直下，经济从过热走向平稳，继而发生下滑，CPI增幅在11月只有2.4%，回到了两年前的水平。面对不可避免的经济衰退，“保增长”被提上中央行动议程。2008年8月7日，央行放松商业银行信贷规模。9月下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；10月17日国务院常务会议指出，将采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长(即“保增长”)；11月出台4万亿元投资计划、扩大内需四项实施措施，把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。然而，从10月到年底的一系列“救市”政策仍然回天无力，2008年的房产、土地市场整体黯淡无法扭转。09年的宏观调控仍然保持了同样的基调，延续了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。取消对商业银行的信贷规模限制,合理扩大信贷规模，宽松的信贷政策最终形成7.37亿元天量信贷数据。2009年7月15日，央行公布了我国2009年上半年金融数据，外汇储备增长加快并首次突破2万亿美元，广义货币供应量增速再次冲刺到28的历史高位，而反映经济活跃程度的狭义货币供应量（1）同比增幅也达到了2479。6月份主要反映住房按揭贷款的居民中长期消费性贷款增长1800多亿元,而在去年11月份这一数据曾一度萎缩至40多亿元。金融数据反映了我国经济的回升，然而也正在考验着我国政府的宏观调控能力。在保增长的基本思路之下，控制物价上行风险，控制信贷风险，将政策指向从“量”转为“质”，是目前需要审慎选择和思考的问题。同样，在房贷领域，保证房地产市场的复苏与抑制房产泡沫再起，也是考验政府宏观调控能力的关键。央行认为，09年是政府宏观调控最难的一年，实不为过。（三）资本市场：从资金链危机到流动性过剩2008年，房地产企业遇到的最大问题，就是“钱从哪里来”的问题。随着2008年上半年宏观调控的影响，多家房地产上市公司通过股市融资的渠道也日愈艰难。07年的房产热潮中，大多数房产企业都纷纷扩大开工面积、增加土地储备，同时开发成本激增；从2008年年初开始，企业盈利缩减、银行信贷紧缩、民间拆借成本上涨，房产开发商资金链紧张的问题开始显现；到08年下半年，几乎扩展成为了整个行业的危机。如恒大地产，过去一年里储地量暴增8倍，而截至2009年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，除此外还向机构投资者融得的10亿美元资金。其实早在2008年9月，恒大地产资产负债率就高达95%以上。面对2008年不断下降的商品房销量，商品住宅施工面积、竣工面积和新开工面积不断呈增长趋势上升，供过于求的市场失衡最终导致房产企业资金链断裂和烂尾楼的出现。2008年年底国务院常务会议提出，要加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。宽松的信贷政策明显地缓解了开发商资金链紧张的局面。据统计，2009年1月至5月，嘉兴市市房地产开发企业本年资金来源125.34亿元，同比增长14.2%。其中，国内贷款同比增长31.5%。同样的，个人住房贷款的利好政策不断刺激刚需、改善性需求和投资性需求的入市。人民银行嘉兴市中心支行统计显示，截至5月末，2009年今年全市已新增个人住房贷款14.71亿元。2009年上半年，嘉兴市共成交各类商品房11197套，6月成交量突破3000套，达3177套，同比增长238%；普通住宅成交均价达每平方米4994.88元，同比上涨327.61元，涨幅约7%。小阳春逐渐发展成了大规模的量价齐升，房产去存量化让提心吊胆的房产商们收回了一定资本，甚至出现了某些房产商疑似捂盘的现象。三、2009年下半年嘉兴市土地市场走势判断（一）通胀预期，泡沫再现银行贷款放松解开了紧紧勒住房产商们脖子的那根绳索。从2008年开始的“宽松”政策，政府与银行对土地出让金和开发贷款的延期收缴，缓解了许多房地产企业的资金链，刚性需求、改善性需求在不断促销和降价的威逼利诱下急剧释放，小阳春的暖意洋洋洒洒地遍布全国；从5月份开始，投资性需求入市，带领房市冲向了疯狂的巅峰。2009年4月，北京期房日均成交量冲到2007年以来的最高峰值；09的房市不顾业内尚未全面回暖的警告，5月，部分楼盘价格飙涨至2007年底到2008年初的最高位。全国其他重要城市也纷纷呈现从“小阳春”转型为“大阳春”的趋势。随着房价的上涨，刚性需求将会被再次抛弃，只剩下改善性和投资性的需求。持续高烧的房产市场让开发商们纷纷捂盘，购房者的观望态度也逐渐明朗开来，交易量的下跌带来泡沫的再次出现。事实上，尽管CPI、PPI仍然在持续下降，但是关注经济的人们早已看到了另外一些不容忽视的问题。股市的直冲而上让股民欢欣却也不免让人心悸；国际市场上，大宗商品的价格出现巨大反弹，大幅上涨的态势令人惊讶；国内成品油价格上调，国家发改委在近日的回应中承认国内油价高于美国；有色金属、钢材等市场价格明显上扬；我国生产资料价格逐渐抬头；美国金融危机爆发以来，美联储主要采取了两个方面的货币政策：一是减息，二是对信贷市场投放流动性。3月，美联储宣布在之后几个月内收购3000亿美元的长期美国国债。几乎与此同时，日本、德国、英国的央行也都购入债券、增加金融市场的货币供应，全球流动性泛滥。再看国内，我国上半年新增贷款数额为7.37万亿元，货币信贷扩张速度已超过了计划的一倍多。通胀预期带来的投资客重新入市，各种炒房团的存在释放了中端、低端住宅市场。5月份美元又一次较大幅度的贬值，更是吸引了境外投资客的回归，促成上海5月上月环比增长近七成的二手豪宅成交量。09年6月，全国70个大中城市房屋销售价格除环比上涨0.8%外,同比也上涨0.2%,这是08年12月以来房价首度出现同比上涨。房产市场的止跌回升迅速地反映至土地市场。截止2009年7月9日，嘉兴市土地市场已经完成23宗经营性土地交易，比去年同期增长了52.17%。从全国范围看，2009年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平米，同比减少26.5%，降幅在逐步缩小。（二）政府调控“冷”与“热”，看好看空共存土地市场、房地产业与中国宏观经济形势紧密相关。2008年，金融危机的不期而遇、贸易顺差加大、人民币升值、国内高通胀等的风险使我国经济道路颠簸不已，房地产业和土地市场也遭遇寒流。全球经济危机的扩散增加了我国整体宏观经济发展的不确定性，当前局势下引发出台的国际国内货币金融政策更让局势蒙上了一片迷雾；另一方面，在将近一年的时间里，我国房产行业便走过了大半个躺着的S形，房产行业大起大落的大幅振荡无法避免地带来了行业洗牌和资产整合，同样意味着产业调整契机的到来。毫无疑问，2008带来的阴暗让扩大内需成为2009年保持中国经济平稳较快增长的必然选择，扩大投资，增加基础设施建设，以此拉动国内需求已经成为中央目前工作的重点。从08年11月“十项措施”的第十条“加大金融对经济增长的支持力度”，扩大信贷规模，到国务院关于促进房地产市场健康发展的意见再到2010年底预计投资4万亿元与投资工程建设，无一不是振兴房产和土地市场的利好消息。事实上，人们还未从房价下降、不计血本地给房市下猛药的阶段清醒过来，现在的房价已经是日日新地在飞涨了。据宜居城市网提供的数据，2009年上半年，嘉兴市共成交各类商品房11197套，6月成交量突破3000套，达3177套，比增长238%；普通住宅成交均价达每平方米4994.88元，同比上涨327.61元，涨幅约7%，让向来以安静著称的嘉兴房产也热闹了一回。“颠簸后的疯狂”成为目前楼市的最佳形容，究竟是回暖还是过热的虚假疯狂，或者在这场狂欢的背后，隐藏着更为艰辛的冷冬，是目前的房产市场和土地市场上最为人所关注的话题。2009年1月至6月，嘉兴市成交的各类商品房中，每平方米单价在3000元至4000元的销售面积逐月递减，而每平方米单价在4000至5000元的则有所增长，显示了不少改善型购房者、投资性投放者的入市。6月，嘉兴市区普通商品住宅的成交均价已达每平方米4994.88元，几乎可以完全天平09年初开发商让利促销时留出的价格空间。当然，市场上对于房产09年下半年走势的看法并非清一色的乐观。投资性购房群体的深入排挤了普通置业者，“好戏不长”成为一部分较为消极的市场观察者的看法，看好和看空同时并存。短期内反复的市场变化让人提高了警惕。近日，杭州首先放出了收紧二套房贷，首付4成，基准利率上浮10%的消息，在省内掀起了轩然大波。业内讨论，杭州可售房源的下降是促成此项政策的一个主要目的，因此，杭州出台的这则规定，被认为不能代表新一轮的房市收紧。值得关注的是，上海也开始发出了类似的声音：上海银监局于4月下旬向沪上银行发文，明确要求银行严格执行此前国务院、央行、银监会等公布的有关首付款比例和利率的相关规定，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数的增加而提高。同时，世界银行2009全球发展金融也向我们提出了预警融资入楼市的行为；业内关于通货膨胀的上升和货币政策转向紧缩是市场在未来面临的主要风险的警告也此起彼伏。从目前来看，支撑房价上涨的一切都处于悬而未决的状态，房价拐点在2009年下半年的出现也并非没有可能。不论是开发商、购房者，或者是政府部门，都仍需谨慎、理智。无法否认，政府在面对房产行业和土地市场越演越烈的火爆场面，必须该出手时就出手。（三）振荡、重构、发展房产、土地“盆地”的出路嘉兴成为浙江省的“房市盆地”由来已久。嘉兴房产市场从上世纪90年代初开始起步，到90年代末，就已经形成了明显的“房市盆地”。与周边城市相比，嘉兴市房地产价格、土地价格都处于低位。尽管从2002年开始，嘉兴的房市价格开始出现连续的上涨，但是仅仅一年，“盆地”现象再度形成。“盆地”现象的形成需要从嘉兴市的整体经济发展历史寻找原因。在房地产行业起步的初始，嘉兴市就遭到了迅猛发展的南方军团的猛烈夹击。传统经营机制的牵绊让嘉兴市房产行业没能顺利地大规模发展起来，反而在最困难时期，全市国有、集体企业的亏损面高达60。2002年国民经济的回升在房产上投射了美丽的影像，然而好景不长，2005年下半年开始，能源、土地、资金等多种要素再次制约了嘉兴经济发展速度，“房市盆地”再度凸显。除了与整体经济形势密不可分的关系，市民经济收入、房产开发商资质与策略问题，都是嘉兴市“房产盆地”的成因。 嘉兴的“房市盆地”保证了当地低廉的居住价格和生活成本，也日益吸引着炒房团和投资性购房者的目光。不难看到，只要嘉兴房市有一点点与周边城市靠拢的迹象，就存在收益的可能。在房产投资热望攀升的时节，警惕房市的“虚高泡沫”，进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价以及5年内转手交易的二手房征收全额营业税等规定，以保证嘉兴市房产行业的健康发展尤其重要。然而，除了保证健康，最重要的是实现房产行业真正意义上的发展。既要通过城市发展规划控制房地产开发的规模，又要引导房地产开发调整结构、促进商品房的供求平衡，以需求拉动市场。在价格“盆地”的深层，隐藏的是嘉兴市房地产市场质量、环境和品牌的“盆地”。据2007年有关部门提供的数据，嘉兴全市房地产开发企业共有法人单位351家，其中具有一级资质的企业1家，二级资质企业有3家，一、二级资质企业占全部房地产开发企业的比重仅为1.1。这在全省的次序是倒数第二。低水平、低资质的房产开发商带来最常见的结果就是，打一枪换一个地方，做一个楼盘改一个名号，虚炒概念，粗制滥造甚至偷工减料。对于此，2008-2009楼市的振荡不能不说是一个福音。多数品质“低劣”的房产开发企业在残酷的竞争中被一一淘汰。面对目前的行业形势，在品质上做足功夫，力争在房市上行的空间中获取更大的收益，成为目前仍然活跃在嘉兴房地产市场上的“佼佼者”们共同的想法。1月至6月的成交数据肯定了这样的行为，单价在每平3000元至4000元的的楼盘销售量逐月递减，而每平单价在4000至5000元的楼盘则有所增长。改善性需求和投资性需求刺激着目前的嘉兴房产市场，开发商们在品质提升上尝到了甜头。09年前半年成交均价紧靠5000元/平方，6月前半月嘉兴市区成交高达1569套，而交易均价也升至5040元/平方米，这似乎也让人看到了房产价格“盆地”的出路。尽管09前半年的乐观数据让人欢欣鼓舞，然而事实上，房地产开发投资却同比下降了8.3%。不论从土地购置、完成开发面积和新开工面积上来看，开发商仍然没摆脱谨慎的观望态度，这与我国其他重要城市火爆的土地市场仍然存在区别。保持冷静的全局观，从产业长期发展和企业战略入手，考量投资开发的策略，保证投资开发质量，正是目前嘉兴市房地产商需要完成的使命。结语在2009年上半年楼市交易回暖，房价止跌回升的大环境下，如何保持房产事业的健康发展势头，提升房产品质、品味，充分利用“盆地”优势，推动嘉兴市房地产行业、土地市场的长期发展，是摆在相关人士面前的一个重要课题。地方政府在面对国际金融形势突变，国内“冷”“热”变幻的市场中，保持前瞻性和迅速反应地头脑。2008的黯淡已然过去，2009下半年能否维持住清醒理智和稳定发展？2009下半年的图景正在徐徐展开