南山财务测算

财 务 假 设 说 明本 财 务 分 析 是 基 于 深 圳 市 体 育 场 所 市 场 特 征 而 对 本 项 目 未 来 发 展 状 况 进 行 的 预 判 。 项 目未 来 实 际 开 发 过 程 中 可 能 面 临 不 可 预 见 的 不 确 定 因 素 ， 还 需 慎 重 考 虑 。 财 务 分 析 中 部 分 假 设 选 取 标 准 为 深 圳 市 同 等 体 育 场 所 、 同 等 城 市 标 准 以 及 根 据 相 关 经 验值 而 获 得 。本 财 务 分 析 计 算 期 为 15年 ， 直 接 考 虑 经 营 运 营 期 。 分 析 过 程 中 将 考 虑 自 营 物 业 和 出 租 物业 的 划 分 。123 财 务 分 析 基 本 假 设序 号 项 目 指 标1 开 始 运 营 时 间 2012年2 项 目 经 营 期 限 （ 财 务 分 析 时 间 段 ） 15年3 折 旧 固 定 资 产 按 平 均 年 限 法 提 取 折 旧 ， 净 残 值 取 5% 固 定 资 产 折 旧 率 4.75% 固 定 资 产 综 合 折 旧 年 限 20年4 基 准 收 益 率 8%5 税 费 营 业 税 及 附 加 ， 按 经 营 收 入 计 5.65% 房 产 税 ， 按 固 定 资 产 原 值 的 80%计 1.2% 企 业 所 得 税 ， 按 应 纳 税 所 得 额 计 33% 建 设 与 运 营 成 本 假 设 项 目 费 用 选 择 依 据自 营 物 业 运 营 费 营 业 收 入 的 40% 包 括 VIP客 房 、 运 动 员 接 待 中 心 。 游 泳 馆 为 50%， 依 据 市场 经 验 值场 地 出 租 运 营 费 营 业 收 入 的 40 依 据 市 场 经 验 值出 租 物 业 管 理 费 出 租 租 金 的 5% 依 据 市 场 经 验 值管 理 费 用 营 业 收 入 的 5% 依 据 市 场 经 验 值体 育 场 馆 年 维 修 费 起 始 维 修 费 280万 元 参 考 北 京 工 人 体 育 馆 和 工 人 体 育 场 的 年 维 修 成 本 计 算 ， 每年 递 增 5%。体 育 场 馆 15年 一 次 大 修 ， 大 修 费 用 未 在 本 次 测 算 中 体 现 。运 营 费 、 物 业 管 理 费 用 假 设 建 设 成 本 假 设 ， 单 位 ： 万 元合 计 体 育 场 体 育 馆 游 泳 馆 体 育 主 题 公 园 地 下 停 车 场 运 动 员 接 待中 心篮 /网 球 场 公 共 空 间建 设 总 投 资 101,094 23,310 17,972 22,813 585 4,915 24,000 7,500备 注 根 据 深 发 改 委 2007793号 文 附 件 ， 工 程 建 设 其 他 费 用 根 据 建 筑 面 积 比 例 计 算 而 得 。地 下 停 车 场 造 价 4000元 /平 米 ， 运 动 员 接 待 中 心 按 准 四 星 级 酒 店 建 设 标 准 5000元 /平 米 计 。 售 价 及 租 金 假 设项 目 赛 后 经 营 方 式 假 设 起 始 租 金 /售 价 /会 员 年 费 选 择 依 据商 铺 出 租 租 金 90元 /平 方 米 /天 依 据 深 圳 市 商 铺 租 金 平 均 水 平 ， 结 合 项 目 区位 选 取 合 理 租 金 水 平体 育 馆 健 身 场 所 出 租 给 大 型 健 身 中 心 用 租 金 60元 /平 方 米 /天 依 据 深 圳 市 同 等 档 次 和 面 积 健 身 场 所 的 租 金水 平 ， 考 虑 未 来 发 展 前 景 选 取 较 高 值游 泳 中 心 采 取 会 员 制 方 式 经 营 会 员 年 费 2000元 /年 /人 依 据 深 圳 市 同 等 档 次 和 面 积 游 泳 场 所 的 年 费水 平 ， 选 取 较 高 值超 市 出 租 给 家 乐 福 、 迪 卡 侬 租 金 30元 /平 方 米 /月 依 据 全 国 大 卖 场 租 金 平 均 水 平 ， 结 合 在 深 圳市 的 区 位 ， 选 取 合 理 租 金 水 平SPA会 所 根 据 空 间 大 小 出 租 用 于 娱乐 、 会 馆 等 租 金 120元 /平 方 米 /月 依 据 深 圳 市 中 高 档 会 所 租 金 水 平 ， 结 合 项 目会 所 经 营 种 类 ， 选 取 合 理 租 金 水 平接 待 中 心 按 照 酒 店 运 营 方 式 经 营 客 房 租 金 250元 /间 /晚 ； VIP包厢 400元 /间 /晚 依 据 深 圳 市 准 四 星 级 酒 店 房 价 水 平 ， 选 取 中间 值办 公 用 房 出 租 给 体 育 培 训 等 机 构 租 金 50元 /平 方 米 /月 依 据 深 圳 市 普 通 写 字 楼 月 租 金 水 平 ， 选 取 中间 值网 球 场 面 向 大 众 开 放 ， 按 时 收 费 室 内 租 金 80元 /时 ， 室 外 租 金 60元 /时 依 据 深 圳 市 同 等 档 次 网 球 场 租 金 水 平 ， 选 取中 间 值篮 球 场 面 向 大 众 开 放 ， 按 时 收 费 租 金 100元 /时 依 据 深 圳 市 同 等 档 次 篮 球 场 租 金 水 平 ， 选 取中 间 值足 球 场 面 向 大 众 开 放 ， 按 时 收 费 租 金 1500元 /场 依 据 深 圳 市 同 等 档 次 足 球 场 地 租 金 水 平 ， 选取 中 间 值 收 入 成 本 测 算 -体 育 场 （ 一 ）收 益 假 设u 商 铺 租 金 ： 取 平 均 租 金 水 平 90元 /平 米 /月 ， 出 租 率 取 80%；u 超 市 租 金 ： 租 金 水 平 取 低 值 30元 /平 米 /月 ， 以 吸 引 人 气 ； u 包 厢 客 房 租 金 ： 按 照 四 星 级 酒 店 市 场 水 平 计 算 ， 400元 /间 /晚 ，年 增 长 率 为 5%； 出 租 率 假 设 前 三 年 为 40%-50%， 以 后 为 60%-70%；餐 饮 收 入 为 客 房 收 入 的 50 ；u 文 艺 演 出 ： 全 年 共 8场 ， 第 一 年 场 地 出 租 收 入 50万 元 /场 ， 年增 长 5%；u 展 览 场 地 ： 每 年 30场 ， 第 一 年 每 场 收 入 15万 ， 年 增 长 5%；u 体 育 赛 事 ： 每 年 12场 ， 第 一 年 每 场 收 入 20万 ， 年 增 长 5%； u 广 告 收 入 ： 假 设 为 300万 /年 。成 本 假 设u 出 租 物 业 ： 管 理 费 取 出 租 收 入 的 5%；u 包 厢 客 房 ： 运 营 成 本 为 收 入 的 40%；u 大 型 活 动 ： 场 地 出 租 运 营 费 占 出 租 收 入 的 40%；u 场 馆 维 修 费 ： 参 考 工 人 体 育 馆 ， 第 一 年 为 103万 ， 年 增 长 5%； u 管 理 费 用 ： 按 照 体 育 场 营 业 收 入 的 5%计 提 。 收 入 成 本 测 算 -体 育 场 （ 二 ）n 体 育 场 在 第 二 年 即 开 始 获 得 利 润 ；n 在 计 算 期 内 体 育 场 年 均 税 后 利 润 达 到 600万 ， 上 缴 所 得 税 年 均 近 300万 ， 在 一 场 两 馆 中 最 高 ；n 利 润 逐 年 增 长 ， 在 第 8年 能 够 达 到 平 均 利 润 。 收 入 成 本 测 算 -体 育 馆 （ 一 ）收 益 假 设 ：u 商 铺 租 金 ： 取 平 均 租 金 水 平 90元 /平 米 /月 ； 出 租 率 取 80%；u 健 身 场 所 ： 出 租 给 大 型 健 身 中 心 ， 如 美 格 菲 ， 租 金 取 60元 /平 米 /月 ； u 文 艺 演 出 ： 全 年 共 4场 ， 第 一 年 场 地 出 租 收 入 50万 元 /场 ，年 增 长 5%；u 展 览 场 地 ： 每 年 30次 ， 第 一 年 每 场 收 入 15万 ， 年 增 长 5%；u 体 育 赛 事 ： 每 年 12场 ， 第 一 年 每 场 收 入 20万 ， 年 增 长 5%。成 本 假 设 u 出 租 物 业 ： 管 理 费 按 出 租 收 益 的 5%计 算 ；u 大 型 活 动 ： 场 地 出 租 运 营 费 占 出 租 收 入 的 40%；u 场 馆 维 修 费 ： 参 考 工 人 体 育 馆 第 一 年 为 74万 ， 年 增 长 5%；u 管 理 费 用 ： 按 照 体 育 馆 营 业 收 入 的 5%计 提 。 收 入 成 本 测 算 -体 育 馆 （ 二 ）n 体 育 馆 在 第 一 年 即 可 以 获 得 利 润 ；n 在 计 算 期 内 体 育 场 年 均 税 后 利 润 达 到 340万 ， 上 缴 所 得 税 年 均 近 167万 ， 在 一 场 两 馆 中 最 低 ；n 利 润 逐 年 增 长 ， 在 第 9年 的 时 候 能 够 达 到 平 均 利 润 。 收 入 成 本 测 算 -游 泳 馆 （ 一 ）收 益 假 设 ：u 商 铺 租 金 ： 取 平 均 租 金 水 平 90元 /平 米 /月 ； 出 租 率 取 80%；u 会 所 ： 租 金 取 120元 /平 米 /月 ， 面 向 中 高 档 的 娱 乐 项 目 ； u 办 公 用 房 ： 租 金 取 50元 /平 米 /月 ， 出 租 率 假 设 前 三 年 为 60%-70%， 后 三 年 为 80%-90%；u 游 泳 馆 ： 采 取 会 员 制 ， 年 费 假 设 为 2000元 /人 /年 ； 设 计 会员 数 为 12000人 ；u 体 育 赛 事 ： 每 年 12场 ， 第 一 年 每 场 收 入 20万 ， 年 增 长 5%。成 本 假 设 u 出 租 物 业 ： 管 理 费 按 出 租 收 益 的 5%计 算 ；u 游 泳 馆 ： 经 营 成 本 占 收 益 的 60%u 大 型 活 动 ： 场 地 出 租 运 营 费 占 出 租 收 入 的 40%；u 场 馆 维 修 费 ： 第 一 年 为 103万 ， 年 增 长 5%；u 管 理 费 用 ： 按 照 游 泳 馆 营 业 收 入 的 5%计 提 收 入 成 本 测 算 -游 泳 馆 （ 二 ）n 游 泳 馆 在 第 二 年 即 可 以 获 得 利 润 ；n 在 计 算 期 内 体 育 场 年 均 税 后 利 润 达 到 648万 ， 上 缴 所 得 税 年 均 近 320万 ；n 利 润 逐 年 增 长 ， 在 第 8年 的 时 候 能 够 达 到 平 均 利 润 。 收 入 成 本 测 算 -体 育 主 题 公 园 （ 一 ）收 益 假 设 ：u 网 球 场 ： 租 金 取 室 内 球 场 80元 /片 /小 时 ， 室 外 60元 /片 /小 时 ， 每 天 实 际 开 放 8小 时 ， 出 租 率 50%； u 篮 球 场 ： 租 金 取 100元 /片 /小 时 ， 每 天 实 际 开 放 8小 时 ， 出 租 率 50% ；u 足 球 场 ： 租 金 取 1500元 /场 次 ， 假 设 每 周 出 租 4次 ；u 停 车 场 ： 按 照 政 府 指 导 价 ， 假 设 白 天 可 停 4批 ， 每批 每 车 位 20元 ； 夜 间 停 车 每 小 时 1元 ， 出 租 率 取 50%。成 本 假 设 u 球 场 ： 场 地 出 租 运 营 费 占 营 业 收 入 的 40%；u 停 车 场 ： 运 营 成 本 占 营 业 收 入 的 20%计 提 ；u 管 理 费 用 ： 按 照 体 育 公 园 营 业 收 入 的 5%计 提 。 收 入 成 本 测 算 -体 育 主 题 公 园 （ 二 ）n 体 育 主 题 公 园 在 第 一 年 即 可 以 获 得 利 润 ；n 在 计 算 期 内 体 育 场 年 均 税 后 利 润 达 到 1529万 ， 上 缴 所 得 税 年 均 近 753万 ， 比 较 乐 观 ；n 利 润 逐 年 增 长 ， 在 第 8年 的 时 候 能 够 达 到 平 均 利 润 。 投 资 收 入 预 估 -运 动 员 接 待 中 心基 本 假 设 ：u 投 资 ： 建 筑 面 积 15000平 米 ， 单 价 按 照 准 四 星 级 酒 店 计 算 ， 为 5000元 /平 米 ， 总 投 资 为 7500万 元 ；u 客 房 收 益 ： 房 价 按 照 准 四 星 级 标 准 收 取 ， 取 250元 /间 /晚 ， 出 租 率 第 一 年 为 40%， 逐 年 增 长 ， 最 高 位 70%； u 餐 饮 收 入 ： 假 设 占 总 客 房 （ 运 动 员 接 待 中 心 和 包 厢 客 房 ） 收 入 的 50%；u 运 营 成 本 ： 占 酒 店 总 收 入 的 40%。 项 目 总 体 财 务 评 价 （ 一 ） 项 目 总 体 财 务 评 价 （ 二 ）n 体 育 中 心 在 第 一 年 即 可 以 获 得 利 润 ， 其 中 体 育 主 题 公 园 贡 献 最 大 ；n 在 计 算 期 内 体 育 场 年 均 税 后 利 润 达 到 3489万 ， 上 缴 所 得 税 年 均 近 1718万 ；n 利 润 逐 年 增 长 ， 在 第 8年 的 时 候 能 够 达 到 平 均 利 润 。 按 照 全 投 资 计 算 的 财 务 指 标 ：n 内 部 收 益 率 为 4.43%， 远 低 于 基 准 收 益 率 8%；n 计 算 期 内 不 能 收 回 投 资 ， 预 计 在 第 17年 初 能 收 回 总 投 资 项 目 总 体 财 务 评 价 （ 三 ） 不 计 初 始 投 资 计 算 的 财 务 指 标 ：n 每 年 的 净 现 金 流 入 约 1亿 。按 照 50%投 资 计 算 的 财 务 指 标 ：n 内 部 收 益 率 为 13.58%， 高 于 基 准 收 益 率 8%；n 大 约 在 第 11年 底 能 收 回 投 资 。 典 型 体 育 场 所 盈 利 状 况 （ 一 ）场 馆 名 称 座 位 数 收 入 支 出 利 润香 港 体 育 馆 n 最 多 容 纳 12500人n 内 场 41*41米 n 租 用 费 ： 9096.6万 港元n 其 他 收 入 ： 717.7万港 元n 总 计 ： 9815.4万 港 元 n 薪 酬 ： 1139.2万 港 元n 运 营 费 ： 2222.1万 港 元n 电 费 清 洁 保 安 ： 838.4港元n 宣 传 ： 5.9万 港 元n 总 计 ： 4205.6万 港 元 20052006年 度 盈 利 额 ：5609.8万 港 元香 港 伊 丽 莎 白体 育 馆 n 内 场 31.7*18.6米n 观 众 席 位 ： 3600个 n 租 用 费 ： 1637.7万 港元n 其 他 收 入 ： 166.3万港 元n 总 计 ： 1804万 港 元 n 薪 酬 ： 1113.8万 港 元n 运 营 费 ： 1412.6万 港 元n 电 费 清 洁 保 安 ： 733万 港元n 宣 传 ： 4.9万 港 元n 总 计 ： 3264.3万 港 元 20052006年 度 亏 损 额 ：1460.3万 港 元浙 江 黄 龙 体 育中 心 n 占 地 60万 平 方 米 n 体 育 场 6万 席 位 ，体 育 馆 8千 席 位 ，网 球 场 5千 席 位 n 主 要 来 源 ： 房 屋 物 业出 租n 每 年 总 收 入 ： 4000多万 以 上 n 运 营 支 出 ： 1900万 /年n 上 交 省 体 育 局 ： 500多 万 /年 政 府 每 年 行 政 事 业 费 用拨 款 ： 500600万 元除 去 贷 款 利 息 每 年 利 润： 1000万 元无 锡 体 育 中 心 n 占 地 44万 平 方 米n 体 育 馆 8千 席 位 ，建 面 5万 8平 方 米 n 体 育 场 3万 席 位 ，游 泳 馆 3000席 位 n 体 育 赛 事 、 文 化 演 出、 会 展 博 览 、 企 业 节庆 等 活 动 常 年 不 断n 每 年 经 营 收 入 超 过3000万 元 n 20%上 交 市 财 政 在 保 证 正 常 支 出 和 维 修外 尚 有 客 观 的 盈 余 典 型 体 育 场 所 盈 利 状 况 （ 二 ）场 馆 名 称 座 位 数 收 入 支 出 利 润东 莞 体 育 中 心 n 占 地 30万 平 方 米 n 体 育 馆 4340席 位， 体 育 场 22191席位 ， 游 泳 馆 2194席 位 n 2005年 经 营 收 入 ： 800万 元n 2006年 经 营 收 入 ： 980万 元n 场 地 和 物 业 收 租 约 占 总 收入 一 半 n 市 财 政 每 年 拨 款 100.88万元中 山 体 育 场 馆 n 体 育 馆 5000席 位， 体 育 场 12000席位 n 每 年 举 办 活 动 达 100场 以 上， 经 济 效 益 较 好 n 经 营 创 收 达 520万 元 /年 则财 政 局 拨 经 费 250万 元珠 海 体 育 中 心 n 占 地 70万 平 方 米n 体 育 场 4万 席 位 ，体 育 馆 5千 席 位 ，游 泳 馆 1200席 位 n 每 年 经 营 创 收 ： 700多 万 元n 举 办 比 赛 申 请 经 费 ： 200多万 n 工 程 总 投 资 7亿 元n 每 年 支 出 约 1200-1300万 元 市 财 政 每 年 拨 款 268万 元保 修 与 维 修 费 向 市 财 政申 请 专 项 费 用 解 决基 本 能 够 维 持 中 心 运 营 典 型 体 育 场 所 盈 利 状 况 （ 三 ）场 馆 名 称 座 位 数 收 入 支 出 利 润东 单 体 育 中 心 n 建 筑 面 积 47000平方 米 n 2002年n 房 屋 出 租 ： 310万n 场 地 出 租 ： 420万n 俱 乐 部 活 动 ： 300万n 广 告 ： 60万n 商 店 ： 10万n 总 计 ： 1100万 n 2002年n 人 员 费 用 ： 120万n 能 源 消 耗 费 ： 170万n 维 修 费 ： 110万n 税 收 ： 66万n 折 旧 费 ： 10万n 总 计 ： 476万 2002年 盈 利 ： 624万 首 都 体 育 馆 n 占 地 5.46万 平 方米n 座 位 数 1万 8 n 2002年n 房 屋 出 租 ： 960万n 场 地 出 租 ： 912万n 大 型 活 动 ： 384万n 其 他 ： 144万n 总 计 ： 2400万 n 2002年n 人 员 费 用 ： 1145.7万n 能 源 消 耗 费 ： 522.6万n 维 修 费 ： 180.9万n 税 收 ： 120.6万n 其 他 ： 40.2万n 总 计 ： 2010万 2002年 盈 利 ： 390万 典 型 体 育 场 所 盈 利 状 况 （ 四 ）场 馆 名 称 座 位 数 收 入 支 出 利 润工 人 体 育 馆 n 建 筑 面 积 ： 40200平方 米 n 座 位 数 12000 n 2002年n 房 屋 出 租 ： 414万n 场 地 出 租 ： 30万n 大 型 活 动 ： 110万n 广 告 ： 6万n 俱 乐 部 活 动 ： 180万n 商 店 ： 20万n 总 计 ： 760万 n 2002年n 人 员 费 用 ： 100万n 能 源 消 耗 费 ： 150万n 维 修 费 ： 68万n 税 收 ： 40.8万n 折 旧 费 ： 10万n 总 计 ： 368.8万 2002年 盈 利 ： 391.2万工 人 体 育 场 n 建 筑 面 积 44800平 方米n 座 位 数 64000 n 2002年n 房 屋 出 租 ： 321.6万n 场 地 出 租 ： 544.93万n 广 告 ： 45万n 商 店 ： 38.2万n 运 动 竞 赛 ： 334.2万n 球 迷 协 会 ： 22.4万 n 总 计 ： 1306.45万 n 2002年n 人 员 费 用 ： 172万n 能 源 消 耗 费 ： 159万n 维 修 费 ： 119万n 税 收 ： 78.39万n 其 他 ： 70万n 总 计 ： 598.39万 2002年 盈 利 ： 708.06万奥 林 匹 克 体 育 中 心 n 总 建 筑 面 积 ： 37052平 方 米n 38000席 位 n 2002年n 体 育 比 赛 ： 2.83万n 场 地 出 租 ： 555.16万n 房 屋 出 租 ： 369.89万n 其 他 收 入 ： 179.31万 n 上 级 补 助 ： 35.32万n 总 计 ： 996.56万 n 2002年n 人 员 费 用 ： 1120.6万n 能 源 消 耗 费 ： 445万n 维 修 费 ： 99.66万n 税 收 ： 59.79万n 总 计 ： 1725.05万 2002年 亏 损 ： 728.49万 个人观点供参考，欢迎讨论