青岛市商业市场调查报告

青岛开发区商业市场调查报告B / 开发区概况岛经济技术开发区（简称青岛开发区）是1984年10月经国务院批准成立，1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区。它位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里）。1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一，现有面积274.1平方公里，人口40万。自建区以来，累计投入基础设施建设资金180多亿元，现已初步形成了以现代化港口、家电电子、机械制造、石油化工、生物制药、国际贸易、旅游度假为主要特色，集开发区、新技术产业开发试验区和旅游度假区于一体的现代化新城区框架，是中国开放区域最集中的地区之一。C / 开发区的经济发展趋势开发区经济随着大青岛的发展格局和工业中心、大炼油、大学城等项目的立项呈几何式增长。跨海大桥和海底隧道的建设更是拉动开发区经济增长的主要力量。D / 人口发展（19892003）1、开发区的“移民”特征开发区的建立基础是位于沿海岸的几个村镇，以渔业为生；1994年保税区成立以后外来人口占据了半壁江山， 2003年人口增长率6.5%，自然增长率仅为千分之5.45，可见开发区的人口主要以外来人口的增加量为主；2、人口低龄化 作为新兴的开发区，每年数以万计的大中专毕业生以及外来人口涌入，平均年龄低龄化是开发区的另一大特点。第二部分：开发区微观社会环境分析 开发区的商业重点在长江路片区，我们对该区域做重点分析。 A / 长江路片区 该区域规划定位为黄岛的行政商务中心，区政府、广场、银行等社会公共服务机构集中在本区域内。 开发区的发展主要集中在本区域，以长江路为中心的新兴商业区和以香江路为中心的金融、商业区均在该区域内，是开发区的主要的商业区域。 囊括了长江路商圈和香江路商圈 商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区。B / 区域人口分布开发区现在的人口虽少，但是37%集中在长江路街道办事处，有近15万人口，人口密度约3409人/km2 , 具有良好的商业基础。C / 长江路的商圈现状 长江路硬件设施完善，标准较高 人流集中，消费能力较强，已初步形成了一定的商业格局； 整体商业布局以大型商场、超市为中心，辐射黄岛、胶南等周边区域； 业态分布相对单调，体态不够均衡，文化餐饮服务类发展严重不足； 停车位严重不足； 整个商圈正在向更大规模及更高档次发展； 长江路西部“佳世客、佳家源、利群”中高档消费市场，非常繁荣。D / 长江路片区商业街及商场总揽 1、 香江路：以老商业为主的商业金融一条街，中低档次。 老：指开业时间较早，但商业业态、商场布局、商业吸引力、商业辐射能力还是很强的。主要有：利群（2001年），吉韩商厦（2004年），大地商业街（不详）。 2、 长江路：新兴商业政治一条街 新兴商业：大型超市、综合购物、专业市场。中高档次。主要有：家佳源（2002年）、瑞泰利群（2004年末）、佳世客（2006年）、多元商场（2002年）等。第三部分：开发区商业历史分析1、历史发展分析99年以前：开发区的商业繁荣，最初是外来人口靠地摊带动的，以大地商场和现在的金邦商城（原为武夷山市场）为代表。随着保税区的确立，商业的重心沿着香江路向西发展（以云海城为代表），以香江路、富春江路、太行山路、武夷山路为框架的商业区逐渐形成，其中的酒吧一条街、饮食一条街逐渐形成，至尽这些商业还在支撑着开发区的低档商业的繁荣。20002004年：这3年的时间是开发区商业飞速发展的阶段，利群、家佳源、瑞泰利群、多元商城等大型商业综合体开始营业，并显示出了超强的生命力。开发区的商业逐渐向高档产品方向发展，卖场的布局和主力店的引入逐步考虑方便性和人性化。同时，专业化市场也有初期的萌芽。20052006年：2005年佳世客开业，代表着长江路的商业布局完成从低到高、从点到面的完善。形成了开发区主力商业区。2、未来趋势分析A / 开发区薛家岛确立为旅游度假区，随着城市建设进程的加快，该区域（原薛家岛的四个村）逐渐被开发成高档居住社区，人口也越来越多，商业潜力即将爆发，未来商业的发展中心将逐步东移，并形成旅游购物和度假式经济为主的商业形式。与香江路、长江路西区形成“三足鼎立”的商业格局。B / 商业形态逐步丰富，更注重于休闲式购物方式，突出“逛”的元素，街区概念将是下一步商业产品的发展方向。第四部分：开发区商业项目调查A / 商业汇总对比表项目名称项目定位营业面积使用率业态经营方式产品规划综合分析瑞泰利群精品百货4万平100%超市+服装联营镂空设计，围廊式商业布局，层间联系不甚紧密。利群定位低价精品，对商场规划一直处于次要位置。该项目是利群的样板之作，比起香江利群，商场规划更符合利群的商场特征，也是利群的扭正香江利群中低档定位的一步走法。香江利群大众百货1万多100%服装+超市+家电该项目是利群进入开发区的敲门之作，一直走中低路线，是产品改造后使用的。开业最早的市场，开发区商业大戏的第一出，加上位置、公司品牌知名度较好，经营状态良好。世纪商城专业市场2.8万75%（1、2F）小商品+服装租、售内外商街的规划形式，布局规划较乱，类别分布不明确自主经营引起商业规划的混乱，消费者逛起来较累，难以一步到位挑选自己的商品。佳世客休闲式购物时尚精品百货3.6万100%品牌店、超市、服装、电子、饮食、家居出租回旋式布局，业态布局明确但不缺乏关联性，出入口、层与层的连接比较科学，街区分布明朗。佳世客一直走休闲购物的路线，产品丰富、时尚产品更新快，活动频繁，自主经营和统一管理配合紧密。百利来专业市场1万100%服装出租项目定位于低档次服装市场，规划上尽量扩大使用面积，基本属于找准目标直接购买型。自主经营、统一规划，经营状态良好。吉韩商厦专业市场1万100%服装出租项目定位于中低端服装服饰用品市场，符合地方消费人群的购买能力和消费需求经营状况良好。家佳源日用百货2万100%品牌服装、化装品、饰品、超市联营进入开发区较早的日用百货市场，专业性较强业态分布布局科学，整体风格也有大市场的风度。无论经营种类、产品档次均有相当高的水平，是开发区西部商业的大鄂，但产品的丰富程度不够。第五部分：商业综合分析综合以上分析，开发区商业的现状有以下特点：1、 商业繁荣，商业经营状态良好从现在正在营业的商业项目来看，几大商场经营状态都不错，在太行山路、武夷山路、长江路和香江路所包围的区域已形成了集专业市场、小商品、沿街商铺等性质的商业物业，几大商场实现的相对的“垄断”，达到了先入为主的目的，为后进者筑起了较高的门槛。2、 利群凭借两大商场以及小的连锁超市，占据开发区零售业的老大位置。两大商场占据香江路和长江路核心位置，以及遍及繁华路段的小连锁超市；利群，稳居开发区零售业老大的位置。3、 商业布局基本完成。 佳世客的到来完善了开发区的商业格局，丰富了开发区的商业模式，进一步拉高了开发区的消费层次。4、 消费观念在转变。开发区的消费层次不断升高，从佳世客刚开业时的冷淡，到现在的爆满，充分说明了开发区的消费模式在悄悄变化，对于佳世客这种休闲购物方式逐渐被认可。第六部分：开发区商业空白及前景预测社会发展的必然规律是：从温饱型向享受型转变，结合现在的开发区商业现状，未来开发区的商业发展方向应该朝街区发展，例如美国的第五大道、法国的爱丽舍大街。商业产品上突出景观与商业的融合，景与上的配合，从而形成一个商业品牌。整体突出“逛”的乐趣，打造休闲商业经济。经营产品以时尚精品、奢侈品为主，辅以酒吧、茶楼、咖啡厅等产业，形成游、购物、休闲相融合的经济结构。从现在开发区商业中，这类购物街区是空白，时尚精品和奢侈品同样没有集中的销售场所，而逐步增长的收入水平和低龄化的人口特点，衍生了有时尚、有品位、个性化的消费客群，一部分高素质的人群流入，比如海外驻青负责人、部分海归等消费者都是街区的主要消费客群。 162010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789