学习要求-1.了解估价信息收集的重要意义;-2.熟悉估价信息.ppt课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,学习要求：,1.了解估价信息收集的重要意义；,2.熟悉估价信息收集的主要内容和方式；,3.掌握信息调查、整理、统计的方法；,4.掌握实地查勘的内容和方法。,能力目标：,会根据估价需要列出估价信息收集内容；,能调查、整理、统计、分析估价信息；,能通过实地查勘确认和收集必要的估价信息。,学习要求：,1,第一讲 收集估价资料,第一讲 收集估价资料,2,一、估价所需资料,1,.宏观资料和市场状况资料,是指对房地产几个有普通影响的资料和对估价对象所在地区的房地产有影响的资料，包括政治制度、土地使用制度、住房制度、相关法律、法规、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施、人口数量、人口素质、家庭规模、房地产的需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况、房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况、客观环境的优劣、政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制，以及相似房地产市场行情，包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需状况等。,一、估价所需资料,3,2.不同估价方法所需的资料,不同,估价,方法,所需,资料,市场法,包括交易目的、交易时间、交易情况资料，以及交易,实例房地产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。,收益法,包括租赁价格、经营收入资料、出租率或空置率、运营,费用资料，以及收益率、风险程度资料等。,成本法,包括土地重新取得价格资料、建筑物的建造成本，以及,开发费用、管理费用、销售税费、利润率等。,假设开发法,包括类似房地产的现有价格资料及预期分析资料，开,发估价对象房地产的成本资料及其预期分析等。,基准地价修正法,包括估价对象所在城市的基准地价资料、土地分等,定级资料、土地价格随时间变化的资料等。,2.不同估价方法所需的资料不同市场法包括交易目的、交易时间、,4,3.估价对象状况资料,区位资料,具体坐落及它与市中心、区域中心、车站、机场、政府机关、,学校、亿元等的距离和估价对象的交通便利度、繁荣程度等。,权益资料,权利、利益和收益，主要是其产权的归属及实际状态。包括,产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图；房屋买卖,、租赁、抵押资料、征地拆迁资料和私房改造资料等。,土地的资料：土地的物理形状、基础配套情况、生熟程度资料。,房屋建筑资料：建造开发的年代、主要结构材料、内部设计布局等,房地产使用资料：使用年限、新旧程度、使用方式、出租性质等,实物资料,3.估价对象状况资料区位资料具体坐落及它与市中心、区域中心、,5,二、列出资料清单,1.基本资料,2.估价对象的区域条件和个别条件,3.选用市场比较法应收集的资料,4.选用收益法应收集的资料,5.选用成本法应收集的资料,6.选用假设开发法应收集的资料,（1）社会、经济等一般资料,（2）房地产市场与供需资料,（3）城市规划与建设资料,（1）区域条件,（2）个别条件,+,3宗以上可比实例；资本化率的相关,资料；市场资料；估价对象个别情况。,房地产有关收入的资料；运营费用及有关,税费资料；资本化率的相关资料；市场资料,7大成本的构成选用资料,售价、有关建筑费、专业费用、资本化率、,贷款利率、市场资料、详细规划资料等,7.选用基准地价系数修正法应收集的资料,8.选用路线价法应收集的资料,二、列出资料清单1.基本资料2.估价对象的区域条件和个别条件,6,第二讲 估价信息的调查与统计,第二讲 估价信息的调查与统计,7,一、估价数据信息的采集、检验和整理,1.信息采集的主要方法,采集方法,信息内容,主要特点、难点,搜集、整理现在信息,公开发布的数据及相关报告,节约时间、经费，对信息可信度的判断比较困难,抽样调查,统计数据、调查问卷,可以在需要的范围内推断总体，需要的时间、经费较多,个别面访,个人的信息、意见、观点、感受,直接针对重要或有争议的问题，可能有个人偏见,小组专题座谈,个人及小组的意见、观点、感受,直接针对评估的问题，小组课讨论，对敏感问题不合适,实地调研、重点调查,重要情况核实，现场考察,可获得第一手信息，不能简单推断总体，需要经费较多,正规取证,各种具有法律效应的证明材料,可获得权威性证据，程序较复杂，费时间,网上采集,各类信息,快捷、及时，需要专门人才对信息进行加工整理,信息采集方法,一、估价数据信息的采集、检验和整理采集方法信息内容主要特点、,8,2.数据信息采集应注意的问题,（1）评估要回答的问题与所收集的信息之间的关系必须清楚,（2）信息采集的范围、方法和精确度与评估任务要匹配,（3）从多渠道、多角度采集信息,（4）评估者需要与被调查者建立相互信任、相互合作的关系,（5）评估者特别关注数据信息的质量,一是由委托方提供信息包括评估委托人提供和管理部门提供；,二是通过第三方渠道搜集信息，包括政府有关部门、行业等。,数据的局限性,数据精确度对结果的影响,2.数据信息采集应注意的问题（1）评估要回答的问题与所收集的,9,3.综合分析，形成分析结论,三个转换：,（1）从信息到事实判断的转换；,（2）从事实判断到单个问题评估结论的转换；,（3）由三个问题的分析结论到综合分析结论的转换。,3.综合分析，形成分析结论,10,二、估价信息调查步骤,1.初步调查,2.决定收集资料的方法,3.设计调查表,4.选样,5.资料整理与分析,（1）情况分析,（2）预备调查,（3）决定研究范围,初级资料的来源,原始资料的收集方法,调查法,观察法,人员调查法,电话调查法,（1）决定调查方式,（2）决定采用哪一种类型的问题,随机抽样法,计划抽样法,分层抽样法,（1）编辑,（2）编号,（3）制表,（4）分析与解释,通信调查,二、估价信息调查步骤1.初步调查2.决定收集资料的方法3.设,11,三、估价信息统计方法,1.几种趋势测度,趋势测度,众数,中位数,平均数,2.离散趋势测试度,（1）级差：最大值与最小值之间的距离,R=max（x ）-min（x ）,i i,（2）方差和标准差：反映离散关系,S=,n-1,（x x）,i,2,i=1,n,S=,n-1,（x x）,i,2,i=1,n,2,三、估价信息统计方法趋势测度众数中位数平均数2.离散趋势测试,12,宗地A的评估。待估物为一空地，规划用途为商业，土地面积为1000平方米。要评估的是A宗地的交易底价。从房地产交易价格资料收集到了9个类似价格，如下表所示。,序号,1,2,3,4,5,6,7,8,9,成交价格,86,90,95,96,100,103,105,111,114,例题,比较样点地价表,单位:元,/平方米,宗地A的评估。待估物为一空地，规划用途,13,分析：,待估房地产价格的最接近值是地价的均值x。比较价格与比较价格均值的偏差表现在两个方面：一是比较价格的均值性；二是比较价格均值的置信度。,数学均值：,S =,s,n,x,x,计算过程：,X=,=100(元,/平方米）,i=1,n,x,i,n 9,86+90+95+96+100+103+105+111+114,S,=,=9.27(元,/平方米）,i=1,n,(x x),i,2,n-1,196+100+25+16+0+9+25+121+196,8,S =,s,n,x,x,=3.09(元/平方米）,宗地A的价格估计值：,100,+3.09,(元/平方米）,分析：S =snxx计算过程：X=,14,第三讲 估价对象实地查勘,第三讲 估价对象实地查勘,15,一、实地查勘内容和方法,1.实地查勘的内容,（1）对土地的查勘,（2）对房屋的查勘,鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。,确认房屋的结构、装修、设备和面积。,确定房屋的建造年份。,评定房屋成新。,堪丈绘图。,拍照、录像,对环境条件的确认。,坐落位置,土地使用类别,面积、地形、地貌等,一、实地查勘内容和方法 鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估,16,2.实地查勘操作规程,拟定现场查看的内容和方式,抽调业务骨干组成实地查勘小组，并做好相应的分工。,与委托人联系好查勘事项、查勘日期、进度等。,派出技术人员前往现场摸底，制定好现场查勘计划。,设计制作好实地查勘记录表格，准备查勘工具。,现场查勘,现场查勘记录的签字。,查勘工作完毕,2.实地查勘操作规程拟定现场查看的内容和方式抽调业务骨干组成,17,3.实地查勘技巧,一听,听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况的反映,二看,根据一听，结合所要评定的结构、装修、设备部分，,查看房屋的下部、墙体、屋面的变形和不均匀沉降，,以及梁、柱变形等情况，做出直观上的判断,三查,对房屋城中结构部位、构件本身的刚度、强度进行测量,检查，看其是否有潜在的危险。,四问,就查出的问题询问使用人，了解其有关的情况,五测,在条件具备时，用仪器测量房屋的结构变化情况，主要,有地基沉降、墙体倾斜、物价变形、裂缝等。,3.实地查勘技巧一听听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况,18,二、实地查勘举例,序号,因素名称,考察项目,一等,二等,三等,四等,1,自然环境,自然景观,公认的自然环境优越的地方。如AB公园附近,自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生,附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠佳,附近无绿化，拥挤、杂乱、环境差,环境污染,空气清新、无污染；无噪音；水域清洁，达卫生标准,空气良好，少量污染；白天都有部分交通噪音；水体局部污染,空气局部受污染；靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响,靠近污染源；靠近车站、机场等，有严重噪音,2,规划设计,建筑或小区布局,建筑或小区布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求,布局一般，排列整齐,布局过于局促,任意布置，拥挤,建筑密度与外观,建筑密度在30%40%，外形美观,建筑密度在40%-50%，外观比较整齐,建筑密度在50%-60%，外观陈旧,建筑密度在60%以上，外观破旧杂乱,室外公共活动空间与绿化景观,绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富,绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小,少量绿化，基本无公共活动空间,无绿化，无公共活动空间,表一：物业区位优劣估价判定表,二、实地查勘举例序号因素名称考察项目一等二等三等四等1自然环,19,序号,因素名称,考察项目,一等,二等,三等,四等,3,物业管理,物业管理情况,全封闭物业管理,半封闭物业管理,有物业管理,无物业管理,4,交通条件,离市区主干道的距离,300米以内,在300-600米之间,在699-800米之间,在800米以上,公交线路情况,距离公交站点100米以内，有3条以上的重要公交线路,距离公交站点在100-200米内，有1-2条重要公交线路,距离重要的公交线路的距离在200-500米,距离公交吸纳路的距离在500米以上,5,教育医疗,所在学区学校情况,属于省级以上重点中学（初中）和重点小学学区,属于市级以上重点中学（初中）和重点小学学区,属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区,一般中小学学区,医疗机构分布情况,距市级及以上医院100米以内,距市级及以上那个医院1000-2000米,距市级及以上医院2000-5000米,距市级及以上医院2500你,6,商业配套,重要商业配套设施,在400米范围内有大型的市级商业配套设施,在400-800米范围内区级商业设施比较集中,在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求,在800米范围基本上无商业网点,表一：续表,序号因素名称考察项目一等二等三等四等3物业管理物业管理情况全,20,完损等级,成新评定说明,新旧程度,完好房,按房屋完损等级评定标准的相关规定执行,全新,九成新,八成新,基本完好房,七成新,六成新,一般损坏房,五成新,四成新,严重损坏房,三成新,危险房,不足三成新,表二：住宅房屋成新判定表,完损等级成新评定说明新旧程度完好房全新九成新八成新基本完好房,21,类别,等级,结构、装修及设施情况,钢筋混泥土结构,一级,层高3.8-4.5米，一层楼，桩基，框架，外墙面砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地板或地砖，铝合