跨塘商业项目提报-28

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,。,跨塘商业项目提报,基于“租、售”一体化战略下的策划方案,我司,借,借鉴,了,了台,湾,湾先,进,进的,营,营销,代,代理,模,模式,，,，是,集,集投,资,资咨,询,询、,策,策划,代,代理,为,为主,业,业的,全,全新,房,房地,产,产代,理,理公,司,司,。,。,我们,成,成功,代,代理,了,了挹,翠,翠华,庭,庭、,奥,奥林,春,春天,、,、发,现,现之,旅,旅、,锦,锦绣,佳,佳园,、,、公,园,园天,下,下、,苏,苏州,国,国际,教,教育,园,园商,服,服配,套,套等,具,具有,高,高难,度,度挑,战,战性,的,的楼,盘,盘，,为,为项,目,目增,加,加附,加,加利,润,润积,累,累了,的,的丰,富,富经,验,验。,公司,不,不仅,设,设置,了,了代,理,理常,规,规部,门,门：,市,市场,部,部、,企,企划,部,部、,销,销售,部,部、,管,管理,部,部、,并,并设,置,置了,客,客户,服,服务,部,部，,公,公司,出,出于,服,服务,于,于大,众,众的,角,角度,，,，还,成,成立,博,博仕,会,会俱,乐,乐部,，,，目,前,前会,员,员已,近,近20000,人,人。,此,此外,，,，为,体,体现,公,公司,在,在浙,江,江的,招,招商,优,优势,，,，特,对,对公,司,司销,售,售部,在,在商,品,品房,住,住宅,房,房与,商,商铺,之,之间,进,进行,了,了专,业,业细,分,分，,成,成立,了,了商,业,业物,业,业处,，,，积,累,累了,丰,丰富,的,的专,业,业经,验,验和,健,健全,的,的销,售,售网,络,络。,作为,开,开发,商,商的,行,行销,伙,伙伴,“,博,博思,堂,堂”,拥,拥,有,有台,企,企之,专,专业,作,作业,实,实力,及,及可,贵,贵的,本,本土,经,经验,等,等多,重,重优,势,势,相,相信,这,这一,整,整合,多,多方,不,不动,产,产服,务,务经,验,验的,精,精英,团,团队,将,以,以多,元,元化,、,、专,业,业化,的,的地,产,产顾,问,问服,务,务深,植,植大,陆,陆,并,并与,业,业主,共,共建,伟,伟业!,公司简介,第一章 市,场,场分析,一、区域状,况,况分析,地理位置：,跨塘镇，,隶属苏州工,业,业园区，地,处,处苏州城区,东,东北部，南,接,接工业园区,中,中心区，北,临,临1.1万,公,公顷物产丰,饶,饶的阳澄湖,。,。,交通状况：,沪宁高速公,路,路-到上,海,海,312、204和318国道连接,苏,苏州与南京,、,、上海等城,市,市,苏嘉杭高速,公,公路通,浙,浙江,娄江路-西,接,接娄葑东接,唯,唯亭横穿跨,塘,塘工业区，,是,是区内主要,交,交通要道,经济发展水,平,平：,2003年,跨,跨塘地区完,成,成生产总值,达,达15亿元,，,，同比去年,增,增长57%,，,，实现财政,收,收入1.2,亿,亿元，同比,增,增长72%,。,。03年末,跨,跨塘地区农,民,民人均收入8598元,，,，已超出苏,州,州市的整体,平,平均水平。,招商引资：,2003年,注,注册外资就,达,达1亿多美,元,元，实际利,用,用外资达6000万美,元,元，新增注,册,册内资近7,亿,亿人民币，,新增个私民,营,营企业400家,。,吸引了来自,美,美国、英国,、,、德国、瑞,士,士、日本、,韩,韩国、新加,坡,坡、印度尼,西,西,亚,亚、马来西,亚,亚等国及台,湾,湾、香港等,地,地区的客商,前,前来投资创,业,业。,有友达光电,、,、上声电子,、,、亚太纸业,、,、元本电子,等,等知名企业,。,。,城镇规划：,规划面积l5平方公,里,里,人口20万人（最,新,新），3个主要功,能,能区：,以跨塘镇政,府,府为中心的,商业住宅行,政,政区、工业,区,区、阳澄湖,休,休闲旅游区,。,城市地位：,新中心城镇,，,，苏州工业,园,园区副中心,园区后,花,花园。,二、区域商,业,业地位,1、商圈划,分,分依据,1）,市级商业,中,中心,设置区域,：,城市规划,的,的中心商,业,业区、历,史,史形成的,商,商业集聚,地,地。,功能定位,：,：购物、,文,文化娱乐,、,、休闲、,旅,旅游等，,并,并与金融,、,、商务活,动,动,相结合。,客流量：50万,基本商业,面,面积：30万平,方,方米,基本业态,与,与业种：,大,大型百货,店,店、专业,店,店、专卖,店,店、文化,娱,娱乐、餐,饮,饮。,配套行业,：,：旅馆、,金,金融服务,、,、旅游服,务,务、展示,、,、图书和,邮,邮电业等,。,。,2）区域,商,商业中心,设置区域,：,：居民,聚,聚居区、,商,商务集聚,地,地、公共,交,交通集散,地,地周边,功能定位,：,：购物,、,、文化娱,乐,乐、休闲,服务人口,：,：20,万,万,基本商业,面,面积：10万平,方,方米,基本设置,业,业态与业,种,种：购,物,物中心、,超,超市、百,货,货店、文,化,化娱乐、,餐,餐饮等,配套行业,：,：旅,游,游、金融,服,服务、图,书,书报刊、,邮,邮电业等,3）新城,商,商业中心,设置区域,：,：城市规,划,划的新兴,中,中心商业,区,区，人流,集,集中，交,通,通便利的,地,地段。,功能定位,：,：购物、,文,文化娱乐,、,、休闲、,旅,旅游、并,与,与金融结,合,合。,服务对象,：,：新城居,民,民，商圈,辐,辐射范围,内,内其他消,费,费人群以,及,及外来消,费,费者。,服务人口,：,：20,万,万,基本商业,面,面积：12万平,方,方米,基本设置,业,业态与业,种,种：购物,中,中心、超,市,市、百货,店,店、专业,店,店、专卖,店,店、餐饮,、,、,文化娱乐及其,他,他休闲娱乐。,4）专业、特,色,色街,设置区域：商,业,业中心周边，,交,交通便利处,功能定位：提,供,供专门商品或,专,专业服务,服务对象：购,买,买专门商品，,寻,寻求专业服务,的,的消费者,基本商业面积,：,：街长200,米,米以上，专业,店,店30家以上,基本设置业态,与,与业种：特,色,色专业店、专,卖,卖店,2、苏州市区,商,商圈界定,市级商业中心,：,：观前,石,石路,南,南门,区域商业中心,：,：新区,园,园区,吴,吴中区等,专业、特色街,：,：新区商业街,十,十全,街,街 凤凰,街,街,跨塘新城,商,商业中心,三、区域商业,市,市场分析,1、区域商业,发,发展过程,312国道两,侧,侧为原外跨塘,镇,镇中心商业。,动迁房出现后,，,，商业区由高,浜,浜镇和原外跨,塘,塘镇区共同构,成,成,随着原外跨塘,的,的拆迁，高浜,镇,镇区成为跨塘,分,分区的中心,2、区域商业,现,现状分析,中间的商业广,场,场区域量体最,大,大也最为繁华,，,，是目前跨塘,分,分区商业最繁,华,华的商业中心,。,。,西侧的蠡塘路,商,商业为沿路商,业,业，地理位置,比,比较偏，各类,五,五金等材料商,店,店比较多。,东侧的中欣大,厦,厦为一综合大,厦,厦，定位为中,档,档商业中心。,现,现其主体二层,和,和三层作为综,合,合性的娱乐中,心,心金函商,务,务中心。,另外，建设中,的,的新型商业中,心,心位于蠡塘路,以,以南，中欣大,厦,厦以东。,3、,商业面积情况,统,统计（单位：,）,4、租金价格,分,分析比较（底,铺,铺、单位：元/平方米.月,）,）,现有商业,建筑面积,在建或拟建,商业面积,总体商业,建筑面积,现有实际,经营面积,预计商业总,经营面积,60427,83410,143837,22034,114944,板块,西蠡塘路,中欣大厦,汇隆路,租金,7080,6065,75-120,5、业态分析,6、区域消费,潜,潜力,根据我司调查,结,结果跨塘的人,均,均月消费支出,为,为780元，,接,接近苏州市1-6月平均水,平,平810元。,四、跨塘商业,市,市场特征及发,展,展趋势,经营产品单一,，,，产品种类少,，,，市场细分程,度,度及产品档次,低,低。所经营产,品,品还处于满足,基,基本工作生活,需,需求阶段。,经营管理落后,，,，现有商业以,沿,沿街店面主要,，,，处于各自为,政,政的状态，缺,乏,乏统一管理，,竞,竞争力不强。,商业功能分割,日,日趋明显：,西侧在建的联,发,发建材五金市,场,场将与蠡塘路,西,西侧的商业板,块,块形成一个以,建,建材、五金、,工,工具类为主的,专,专业市场。,中部汇隆路商,业,业中心以农贸,市,市场为中心形,成,成一个以满足,居,居民基本生活,消,消费需求的低,档,档商业聚集区,。,。,东部将会以本,案,案为中心，包,括,括中欣广场和,在,在建的星海国,际,际广场在内，,形,形成一个集购,物,物、休闲、餐,饮,饮、娱乐于一,体,体，以中高档,产,产品为主的综,合,合性商业休闲,娱,娱乐中心。,跨塘分区经济,发,发展迅速，人,口,口继续导入，,刺,刺激房地产市,场,场。,人口的导入刺,激,激区域消费力,，,，对区域商业,提,提出更高的要,求,求。,区域商业经营,方,方式陈旧，数,量,量规模有限，,无,无法跟上区域,发,发展速度。,市场需求新型,产,产品，目前的,产,产品形态服务,对,对象狭窄。不,少,少消费者无法,在,在,跨塘完成自己,的,的消费需求。,大卖场、大型,商,商业广场、购,物,物中心稀缺。,第二章 项,目,目定位,功能定位：,集购物、休闲,、,、餐饮、娱乐,为,为一体的综合,性,性休闲广场,形象定位：,跨塘新城市商,业,业中心,客源定位：,隐性客源（消,费,费者），本地,消,消费者、本地,外,外资企业员工,、,、其他外来人,员,员、园区其他,消,消费者、周边,区,区域的辐射消,费,费者等,显性客源（物,业,业买主）,1、跨塘本,地,地客户（15%）,2、跨塘周,边,边乡镇及园区,客,客户（15%,）,）,3、苏州市,区,区客户（除园,区,区外其他区域,客,客户）（40%）,4、江浙沪,等,等地的专业投,资,资客商（30%）,5、我司博仕,会,会中的专业投,资,资者（30%,）,）,业态组成,通过项目前期,调,调研以及对未,来,来发展趋势的,预,预测，确定本,项,项目的行业业,态,态比重为：,本案推出后，,跨,跨塘的商业业,态,态比重为：,酒店商务区：,通过调研我们,发,发现，跨塘镇,的,的餐饮业的比,重,重为17.19%，而中高,档,档餐饮业则处,于,于市场真空状,态,态，旅游业也,几,几乎是空白。,结,结合项目的建,筑,筑规划，我司,将,将其中的A幢,定,定位于酒店商,务,务区。一层和,二,二层可用作中,高,高档酒店，满,足,足当地政府、,企,企业主管、私,营,营业主及中高,收,收入者需求，,三,三层和四层作,为,为宾馆，用以,满,满足外地商务,人,人员等居住需,要,要。,休闲,娱,娱乐,区,区：,目前,跨,跨塘,商,商业,市,市场,上,上的,休,休闲,、,、娱,乐,乐类,产,产品,极,极为,匮,匮乏,，,，咖,啡,啡厅,、,、茶,吧,吧等,休,休闲,产,产品,极,极少,，,，而,娱,娱乐,产,产品,也,也只,有,有网,吧,吧一,种,种。,跨,跨塘,产,产业,结,结构,中,中的,机,机电,加,加工,及,及电,子,子产,业,业占,有,有很,大,大比,重,重，,这,这些,企,企业,大,大多,是,是年,轻,轻的,生,生产,操,操作,工,工人,。,。作,为,为外,来,来者,，,，这,些,些人,社,社会,关,关系,简,简单,，,，他,们,们需,要,要一,个,个交,流,流的,平,平台,和,和娱,乐,乐的,场,场所,。,。另,为,为对,于,于缺,乏,乏休,闲,闲娱,乐,乐场,所,所的,当,当地,的,的年,轻,轻人,来,来说,，,，这,类,类产,品,品对,他,他们,也,也有,很,很大,的,的吸,引,引力,。,。因,此,此，,我,我司,将,将D,幢,幢的,三,三层,、,、四,层,层及C幢,三,三层,定,定位,休,休闲,娱,娱乐,区