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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,世界的星河湾,浦东星河湾营销策划执行细案,2,以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态，星河湾奠定了中国城市豪宅的王者地位。今天，星河湾立足上海，将一个胸怀伟大理想的企业与世界对话,浦东星河湾项目定位,浦东星,河湾,营销执行策略,3,浦东星河湾项目定位,4,一、解读星河湾,高端住宅社区,顶级名流生活圈层,高端资源整合平台,全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规模成品豪宅社区。,舒适而奢华的设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的身份纯粹而同一。,以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端的生活与社交平台。,5,Shanghai,Beijing,北京：中国的标杆,/,官场,人居时代革命，中国的星河湾,Guangzhou,广州：华南的门户,/,商场,品质大盘时代，华南的星河湾,上海：世界的窗口,/,洋场,星河湾，对话世界,二、上海对星河湾的意义,6,运作上：规模化开始显形表露,对市场而言，从项目走向品牌化,资源上：真正从链环到平台化,二、上海对星河湾的意义,7,三、浦东星河湾的提升,成为中国的世界名片,。从浦东星河湾先发，引起世界关注，最终形成星河湾世界级资源平台，成就中国第一张奢侈品地产品牌。,建成第一个最复杂最具国际化豪宅社会。,上海文化熔炉的国际化地域特点决定了浦东星河湾的业主圈层将是星河湾系中国际化色彩最为浓郁的顶级层峰社会。,纯粹的奢华的量身定制豪宅,。集合广州与北京星河湾项目的产品精髓，浦东星河湾项目摒弃一房、二房产品，专为亿万身价客户量身定制。,8,上海豪宅公寓市场分析,市场特征：,上海豪宅市场发展动线遵循由西向东的变迁,分布上以古北、碧云为代表的圈层型与陆家嘴滨江、新天地等资源型为主,去化特征：,06-08,年，在售项目逐年增加，月均去化套数始终保持个位数，；受整体市场环境影响，,2008,年市中心豪宅呈现价格调整特点。,09,年,1-4,月，,上海豪宅公寓市场金三银四成交量集中放量，,34,万元,/,项目通过适当降价带动成交量的上升。,整体市场环境,9,上海豪宅公寓市场分析,豪宅竞争市场层面,从成交均价来看，,成交均价大于,35000,元,/,的在售豪宅公寓项目，,仅,16,个,！,（世茂滨江花园御翠豪庭嘉利浦江泰府名邸君御豪庭永业公寓经典茂名公寓静安紫苑老西门公馆翠湖天地嘉苑远中风华园兰馨公寓王子晶品新外滩花园财富海景花园翠湖天地御苑）,从主力面积来看，,单套产品主力面积大于,250,的在售豪宅公寓项目，,仅,4,个！,（晶品公寓（王子晶品）、兰馨公寓、财富海景花园、万特园二期（独栋、公寓社区，公寓为,35,套复式）,从综合推案量来看，,单套产品主力总价大于,1000,万元,、超过,150,套的在售豪宅公寓项目，,无！,10,市场经验,历史数据,无参考,空白,千万级豪宅社会,定位,世界的星河湾,目标,浦东星河湾,11,星河湾很像我在曼哈顿看过的房子,环境！小环境大环境都要好，到现在为止我还没见过让我满意的,样板房做的美仑美奂，但是收房时总是打折扣，为何不能眼见为实,园林景观看起来挺美，可是入住后缺总觉得缺点啥,邻居是谁很重要,很期待，却总是在期待,12,有钱可以买到奢侈品，却买不到“奢侈品”级别的。,房子？,早已有了自己的豪宅,有了无数处城市的府邸，,但是，,仍然希望找到一处能释放自己的地方,只遵从自己的心与梦想,不经意间，成就,“,豪宅收藏家,”,，无奈下唯有继续寻觅,13,总统,套房，日租,1-5,万不等,下榻必住最高级酒店的总统套房；,与其说是夜宿地，不如说是没有“家”,对于好房子，心里有标准，,完美的作品经得起细节的挑剔，,中意的居所绝不勉强,一旦遇到，顷刻间收入囊中，实非冲动。,平台类活动的参与（邀约已累积客户）,上海市社科院金融研究中心等,数据库名单的邀约和更新,西湖国际高尔夫乡村俱乐部+高档会所,澳华节-经济文化交流系列活动,竖1/2三联或二联版，出2套系列稿，每套4张画面，开盘后自8.,上海市青年企业家09晚餐会,地活动并体验酒店、会所以及园林等，,启新高尔夫俱乐部+高档会所,8:14:40 上午8:14 上午08:14:4010月-22,9、没有失败，只有暂时停止成功！,客户梳理邀约（销售）,荷兰银行京、广、沪VIP活动,传播策略【紧密围绕五类目标客户】,资源，加入客户资源库；,14,平面的豪华并非生活的奢华。,有内在，空间才值得存在。,当别人追求用平方米来衡量成功的同时，,少数人早已深谙“豪华”与“奢华”的分别。,一切空间只为生活而存在,15,消费者描绘,16,阅尽了功名，,游历环球，,尝遍了世界，,享尽人生。,还有什么能打动他？,直到，遇见星河湾,17,营销执行策略,18,浦东星河湾,2009,年销售目标：,300,套,年内销售金额,30,个亿！,19,30,进,1,法则：,以足够庞大的社会高端人士现场到访量，,创开盘即红盘！,20,开传奇，创传记！,万人看星河湾,8,月,8,日,9,月,8,日,日均,300,人次，峰值日,1200,人次,逾万名高端阶层蜂拥浦东星河湾,21,星河湾，已经足够优秀,如何告诉客户！,地段，不重要；多余的概念包装，不重要,我们的任务,22,行业内,/,老客户,上海本地客户,江浙客户,其他客户,重度关心者,忠实购买人群,对高端品质住宅极具判断能力,向上海看齐，高品质住宅跟随者,外籍,/,港澳台 客户,受影响者，盲目跟风，相信神话产品,注重品牌形象以及产品性价比（比较香港国外豪宅）,浦东星河湾目标客户分类,信息露出,震撼,偶像,神话,鉴别,23,生理,安全,归属,尊重,自我实现,生理,安全,归属,尊重,自我实现,生理,安全,归属,尊重,自我实现,生理,安全,归属,尊重,自我实现,行业内,/,老客户,江浙客户,上海本地客户,其他区域,不同客户与马斯诺理论的匹配,生理,安全,归属,尊重,自我实现,外籍客户,24,与客群的对话方式,行业内,/,老客户,上海本地客户,江浙客户,其他区域,产品信息公布,重度关心项目,具备鉴别好东西的能力,以现场实景震撼,航机杂志、公关活动配合,与上海联系密切,追随特点,航机杂志、公关活动配合,外籍客户,航机杂志、公关活动配合,具备鉴别好东西的能力,25,行业内,/,老客户,上海本地客户,江浙客户,其他客户,外籍,/,港澳台 客户,企划表现,逻辑思路,保持信息披露,与上海联系密切,追随,挑剔的鉴赏力,挑剔的鉴赏力,26,营销总原则,精准制导,/,集中爆发,/,线下配合,传奇故事,/,产品力,/PR,事件,8.8,核爆,二个基本点,一个中心,27,传播策略,【,紧密围绕五类目标客户,】,概念传播线下为主,6,月,-7,月,8.8,核爆,集中投放全面覆盖轰动事件,8.6-8.8,8,月,-9,月,产品力表现线上线下持续推进,传播节奏,传奇,态度,+,开盘信息,产品力,+PR,事件,传播诉求,28,6,月份执行方案及工作内容,活动展板,/,名片,DM,折页,/,手提袋,礼品,/,巡展用邀请函,高端杂志,航机杂志,客户通讯,区域位置图,销售总平图,制服,7,月,8,月,9,月,6.25,6.7,6.1,6,月,时间轴,阶段目标：,1,6,月份以物料准备为主，,6,月,1,日前公关活动用物料到位，,6.25,日前部分销售物料到位；此阶段公关活动开始，媒体传播以软性新闻为主，不涉及产品信息。,传播手段：,配合公关活动，以软性新闻推广为主；此阶段杂志稿完成，以备,7,月份刊登。杂志稿诉求内容以项目打造的高端圈层为主，覆盖最广客群。通过客户通讯维护关系。,公关活动：,1,、荷兰银行京、广、沪,VIP,活动,2,、上海国际时尚高尔夫俱乐部,09-10,赛季会员杯赛,3,、星河湾巡展,+,推介会,4,、星河湾产品推介会,-,高端会所俱乐部,/,易居钻石会员,/,基金经理人,/,星河湾北京业主,/,星河湾广州业主,5,、一财会活动,2,3,活动、公关开始,CRM,系统投入使用,拿到预售证,一财会活动,公关活动排片表,29,物料准备,活动用展板,5.12-5.14,5.15-5.20,5.20-5.31,6.1,6,月后大型活动使用,资料及图片搜集整理,创意设计及调整,打样制作,成品完成,名片,5.15-5.19,5.20-5.21,5.21-5.31,6.1,活动及销售使用,创意设计,调整,打样制作,成品完成,DM,折页,5.15-5.19,5.20-5.21,5.21-5.31,6.1,活动及销售使用,创意设计,调整,打样制作,成品完成,手提袋,5.15-5.19,5.20-5.21,5.21-5.31,6.1,活动及销售使用,创意设计,调整,打样制作,成品完成,巡展用邀请函,5.22-5.25,5.26,5.26-6.1,6.5,巡展各地通用版,创意设计,调整,打样制作,成品完成,礼品,5.15-5.22,5.23-5.26,5.26-6.05,6.11,活动及开盘使用,创意设计,调整,打样制作,成品完成,巡展用展板,5.12-5.13,5.14-5.15,5.14-5.18,5.18,本次招聘会及今后巡展通用版,8-12,个,资料及图片搜集整理,创意设计及调整,打样制作,成品完成,创意设计,调整,打样制作,成品完成,区位交通图,生活机能图,5.20-5.31,6.1-6.14,6.15-6.20,6.25,用于临时会客厅,创意设计,调整,完稿,成品完成,销售总平图,
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