项目案例分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-3-9,#,儋州项目,案例研究,一期,总占,地,地：,106,亩,总建,筑,筑面,积,积：,201368,（,（其,中,中商,业,业配,套,套面,积,积：,22179,，,地,地下,停,停车,场,场,2000,，,剧,剧院,10000,，,泳,泳池,200,),总,户,户,数,数,：,：,605,户,（,（,8,栋,18+1,中,高,高,层,层,，,，,6,栋,高,高,层,层,27,层,）,）,户,型,型,区,区,间,间,：,：,公,公,寓,寓,60-115,停车位：,未,未定,一期效果,图,图,一期平面,图,图,一期建筑,特,特点：,新古典主,义,义风格建,筑,筑,充分利用,地,地块的方,正,正形式，,形,形成抬地,的,的方式，,将,将住宅场,地,地形成地,标,标高的设,计,计方式，,建,建筑圈形,成,成至高点,圈,圈内外布,置,置，使住,宅,宅很好的,获,获得区内,外,外的景观,效,效果。,2-3,层底密度,商,商业，设,置,置在大门,两,两侧，力,不,不挡住宅,区,区内景观,。,。住宅区,域,域设置地,块,块边场设,计,计为标高,位,位置，形,成,成户户有,景,景。,大门宽敞,的,的与门洞,的,的设计体,现,现出人车,分,分流。,景观住宅,理,理念,布置在小,区,区两侧的,18,层的高层,住,住宅，在,力,力求南北,向,向的同时,，,，亦争取,良,良好的中,心,心湖景观,组,组团；,布置在小,区,区正门对,侧,侧的会所,也,也争取全,景,景观休闲,形,形式的景,观,观组团；,大方的欧,式,式园林设,计,计，力求,体,体现出良,好,好独特的,新,新环境坐,标,标。,设计原则,平面布局,住,住宅与中,心,心景观间,距,距在,30,米以上，,以,以低密度,布,布置极力,营,营造良好,的,的住宅环,境,境。,一期园林特点,：,：,精心雕琢世界,级,级皇家园林，,构,构筑海南西线,高,高尚人文居住,生,生态示范城。,经,经典的建筑坡,顶,顶与园林环境,高,高低错落，形,成,成富有韵律的,恢,恢宏气势，在,跌,跌岩起伏中显,示,示出独特的风,格,格地标。用现,代,代手法演绎欧,式,式建筑风情，,创,创造欧陆新古,典,典主义风格，,尽,尽显精致与优,雅,雅的品质生活,。,。,植物品种种类,30,余种，植入,了,了各种如银,海,海枣、罗汉,松,松、白兰等,名,名贵花草树,种,种，镶嵌在,皇,皇家园林的,每,每一个角落,，,，移步异景,中,中尽显居者,的,的尊贵气质,。,。多种主题,场,场景分散于,园,园林内，感,受,受生活的奇,妙,妙多姿；双,湖,湖沿岸，叠,水,水瀑布，步,移,移一景；超,大,大绿地、喷,泉,泉、珍贵植,物,物、雕塑、,中,中央湖景、,主,主题场景等,元,元素，营造,出,出错落有致,、,、多层次的,流,流动风景，,将,将皇家湖景,园,园林演绎得,淋,淋漓尽致。,据内部交通,管,管理模式，,为,为了控制居,民,民步行距离,，,，方便居民,出,出行，区内,人,人行道由,3,米的非机动,车,车道形成圈,内,内道路，直,接,接免疫了人,车,车对流的干,扰,扰。,一期产品特,点,点：,产品：,68-150,酒店式公,寓,寓，为,2,房、,3,房、,5,房的户型，,满,满足许多不,同,同置业人群,的,的需求,。,南北对流，,穿,穿堂风自然,舞,舞动,超宽景观飘,窗,窗,入户厅堂，,宽,宽敞明亮，,厨,厨房格局标,好,好，干湿分,明,明,品牌电器,酒店式公寓,，,，拎包入住,，,，,9A,精装,客厅宽敞，,布,布局明理,标准主卧,明亮宽敞的,卫,卫生间,餐厅优雅的,格,格局,舒适的书房,，,，专为,工作者设计,的,的空间,观景大阳台,，,，可以一边,观,观,小区内外的,景,景色一边在,沙,沙,发上享受度,假,假的感觉,销售中心,：,：,销售中心设,置,置在小区一,期,期会所中间,，,，规划为欧,式,式会所，面,朝,朝中心湖美,景,景区；,内部设置有,洽,洽谈休闲茶,话,话区，可体,现,现项目的豪,华,华度；,销售中心展,示,示：,从区域图到,项,项目整体规,划,划模型，户,型,型模型。,商业配套：,自主经营的,商,商业是恒大,名,名都向来独,有,有的风格，,可,可以满足周,边,边人群的一,个,个消费观念,。,。,会所,恒大名都还,即,即将引入大,型,型商业“家,乐,乐福”,大门以及周,边,边配套,恒大名都大,门,门,文化广场,怡心花园（,政,政府经济适,用,用房小区）,会所,茶餐厅,酒吧、美容,中,中心,营销分析,：,：,定位：重点,建,建设核心区,域,域，打造海,南,南西线豪门,生,生活社区典,范,范。强劲的,升,升值前景必,将,将引爆海南,楼,楼市贺岁强,档,档。,物美价廉得,民,民心，得民,心,心者得市场,。,。,2011,年新春，海,南,南,恒大名都一,期,期凭借其“,精,精品地产”,战,战略和“民,生,生地产”理,念,念，在楼市,调,调控的背景,下,下依然取得,热,热销业绩，,一,一举成为海,南,南西线地产,最,最具投资价,值,值的品牌。,随,随着儋州一,些,些代表性的,楼,楼盘相继推,出,出，儋州将,在,在未来的几,年,年内成为海,南,南房地产开,发,发的热点区,域,域，随着客,户,户购买心理,及,及对西线认,同,同感的加深,，,，儋州这个,海,海南房地产,崛,崛起的新星,将,将越发光彩,夺,夺目！,推广节奏：,项目前期推,广,广以“恒大,地,地产”以往,的,的强势推广,为,为主，通过,全,全国一线城,市,市媒体投放,和,和密集的公,关,关活动，在,市,市场上造成,轰,轰动并迅速,的,的提升影响,力,力，同时利,用,用专业的营,销,销机构进行,内,内部的消化,推,推广，建立,起,起全国的销,售,售网络；持,续,续期以软性,推,推广为主调,，,，加强对产,品,品的解构，,项,项目区域的,炒,炒作，注重,住,住资源挖掘,和,和圈层营销,，,，为销售客,户,户创造条件,10.11,11.01.29,11.02,11.03.26,营销动作,媒体操作,公关活动,10.12.18,搜房、搜狐,、,、网易等全,国,国性网站投,放,放新闻报道,内部认购、,认,认筹,儋州东坡文,化,化节开幕，,恒,恒大地产主,投,投资商,一期盛大开,盘,盘,邀请政府领,导,导、国际巨,星,星亲临助场,户外、重点,城,城市主流报,纸,纸、海南电,视,视台、全国,性,性网络媒体,、,、各大主流,杂,杂志、行业,杂,杂志、短信,投,投放,二期开盘,全国各大主,要,要城市巡展,推广策略,线上：,强调项目高,端,端定位，突,出,出景观以及,整,整体规划配,套,套优势，以,经,经济类、一,线,线城市系统,人,人员作为突,破,破点，吸引,众,众多注重高,雅,雅生活品质,人,人群；,线下：,主打圈层营,销,销与分众营,销,销，以价值,、,、经济、豪,华,华以及大型,媒,媒体活动等,公,公关活动，,营,营造市场影,响,响力。,媒体,户外：,高速公路路,牌,牌、户外广,告,告牌、路灯,彩,彩旗、全国,各,各地资源点,；,；,本地报纸：,海南日报,、,南国都市报,展会：,海南第,14,届冬季房展,会,会,、哈尔滨,.,北京推介会,，,，全国各地,巡,巡展,杂志：,新地产,、,南方航空,网络：,搜房,、,新浪乐居,、,搜狐焦点,短信：,以本地高端,客,客户、系统,客,客户以及外,地,地老业主为,主,主。,价格策略：,恒大名都的,“,“短、平、,快,快”的策略,一,一直吸引许,多,多投资者的,加,加入，因为,在,在其定价方,面,面都留有很,大,大的升值空,间,间，从开盘,前,前后都有一,个,个很高度的,策,策略。,内部认购,一期（基本售罄）,二期,开盘前,85,折（起价,4750/,）,开盘前,9.0,折（起价,4770/,）,开盘后,95,折（均价,5035/,）,开盘后,9.5,折（起价,5035/,）,客户分析,：,：,据项目销售,部,部初步统计,，,，华北、东,北,北、珠江三,角,角以及极少,量,量的当地居,民,民为主要客,户,户群。这其,中,中,50%,为恒大内部,系,系统客户。,营销分析,总,总结：,推广策略：全国一线城,市,市媒体投放,和,和密集的公,关,关活动，在,市,市场上造成,轰,轰动并迅速,的,的提升影响,力,力，同时利,用,用专业的营,销,销机构进行,内,内部的消化,推,推广，建立,起,起全国的销,售,售网络；持,续,续期以软性,推,推广为主调,，,，加强对产,品,品的解构，,项,项目区域的,炒,炒作，注重,住,住资源挖掘,和,和圈层营销,，,，为销售客,户,户创造条件,。,。,蓄客渠道：多元化蓄客,模,模设，充分,利,利用恒大在,全,全国各地的,项,项目的老业,主,主资源，启,动,动内部员工,推,推介会，巡,展,展。甚至鼓,励,励内部员工,认,认购，建立,公,公司内部全,员,员营销网络,。,。通过高折,扣,扣以及品牌,明,明星效应建,立,立营销互动,，,，促销优惠,活,活动。,推,售,售,模,模,式,式,：,：以,底,底,价,价,格,格,入,入,市,市,，,，,保,保,证,证,项,项,目,目,首,首,次,次,推,推,销,销,成,成,功,功,，,，,为,为,后,后,期,期,推,推,销,销,创,创,造,造,好,好,的,的,开,开,端,端,；,；,同,同,时,时,有,有,利,利,于,于,后,后,期,期,拉,拉,升,升,价,价,格,格,，,，,通,通,过,过,分,分,批,批,少,少,量,量,频,频,繁,繁,加,加,推,推,，,，,保,保,证,证,新,新,货,货,快,快,速,速,冲,冲,击,击,市,市,场,场,，,，,达,达,到,到,快,快,速,速,去,去,化,化,旺,旺,销,销,局,局,面,面,。,。,恒,大,大,名,名,都,都,销,销,售,售,计,计,划,划,：,：,目,前,前,，,，,项,项,目,目,已,已,销,销,售,售,一,一,期,期,和,和,二,二,期,期,，,，,总,总,建,建,面,面,约,约,25,万,平,平,方,方,米,米,恒,大,大,名,名,都,都,计,计,划,划,在,在,2011,年,全,全,年,年,将,将,280000,平,方,方,米,米,住,住,宅,宅,面,面,积,积,全,全,部,部,售,售,罄,罄,目前销售情况,一期,二期,三期,2011,年,1,月,29,日开盘,2011,年,3,月,26,开盘,待售,基本售罄,去化,42.64%,