林枫花园年度年终工作总结

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,林枫花园2002年度年终总结,上劲房地产咨询有限公司,第一部分,：,：2002年工作,总,总结,第二部分,：,：2003年工作,计,计划,第一部分,：,：2002年工作,总,总结,1、项目,分,分析,2、,销售分析,3、广告,分,分析,项目分析,决定项目,成,成功与否,的,的三个要,素,素：,区位价值,市场定位,项目素质,区位价值,分,分析,a.,地点,本案地处,津,津塘公路,、,、十一经,路,路、大直,沽,沽及红星,路,路所围成,的,的区域，,是,是河东区,的,的经济中,心,心，路网,发,发达，商,业,业集中，,距,距河东区,最,最繁华的,商,商业中心,的,的十一经,路,路与六纬,路,路的交口,较,较近，是,其,其商业集,中,中地的延,伸,伸。,b.,交通,津塘,公,公路,是,是天,津,津市,的,的主,要,要交,通,通干,线,线之,一,一,，,，沿,线,线有,若,若干,条,条公,交,交线,路,路，,可,可通,往,往市,内,内各,区,区和,开,开发,区,区，,交,交通,环,环境,四,四通,八,八达,。,。,c.,生活,配,配套,设,设施,地处,大,大直,沽,沽成,熟,熟区,域,域,生,生活,配,配套,设,设施,齐,齐全,教,育,育、,医,医疗,、,、购,物,物、,文,文化,娱,娱乐,应,应有,尽,尽有,。,。,d.,人文,环,环境,由于,距,距海,河,河及,河,河东,区,区政,府,府较,近,近，,并,并地,处,处河,东,东区,中,中心,繁,繁华,地,地带,，,，人,文,文素,质,质较,好,好，,具,具有,一,一定,的,的文,化,化层,次,次。,f.,规模,14,万,万平,米,米的,大,大型,社,社区,在,在该,区,区域,有,有较,大,大的,市,市场,影,影响,力,力。,结论,：,：交,通,通便,利,利、,生,生活,配,配套,成,成熟,，,，前,景,景看,好,好，,满足,人,人们,选,选择,物,物业,时,时的,生,生活,要,要求,。,。,市场,定,定位,分,分析,户 型 分,析,析,面 积 分,析,析,价 格 分,析,析,户型分析,本案共有房,屋,屋906套,，,，其中三室150套，,两,两室503,套,套，一室57套，跃层26套，阁,楼,楼162套,。,。房型分布,以,以两室为多,，,，户型设计,基,基本以市场,上,上畅销的户,型,型为主。,面积分布,从面积上看,，,，80,m,2,以下的较少,，,，65套，,以,以一室为主,，,，80-110,m,2,是其主力面,积,积，以二室,为,为主，398套。110-140,m,2,以三室为主,，269,套，另外140,m,2,以上包括一,部,部分大面积,跃,跃层及阁楼,，,，154套,。,。,价格分布,25万以下,的,的118套,；,；25-30万,的,的房屋224套；,30-35,万,万的房屋285套；35万,以,以上的共259套。,结论：通过,以,以上数据综,合,合分析，本,案,案的市场定,位为中高档,物,物业，其消,费,费群体应是,具,具有,一定经济实,力,力的改善型,人,人群。,项 目 素,质,质,a.,房型设计合,理,理、丰富多,样,样，功能区,分,分布局得当,。,。,b.,本案采用了,较,较高的配套,标,标准，外檐,贴,贴瓷砖、24小时热水,、,、宽带网、,楼,楼道花岗岩,地,地面、不锈,钢,钢扶手、豪,华,华业主会所,，,，均体现了,小,小区的品位,与,与价值。,结论,1.区域,价,价值较高,得,得到人们的,认,认可,是消,费,费人群购房,的,的首要因素,。,。,2.户,型,型设计及配,套,套设施有较,强,强的优势。,销 售 分,析,析,整体销售情,况,况及说明,各户型销售,情,情况,各楼层销售,情,情况,各楼座销售,情,情况,成交价格情,况,况,人群分析,整体销售情,况,况及说明,本案自2002年7月27日开盘,至,至今共销售,房,房屋194,套,套，销售面,积,积21000平方米，,销,销售额5580万元。,回,回款约,为3780,万,万元。,8月份销售62套。,9月份销售23套。,10月份销,售,售42套。,11月份销,售,售42套。,12月份销,售,售28套。,各户型销售,情,情况,从已售房屋,面,面积和户型,看,看，120,m,2,以下的二室,和,和三室是目,标,标人群需求,的,的重点，销,售,售119套,，,，占售出的70%，也,是,是本案的主,力,力户型。120-140,m,2,以三室为主,，,，由于面积,稍,稍大，需求,量,量一般，销,售,售23套，,占,占售出的17%。140,m,2,以上的大面,积,积房屋则是,为,为了满足高,端,端消费人群,，,，这部分人,群,群对物业的,要,要求较高，,讲,讲究生活品,位,位，购房比,较,较理性化，,在,在期房阶段,相,相对购房周,期,期较长，所,以,以销售速度,较,较慢，只占12%。,各楼层销售,情,情况,从楼层销售,情,情况来看，,由,由于一层带,有,有半地下室,相,相当于一层,半,半高，赠送,私,私家庭院等,充,充足的卖点,，,，弥补了楼,间,间距近的劣,势,势，而且一,、,、二层本身,就,就是畅销楼,层,层，所以目,前,前是一、二,层,层销售最快,。,。顶层带阁,楼,楼的户型由,于,于赠送部分,面,面积且阁楼,按,按1000,元,元/平方米,出,出售，价格,优,优势明显，,卖,卖点足，人,们,们认可度较,高,高，是年轻,人,人购房的首,选,选。三、四,层,层由于总房,款,款相对较高,，,，销售相对,缓,缓慢。,各楼座销售,情,情况,从各个楼的,销,销售情况看,，,，所售房屋,主,主要集中在1#，2#,，,，3#，4#,5#，7#,，,，9#，16#，17#楼，其中1#，16#位置相对,较,较差，但其,相,相,对较低的价,格,格是销售较,好,好的主要原,因,因。2#，3#，4#,，,，5#，9#，,17#位置,相,相对一般，,但,但其面积、,价,价格是本案,的,的主力户型,，,，符合目,标人群的购,买,买力，所以,销,销售较好。,而,而四层半的,住,住宅，由于,面,面积较,大总房款较,高,高，目前本,案,案的现状难,以,以支撑起这,部,部分高价房,，,，销,售压力较大。,成交价格情况,从已售房屋价格,看,看，目前成交平,均,均价格在28万/套左右，其中25-30万的,房,房屋销售较好，,也,也是本案的主力,户,户型，共售出71套。其次30-35万的房屋,售,售出37套，这,两,两部分符合目标,人,人群的购买力。20万以下的房,屋,屋由于所占比例,较,较小，所以销售,较,较少。而35万,以,以上的高价房消,费,费群体，更侧重,的,的是一种安逸的,生,生活方式，他们,对,对物业的要求非,常,常苛刻，所以必,须,须提高项目素质,才,才有可能消化该,部,部分高端人群。,人群分析,本案的主力购买,人,人群仍是河东区,的,的区域人群,主,主要集中在六纬,路,路，津塘路沿线,，,，大直沽附近，,这,这部分人群在本,区,区域生活时间较,长,长,对本区域内,的,的情况较熟悉,已,已在本区域内建,立,立了较好的人际,关,关系,不愿远离,本,本地区,且这部,分,分人工作稳定,经,经济收入中等偏,上,上,需要改善现,有,有的居住环境,对,对生活质量、生,活,活方式有更高的,追,追求.而和平,河,河西的购买人群,对,对小区的环境、,品,品位要求较高,但,但又承受不起和,平,平、河西的高价,位,位，所以价位相,对,对较低的河东区,成,成了他们的置业,首,首选。,广告分析,广告推广形象定,位,位,广告发布稿件分,析,析,广告推广形象定,位,位,推广主题：城市,星,星座 生活艺,术,术家,主题支撑点：,1.建筑形式艺,术,术化,2.,生活环境艺术化,3.生活方式艺,术,术化,广告发布稿件分,析,析,以形象稿件及项,目,目推介型稿 件,为,为主，目的在于,迅,迅速建立项目的,市,市场形象，并通,过,过推介产品特色,使,使之丰满,第二部分：2003年工作计划,1、2003年,天,天津房地产市场,分,分析,2、机会与阻力,分,分析,3、2003年,度,度推广策略,4、2003年,销,销售计划,2003年天津,房,房地产市场分析,整体市场分析,区域市场分析,整体市场分析,a.,房地产市场先抑,后,后扬。在2002年4月之前，,呈,呈下滑趋势，此,后,后便出现缓慢上,扬,扬，继而一路走,高,高。商品房销售,面,面积640万平,方,方米。,b.,改善型康居型需,求,求趋强，精品住,宅,宅旺销。3000元以上的商品,房,房销售占商品房,销,销售总量的39%，同比增长8,个,个百分点。,c.,大盘的出现。奥,园,园，太阳城等大,盘,盘出现无论从规,模,模还是项目的自,身,身素质，均有较,强,强的市场竞争力,。,。,d.,商业房地产的开,发,发势头强劲。施,工,工面积突破100万平米。,区域市场分析,a.,从供给看,目前,河,河东区开发的主,流,流市场以中高档,物,物业为主,包括,顺,顺驰太阳城、懿,德,德园、大通花园,、,、恋日风景、丰,盈,盈公寓等项目,价,价格基本上在2800-3000元/,m,2,左右。,b.,从需求情况看,大,大部分的中高档,项,项目销售情况良,好,好,太阳城已销,售,售房屋近千套，,懿,懿德园、大通花,园,园、恋日风景现,房,房销售率都达到80%以上，丰,盈,盈公寓砖混住宅,已,已全部售罄，说,明,明目前市场需求,量,量较大。,结论：中高档物,业,业购买力较强，,现,现阶段存在市场,空,空隙。,机会分析,a.,现在工程已全面,封,封顶，小区的规,模,模优势已经显现,，,，可增加客户购,买,买信心。,b.,售楼中心已迁移,至,至津塘路，无形,中,中可以扩大项目,的,的影响力，对销,售,售会起到积极的,促,促进作用。,c.,2003年初，,市,市委书记张立昌,指,指出，,“,大力发展海河经,济,济，是实现,三步走,战略目标的首要,重,重大战略举措。,”,这一2003年,全,全市重要的经济,战,战略目标,势,必,必刺激房地产市,场,场的需求。,d.,在2002年天,津,津的房地产市场,快,快速增长的基础,上,上，良好的事态,还,还会在2003,年,年持续下去。住,宅,宅建设仍然是2003年投资的,重,重点和热点。同,时,时随着房地产业,的,的快速增长，房,地,地产开发的回报,比,比较高，吸引了,资,资本市场的参与,，,，会有越来越多,的,的上市公司加入,到,到房地产大军或,涉,涉足房地产业，,也,也会对2003,年,年房地产投资增,长,长产生重要的积,极,极影响。,机会与阻力分析,阻力分析,开发商在房地产,行,行业中的品牌度,不,不高，消费者在,购,购买期房时，疑,虑,虑较大。,项目自身存在不,足,足，如楼间距小,、,、比邻火车道等,。,。,项目优势要素细,节,节没有落到实处,，,，如小区的园林,绿,绿化方案、业主,会,会馆的方案。,缺乏生活氛围营,造,造，小区人气不,旺,旺。如小区入口,对策建议,树立以打造河东,名,名盘为核心的经,营,营指导思想,完善项目素质细,节,节，主要是园林,与,与会馆的方案。,全力营造中高档,物,物业的生活氛围,，,，使人们对本案,的,的未来产生向往,并,并充满信心。,1.售楼处虽已,迁,迁出，但从本案,长,长远角度看，原,定,定售楼处的位,置有益于整体环,境,境的改变，建议,继,继续实施原计划,。,。,2.,加快小区入口的,建,建设，使之成为,本,本案的形象窗口,。,。(大门、,休息长椅、绿化,、,、路灯、围墙）,3.,引入物业管理,，,，设置保安、,清,清洁。,4.确定小院,方,方案，并尽快,加,加以实施。,5.,装修样板间,2003年度,推,推广策略,推广思路,销售策略,推广阶段,推广思路,借助目前良好,的,的市