居住规划分析

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六章 居住规划,第一节 居住规划概述,第二节 住房贷款规划,第三节 购房规划,第四节 租房与购房的决策,第一节 居住规划概述,一、居住规划的重要性,有利于科学选择合适的住房,是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划,有利于合理选择贷款计划,只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策,迫使个人或家庭有目的地储蓄,与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短,住房支出数额巨大,二、个人购房动机,（一）自己居住,要考虑自身支付能力和居住质量,居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理,（二）投资,将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值,需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素,三、居住规划的流程,第,二,节 住房贷款规划,一、住房贷款的种类,二、住房贷款偿还方式,三、住房贷款期限的确定,一、住房贷款,的种类,（一）公积金贷款,具有政策补贴性质,贷款利率和费用低于商业贷款,一般最长不超过,30,年,（二）商业贷款,发放对象广泛，手续相对简单,贷款利率较高,个人住房贷款最长,30,年，个人商业用房贷款最长,10,年,（三）组合贷款,如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款,二、住房贷款偿还方式,（一）到期一次还本付息,贷款到期后一次性归还全部本金和利息,短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式,（二）等额本金还款,每次还款，,偿还的本金相等,，同时付清当期应付的利息,每月还款额,=,当期偿还本金,+,当期偿还利息,=,贷款本金,还款期数,+,（贷款本金,-,累积已还本金）,当期利率,期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭,（三）等额本息还款，等额还款法（最常见）,每次还款的,金额（本金加利息）相等,，现金流相当于一个年金,贷款本金,=,每月还款额,年金现值系数（,P/A, i , n),（四）其它方法,等比累进还款法，每次还款比例增加,等额累进还款法，每次还款金额增加,案例：住房贷款计算（等额本金还款）,王先生为买房准备贷款,100,万元，贷款年利率,6%,，,10,年还清，等额本金还款。,（,1,）他第,1,个月需要偿还多少住房贷款？,（,2,）他第,15,个月需要偿还多少住房贷款？,答案：,住房贷款年利率,6%,，月利率,=6%12=0.5%,，共还款,10,年，也即,120,期,每个月需要偿还的住房贷款本金,=100,万,120=8333.33,元,（,1,）第,1,个月需要偿还的住房贷款利息,= 100,万*,0.5%=5000,元,第,1,个月需要偿还的住房贷款,=8333.33+ 5000=13333.33,元,（,2,）第,15,个月初的住房贷款未偿还本金,=100,万,-8333.33*14=883333.33,元,第,15,个月需要偿还的住房贷款利息,= 883333.33,*,0.5%=4416.67,元,第,15,个月需要偿还的住房贷款,=8333.33+ 4416.67 =12750,元,案例：住房贷款计算（等额本息还款）,王先生为买房准备贷款,100,万元，贷款年利率,6%,，,10,年还清，等额本息还款。,（,1,）他需要每月偿还多少住房贷款？,（,2,）假设王先生偿还住房贷款,6,年后，准备将剩余的贷款一次性还清，他应一次性偿还多少钱（,6,年后的贷款余额是多少）？,（,3,）假设第,6,年的,8,月，住房贷款利率上调到年利率,7%,，第,7,年第,1,个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？,答案：,（,1,）住房贷款年利率,6%,，月利率,=6%12=0.5%,，共还款,10,年，也即,120,期,每月还款额,= 1000000 ,（,P/A, 0.5%, 120,）,=11102.05,元，或,=PMT(0.5%,120,1000000,0,)= -11102.05,元,（,2,）,6,年后应一次性还款（,6,年后的贷款余额）,= 11102.05 ,（,P/A, 0.5%, 12*4,）,=,472729,元，或,=PV(0.5%,12*4, 11102.05,0,) =-,472729,元,（,3,）每月还款额,=,472729,（,P/A, 7%/12, 12*4,）,=,11320.08,元，或,=PMT(7%/12, 12*4,472729,0,)= -,11320.08,元,三、住房贷款期限的确定,购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的,贷款方式,和,贷款期限,房屋月供款占收入的比率，一般不应超过月收入,25%-30%,应考虑有无其它固定支出，如汽车贷款偿还、固定的人寿保险支出,案例,案例资料：,小王月收入,1.5,万元，假定未来收入不变。小王拟购买一套,100,万元房屋，贷款首付,30%,，贷款利率,6%,，等额本息还款。,（,1,）若小王选择,10,年还清贷款，这一决策是否符合他的收入情况？,（,2,）若小王选择每月收入的,30%,偿还贷款，他要多少个月才能还清贷款？,解答,（,1,）小王每月应还款,=100,万, 70% ,（,P/A, 6% 12 , 1012),=PMT(0.5%,120,700000,0)= -7771.44,元， 月还款占月收入的比例,= 7771.44 15000=51.81%,（,2,）还清贷款需要的月数,=NPER(0.5%,-4500,700000,0) =302,个月，,26,年,第三节 购房规划,一、购房规划的流程,二、购房规划的应用,三、购房的其他费用,一、购房规划的流程,（一）估算可负担购房总价,（二）估算可负担房屋单价,（三）购房区位选择,（一）估算,可负担,购房总价,可负担购房总价,=,可负担的购房首付款,+,可负担的购房贷款,可负担的购房首付款,=,目前可用于购房的资产终值,+,每年可供购房的储蓄终值,可负担的购房贷款,=,贷款后每年可供还款金额的现值,购房总价估算,案例,案例资料：,李先生计划,5,年后购房。李先生家庭目前有金融资产,15,万元可用于购房。,预计李先生一家未来,20,年，每年可结余,4,万元用于购房首付款和住房贷款还款。,李先生拟贷款,15,年，银行房贷利率,6%,，李先生的投资报酬率约,4%,。,李先生一家可买总价是多少的房屋？,解答,李先生可负担的购房首付款,=15,万,（,F/P, 4%, 5,）,+ 4,万,（,F/A, 4%, 5,）,=39.92,万元,李先生可负担的购房贷款总额,= 4,万,（,P/A, 6%, 15,）,=38.85,万元,李先生购房时可负担房屋总价,= 39.92,万元,+ 38.85,万元,=78.77,万元,（二）估算可负担房屋单价,可负担房屋单价,=,可负担房屋总价,房屋需求面积,房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求,假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积,100,平方米。,则，李先生可负担购房单价,=78.77,万元,100=7877,元,/,平米,应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格,（三）购房区位选择,根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素,居住社区的生活环境,交通是否便利,是否有学校以及学校的质量,未来是否有升值空间,二、购房规划的应用,（一）筹资计划,（二）换房规划,（三）房屋投资规划,（一）筹资计划,先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划,案例资料（,1,）,小胡现有存款,10,万元，准备,5,年后购买一套价值,160,万元的住房，首付,60,万。他的年投资收益率为,4%,。,请问，为筹集首付款，小胡,5,年内每年年末应定期定额投资多少钱？,解答,公式计算方法,共六笔现金流，可看成一笔现金流和一个年金之和,60,万,=10,万,（,F/P,4%,5) + A,（,F/A,4%,5),也即,60,万,=10,万,1.2167+ A5.42,解方程得,A=,（,60,万,-10,万,1.2167,）, 5.42 = 8.83,万元,Excel,函数计算方法,年金每期支付函数：,PMT,（,Rate,Nper,Pv,Fv,Type,）,A =PMT(4%,5,-100000,600000,0)= -8.83,万元,财务计算器,规划求解,A,0,1,2,3,4,5,A,A,A,A,-10,万,60,万,案例资料（,2,）,小王现年,25,岁，工作稳定，预计下一年税后收入,10,万元，收入年增长率,5%,，之前无储蓄。,小王希望,5,年后买房，目标购买区房价目前,0.8,万元,/,平方米，面积,100,平米，预计未来房价每年增长,5%,。,银行贷款额度是房价的,8,成，利率,6%,，小王打算,50,岁前清偿贷款。,小王的年平均投资报酬率,4%,。,请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）,计算步骤,小王目标住房,5,年后价格,=0.8,万元,/,平方米,100,平方米,（,1+ 5%),5,= 102.1,万元,目标住房所需首付款,=,102.1,万元,20%=20.42,万元,目标住房所需贷款,= 102.1,万元,80%=81.68,万元,计算步骤（续）,假定小王购房前的储蓄率是,s,第一年储蓄终值,=10,万元,（,1+5%,）,0,s,（,1+4%,）,4,=11.70,万元, s,第二年储蓄终值,=10,万元,（,1+5%,）,1,s,（,1+4%,）,3,=11.81,万元, s,第三年储蓄终值,=10,万元,（,1+5%,）,2,s,（,1+4%,）,2,=11.92,万元, s,第四年储蓄终值,=10,万元,（,1+5%,）,3,s,（,1+4%,）,1,=12.04,万元, s,第五年储蓄终值,=10,万元,（,1+5%,）,4,s,（,1+4%,）,0,=12.16,万元, s,五年后小王共积累资金,= 59.63,万元, s,小王购房前的应有储蓄率,s=20.42,万元,59.63,万元,=34.2%,计算步骤（续）,购房后，小王如果采用本息等额还款法,每年应还款,=816800,（,P/A, 6%/12, 20*12) *12,=,7.0221,万元，或,PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12,= -7.0221,万元,小王第六年年收入,= 10,万元,（,1+5%,）,5,=12.76,万元,第六年应有储蓄率,s=7.022112.76=55%,结论,小王前五年储蓄率应达到,34.2%,，第六年储蓄率应达到,55%,。据此，可以适当提高首付比例,以后,25,年还款期中，随着收入增长，偿还住房贷款站收入的比例将逐年下降,（二）换房规划,随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。,单身或新婚阶段，以小户型住房为主,小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件,人至中年，经济条件允许，可再次换房,退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房,换房需要考虑的因素,有无能力支付换房所必须支付的首付款,有无能力偿还换房后的贷款,例子,案例资料：郭先生现年,40,岁，他看上一套价值,100,万元的新房。郭先生旧房当前市价,50,万元，尚有,20,万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算,55,岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为,7,成，贷款利率,6%,换房需要筹集的首付款,=,新房首付款,-,旧房余值（旧房总价,-,旧房贷款）,=100,万,30% -,（,50,万,-20,万）,= 0,元,换房后每年应偿贷款,=70,万,（,P/A, 6% , 15)=7.21,万元,如果不换房，每年应偿贷款,=20,万,（,P/A, 6% , 15)=2.06,万元,换房后，还款压力增加较多。,（三）房屋投资规划,投资房产的收益,租金收入,买卖差价,投资房产要考虑的因素,未来租金走势,未来房价走势,购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费,案例略,计算房屋投资的现金流出现值和流入现值,计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率,三、购房的其他费用,（一）,普通住房,的购房税费,营业税：由,卖方承担,，,征买卖差额的,5.55%,；购房,满,5,年的,，免征营业税,个人所得税：由,卖方承担,，征买卖差额的,20%,，或卖出价的,1%,（,2013,年前）；购房,满,5,年且唯一房,，免征个人所得税,契税：由,买方承担,，征成交价的,1.5%,；,90,平方米以下首套房按,1%,征收,其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费,（二）普通住房的购房中介费用,一般为买卖双方各付成交金额的,1%,（可与中介公司协商）,可由买卖双方约定由谁支付中介费用,（三）购房贷款过程中发生的各种费用,评估费、律师费、银行规定的其它费用,上海市普通住房的认定标准,2012,年,3,月,1,日起 实施以下认定标准,层高标准,五层以上,(,含五层,),的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄,单套面积标准,单套建筑面积在,140,平方米以下,实际成交价格标准,内环线以内低于,330,万元,/,套,内外环间低于,200,万元,/,套,外环外低于,160,万元,/,套,购房主要税费对照表,税费名称,卖方,买方,备注,营业税,普通住房,5,年以内,房款差额,5.55%,5,年以上,0,非普通住房,5,年以内,总房款,5.55%,5,年以上,房款差额,5.55%,所得税,普通住房,房款差额,20,或 总房款,1%,（,2013,年前）,购房满,5,年且唯一房，免征,非普通住房,房款差额,20,或 总房款,2%,（,2013,年前）,契税,普通住房,总房款,1.5%,90,平方米以下首套房按,1%,征收,非普通住房,总房款,3%,中介费,总房款,1%,总房款,1%,可自由约定,第四节 租房与购房的决策,一、租房与购房的比较,二、租房与购房的决策方法,思考,租房与购房各有哪些优点和缺点？,一、租房与购房的比较,1.,租房的优点,可根据自身收支情况，方便地调整居住条件,有更多剩余资金用于投资,对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度,不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用,2.,租房的缺点,房租价格上涨,存在非自愿搬离风险,不能根据自身意愿进行装修,一、租房与购房的比较,3.,购房的优点,有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量,购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀,拥有住房后，可利用住房进行抵押融资,4.,购房的缺点,购房支出很大，购房前期财务压力大,房屋的流动性低，变现能力差,存在房价下跌的风险,不利于变换工作地点,二、租房与购房的决策方法,（一）年成本法,（二）净现值法,（一）年成本法,租房年成本,=,年租金,+,房屋押金,投资收益率,购房年成本,=,自付款,投资收益率,+,贷款余额,贷款利率,+,年维修及税收费用,注意,年成本法只考虑租房和购房的资金成本,租房、购房年成本，每年都会变动，年成本法只比较第一年的成本,假定住房价值不变动，房屋能够以当初的买价卖出,年成本法计算例子,案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积,80,平方米。该房可租可售。,如果租房，房租每月,3000,元，押金,1,万元。,如果购房，购买的总价是,70,万元，李小姐可以支付,30,万元首付款，另外,40,万元拟采用,5.51%,的商业贷款利率向某商业银行贷款。,另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年,5000,元。,假定，李小姐的年平均投资收益率是,4%,请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？,年成本法计算步骤,李小姐租房年成本（第一年）,=300012+100004%=36400,元,李小姐购房年成本（第一年）,=3000004%+4000005.51%+5000= 39040,元,按年成本法，租房成本小于购房成本。,提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？,年成本法没有考虑到的因素,未来房租的调整,未来房价的变动,未来利率的变动,如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。,时间因素,购房贷款的资金成本（,5.51%,）高于自有资金的投资回报率（,4%,）,随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至,4%,（,7000004%,）,（二）净现值法,净现值法,将因租房和购房发生的现金流量折现为现值,比较租房和购房的净现值，净现值高者合算,计算公式,净现值法计算案例,案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。,如果租的话，房租每月,3000,元，租期,4,年，押金,1,万元，预计房租每年调涨,100,元。,而购买的总价是,70,万元，王先生可以支付,30,万元的首付款，另外,40,万元拟采用,6%,的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款,15,年，采用,等额本息还款法,；另外，购买该房的税费及装修费共需,10,万元。王先生估计居住,4,年后，仍能按原价,70,万元出售。,请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平均投资回报率是,4%,）,净现值法计算案例（续）,王先生租房的净现金流量现值：,其中，折现率应调整为月利率,i=4%12=0.33%,净现值法计算案例（续）,王先生购房的净现金流量现值：,王先生贷款年利率,6%,，月利率,=6%12=0.5%,，供还款,15,年，也即,180,期，每月还款额,= 400000 ,（,P/A, 0.5%, 180,）,=3375,元,王先生,4,年后房贷余额,=3375 ,（,P/A, 0.5%, 132,）,=325592,元,第,4,年年末，偿还当月还款额：,-3375,元，偿还房贷余额,:-325592,元，卖房收入,:700000,元，总现金流：,371033,元,净现值法计算案例（结论）,可见，租房净现值,-141229,元大于购房净现值,-230340,元，王先生租房更合算。,租房与购房的策略选择：,如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算,购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大,如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房划算,