中原-城市综合体开发战略-宝城22区项目分期开发探讨

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳中原事业四部,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳中原事业四部,深圳中原物业顾问有限公司,2007年2月,城市综合体开发战略,宝城22区项目分期开发探讨,经过与发展商的,深,深入沟通，已在,项,项目总体定位上,达,达成共识，但仍,需,需基于项目旧城,改,改造特点对整体开发战略予,以,以定性研究，并进一步明确一期各类物,业,业的指标分配，在分配中重点,考,考虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和要求。,前言,项目整体开发战,略,略,地缘分析,项目整体及各地,块,块定性分析,开发谋略,形象定位,一期各类物业的,指,指标分配,完善的城市综合,体,体（住宅/商业/写字楼/公寓,）,）,90/70适用,整,整体或一期的户,型,型配置,主要内容,第一部分：项目,整,整体开发战略,地缘分析位,置,置特性,宝安新中心区,灵芝公园,新安公园,创业路,广深高速,新安路,本案,宝安公园,公园路,商业中心,非房地产热点区,域,域,老区商业中心一,级,级辐射,第一批旧改核心,区,区,占据公园稀缺资,源,源,周边配套成熟,交通通达性高,根据新宝安的发,展,展规划和新CBD中心区的建设,要,要求，未来的25、26区将,定,定位成宝安旧城,的,的商业中心区，,将,将出现建筑面积,约,约为50万平米,的,的商业建筑群；,与,与中心区的商业,中,中心现代化、高,档,档化的定位有所,不,不同，老城的商,业,业中心更加强调,大,大众化、生活化,。,。,地缘分析,26区旧改,中,洲,地,块,长,城,地,块,本 案,依据宝安中心组,团,团规划和新安旧,城,城控制性详细规,划,划，将23、25、26、27,、,、22工业区改,变,变为商业、居住,和,和配套设施用地,。,。,本案为公共设施,配,配套完善的高尚,住,住宅小区。规划,定,定位以高品位的,住,住宅和商业为主,，,，建成交通便捷,、,、现代商业和园,林,林居住相得益彰,的,的都市生活服务,区,区。,区域性泵站,加油站,邮政设施,小学、幼儿园,大型超市,地缘分析规,划,划方向,地缘分析双,地,地铁口,（规划）,地铁5号线站,（规划）,地铁10号线,站,站（内部消息,）,）,本案,规划中的双地,铁,铁站点将极大,的,的提高本项目,的,的居住和商业,价,价值。,因具体位置暂,不,不确定，规划,时,时应充分考虑,适,适应的灵活性,。,。,就开通的深圳,地,地铁1号线商,业,业而言，繁花,商,商业中心的均,试,试图将商业能,在,在地下与地铁,站,站接驳，引导,人,人流。,地缘分析,道,道路及公园改,造,造,（规划）,22区周边道,路,路改造：,根据深圳市,宝,宝安区新安旧,城,城BA102-04片区控,制,制性详细规划,灵芝公园改造,：（,根据新宝安的,发,发展规划和新CBD中心区,的,的建设要求,）,）,根据政府规划,将,将把城堡改造,成,成文化活动场,所,所，并拆除靠,创,创业路的临时,建,建筑，建设球,馆,馆和其它健身,场,场地。,在大门入口处,左,左侧的山坡上,，,，新建了一个,可,可容纳400,多,多人的“歌唱,天,天地”，游人,在,在这里可以尽,情,情地歌唱。分,布,布在逍遥宫附,近,近的28台大,彩,彩电组成了一,个,个“影视长廊,”,”，每部电视,一,一个频道，游,人,人可以根据自,己,己的兴趣选择,节,节目。,另据悉，灵芝,公,公园整个地下,部,部分将改造成,大,大型购物商业,街,街。,项目整体分析,经济指标,总占地：20.7万M2,总容积率：3.8,总建面：76,万,万M2,其中：,商住混和建面61.6万M2,配套共建等3.03万M2,其他不确定11.37万M2,一期：,总占地：9.1万M2,总建面：34.58万M2,其中：住宅25.38万M2,商业5万M2,办公2万M2,配套1.2万M2,公建1万M2,容积率5.4,建筑面积11.3万M,2,容积率4.3,建筑面积2.2万M,2,容积率5.2,建筑面积12万M,2,容积率0.4,建筑面积1万M,2,容积率0.1,建筑面积0.03万M,2,容积率0.4,建筑面积0.9万M,2,容积率0.9,建筑面积0.3万M,2,容积率0.8,建筑面积0.8万M,2,容积率1.9建筑面积2.3万M,2,容积率2.2,建筑面积2.5万M,2,容积率5.7,建筑面积33.8万M,2,项目分析,人,人流/车流,人流,车流,商业旺角,商业价值带,一等,住宅,景观佳,视野阔,二等,住宅,内部景观,视野开扬,三等,住宅,噪音较大,景观待改善,视野一般,商务,氛围,指数好,各区资源评判,住宅综合素质,：,：,二期最佳,一期A+B居,中,中,三期略差,商业商务氛围,：,：,D地块比较理,想,想,二期原新一佳,形,形成的氛围应,重,重视,开发谋略,打,打造城市综合,体,体,将灵芝公园作,为,为私藏,（景观天桥连,接,接）,教育作为卖点,经,经营,（引入名校/,与,与B区同期开,发,发/教育带动,社,社区）,以关注未来的,眼,眼光布局住宅/商业/写字,楼,楼/公寓,（打造城市综,合,合体，尽量用,项,项目整体90/70指标规,划,划1期住宅）,强化社区的整,合,合性,（各期之间的,融,融合/各地块,开,开发的配合）,项目整体布局,建,建议,人行主入口,车行主入口,景观天桥,集中式商业，2层，共6000M2,集中式商业，2层，共2万M2,上盖创业型写,字,字楼1栋2.2万M2左右,概念性酒店式,公,公寓1栋1.9万M2左右,特色精品公园,一,一街,单间100M2左右单层6,米,米高街铺，共6000M2,双层街铺，共5000M2,社区商业街，,单,单间60M2,左,左右单层6米,高,高街铺，共2000M2,一期另余约4000M2商,铺,铺，,建议入沿创业,路,路地下一层,成双面街与双,地,地铁站接驳，,提升整体商业,价,价值,其余部分为高,尚,尚舒适性住宅,关于三期和新,圳,圳河,因开发周期较,晚,晚，尚有很多,未,未确定指标等,因,因素，建议发,展,展方向，为纯,粹,粹的高尚住宅,区,区，尽量少配,置,置商业，以提,升,升住宅价值及,前,前两期商业价,值,值。,新圳河的改建,，,，如加盖或仅,为,为清理整治，,对,对项目整体价,值,值的提升影响,较,较大。确定时,间,间约晚，价值,提,提升约小，即,仅,仅能对后售的,单,单位价格提升,有,有帮助，不能,追,追溯既往。,建议尽量超“,凯,凯旋城”的方,向,向加盖改建。,西岸唯一76万公园,大,大城,西岸：,因创业路地段,优,优势融合项目,入,入西岸视野，,提,提升区域认同,。,。,唯一76万,：,强调规模优势,及,及唯一，为生,活,活提供“无所,不,不能”！,公园：,是稀缺资源放,大,大化，也是打,造,造公园般社区,的,的蓝图描绘。,大城,气势磅礴之城,邦,邦，来则震撼,！,！,项目物业定位,城中央 阔,生,生活,城市中央：,本项目位于老,宝,宝城中心区，,极,极易唤起客户,的,的区位认同感,，,，提升项目价,值,值。,阔景：,一期主力户型,户,户型为三、四,房,房大户型，“,阔,阔绰”体现客,户,户为高收入成,功,功人士。亦有,“,“阔景”本项,目,目紧临灵芝公,园,园，小区内有,大,大面积的园林,，,，业主可以在,家,家看到“满目,苍,苍翠”。,生活：,周边配套成熟,，,，小区内配有,大,大型会所、商,业,业、名校、幼,儿,儿园，生活极,其,其便利。,项目形象定位,公园一品,或“公园1号,”,”,公园：,项目西侧,紧,紧邻总面积13万平方米的,灵,灵芝公园。,占据城市永久,性,性稀缺资源；,是城市的天然,氧,氧吧，空气质,量,量好；,永久性无遮挡,景,景观；,具有可参与性,，,，是本项目的,后,后花园。,一品：,本项目体量为76万平方米,，,，是西岸唯一,超,超级大盘，同,时,时也是旧改第,一,一盘。“一品,”,”体现项目综,合,合素质最优，,非,非常大气。,项目案名建议,项目案名备选,灵芝公馆,公园城邦,园城 /都,城,城 /蔚城,宝郡,新都天城/公园天城,贡院1号,考虑建筑与灵,芝,芝公园及周围,环,环境的融合，,以,以“景观、朝,向,向、健康”为,主,主题，整体感,觉,觉美观、大方,、,、新颖，,有强烈的视觉,冲,冲击力。,建筑风格统一,协,协调，运用明,快,快、简洁的建,筑,筑外立面。,外立面建议,公园路一层商,业,业氛围、景桥,与,与住宅的衔接,参,参考,城市综合体,之,之住宅与,商,商业的衔接,处,处理参考,住宅沿创业路,主,主入口与商业,的,的衔接示意参,考,考图,社区正对学校,内,内步行街面与,招,招牌示意参考,创业路与公园,路,路交汇处的标,志,志性双层商业,参,参考,公园路特色街,标,标志性包装,参,参考,第二部分：一,期,期各类物业的,指,指标分配,各物业指标分,配,配,总占地：9.1万M2,总建面：34.58万M2,其中：住宅25.38万M2,商业5万M2,办公2万M2,配套1.2万M2,公建1万M2,总占地：9.1万M2,总建面：34.58万M2,其中：住宅25.38万M2,大型集中式商,业,业：2万M2,中型商业2个,：,：0.6万M2,街铺及公建：0.9万M2,地下室(预留,商,商业):0.4万M2,办公1栋：2.2万M2,酒店式公寓1,栋,栋：1.92,万,万M2,配套1.2万M2,地块景观价值,分,分析：,区域,景观价值判断,打分,10分,A,可观部分中心园林，其他景观基本无。,5,B,可观部分中心园林及城市景观。,6,C,尽揽小区中心园林景观。,8,D,可观部分小区中心园林景观相对较好。,7,E,靠近公园、景观较为优越。,10,B,E,C,A,D,小学,幼儿园,灵芝公园,学校,写字楼,城,市,干,道,二期项目,一期内部资源,分,分析景观/噪音,地块噪音影响,分,分析：,B,E,C,D,区域,噪音价值判断,打分,10分,A,临近小学和商业中心、噪音较大。,5,B,临近创业路，车流较大，噪音较为明显。,4,C,小区中心、基本无噪音,9,D,临近幼儿园和周边工业厂房，噪音较大。,6,E,靠近公园，噪音较小。,8,小学,幼儿园,灵芝公园,学校,城,市,干,道,写字楼,A,二期项目,一期内部资源,分,分析景观/噪音,B,E,C,A,D,小学,幼儿园,灵芝公园,学校,城,市,干,道,写字楼,地块,景观,噪音,综合得分,权重,70%,30%,A,5,5,5,B,6,4,5.4,C,8,9,8.3,D,7,6,6.7,E,10,8,9.4,通过对地块景,观,观及噪音方面,的,的比较分析表,明,明地块内各区,域,域的综合素质,排,排位：,E C,D,B,A,第一集团,第二集团,第三集团,二期项目,一期内部资源,分,分析景观/噪音,E16000,C,14500,A,10800,小学,幼儿园,灵芝公园,二期项目,学校,城,市,干,道,写字楼,D,13000,B,12000,2007,2008,2009,成长期,二级市场价格,走,走势,三级市场价格,走,走势,2006,10800,价格,时间,13000,A,B,C,D,E,12000,14500,16000,第一,集,集团,第二,集,集团,第三,集,集团,四房,五房,为,为主,三房,为,为主,小三,房,房,二房,为,为主,EC,D,B,A,一期,内,内部,资,资源,分,分析,景,景观/视,野,野/,噪,噪音,住宅,户,户型,配,配置,整,整个,项,项目,满,满足90/70,将90平,方,方米,以,以上,户,户型,尽,尽量,布,布置,在,在一,期,期。,二、,三,三期,户,户型,全,全部,为,为90M2以,下,下户,型,型。,其,其中,二,二期,的,的景,观,观朝,向,向好,的,的户,型,型可,考,考虑,用,用双,拼,拼的,形,形式,组,组合,成,成三,房,房以,上,上单,位,位。,本项,目,目住,宅,宅总,建,建筑