房地产的节税技巧与策略分析

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房,地,地,产,产,的,的,节,节,税,税,技,技,巧,巧,与,与,策,策,略,略,一,、,、,引,引,言,言,（,一,一,）,）,税,税,收,收,政,政,策,策,差,差,异,异,：,：,中,中,国,国,和,和,美,美,国,国,中,国,国,的,的,税,税,收,收,政,政,策,策,说,说,变,变,就,就,变,变,，,，,变,变,得,得,税,税,务,务,官,官,说,说,不,不,清,清,楚,楚,、,、,老,老,百,百,姓,姓,稀,稀,里,里,糊,糊,涂,涂,。,。,案,例,例,：,：,变,幻,幻,莫,莫,测,测,的,的,二,二,手,手,房,房,税,税,收,收,政,政,策,策,国,家,家,税,税,务,务,总,总,局,局,关,关,于,于,营,营,业,业,税,税,若,干,干,政,政,策,策,问,问,题,题,的,的,通,通,知,知,财,税,税200316,号,号,本,资,资,料,料,来,来,源,源,国,家,家,税,税,务,务,总,总,局,局,财,财,政,政,部,部,建,建,设,设,部,部,关,于,于,加,加,强,强,房,房,地,地,产,产,税,税,收,收,管,管,理,理,的,的,通,通,知,知,国,税,税,发,发200589,号,号,（1,）,）2005,年,年6,月,月1,日,日,后,后,，,，,个,个,人,人,将,将,购,购,买,买,不,不,足,足2,年,年,的,的,住,住,房,房,对,对,外,外,销,销,售,售,的,的,，,，,应,应,全,全,额,额,征,征,收,收,营,营,业,业,税,税,（,（2,）,）2005,年,年6,月,月1,日,日,后,后,，,，,个,个,人,人,将,将,购,购,买,买,超,超,过,过2,年,年,（,（,含,含2,年,年,）,）,的,的,符,符,合,合,当,当,地,地,公,公,布,布,的,的,普,普,通,通,住,住,房,房,标,标,准,准,的,的,住,住,房,房,对,对,外,外,销,销,售,售,，,，,应,应,持,持,该,该,住,住,房,房,的,的,坐,坐,落,落,、,、,容,容,积,积,率,率,、,、,房,房,屋,屋,面,面,积,积,、,、,成,成,交,交,价,价,格,格,等,等,证,证,明,明,材,材,料,料,及,及,地,地,方,方,税,税,务,务,部,部,门,门,要,要,求,求,的,的,其,其,他,他,材,材,料,料,，,，,向,向,地,地,方,方,税,税,务,务,部,部,门,门,申,申,请,请,办,办,理,理,免,免,征,征,营,营,业,业,税,税,手,手,续,续,（3,）,）2005,年,年6,月,月1,日,日,后,后,，,，,个,个,人,人,将,将,购,购,买,买,超,超,过,过2,年,年,（,（,含,含2,年,年,）,）,的,的,住,住,房,房,对,对,外,外,销,销,售,售,不,不,能,能,提,提,供,供,属,属,于,于,普,普,通,通,住,住,房,房,的,的,证,证,明,明,材,材,料,料,或,或,经,经,审,审,核,核,不,不,符,符,合,合,规,规,定,定,条,条,件,件,的,的,，,，,一,一,律,律,按,按,非,非,普,普,通,通,住,住,房,房,的,的,有,有,关,关,营,营,业,业,税,税,政,政,策,策,征,征,收,收,营,营,业,业,税,税,（,（4,）,）,个,个,人,人,购,购,买,买,住,住,房,房,以,以,取,取,得,得,的,的,房,房,屋,屋,产,产,权,权,证,证,或,或,契,契,税,税,完,完,税,税,证,证,明,明,上,上,注,注,明,明,的,的,时,时,间,间,作,作,为,为,其,其,购,购,买,买,房,房,屋,屋,的,的,时,时,间,间,概,括,括,小,于,于2,年,年,，,，,普,普,通,通,房,房,和,和,非,非,普,普,通,通,房,房,全,全,额,额,征,征,大,于,于2,年,年,，,，,普,普,通,通,房,房,免,免,征,征,，,，,非,非,普,普,通,通,房,房,按,按,差,差,额,额,征,征,国,家,家,税,税,务,务,总,总,局,局,关,于,于,调,调,整,整,房,房,地,地,产,产,营,营,业,业,税,税,有,有,关,关,政,政,策,策,的,的,通,通,知,知,（,财,财,税,税,2006,75,号,号,）,）,2006,年,年6,月,月1,日,日,后,后,，,，,个,个,人,人,将,将,购,购,买,买,不,不,足,足5,年,年,的,的,住,住,房,房,对,对,外,外,销,销,售,售,的,的,，,，,全,全,额,额,征,征,收,收,营,营,业,业,税,税,；,；,个,个,人,人,将,将,购,购,买,买,超,超,过,过5,年,年,（,（,含,含5,年,年,）,）,的,的,普,普,通,通,住,住,房,房,对,对,外,外,销,销,售,售,的,的,，,，,免,免,征,征,营,营,业,业,税,税,；,；,个,个,人,人,将,将,购,购,买,买,超,超,过,过5,年,年,（,（,含,含5,年,年,）,）,的,的,非,非,普,普,通,通,住,住,房,房,对,对,外,外,销,销,售,售,的,的,，,，,按,按,其,其,销,销,售,售,收,收,入,入,减,减,去,去,购,购,买,买,房,房,屋,屋,的,的,价,价,款,款,后,后,的,的,余,余,额,额,征,征,收,收,营,营,业,业,税,税,概括,小于5年，,普,普通房和非,普,普通房全额,征,征,大于5年，,普,普通房免征,，,，非普通房,按,按差额征,国家税务总,局,局,关于个人住,房,房转让营业,税,税政策的通,知,知,财税2008174号,自2009,年,年1 月1,日,日至12,月,月31日，,个,个人将购买,不,不足2 年,的,的非普通住,房,房对外销售,的,的，全额征,收,收营业税；,个,个人将购买,超,超过2 年,（,（含2 年,）,）的非普通,住,住房或者不,足,足2 年的,普,普通住房对,外,外销售的，,按,按照其销售,收,收入减去购,买,买房屋的价,款,款后的差额,征,征收营业税,；,；个人将购,买,买超过2,年,年（含2,年,年）的普通,住,住房对外销,售,售的，免征,营,营业税。,概括,小于2年，,非,非普通房全,额,额征，普通,房,房按差额征,大于2年，,普,普通房免征,，,，非普通房,按,按差额征,美国的税收,政,政策基本不,变,变，要变就,变,变得大家明,明,明白白、心,里,里有底。,案例:,1995年,的,的美国预算,大,大战,（二）税收,观,观念差异：,中,中国人和美,国,国人,中国人对税,收,收和死亡的,认,认识模模糊,糊,糊，活着埋,头,头挣钱过日,子,子，死了留,下,下遗产传世,代,代。,美国认为税,收,收和死亡同,样,样不可避免,，,，活着挣钱,纳,纳税过日子,，,，死了甩掉,遗,遗产进天堂,。,。,中国人在美,国,国逃税,“四大家族,”,”(主要是,孔,孔祥熙和宋,子,子文为代表)20世纪40年代利,用,用美援物质,和,和他们的特,殊,殊途径在美,搞,搞投机倒把,，,，被美国财,政,政部查出偷,税,税几千万美,元,元，告到总,统,统杜鲁门处,。,。,美国中央情,报,报局和美国,财,财政部联合,清,清查，在美,来,来历不明的,非,非法财产居,然,然达到20,亿,亿美元以上,，,，美参众两,院,院一致决定:永久冻结,四,四大家族在,美,美非法财产,和,和在美银行,保,保险库里来,历,历不明的古,玩,玩、字画、,珠,珠宝、黄金,，,，补清偷税,金,金额和罚款,。,。,（三）对房,产,产升值的不,同,同感受,中国人,和,和美国人,1、美国人,的,的居住烦恼,2、美国人,的,的住房心愿,3、美国人,的,的迁居现象,（四）中国,的,的房地产税,费,费体系,1、中国的18种税,2、中国的10+1种,房,房地产税费,现行税费18+1个,涉及房地产,的,的税费11,个,个，即营业,税,税、城建税,、,、教育费附,加,加、土地增,值,值税、企业,所,所得税、个,人,人所得税、,房,房产税、土,地,地使用税、,印,印花税以及,契,契税、耕地,占,占用税,我国的房地,产,产税费集中,在,在取得和转,让,让环节,美国的房地,产,产税费集中,在,在保有环节,我国目前的,房,房价构成中,建筑成本占30%,税费及房产,商,商利润占到70%,在一级市场,的,的房产价格,中,中,税费大约是30%-40%,（五）相关,议,议题,1、物业税,和,和遗产税的,开,开征问题,2、房地产,的,的节税方法,3、土地出,让,让金与遗产,税,税,二、物业税,和,和遗产税的,开,开征问题,（一）物业,税,税的开征问,题,题,1、征收物,业,业税的主要,观,观点,（1）房价,快,快速上涨,（2）居民,财,财富过多的,向,向不动产聚,集,集,（3）居民,财,财富差距进,一,一步扩大,（4）房地,产,产业的抢地,圈,圈地、利益,勾,勾结现象,（5）地方,政,政府对土地,出,出让金的依,存,存,（6）地方,财,财政缺少以,房,房地产为税,基,基的持续性,的,的财政收入,2、物业税,的,的反对观点,2006年,，,，上海财经,大,大学公共管,理,理学院胡怡,建,建教授从中,国,国和美国之,间,间存在的文,化,化、宗教信,仰,仰、收入控,制,制等方面的,差,差异阐明我,国,国的财产税,不,不该和美国,趋,趋同，即我,国,国不应该急,着,着开征物业,税,税。,财政部长谢,旭,旭人在2009年全国,财,财政工作会,议,议上提出了,新,新的税收研,究,究方向,环,环境税。,小结,就短期来说,我,我国开征物,业,业税的可能,性,性不大，中,国,国人可能继,续,续过“买不,起,起房子住得,起,起房子”的,日,日子。,（二）遗产,税,税的开征问,题,题,1、我国遗,产,产税的设计,（1）1950年的税,政,政改革,新中国成立,后,后，政务院,在,在全国税,政,政实施要则,中规定要,开,开征的14,个,个税种包括,遗,遗产税,（2）1994年的税,制,制改革,在1994,年,年的税制改,革,革中，遗产,税,税被列为拟,开,开征的税种,之,之一。,（3）1995年的远,期,期规划,1995年,遗,遗产税被写,入,入国家“,九,九五”计划,和,和二一,年,年远景目标,纲要。,（4）1997年写入,党,党的报告,1997年12月党的,“,“十五大”,报,报告中指出,：,：调节过高,收,收入，完善,个,个人所得税,，,，开征遗产,税,税等新税种,。,。,（5）2004年拟订,了,了遗产税草,案,案,草案规定规,定,定应征收遗,产,产税的遗产,包,包括被继承,人,人死亡时遗,留,留的全部财,产,产和死亡前,五,五年内发生,的,的赠与财产,。,。,遗产税的免,征,征额为二十,万,万元。,遗产税按五,级,级超额累进,税,税率表计算,征,征收，最低,税,税率40%,。,。,2、主张遗,产,产税的主要,观,观点,（1）减少,同,同代人的起,点,点差距,国家信息中,心,心曾指出我,国,国居民收入,由,由世界上最,平,平均的一个,国,国家变成世,界,界上差距最,大,大的国家只,用,用了二十几,年,年的时间，,为,为国际所罕,见,见。上一代,人,人的差距不,应,应该成为下,一,一代人的起,点,点差距。,（2）消除,世,世袭贵族,鼓励勤奋劳,动,动。,（3）促进,信,信息制度的,建,建立,开征遗产税,可,可以推动个,人,人信息制度,的,的建立。,（4）形成,一,一个政策调,整,整期,从政策学角,度,度出发，中,国,国的富豪还,很,很年轻，现,在,在出台遗产,税,税可以产生,一,一个缓冲期,，,，可以减少,社,社会动荡。,（5）增加,财,财政收入,2004年,有,有人推断遗,产,产税可能带,来,来的财政收,入,入：在中国,高,高收入群体,中,中，资产总,量,量在100,万,万元以上的,富,富人超过1000万，,若,若按80万,到,到100万,元,元的起征点,，,，税率40,上下，考,虑,虑中国目前,的,的人口死亡,率,率数据，中,国,国每年遗产,税,税的财政收,入,入将达到260亿元人,民,民币以上。,3、反对遗,产,产税的主要,观,观点,（1）征收,基,基础差,表现在收入,信,信息不完善,，,，财富持有,信,信息不透明,，,，财产登记,制,制度和收入,监,监控体系空,缺,缺。,（2）财政,效,效应不明显,资本积累处,于,于初级阶段,，,，致富者大,多,多处于青壮,年,年，多数遗,产,产继承人还,是,是“潜在的,”,”，遗产税,的,的近期收入,不,不会太多。,（3）不利,于,于经济的持,续,续发展,征收遗产税,会,会对民营经,济,济造成冲击,，,，引发资金,外,外流。,（4）与国,际,际发展趋势,不,不符,尽管目前世,界,界上有100多个国家,和,和地区征收,遗,遗产税，但,“,“取消”正,在,在成为一种,趋,趋势。,意大利、瑞,典,典、印度、,马,马来西亚、,新,新西兰及澳,大,大利亚、香,港,港已先后取,消,消遗产税。,美国布什上,任,任后提出在2011年,前,前临时性地,逐,逐步取消遗,产,产税并谋求,永,永久性取消,。,。,4、缴纳遗,产,产税的主要,人,人群,真正需要缴,纳,纳高税额的,富,富人，往往,具,具备更加强,烈,烈的避税欲,望,望和更加丰,富,富的避税手,段,段，这些富,人,人可以利用,手,手中的资源,，,，采取各种,技,技巧来逃避,遗,遗产税。往,往,往社会中间,阶,阶层成了遗,产,产税的纳税,主,主体。,从已经开征,遗,遗产税的国,家,家来看，受,遗,遗产税影响,最,最大的群体,是,是中产阶级,。,。,香港的个案,统,统计表明，,缴,缴纳遗产税,的,的市民，以,中,中产阶层为,主,主。、国际,上,上遗产税起,征,征点基本上,都,都在人均GNP(国民,生,生产总值),的,的15至20倍左右。,5、遗产税,的,的“流产征,兆,兆”,（1）2004年前后,，,，一些富人,开,开始悄悄把,资,资产转移到,孩,孩子名下，,以,以提前做好,避,避税准备,（2） 2006年“,十,十一五”规,划,划只字未提,“,“遗产税”,（3）2006年财政,部,部科研所刘,宇,宇辉说“遗,产,产税在两三,年,年内推广难,度,度很大，如,果,果冒然推出,，,，效果可能,会,会适得其反,。,。”同年，,国,国家税务,总,总局新闻办,公,公室主任牛,新,新文表示尚,无,无有关遗产,税,税的政策通,知,知，无法给,出,出时间表。,（4）民意,调,调查结果,2006年8月中国青,年,年报社会调,查,查中心与腾,讯,讯网新闻中,心,心合作开展,的,的一项调查,显,显示：,52.8,的,的人认为压,根,根儿就没有,必,必要征收遗,产,产税,47.2,认,认为“有必,要,要”的人中,又,又有17.7的人觉,得,得“目前时,机,机仍不成熟,”,”。,小结,虽然从起点,公,公平的意义,说,说我国有必,要,要征收遗产,税,税，但从制,度,度背景分析,，,，我国在短,期,期内开征遗,产,产税的可能,性,性并不大。,三、房地,产,产的节税,技,技巧与策,略,略,（一）营,业,业税的节,税,税技巧,1、营业,税,税的基本,规,规定,（1）转,让,让土地使,用,用权,是指土地,使,使用者转,让,让土地使,用,用权的行,为,为，土地,所,所有者出,让,让土地使,用,用权和土,地,地使用者,将,将土地使,用,用权归还,给,给土地所,有,有者的行,为,为，不征,收,收营业税,。,。 （税,率,率5%）,土地租赁,，,，不按本,税,税目征税,。,。,（2）销,售,售不动产,是指有偿,转,转让不动,产,产所有权,的,的行为。,（,（税率5%）,纳税人有,下,下列情形,之,之一的视,同,同发生应,税,税行为,（1）单,位,位或者个,人,人将不动,产,产或者土,地,地使用权,无,无偿赠送,其,其他单位,或,或者个人,（,（2,）,）单位或,者,者个人自,己,己新建（,以,以下简称,自,自建）建,筑,筑物后销,售,售，其所,发,发生的自,建,建行为,（3）财,政,政部、国,家,家税务总,局,局规定的,其,其他情形,国家税务,总,总局关于,个,个人住,房,房转让营,业,业税政策,的,的通知,（,（财税2008,174,号,号）,自2009年1月1日至12月31,日,日，个人,将,将购买不,足,足2年的,非,非普通住,房,房对外销,售,售的，全,额,额征收营,业,业税；个,人,人将购买,超,超过2年,（,（含2年,）,）的非普,通,通住房或,者,者不足2,年,年的普通,住,住房对外,销,销售的，,按,按照其销,售,售收入减,去,去购买房,屋,屋的价款,后,后的差额,征,征收营业,税,税；个人,将,将购买超,过,过2年（,含,含2年）,的,的普通住,房,房对外销,售,售的，免,征,征营业税,。,。,由于新营,业,业税对个,人,人将不动,产,产或者土,地,地使用权,无,无偿赠送,其,其他单位,或,或者个人,的,的行为，,作,作为“特,案,案规定”,纳,纳入了视,同,同销售范,围,围，因此,，,，财税2008,174,号,号文件也,适,适用个人,无,无偿赠送,房,房产行为,。,。,财政部、,国,国家税务,总,总局关于,股权转让,有,有关营业,税,税问题的,通,通知财税,2002191号,（1）以,无,无形资产,、,、不动产,投,投资入股,，,，与接受,投,投资方利,润,润分配，,共,共同承担,投,投资风险,的,的行为，,不,不征收营,业,业税,（,（2）,对,对股权转,让,让不征收,营,营业税,（3）提,供,供房地产,租,租赁服务,（,（税率5%或3%）,（4）提,供,供包括建,筑,筑、安装,、,、修缮、,装,装饰等各,种,种工程作,业,业的建筑,劳,劳务 （,税,税率3%,）,）,2、营业,税,税的筹划,案,案例,（1）租,房,房策略,吉祥公司,准,准备办一,家,家分公司,，,，主业是,经,经营商品,零,零售。为,此,此，吉祥,公,公司承租,了,了如意公,司,司（商业,企,企业）的,一,一幢商场,，,，合同上,签,签的租金,为,为每年1200万,元,元，租期10年。,该,该商场的,产,产权为正,大,大房地产,公,公司所有,。,。正大公,司,司租给如,意,意公司租,金,金为每年1000,万,万元。另,外,外，吉祥,公,公司委托,光,光明装饰,工,工程公司,进,进行包工,包,包料装修,，,，总金额4120,万,万元。装,修,修材料费,为,为3000万元，,人,人工费1000万,元,元，税款120万,元,元。,改造前的,业,业务关系,：,：,（1）如,意,意公司向,正,正大公司,支,支付租金1000,万,万元；,（2）吉,祥,祥公司向,如,如意公司,支,支付租金1200,万,万元；,（3）吉,祥,祥公司向,光,光明公司,支,支付装修,材,材料费为3000,万,万元，人,工,工费1000万元,。,。,筹划前的,税,税负分析,：,：,如意公司,应,应纳营业,税,税及附加,：,：10005%,（17%3%）55万元,吉祥公司,应,应纳营业,税,税及附加,：,：12005%,（17%3%）66万元；,筹划方法,：,：采用业,务,务流程再,造,造法改造,业,业务关系,。,。,改造后的,业,业务关系,：,：,吉祥公司,向,向正大公,司,司支付租,金,金1000万元；,吉祥公司,向,向如意公,司,司支付中,介,介服务费200万,元,元；,（3）吉,祥,祥公司向,光,光明公司,支,支付人工,费,费1000万元；,代,代购装修,材,材料3000万元,。,。,筹划后的,税,税负分析,：,：,如意公司,应,应纳营业,税,税及附加,：,： 2005%,（17%3%）11万元；,正大公司应,纳,纳的营业税,及,及附加：10005%（17%3%,）,）55万,元,元；,（2）装修,策,策略,以上为例：,筹划前，光,明,明公司应纳,营,营业税及附,加,加：40003%,（,（17%,3%）132万元,；,；,筹划后，由,光,光明公司代,购,购材料，只,收,收人工费，,则,则光明公司,应,应纳的营业,税,税及附加：,10003%（1,7%3%）33,万,万元,（3）卖房,策,策略,主要选择什,么,么时间卖，,是,是卖还是投,资,资？,（二）土地,增,增值税的筹,划,划技巧,1、土地增,值,值税的基本,规,规定,是否属于征,税,税范围：,a.出售征,。,。包括三种,情,情况：出售,国,国有土地使,用,用权；取得,国,国有土地使,用,用权后进行,房,房屋开发建,造,造后出售；,存,存量房地产,买,买卖。,b.继承、,赠,赠予继承，,不,不征（无收,入,入）；公益,性,性赠予、赠,予,予直系亲属,或,或承担直接,赡,赡养义务人,，,，不征；非,公,公益性赠予,，,，征。,c.出租不,征,征（无权属,转,转移）。,d.房地产,抵,抵押抵押期,不,不征；抵押,期,期满偿还债,务,务本息不征,；,；抵押期满,，,，不能偿还,债,债务，而以,房,房地产抵债,，,，征。,e.房地产,交,交换单位之,间,间换房，有,收,收入的，征,；,；个人之间,互,互换自住房,，,，不征。,f.以房地,产,产投资、联,营,营房地产（,房,房地产企业,除,除外）转让,到,到投资联营,企,企业，不征,；,；将投资联,营,营房地产再,转,转让，征。,g.合作建,房,房建成后自,用,用，不征；,建,建成后转让,，,，征。,h.企业兼,并,并转让房地,产,产暂免。,税率：,增值额占扣,除,除项目金额,比,比例,税,税率,算,算扣除系数,50%以下,含,含50%30%0,超过50%,100%,（,（含100%）40%5%,超过100%200%（含200%）50%15%,200%以,上,上60%35%,增值额的计,算,算：,土地增值额=收入-扣,除,除项目金额,扣除项目：,新建房产，,房,房地产企业,扣,扣五项，非,房,房地产企业,扣,扣四项。存,量,量房地产，,房,房产扣三项,，,，土地扣两,项,项。,具体项目：,（1）新建,房,房地产转让,a.取得土,地,地使用权所,支,支付的金额,；,；b.房,地,地产开发成,本,本；c.,房,房地产开发,费,费用；d.与转让房,地,地产有关的,税,税金；e.财政部规,定,定的其他扣,除,除项目；,（2）存量,房,房地产转让a.房屋,及,及建筑物的,评,评估价格,评估价格=,重,重置成本价,成新度折,扣,扣率b.,取,取得土地使,用,用权所支付,的,的地价款和,按,按国家统一,规,规定缴纳的,有,有关费用c.转让环,节,节缴纳的税,金,金,2、土地增,值,值税的节税,案,案例,（1）低价,房,房并不一定,是,是差的,案例1某,房,房地产企业,建,建造普通住,宅,宅，可扣除,项,项目金额为800万元,，,，根据目前,市,市场调查，,可,可以定价在900-1000万元,之,之间。,方案一：,定价1000万元。,税负分析：,增值额为200万元，,增,增值率为25%（200/800,）,），超过20这一减,免,免底线，该,企,企业应缴纳,的,的土地增值,税,税为60万,元,元，不考虑,其,其他税费，,则,则利润为140万元。,方案二：,定价960,万,万元。,税负分析：,增值额为160万元，,增,增值率为20%（160/800,）,），不超过20这一,减,减免底线，,该,该企业不缴,纳,纳土地增值,税,税，不考虑,其,其他税费，,则,则利润为160万元。,（2）买房,时,时怎样避免,被,被蒙,案例2,某房地产企,业,业准备出售,其,其开发的一,幢,幢普通标准,住,住宅（已经,安,安装简单的,家,家具设施）,，,，全部市场,价,价值是1000万元，,扣,扣除项目合,计,计为800,万,万元，其中,各,各种家具设,施,施的价格约,为,为200万,元,元，成本约,为,为100万,元,元。,方案一：,将全部金额,以,以房地产转,让,让价格的形,式,式体现在合,同,同上。,税负分析：,增值额200万元，增,值,值率为25%（200/800）,，,，适用30%税率，应,交,交土地增值,税,税60万元,。,。,方案二：,在房地产转,让,让合同上仅,注,注明800,万,万元的房地,产,产转让价格,，,，同时签订,一,一份附属家,具,具设施购销,合,合同。,税负分析：,转让房地产,收,收入为800万元，扣,除,除项目金额,为,为700万,元,元，增值额100万元,，,，增值率为14%（100/700），未超,过,过扣除项目,金,金额20,的,的，免征土,地,地增值税。,（3）如何,通,通过增加成,本,本费用避税,（4）小心,落,落入“税收,陷,陷阱”,国税发200880号规定，,在,在日常检查,中,中发现纳税,人,人使用不符,合,合规定发票,特,特别是没有,填,填开付款方,全,全称的发票,，,，不得允许,纳,纳税人用于,税,税前扣除、,抵,抵扣税款、,出,出口退税和,财,财务报销。,有,有偷逃骗税,行,行为的，依,照,照中华人,民,民共和国税,收,收征收管理,法,法的有关,规,规定处罚；,情,情节严重触,犯,犯刑律的，,移,移送司法机,关,关依法处理,。,。,国税总局稽,便,便函200842,号,号（关于,进,进一步做好,房,房地产行业,税,税收专项检,查,查工作的,通,通知）的规,定,定，各省国,、,、地税局要,在,在辖区内2005年至2007年,年,年平均销售,额,额排名前10位的房地,产,产企业中共,同,同选择3户,企,企业进行重,点,点解剖式检,查,查。检查中,，,，要对被查,企,企业列支成,本,本费用的票,据,据进行重点,核,核对，单张,票,票面金额在10万元以,上,上的票据必,须,须全部进行,核,核查。,（三）个人,所,所得税的筹,划,划技巧,1、个人所,得,得税的基本,规,规定,（1）财产,租,租赁所得。,财,财产租赁所,得,得的适用比,例,例税率为20%（个人,按,按市场价出,租,租居民住房,的,的税率为10% ）。,在计算个人,所,所得税时，,可,可按顺序扣,除,除下列费用,：,：包括营业,、,、城建、教,育,育附加、房,产,产税（12%或4）,；,；,实际开支的,修,修缮费用（,每,每次800,元,元为限，一,次,次扣不完的,，,，可无限期,在,在以后扣除,）,）；,费用扣除标,准,准（每次收,入,入不超过4000元的,扣,扣800元,，,，每次收入,超,超过4000元的扣20%）。,根据国家税,务,务总局 ,关,关于廉租住,房,房经济适用,住,住房和住房,租,租赁有关税,收,收政策的通,知,知（财税,2008,24号）,的,的 规定，,为,为支持住房,租,租赁市场发,展,展的税收政,策,策，对个人,出,出租住房取,得,得的所得减,按,按10的,税,税率征收个,人,人所得税。,对,对个人出租,、,、承租住房,签,签订的租赁,合,合同，免征,印,印花税。,对个人出租,住,住房，不区,分,分用途，在3税率的,基,基础上减半,征,征收营业税,，,，按4的,税,税率征收房,产,产税，免征,城,城镇土地使,用,用税。,对企事业单,位,位、社会团,体,体以及其他,组,组织按市场,价,价格向个人,出,出租用于居,住,住的住房，,减,减按4的,税,税率征收房,产,产税。,与住房租赁,相,相关的新的,优,优惠政策自2008年3月1日起,执,执行。,（2）财产,转,转让所得,财产转让所,得,得是指个人,转,转让所得不,动,动产、其他,有,有形财产的,所,所得，包括,人,人出售自有,住,住房。财产,转,转让所得适,用,用的比例税,率,率为20%,。,。,费用扣除：,个人出售除,已,已购公有住,房,房以外的其,他,他自有住房,，,，财产转让,以,以收入额减,除,除原值和合,理,理费用后为,应,应纳税所得,额,额。纳税人,可,可凭原购房,合,合同、发票,等,等有效凭证,，,，经税务机,关,关审核后，,允,允许从其转,让,让收入中减,除,除房屋原值,、,、转让住房,过,过程中缴纳,的,的税金及有,关,关合理费用,。,。,支付的住房,装,装修费用纳,税,税人能提供,实,实际支付装,修,修费用的税,务,务统一发票,，,，并且发票,上,上所列付款,人,人姓名与转,让,让房屋产权,人,人一致的，,经,经税务机关,审,审核，其转,让,让的住房在,转,转让前实际,发,发生的装修,费,费用，可在,以,以下规定比,例,例内扣除：,已,已购公有住,房,房、经济适,用,用房：最高,扣,扣除限额为,房,房屋原值的15%；,商品房及其,他,他住房：最,高,高扣除限额,为,为房屋原值,的,的10%。,纳,纳税人原购,房,房为装修房,，,，即合同注,明,明房价款中,含,含有装修费,（,（铺装了地,板,板，装配了,洁,洁具、厨具,等,等）的，不,得,得再重复扣,除,除装修费用,。,。,（3）受,赠,赠不动产,的,的再转让,受赠人取,得,得赠与人,无,无偿赠与,的,的不动产,后,后，再次,转,转让该项,不,不动产的,，,，在缴纳,个,个人所得,税,税时，以,财,财产转让,收,收入减除,受,受赠、转,让,让住房过,程,程中缴纳,的,的税金及,有,有关合理,费,费用后的,余,余额为应,纳,纳税所得,额,额，按20%的适,用,用税率计,算,算缴纳个,人,人所得税,。,。,在计征个,人,人受赠不,动,动产个人,所,所得税时,，,，不得核,定,定征收，,必,必须严格,按,按照税法,规,规定据实,征,征收。,关于个人,无,无偿受赠,房,房屋,有关个人,所,所得税问,题,题的通知,（财税2009,78号,通知,规,规定，以,下,下三种情,形,形的房屋,产,产权无偿,赠,赠与，对,当,当事双方,不,不征收个,人,人所得税,：,：,（1）房,屋,屋产权所,有,有人将房,屋,屋产权无,偿,偿赠与配,偶,偶、父母,、,、子女、,祖,祖父母、,外,外祖父母,、,、孙子女,、,、外孙子,女,女、兄弟,姐,姐妹；,（2）房,屋,屋产权所,有,有人将房,屋,屋产权无,偿,偿赠与对,其,其承担直,接,接抚养或,者,者赡养义,务,务的抚养,人,人或者赡,养,养人；,（3）房,屋,屋产权所,有,有人死亡,，,，依法取,得,得房屋产,权,权的法定,继,继承人、,遗,遗嘱继承,人,人或者受,遗,遗赠人。,除,除上述规,定,定情形以,外,外，房屋,产,产权所有,人,人将房屋,产,产权无偿,赠,赠与他人,的,的，受赠,人,人因无偿,受,受赠房屋,取,取得的受,赠,赠所得，,按,按照“经,国,国务院财,政,政部门确,定,定征税的,其,其他所得,”,”项目缴,纳,纳个人所,得,得税，税,率,率为20%。,2、个人,所,所得税的,筹,筹划案例,（1）在,一,一定的条,件,件下，把,房,房子卖给,儿,儿子比送,给,给儿子更,省,省钱,2008,年,年10月31日，,张,张三欲将,一,一套面积110平,方,方米的房,产,产以其他,赠,赠与方式,赠,赠给直接,赡,赡养义务,人,人李四，,该,该房产市,场,场价值为40万元,，,，张三不,能,能提供取,得,得该房产,完,完整、准,确,确的房屋,原,原值凭证,，,，当地个,人,人所得税,核,核定税率,为,为1，,假,假定2年,后,后李四以50万元,出,出售，税,务,务机关确,定,定可以扣,除,除的有关,合,合理费用,为,为 5000元。,（,（注：分,析,析这一案,例,例的依据,是,是原营业,税,税的规定,）,）,情形一,：,：张三的,房,房产购买,时,时间超过5年 (,含,含5年),方案一：,如果李四,是,是通过赠,与,与取得，,则,则赠与时,：,：,张三应纳,印,印花税=40000005=200(元)。,李四应纳,契,契税=400 0003,=12000(,元,元 )；,应纳印花,税,税=400 00005 =200(,元,元 )；,办理产权,转,转移手续,时,时缴纳5,元,元印花税,。,。,李四转让,时,时：,应纳营业,税,税及附加(税率,同,同上 )=500000,55,=27500(元 ),；,；,印花税=500000,05,=250(元),；,；,同时国税,发,发2006144号规,定,定，受赠,人,人取得赠,与,与人无偿,赠,赠与的不,动,动产后，,再,再次转让,该,该项不动,产,产的，在,缴,缴纳个人,所,所得税时,，,，以财产,转,转让收入,减,减除受赠,、,、转让住,房,房过程中,缴,缴纳的税,金,金及有关,合,合理费用,后,后的余额,为,为应纳税,所,所得额，,按,按20的,适,适用税率,计,计算缴纳,个,个人所得,税,税。,在计征个,人,人受赠不,动,动产个人,所,所得税时,，,，不得核,定,定征收，,必,必须严格,按,按照税法,规,规定据实,征,征收。,则,李,李,四,四,应,应,纳,纳,个,个,人,人,所,所,得,得,税,税=(500000,一,一l2000,205,27500,250,5000),20,=91009(,元,元),。,。,双,方,方,合,合,计,计,应,应,纳,纳,税,税=200+12000+200+5+27500+250+91009=131164(,元,元),。,。,方,案,案,二,二,：,：,如,果,果,李,李,四,四,是,是,通,通,过,过,购,购,买,买,取,取,得,得,。,。,张,三,三,应,应,纳,纳,印,印,花,花,税,税200,元,元,；,；,个,人,人,所,所,得,得,税,税=400000,l,=4000(,元,元),。,。,李,四,四,应,应,纳,纳,印,印,花,花,税,税455,元,元(205+250),；,；,契,税,税6000,元,元(,减,减,半,半,征,征,收,收),；,；,营,业,业,税,税,及,及,附,附,加,加27500,元,元,；,；,个,人,人,所,所,得,得,税,税=(500000-400000,6000,205,27500,250,5000),20,=l2209(,元,元),。,。,双,方,方,计,计,应,应,纳,纳,税,税=200+40O0+205+250+6O00+27500+l2209=50364(,元,元),。,。,方,案,案,二,二,比,比,方,方,一,一,节,节,税,税80800,元,元(13ll64,50364),。,。,如,果,果,税,税,务,务,机,机,关,关,对,对,李,李,四,四,也,也,是,是,采,采,用,用,核,核,定,定,征,征,收,收,方,方,式,式,计,计,征,征,个,个,人,人,所,所,得,得,税,税,，,，,则,则,方,方,案,案,二,二,双,双,方,方,合,合,计,计,应,应,纳,纳,税,税=200+4000+205+250+6000+27500+5000=43l55(,元,元),，,，,方,方,案,案,二,二,将,将,比,比,方,方,案,案,一,一,节,节,税,税=l3ll64,43l55=88009(,元,元),。,。,情,形,形,二,二,：,：,张,张,三,三,所,所,赠,赠,房,房,产,产,购,购,买,买,时,时,间,间,不,不,足,足5,年,年,方,案,案,一,一,：,：,如,果,果,李,李,四,四,是,是,通,通,过,过,赠,赠,与,与,取,取,得,得,，,，,则,则,双,双,方,方,合,合,计,计,应,应,纳,纳,税,税=200+l2000+200+5+27500+250+9l009=l3ll64(,元,元)(,计,计,算,算,同,同,情,情,形,形,一,一),。,。,方,案,案,二,二,：,：,如,果,果,李,李,四,四,是,是,通,通,过,过,购,购,买,买,取,取,得,得,，,，,则,张,张,三,三,应,应,纳,纳,营,营,业,业,税,税,及,及,附,附,加,加=400000,5,5,=22000(,元,元),；,；,印,花,花,税,税200,元,元,；,；,个人,所,所得,税,税=400000,l,=4000(元)。,李,四,四应,纳,纳印,花,花,税,税455元,、,、契,税,税6000,元,元,、,、营,业,业,税,税及,附,附,加,加27500,元,元、,个,个人,所,所得,税,税12209,元,元，,双,双方,合,合计,应,应纳,税,税=22000+200+4000+205+250+6O00+27500+l2209=72364(元),。,。,方案,二,二比,方,方案,一,一节,税,税=131164,72364=58800(元),。,。,而如,果,果税,务,务机,关,关对,李,李四,也,也是,采,采用,核,核定,征,征收,方,方式,计,计征,个,个人,所,所得,税,税,，,，则,方,方案,二,二双,方,方合,计,计应,纳,纳税=22000+200+4000+205+250+6000+27500+5000=65l55(,元,元),，,，方,案,案二,将,将比,方,方案,一,一节,税,税=l3ll6465l55=66009(,元,元)。,（2,）,）如,果,果你,真,真的,要,要赠,送,送房,子,子，,把,把房,子,子送,给,给谁,省,省,钱,钱又,省,省事,2006,年,年10月31,日,日，,张,张三,准,准备,将,将一,套,套面,积,积110平,方,方米,的,的房,产,产对,外,外捐,赠,赠。,现,现有,两,两个,捐,捐赠,对,对象,，,，一,是,是非,直,直系,亲,亲属,也,也非,承,承担,直,直接,赡,赡养,义,义务,的,的李,四,四，,另,另一,个,个是,当,当地,政,政府,所,所办,敬,敬老,院,院。,该,该房,产,产市,价,价为40,万,万元(,当,当地,对,对普,通,通标,准,准住,宅,宅核,定,定征,收,收率,为,为2)。,方案,一,一,：,：捐,赠,赠给,李,李四,营业,税,税：,我国,税,税法,规,规定,，,，个,人,人将,不,不动,产,产无,偿,偿赠,与,与他,人,人，,不,不征,收,收营,业,业税,。,。,土地,增,增值,税,税：,以赠,与,与方,式,式无,偿,偿转,让,让房,地,地产,，,，不,属,属于,土,土地,增,增值,税,税的,征,征税,范,范围,，,，这,里,里赠,与,与仅,指,指房,产,产所,有,有人,、,、土,地,地使,用,用权,所,所有,人,人将,房,房屋,产,产权,、,、土,地,地使,用,用权,赠,赠与,直,直系,亲,亲属,承,承担,直,直接,赡,赡养,义,义务,人,人。,所以,张,张三,选,选择,捐,捐赠,给,给非,直,直系,亲,亲属,也,也非,承,承担,直,直接,赡,赡养,义,义务,的,的李,四,四，,按,按规,定,定要,计,计算,缴,缴纳,土,土地,增,增值,税,税=400000X2,=8000(元),。,。,个人,所,所得,税,税：,以赠,与,与方,式,式无,偿,偿转,让,让房,地,地产,，,，不,属,属于,个,个人,所,所得,税,税的,征,征税,范,范围,。,。,印花,税,税：,税法,规,规定,，,，对,财,财产,所,所有,人,人将,财,财产,赠,赠送,给,给政,府,府、,社,社会,福,福利,单,单位,、,、学,校,校所,立,立的,书,书据,免,免纳,印,印花,税,税。,所,所以,张,张三,还,还应,当,当对,所,所赠,与,与房,产,产按,“,“产,权,权转,移,移书,据,据”,税,税目,贴,贴花,，,，税,率,率为,万,万分,之,之五,，,，应,纳,纳印,花,花税=400000X0.0005=200(元),。,。,契税,：,：,税法,规,规定,土,土地,使,使用,权,权赠,与,与、,房,房屋,赠,赠与,，,，由,征,征收,机,机关,参,参照,土,土地,使,使用,权,权出,售,售、,房,房屋,买,买卖,的,的市,场,场价,格,格核,定,定计,税,税依,据,据，,由,由房,地,地产,承,承受,人,人按3%,5%的,税,税率,征,征收,契,契税,。,。,假如,税,税率,为,为3%，,则,则按,规,规定,要,要计,算,算缴,纳,纳的,契,契税=400000X3=12000(元),。,。,出赠,人,人合,计,计应,纳,纳税=8000+200=8200(,元,元)。,受赠,人,人应,纳,纳税,额,额=12000,（,（元,）,）,方案,二,二：,赠,赠给,敬,敬老,院,院,土地,增,增值,税,税：,税法,规,规定,，,，房,产,产所,有,有人,、,、土,地,地使,用,用权,所,所有,人,人通,过,过境,内,内非,营,营利,的,的社,会,会团,体,体、,国,国家,机,机关,将,将房,屋,屋产,权,权、,土,土地,使,使用,权,权赠,与,与教,育,育、,民,民政,和,和其,他,他社,会,会福,利,利、,公,公益,事,事业,的,的，,不,不属,于,于土,地,地增,值,值税,的,的征,税,税范,围,围，,所,所以,张,张三,选,选择,将,将房,产,产赠,给,给敬,老,老院,应,应纳,的,的土,地,地增,值,值税,为,为0。,个人,所,所得,税,税：,不征,。,。,印花,税,税：,税法,规,规定,，,，对,财,财产,所,所有,人,人将,财,财产,赠,赠送,给,给政,府,府、,社,社会,福,福利,单,单位,、,、学,校,校所,立,立的,书,书据,免,免纳,印,印花,税,税，,所,所以,张,张三,选,选择,将,将房,产,产赠,给,给敬,老,老院,应,应纳,的,的印,花,花税,为,为0。,契税,：,：,同上,。,。,通过,比,比较,，,，方,案,案二,比,比方,案,案一,可,可以,节,节税8200,元,元，,而,而且,办,办理,无,无偿,赠,赠与,减,减免,税,税手,续,续也,相,相对,更,更方,便,便，,仅,仅从,税,税收,成,成本,的,的角,度,度和,办,办理,无,无偿,赠,赠与,减,减免,税,税手,续,续方,面,面，,张,张三,选,选择,敬,敬老,院,院作,为,为捐,赠,赠对,象,象更,合,合算,。,。,李四2008,年,年10月20,日,日通,过,过受,赠,赠方,式,式分,别,别取,得,得A、B两,套,套市,价,价均,为,为50,万,万元,的,的住,房,房。,其,其中A套,所,所赠,房,房产,的,的原,价,价为20,万,万元,，,，购,房,房时,间,间是2007,年,年1,月,月30日,，,，李,四,四是,通,通过,其,其他,无,无偿,赠,赠与,方,方式,取,取得,该,该住,房,房的,；,；B,套,套所,赠,赠房,产,产的,原,原价,也,也为20,万,万元,，,，购,房,房时,间,间也,是,是2007,年,年1,月,月30日,，,，是,通,通过,继,继承,、,、遗,嘱,嘱等,一,一般,赠,赠与,方,方式,取,取得,该,该住,房,房的,。,。如,果,果李,四,四准,备,备在2009,年,年2,月,月份,转,转让,其,其中,的,的一,套,套，,他,他该,转,转让,哪,哪套,住,住房,呢,呢？,国,税,税,发,发2006144,号,号,将,将,无,无,偿,偿,赠,赠,与,与,行,行,为,为,区,区,分,分,为,为,一,一,般,般,赠,赠,与,与,行,行,为,为(,包,包,括,括,继,继,承,承,、,、,遗,遗,嘱,嘱,、,、,离,离,婚,婚,、,、,赡,赡,养,养,关,关,系,系,、,、,直,直,系,系,亲,亲,属,属,赠,赠,与,与),和,和,其,其,他,他,无,无,偿,偿,赠,赠,与,与,行,行,为,为,两,两,类,类,，,，,并,并,对,对,如,如,何,何,确,确,定,定,以,以,这,这,两,两,类,类,无,无,偿,偿,赠,赠,与,与,方,方,式,式,取,取,得,得,住,住,房,房,的,的,购,购,房,房,时,时,间,间,问,问,题,题,加,加,以,以,区,区,分,分,。,。,对,对,以,以,一,一,般,般,赠,赠,与,与,方,方,式,式,取,取,得,得,的,的,住,住,房,房,，,，,其,其,购,购,房,房,时,时,间,间,仍,仍,按,按,照,照(,国,国,税,税,发,发2005172,号,号),规,规,定,定,执,执,行,行,，,，,对,对,于,于,非,非,遗,遗,嘱,嘱,、,、,继,继,承,承,等,等,“,“,其,其,他,他,无,无,偿,偿,赠,赠,与,与,行,行,为,为,”,”,，,，,购,购,房,房,时,时,间,间,将,将,会,会,重,重,新,新,计,计,算,算,。,。,法,律,律,依,依,据,据,：,：,根,据,据,国,国,家,家,税,税,务,务,总,总,局,局,关,关,于,于,个,个,人,人,住,住,房,房,转,转,让,让,营,营,业,业,税,税,政,政,策,策,的,的,通,通,（,（,财,财,税,税,2008,174,号,号,）,）,规,规,定,定,：,：,（1,）,）,自,自2009,年,年1,月,月1,日,日,至,至12,月,月31,日,日,，,，,个,个,人,人,将,将,购,购,买,买,不,不,足,足2,年,年,的,的,非,非,普,普,通,通,住,住,房,房,对,对,外,外,销,销,售,售,的,的,，,，,全,全,额,额,征,征,收,收,营,营,业,业,税,税,；,；,个,个,人,人,将,将,购,购,买,买,超,超,过,过2,年,年,（,（,含,含2,年,年,）,）,的,的,非,非,普,普,通,通,住,住,房,房,或,或,者,者,不,不,足,足2,年,年,的,的,普,普,通,通,住,住,房,房,对,对,外,外,销,销,售,售,的,的,，,，,按,按,照,照,其,其,销,销,售,售,收,收,入,入,减,减,去,去,购,购,买,买,房,房,屋,屋,的,的,价,价,款,款,后,后,的,的,差,差,额,额,征,征,收,收,营,营,业,业,税,税,；,；,个,个,人,人,将,将,购,购,买,买,超,超,过,过2,年,年,（,（,含,含2,年,年,）,）,的,的,普,普,通,通,住,住,房,房,对,对,外,外,销,销,售,售,的,的,，,，,免,免,征,征,营,营,业,业,税,税,。,。,（四）,房,房产税,的,的筹划,技,技巧,1、房,产,产税的,基,基本规,定,定,房产税,的,的纳税,义,义务人,是,是征税,范,范围内,的,的房屋,的,的产权,所,所有人,。,。计税,依,依据有,两,两种：,从,从价（,房,房产的,计,计税价,值,值）计,征,征和从,租,租（房,产,产的租,金,金）计,征,征。从,价,价计征,的,的计税,依,依据是,房,房产原,值,值一次,减,减除10%-30%,的,的扣除,比,比例后,的,的余值,。,。出租,的,的，依,照,照租金,收,收入计,征,征。,征税范,围,围：城,市,市、县,城,城、建,制,