资源描述
,43,01,项目概况,1.1,规划指标,商业：,103784m2,写字楼：,47984m2,商务公寓：,109819m2,计容面积：,261587m2,地下室面积：,109703m2,容积率：,6.0,建筑密度：,60,%,用地面积：,42895m2,总建筑面积：,371290m2,1.2,重大节点,规划,/,方案启动,：,2010.03,扩初施工图启动,：,2010.10,招商启动：,2010.8,（超市、影院,、冰场,、宴会厅）,基坑开挖：,2010,年,10,月,8,日,一套图纸：,2011,年,12,月,31,日,正负零：大面,2012.10,裙楼封顶：大面,2012.12,验收：,2013,年,11,月,开业：,2013,年,12,月,21,日,确定超市、冰场、宴会厅、影院落位再无更改；确定冰场、宴会厅、影院结构体系,北立面幕墙变更,结构砸改，延误工期至少,3,个月,消防报建图纸颠覆，增加疏散楼梯,设计超前、稳定，招商超前、高效奠定了成功的基础,方案报建和重大方案变更影响甚大,1.3,成本概况,公共,装修,874,元,/m,2,幕墙,(,含泛光照明,),526,元,/m,2,防火门,/,卷帘,67,元,/m,2,租赁区装修,8,6,元,/m,2,商业开办费,5,0,元,/m,2,地下室,175,0,元,/m,2,园林环境,10,0,元,/m,2,设计费,270,元,/m,2,监理费,40,元,/m,2,造价咨询费,35,元,/m,2,临设,/,报建,60,元,/m,2,物业完善费,148,元,/m,2,中央空调,390,元,/,m,2,智能化,1,90,元,/,m,2,电梯,180,元,/,m,2,机电施工,228,元,/m,2,电缆管材,150,元,/m,2,燃气工程,15,元,/m,2,消防工程,190,元,/m,2,勘察,34,元,/,m,2,土方,及支护,218,元,/,m,2,抗拔锚杆,345,元,/,m,2,土建工程,1867,元,/m,2,(,钢结构,178,元,/,m,2,商业改造无效,60,元,/,m,2,),万科广场,计容建造单方,8246,元,/m,2,(,建筑单方,5405,元,/m,2,),管网施工,160,元,/m,2,高低压柜,22,0,元,/m,2,变压器,23,元,/m,2,发电机,/,水泵,30,元,/m,2,机电安装,1776,元,/m,2,基础工程,597,元,/m,2,装饰工程,1467,元,/m,2,开发管理费,553,元,/m,2,02,设计标准,2.1,建筑结构设计标准,分项内容,单位,深圳九州万科广场,南宁万象城,北京金隅万科广场,东莞长安万科广场,层高,首层,m,6,6.75,6.05,5.9,标准层,5.5,6,5.3,5.5,局部层,6,6.5,5,地下一层,6.2,6.75,5.6,5.25,地下二层,3.9,3.9,3.8,3.8,地下三层,3.9,4,4.2,3.8,车位,车位配比,个,/,万平米,114,93,84,159,停车效率,m2/,个,46.44,41.56,46.95,33.98,柱网尺寸,m,8.48.4,119,8.48.4,8.48.4,地上钢筋含量,kg/m2,70,77,86,50,地上砼含量,m3/m2,0.45,0.4,0.4,0.3,地上钢结构含量,kg/m2,11.32,0,20.6,27.16,商业车位配比区间,75-110,首层净高,3.8-4.2,标准层,3.3-3.7,影响因素：结构、设备管线、装修吊顶,影厅一般要求,10-12.5,IMAX,影厅,15-18,柱网大：商业展示空间,小：梁高、净高、停车效率,钢筋含量区间,60-85,2.2,外立面设计标准,影响外立面成本的两个重要因素,建筑造型,外立面系数、施工成本,建筑表皮,幕墙形式,/,材质，外立面单方, 建筑形体为方盒子，外立面系数,0.29, 南立面为住宅内街，外立面单方低,九州万科广场的先天优势,2.2,外立面设计标准,建筑表皮,外立面占比,外立面单方,单方数据,玻璃幕墙,32%,1800,外立面综合单价,1431,元,/m,2,外立面可售单方,477,元,/m,2,石材幕墙,-,皇室珍珠,36%,1100,石材幕墙,-,蓝翡翠,4%,4350,穿孔铝板,24%,970,铝合金百叶,/,格栅,2%,1265,普通外门及外窗,2%,1350,外立,面,综合,单价,外立,面,可,售单方,南宁万象城,933,334,北京金隅万科广场,1017,481,东莞长安万科广场,1217,619,2.2,外立面设计标准,玻璃采光顶：, 8Low-E+12A+,(,6+1.52pvb+6),钢化夹胶中空,Low-E,彩釉玻璃天窗系统, 玻璃天窗综合单价,2681,元,/m,2,3.0mm,厚单层铝板综合单价,635,元,/m,2,遮阳卷帘,814,元,/m,2,以上各项合计玻璃采光顶综合单价,3794,元,/m,2,，,1500 m,2,2.2,外立面设计标准,外立面泛光照明：,光源类型：金卤灯投光灯、,LED,点光源、,LED,线条洗墙灯, 光源密度,(,照度、成像清晰度,),与幕墙节点的安装配合,可售单方,49,元,/m,2,，泛光照明面积单方,400,元,/m,2, 点光源密度加密,20%, 反复拆装以满足效果和幕墙节点增加,25,万,泛光照明变更,2.3,公共部位装修设计标准,原方案效果图,2.3,公共部位装修设计标准,实际完成图,2.3,公共部位装修设计标准,装修工程分项,可售单方,中庭,/,走道装修,(,对外,),622,后勤区,/,楼梯间,(,对内,),107,门窗工程,44,室内灯具,14,标识系统,60,服务台,/,家私,8,遮阳卷帘,/,吊钩,19,商业入口：玻璃地弹门,租户玻璃橱窗：非交付标准,灯具未选择好，造成很大损失,部分项成本偏低未必是好事,2.3,公共部位装修设计标准,分部内容,面积占比,装修单方,单方数据,中庭及公共走道,50.64%,1700,装修综合单方,2137,元,/m,2,电梯厅及休息区,4.27%,4066,卫生间,4.27%,4285,VIP,室,0.15%,5000,扶梯客梯装修,188,万,后勤区,24.82%,435,装修综合单方,439,元,/m,2,楼梯间,(,含栏杆管井百叶,),15.85%,445,影响公共部位装修成本的三个重要因素,中庭、走道空间尺度，面积占比,施工工艺、做法,装修材料档次,2.3,公共部位装修设计标准,分部内容,装修材料,/,工艺,公区常规,地面：人造石，主材单价,310,天棚：双层石膏板乳胶漆，综合单价,290,墙面：磨砂超白玻璃，综合单价,450,人造石，主材单价,380,玻璃拦河，木纹铝板扶手：,1850,元,/m,公区非常规,天棚：软膜天花，综合单价,1820,石膏线条飘带，综合单价,880,墙面：玻璃马赛克，综合单价,1050,夹胶图案玻璃，综合单价,1300,4mm,波纹铝板，,综合单价,3000,2mm,木纹铝板，,综合单价,1050,后勤区,地面：瓷砖,墙面：涂料,(,不到顶,),楼梯间,(,含栏杆管井百叶,),地面：瓷砖,墙面,/,天棚：涂料, 合同变动率,51.2%, 装修漏项：商管办公室、,VIP,接待室、,防火门饰面、户外橱窗,施工工艺与效果把握不准, 公装与租户铺位交接面,公共部位装修变更,2.3,公共部位装修设计标准,租户商铺内的柱子，本不用装修，但施工单位按设计图提前采购了材料，造成浪费,公共区,租户店内,界限及收口的不锈钢条漏项,公共区,租户店内,对外橱窗内部装修无人问津,2.3,公共部位装修设计标准,东西两侧入口主题装饰墙由于遮挡商铺店面取消。,拦河侧面肌理漆难以施工，改为普通涂料,创意空间,浮蛋咖啡吧,2.3,公共部位装修设计标准,钢结构,135,万,GRG119,万,栏杆、地板装修,56,万,把我们折腾半死，成就了设计院一篇论文,2.4,机电安装设计标准,水电工程,408,消防工程,190,空调系统,390,智能化系统,190,电梯工程,180,燃气工程,15,室外管网及设备,403,按系统,按合同,2.4,机电安装设计标准,变配电工程,2#,住宅发电机房（兼办公楼）,2#,住宅变配电所,办公变配电所,1#,商业变配电所,商业高压进线房,5#,商业变配电所,（空调专用）,2#,商业变配电所,1#,商业发电机房,1#,住宅业发电机房,3#,商业变配电所,2#,商业发电机房,1#,住宅变配电所,4#,商业变配电所,地下一层,1,栋,2,栋,3,栋,4,栋,系统明细,办公,购物中心,临街商铺,（裙楼南侧）,4,栋,停车场,停车场,商场,超市,影院,高压进线,设置两根高压进线，一套高压配电系统,变配电所,办公变配电所,15#,商业变配电所,发电机,2#,住宅发电机,1#,商业发电机对应于,1#,、,4#,商业变配电所,2#,商业发电机对应于,2#,、,3#,商业变配电所,商管公司,供电局,万科物业,万科物业,用电量指标：,110150VA/m,2,2.4,机电安装设计标准,变配电工程,深圳万象城,益田假日,KKMALL,海岸城,欧洲城,万科中心,高压开关,通用,ABB,三菱,施耐德,施耐德,施耐德,低压开关,穆勒,西门子,三菱,施耐德,施耐德,施耐德,三箱,施耐德,施耐德,三菱,施耐德,施耐德,施耐德,产品类别,元器件品牌,品牌档次,高压开关,西门子,-,3AH,、施耐德,-EV12,元器件为合资品牌，柜体为国产成套,继电保护,西门子、施耐德,低压框架开关,西门子,-3WL,、施耐德,-MT,低压塑壳开关,西门子,-3VL,、施耐德,-NS,低压微型断路器,西门子,-5SJ6,、施耐德,-C65,避雷器,西门子,电容补偿柜,意大利,DUCATI,，以色列,ELSPEC,元器件为进口品牌，柜体为国产成套,漏电火灾报警系统,上海零线,-EFACS,系列,国产品牌,能源管理系统,施耐德,原厂进口,万科广场变配电主要,设备品牌,成本比例,良信,1,西门子,1.5,施耐德,1.5,ABB,1.8,2.4,机电安装设计标准,空调系统,裙楼屋面冷却塔,裙楼屋面办公室外机,避难层室外机,塔楼顶室外机,产品类别,元器件品牌,品牌档次,冷水机组,特灵、,开利,、麦克维尔、约克,合资,(,国内生产,),冷却塔,新菱,、良机、览讯、康明,国产,冷冻泵、冷却泵,格兰富,GRUNDFOS,系列、,ITT B&G,系列,进口,/,合资,空气处理机,风机盘管,特灵、开利、,麦克维尔、约克,合资,(,国内生产,),营业区通风风机,科禄格,/woods/,格林翰克,/,英飞；,进口,/,合资,消防风机,非营业区通风风机,上虞,/,亿利达,/,双城,国产,空调设计室内温度：,24,空调总负荷：,200w/m,2,空调末端设备增加,5070,元,/m,2,2.4,机电安装设计标准,电梯工程,电梯品牌为日立有无价格优势？,扶梯配比原则：顾客任意点步行至最近扶梯的距离,2550,米,万科广场电梯工程,数量,单价,垂直客梯,(,无机房,),6,689000,货梯,10,260000,扶梯,44,267000,首层面积,首层扶梯数量,深圳九州万科广场,25531,10,南宁万象城,26000,13,北京金隅万科广场,11000,4,东莞长安万科广场,13000,8,2.4,机电安装设计标准,智能化工程,系统明细,品牌对比,单方对比（元,/,平米）,总额（万元）,南宁万象城,万科广场,南宁万象城,万科广场,差值,万科广场,安全防范,停车管理系统,捷顺,捷顺（战略）,2.01,6.77,4.76,150.0,车位引导系统,-,捷顺,-,电子巡更系统,国产优质品牌,国产优质品牌,0.15,0.23,0.08,5.0,门禁系统,进口品牌,进口品牌,1.13,2.03,0.91,45.0,闭路监控系统,进口品牌,金三立（战略）,6.48,7.68,1.20,170.0,通信信息,综合布线系统,进口品牌,国产优质品牌,13.27,14.9,1.64,330.0,计算机网络,进口或国产一线,国产优质品牌,4.54,4.97,0.42,110.0,公共广播系统,进口品牌,进口品牌,5.28,5.87,0.59,130.0,有线电视系统,-,-,-,-,-,信息发布系统,国产品牌,国产优质品牌,2.24,0.99,-1.25,22.0,客流统计系统,-,进口品牌,0.05,0.23,0.18,5.0,无线对讲系统,进口品牌,进口品牌,1.71,0.99,-0.72,22.0,移动通讯覆盖,-,-,-,-,-,设备管理,BA,系统,进口品牌,进口品牌,6.35,11.29,4.94,250.0,空调节能系统,无,归,BA,系统,-,-,-,照明控制系统,进口品牌,归,BA,系统,7.22,-,-7.22,-,能源管理系统,国产品牌,施耐德,4.36,4.97,0.61,110,弱电设备配电系统,进口品牌,进口品牌,0.41,2.48,2.07,55.0,不可预见费,0,4.52,4.52,100.0,措施费,1.56,3.94,2.39,87.3,总计,56.35,69.38,13.05,1591.3,总价差异,1591.3,*,18.8%,（,13.05/69.38,）,=299,万,智能化工程深化过程易导致变更增减：,闭路监控,综合布线,BA,系统,2.4,机电安装设计标准,智能化工程,KKMALL,益田假日,深圳万象城,上海,IFC,品牌,捷顺,速宾（瑞典）,速宾（瑞典）,斯凯通达,（,SKIDATA,，奥地利）,形式,IC,卡,纸片,纸片,纸片,收费点,楼层咨询台收费,(,平层停车,),地下室中央人工收费岗亭,出口人工收费岗亭,地下室中央,人工收费点,楼层咨询台收费,(,平层停车,),地下室人工收费点,电梯厅自助缴费,地下室人工收费点,自助缴费,2.5,设计费标准,方案设计,凯里森,施工图设计,CCDI,室内施工图,姜峰,幕墙施工图,晶宫,景观设计,DesignWorkshop,灯光顾问,中奥光科（北京）国际照明设计有限公司（,IDDI,）,88.9,万,真,冰溜冰场技术咨询,艾斯特制冷与太阳能技术,(,北京,),有限公司,20,万,幕墙顾问,迈进外墙建筑设计咨询（上海）有限公司,94.8,万,机电顾问,卓展工程顾问（北京）有限公司,242,万,结构顾问,泛华,220,万,交通顾问,MVA,弘达,69,万,BIM,技术服务,中建,国际,210,万,03,持有商业成本管理思考,3.1,始终关注回报的设计与成本,功能空间,盈利空间,创意空间,建筑形体、动线、业态、中庭走道、疏散、机电设备系统,局部结构根据业态调整,(,转换,),、商铺交付标准、减少能耗、广告发布系统,外立面、装修亮点、信息查询、活动空间,公共,装修,874,元,/m,2,幕墙,(,含泛光照明,),526,元,/m,2,防火门,/,卷帘,67,元,/m,2,租赁区装修,8,6,元,/m,2,商业开办费,5,0,元,/m,2,地下室,175,0,元,/m,2,园林环境,10,0,元,/m,2,设计费,270,元,/m,2,监理费,40,元,/m,2,造价咨询费,35,元,/m,2,临设,/,报建,60,元,/m,2,物业完善费,148,元,/m,2,中央空调,390,元,/,m,2,智能化,1,90,元,/,m,2,电梯,180,元,/,m,2,机电施工,228,元,/m,2,电缆管材,150,元,/m,2,燃气工程,15,元,/m,2,消防工程,190,元,/m,2,勘察,34,元,/,m,2,土方,及支护,218,元,/,m,2,抗拔锚杆,345,元,/,m,2,土建工程,1867,元,/m,2,(,钢结构,178,元,/,m,2,商业改造无效,60,元,/,m,2,),万科广场,计容单方,8246,元,/m2,管网施工,160,元,/m,2,高低压柜,22,0,元,/m,2,变压器,23,元,/m,2,发电机,/,水泵,30,元,/m,2,功能空间,盈利空间,创意空间,3.1,始终关注回报的设计与成本,成本投入确保功能空间、提升盈利空间，严控创意空间,结构是否转换,商铺好用,建筑层高、理货疏散形式,车位配比、停车效率,用电、空调设计参数,机电系统选型,设备,品牌,档次,商铺交付标准、公装界面,3.2,不大量增加成本条件下尽量满足“商用”需求,招商,营运,工程物业,主力店的现场条件、出铺率、业态比例、小铺、交付条件,能耗管理、中庭活动空间、,LED,屏、广告位、车位,租金,租金、营运支出,维保、人力支出,维保设备采购、机电硬件参数、垃圾处理等,3.2,不大量增加成本条件下尽量满足“商用”,需求,红外线检测仪,30,万,高空蜘蛛车曲臂车,173,万,清洁用具,33,万,消防器具,34,万,湿式垃圾处理设备,40,万,商业开荒保洁,187,万,开业保险,22,万,商业开办费,500,万,电影院粗装修,影院,面积,5000,m2,180,90,万,冰场,结构,(,含,冰车,采购,),冰场,面积,1008,m2,5000,504,万,冰场经营,区装修,装修,面积,480,m2,2350,113,万,冰场,灯光音响,系统,1,套,350000,35,万,浮蛋精装修,浮蛋,面积,180,m2,2000,36,万,租赁区装修费,800,万,梳理交付给商管公司的物资范围,梳理特殊租户的提升交付标准,3.3,以冷静的心态面对“招商”变更,变,商业的永恒主题,可接受的变更,提出的时间够早,铺位划分,增加,/,变更交付条件,设备改造提升,不可接受的变更,导致结构大幅砸改,影响竣工验收、消防验收,招商、设计、成本信息交圈是关键,为适应招商需求，商铺隔墙统一先不砌筑，商铺落位后分批砌筑, 商铺的改造确定了再干，保留信息交接的依据；因招商不确定而重复改造的，费用由租户承担,联合采购提前准备零星设备、材料供货单位，满足紧急的机电变更需求,3.4,验收是成本的重要控制节点,竣工验收,外墙落架,室内落架,消防验收,防火卷帘落下及修复,租户临时围挡,租户材料送检,租户设计图纸报验,为验收而提前落架，未完工工程验收后重复搭拆脚手架,租户该出的费用一着急就会演变成我们出,3.5,现场管理的差异对成本的影响,项目部,商管,施工单位,租户,争议问题,垃圾是谁的？谁清？,公共设施是谁破坏的？,租户进场前的工作面要求,公装现场封闭,合理利用零星单位提高效率,额外增加要找到出处,04,万科广场故事会,4.1,项目憾事,1,北立面幕墙变更,主,管设计师替换, 公司对立面效果不满意，减少玻璃增加铝板,幕墙变更原因, 北立面结构配合幕墙效果,改变,外围曲线, 北立面结构进行,砸改和加板,，无效成本,240,万, 变更工程工期增加,3,个,月，后续幕墙赶工费,264,万,幕墙变更的影响,该变更对商用无效益增加,4.1,项目憾事,2,室内灯光改造, 灯具的选型和品牌要有品质保证，否则后续更换费钱费工, 灯光效果和收口节点必须由专业的顾问公司严格把关，否则后续整改费钱费工,室内灯光对于商业项目很重要，但往往容易被忽视,室内灯光的教训,灯带外露丑陋，需要加亚克力盖子遮盖,扶梯底部点射灯更换,LED4,万,三层中庭灯具更换软膜报废拆除,78,万,重新搭设脚手架施工,24,万,冰场上空不合格,LED,灯带,26,万,4.1,项目憾事,3,更换幕墙顾问, 搞清楚顾问的职责和提供的服务先, 尊重境外顾问公司的服务习惯，根据我们的需求有选择的聘请顾问, 境外顾问公司非常具有契约精神，合同条款拟订应当严谨并有言在先,更换幕墙顾问的教训,幕墙招标，迈进的图纸深度达标没？,啊，原来没说啊！,YES,境外顾问公司出的图纸就是这样的。,NO,连预埋件图都没有，施工单位怎么报价。,不要吵！都要遵守契约精神！且看顾问合同是怎么约定的！,4.2,无效成本案例,ZARA,的空调末端风管,强势的,ZARA,要求商铺交付条件增加空调末端设备及管道,任劳任怨的,项目部立即逼迫机电总包采购风机盘管、风柜，在曲折中及时完成,了,施工,各种催：设备到货、工人到位,强势的,ZARA,考察现场时，发现已安装的空调末端系统后，跟招商说，不符合他们要求，要求招商拆掉，由他们自行采购施工。,任劳任怨的,项目部立即逼迫机电总包拆除，各处寻找地方安置拆除物资,产生无效成本,20,万，被成本批判,招商的谈判和信息的传递对于工程何等重要,4.2,无效成本案例,隔墙到不到顶,小处别纽结，大处不放松！,一位商管同事给成本提议：局部商铺的隔墙砌筑可以不到顶，只砌到吊顶高度。,一段时间后，商管物业同事告知成本，商铺隔墙必须全部到顶，理由：防盗、行规。,成本盘算：,5.56,米的高度可以减少,30%,，不少钱呐！遂与设计、工程协商，均无异议。,成本咨询多位业内人士后，决定同意；在折腾了很多其他节约二次施工的方式后，放弃，维持砌筑。,施工单位因二次砌筑零星、高度高，约谈价格大幅提升。,我不专业，你专业吗？,4.3,成本管控建议,招商是龙头！招商关注功能和使用效率，对于效果类甚少要求，与成本可以统一战线。,幕墙的设计和招标必须提前，在结构出正负零之前应当完成，配合主体准确施工预埋件。,将机电系统作为一个专项进行策划，以商业退出作为重点，保证适度领先，降低运营能耗。,公共装修样板先行，避免施工完成后效果不佳变更。,谨慎对待创意性设计，实现难度太大的应当放弃，因为对于其他正常工程还可能产生负面影响。,变更在所难免，但对于招商、设计、工程分别下发变更额度上限，满额后流程无法进行，须追究责任后报领导审批。,
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