X年沈阳中期房地产市场研究报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团,|,克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,绝对保密,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,纳斯达克代码：,CRIC,单击此处编辑母版标题样式,2013,年,07,月,2013,年沈阳中期房地产市场研究报告,克而瑞机构,-,沈阳,2013,年沈阳年中房地产市场报告,政策篇,土地篇,市场篇,2013,年沈阳年中房地产市场报告,政策篇,3. 2013,年上半年沈阳房地产市场政策总结,2. 2013,年下半年全国房地产市场五大预判,1. 2013,年上半年全国房地产市场总结,2013,年沈阳年中房地产市场报告,政策篇,1.2013,年上半年全国房地产市场总结,2013,年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，,行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市项目价格普涨、土地市场量价齐升,。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅增长。 在房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：,首先，国际经济环境不容乐观,，国内宏观经济面临的不确定性增强；,其次，新一届政府的执政理念正在发生转变,，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。面临种种不确定变数，下半年市场将如何演绎，也是我们所共同关注的焦点。,一、宏观经济环境依然不佳，国内房地产业喜忧参半,今年以来，国际、国内宏观经济环境跌宕起伏,变数颇多。国际上，虽然美国经济出现反弹征兆，但欧洲、日本等其他发达国家的好消息并不如预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳却已出现反复迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构调整将有可能令中国经济出现一波集中回落。对于房地产行业来说，美国,QE3,的可能退出以及国内货币政策可能到来的紧缩，无疑将挤压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据虽有下滑却也能保证至少年内行业政策面的相对稳定。,二、,2013,年上半年房地产市场呈现“一冷四热”,2013,年上半年，行业呈现出“一冷四热”的局面，“一冷”为：今年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期；而“四热”则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,政策篇,2. 2013,年下半年全国房地产市场五大预判,1,、 调控加码可能性较小，首套贷款有望维持宽松状态,近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多地出现，判断的主要依据就是：上半年“国五条”的全面失效，房价上涨的势头没有得到遏制。对此，我们认为下半年调控加码的可能性极小，主要原因有两点：,第一，宏观经济面临的不确定性增强,，新一届政府执政第一年经济不太会被允许出现过于快速的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；,第二，新一届政府的执政理念正在发生转变,，近一个月来，商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动性短缺的担心甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问，从此举中我们似乎能够体会到新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。,2,、 国内外融资成本上升将促下半年地价趋于理性，成交规模较上半年或进一步攀高,上半年的土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地高潮迭起，其中很大的原因要归功于,上半年海外宽松的融资环境,，但是随着,QE3,政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此下半年房企赴海外融资的大环境将大不如前；另外一方面，考虑到本届政府对金融机构去杠杆的强硬决心，,预计下半年货币政策宽松的幅度将非常有限,，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，则国内将适度跟进，则年内国内流动性紧张的格局也将延续。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，由此我们预计,下半年的土地市场将变得更加理性，地王项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降,。,3,、 全年商品房成交量有望突破,12,亿平方米， 三、四线城市将有较好表现,对于全国市场来说，考虑今年下半年行业大环境，,估计,2013,年全年商品房销售量将增长,10%,左右，有望突破,12,亿平方米,。尽管有调控影响，今年,1-5,月商品房销售面积仍达,3.94,亿平方米，较去年同期增长,35.6%,。下半年，我们预计行业大环境将维持基本平稳的情况下，市场活跃的态势将能够持续。当然由于去年下半年成交量的高位因素影响，今年下半年市场成交增幅将明显低于上半年，预计全年商品房销售面积将增长,10%,左右，全年成交量将有望突破,12,亿平方米大关，再创历史新高。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,政策篇,4,、 一、二供求矛盾决定房价上涨趋势仍难以改变,一、二线城市市场库存普遍处于低位，供求矛盾在下半年仍难以缓解，因此房价上涨的趋势仍将延续。,CRIC,数据显示，,5,月重点城市商品住宅消化周期持续下滑，其中北京、广州、深圳和南京,4,个城市当前的消化周期已经降至,6,个月的供求红线附近；此外,5,个重点城市中，除了天津的消化周期依然高达,20,个月以上，其余,4,个城市当前的库存仅能够维持,7-11,个月,。一般情况下我们认为：消化周期不足,6,个月，市场呈现供不应求；,12,个月附近，市场供求基本平衡；,18,个月以上，市场出现供过于求,。可见，当前绝大部分重点城市已经显现出供不应求的局面。而从新增供应来看，,2012,年全国新开工面积增速全年出现负增长，截止到,5,月这一指标也仅仅回升到,1.0%,，由此我们判断：,供不应求的局面将在下半年继续存在,，尽管在限价令的压制下房价不会出现大幅度的增长，但是,政策允许范围内的涨价项目将越来越多地出现，房价总体上涨的趋势难以出现根本改变,。,5,、 供应短缺将推升中、低档刚需市场热度，高档产品仍不宜过分乐观,对于具体项目来说，中、低档产品市场供应短缺，尤其对于一、二线城市来说，,每年新增的商品住宅供应量远远不能满足不断膨胀的人口规模，而新增人口住房的主要流向即是以首置为主的中、低端市场,。另外一方面，由于,2011-2012,年小户型的去库存量一直保持高位，导致企业手中的中、低端产品储备一直处于不足的状态，预计,2013,年这一细分的市场供需矛盾将比之前两年更加激烈。而高档产品方面，客观上讲，自去年四季度至今，之前困扰企业多时的高档豪宅库存确实得到了相当程度上的去化，受益于此，相当一部分以开发中高档豪宅为主的开发商也长舒一口气，但是在我们看来，,豪宅市场仍然处于政策的不确定风险之中,。由于高端住宅的销售情况深受政策大环境影响，鉴于我们对于下半年宏观经济不景气的判断，未来形势仍不应过于乐观。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,政策篇,3. 2013,年上半年沈阳房地产市场政策总结,“国五条”沈阳版细则出台 沈阳开始全城限购,“国五条”沈阳版细则规定，在沈阳行政区域内，已拥有,1,套住房的沈阳户籍居民家庭,(,含购房人、配偶及未成年子女，下同,),，可再购买,1,套住房,;,能够提供在沈阳,1,年以上纳税证明或社会保险证明的非沈阳户籍居民家庭，可购买,1,套住房，购买的住房包括新建商品住房和二手住房。而此前沈阳规定，居民家庭在二环内只能买,1,套住房。在“国五条”沈阳版细则颁布之前，沈阳规定在二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策。当时，已拥有,1,套住房的沈阳户籍居民家庭,(,含购房人、配偶及未成年子女，下同,),、能够提供在沈阳,1,年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳户籍居民家庭，在二环区域内限购,1,套住房。对已拥有,2,套及以上住房的沈阳户籍居民家庭、拥有,1,套及以上住房的非沈阳户籍居民家庭、无法提供在沈阳,1,年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。此次细则限购的范围从原来的二环扩大到全城。同时，对于居民家庭购买房屋套数上限做出规定。以前，沈阳只规定了在二环内购房有套数限制，对于在二环外购房，没有套数上的限制。而现在，,无论是在二环内还是二环外，沈阳户籍居民家庭最多只能买两套房，非沈阳户籍居民家庭只能买,1,套房。,今后二环内新房须全装修,沈阳市建委出台了,关于加强沈阳市商品住宅全装修工程建设管理的通知,(,简称,通知,),，通知就沈阳市住宅全装修管理进行了规范，同时规定：凡在沈阳市行政区二环内新开工的商品住宅开发项目，必须全部实行全装修。其他区域商品住宅鼓励采用全装修。,全装修是指商品住宅竣工验收前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间基本设备全部安装完成,。将依据,沈阳市居住建筑全装修技术规程,来执行。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,政策篇,沈阳公积金出新政房证下发两年内可提取公积金,从,2013,年,4,月,1,日起沈阳职工现金购买自住住房两年,(,以,房屋所有权证,签发日期为准,),之内的，可持相关要件到缴存住房公积金的管理中心驻区管理部,(,以下简称管理部,),，申请提取住房公积金。,而以往，职工现金购买自住住房的，只能在一年,(,以,房屋所有权证,签发日期为准,),申请提取公积金。,沈阳市全面调整保障性住房准入条件,1,、,廉租住房保障,从,2013,年,1,月,1,日起，对申请家庭由申请之日前,5,年内已转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前,2,年内已转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积。,2,、经济适用住房保障,(,一,),从,2013,年,1,月,1,日起，调整沈阳市经济适用住房保障收入水平线，即：现行的家庭人均可支配月收入由,1360,元，调整到,2012,年沈阳市家庭人均可支配月收入的,70%,，即,1542,元。,(,二,),从,2013,年,1,月,1,日起，对申请家庭由现行的,2008,年以后转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前,2,年内转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积。,(,三,),单身家庭由现行规定的年满,35,岁调整为年满,28,岁。,3,、公共租赁住房保障,(,一,),从,2013,年,1,月,1,日起，调整沈阳市公共租赁住房保障收入水平线。将现行的家庭人均可支配月收入由,1700,元调整到,2200,元,(,单身调整为,3000,元,/,月,),。,(,二,),对新毕业的全日制普通高校毕业生,(,原籍非沈阳市,),，由毕业三年内可申请公租房调整到毕业五年内可申请公租房。,(,三,),从,2013,年,1,月,1,日起，对现行的申请之日,3,年内转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前转让、赠予、征收的住房不计入家庭住房面积。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,土地篇,3. 2013,年上半年沈阳土地成交情况,2. 2013,年上半年沈阳土地供应情况,1. 2013,年上半年沈阳土地市场整体概述,4. 2013,年上半年沈阳重点房企拿地概述,5. 2013,年上半年沈阳重点地块分析,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,1. 2013,年上半年沈阳土地市场整体概述,1,、供应方面,2013,年上半年公告土地面积占地,1094.70,万平方米，建筑面积,505.60,万平方米，土地出让幅数,195,块。,2013,年上半年所有公告土地中，居住类用地为,442.46,万平方米，占总量的,40.42%,部分，商业类用地公告 为,38.29,万平方米，占总量的,3.50%,，工业及其他类用地公告量为,613.95,万平方米，占总量的,56.08%,。工业及其他用地为沈阳,2013,上半年供应土地占地比例最大。,2,、成交方面,2013,年上半年沈阳成交土地面积为,805.23,万平方米。,区域成交面积不一，东陵区和铁西区的近郊土地是主力成交区域。,2013,年，居住类用地成交建设用地面积,390.10,万平方米，占总量的,48.45%,。,3,、成交金额,2013,年上半年沈阳市土地成交的金额为,194.17,亿元,。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,2013,年上半年沈阳市共出让土地,195,宗，总占地面积,1094.70,万平方米,工业用地土地供应量较大，其他用地比例相对较小,;,2013,年上半年沈阳市成交土地,144,宗，成交占地面积为,805.23,万平方米，上半年沈阳整体土地成交市场彰显两头热，中间冷的局面，在全国一线城市不断刷新其地王价格时，沈阳黄金地块价格也在不断攀升中。,大浑南开发的火热，带动区域土地市场表现良好，上半年土地成交占地面积仅低于于洪区及东陵区，上半年重点开发企业纷纷在本区域拿地。,沈阳上半年土地成交市场彰显两头热，中间冷的局面，沈阳黄金地块价格不断攀升中,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,2. 2013,年上半年沈阳土地供应情况,土地供应,2013,年上半年沈阳市共出让土地,195,宗，,总占地面积,1094.70,万平方米,，地块区域分布范围上各区均有土地供应。从地块的用途属性来看，,2013,年上半年共推出为工业用地,100,块、商业用地,27,块、纯居住用地,58,块以及其他用地,10,块。,整体,2013,年上半年工业用地土地供应量较大，其他用地比例相对较小,。,2013,年上半年沈阳每月土地供应幅数,从此表可以看出，整体,2013,年上半年沈阳土地市场，每月波动比较大，且整体,5,月份土地市场出现井喷状态,，也是沈阳限购政策出台后，经过,4,月份的过渡后，又一轮土地集中上市期。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,2013,年上半年沈阳月度居住商业供地幅数,2013,年上半年沈阳月度居住商业供地占地面积,2013,年,上半年沈阳整体市场供地幅数以,1,月和,5,月均多,，,1,月份主要受,2012,年年底沈阳乃至全国土地市场活跃等环境因素影响，带动,2013,年年初一直延续着红火的土地市场，受新年过节影响，,土地供应在,2,月份迅速锐减,，年后国五条细则出台的空档期，政府大量向市场推地，随着国五条细则出台后，土地市场进入低迷期，大量的居住、商业用地锐减，取而代之的是工业用地大量涌入市场。,2013,年上半年沈阳月度工业供地幅数,2013,年上半年沈阳月度工业供地占地面积,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,主要供应地块分布,铁西区,TX2013-05,电力机械厂,C,地块,和平区,CB2012-4,长白西二街东、,24,米规划路北地块,于洪区,2013-024/025,赤山路北,-1,地块,/,赤山路北,-2,地块,于洪区 省体育训练中心地块,皇姑区,2013-020,政法干校,-1,地块,皇姑区,2013-023,天香楼地块,沈河区,2013-007,凯宾斯基东地块,于洪区,YHXC2012-16,于洪新城,57,号地块,2013,沈阳上半年供应,重点土地主要集中在二环外,，除皇姑区供应土地在一环内且接近北行商圈，其供应土地均为各区域市场重点板块居多，周边配套设施齐全，且交通便利。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,土地成交,3. 2013,年上半年沈阳土地成交情况,2013,年上半年沈阳市成交土地,144,块，成交占地面积为,805.23,万平方米,，成交总价为,1941695.22,万元，地块分别位于大东区、东陵区、和平区、皇姑区、浑南新区、沈北新区、沈河区、苏家屯区、铁西区和于洪区，,成交地块以居住商业用地为主,。,2013,年上半年沈阳整体土地成交市场彰显两头热，中间冷的局面，在全国一线城市，不断刷新其地王价格时，沈阳黄金地块价格也在不断攀升中。,2013,年上半年沈阳居住商业成交土地,82,块，成交占地面积为,463.50,万平方米，成交总,1771768.98,万元,，居住商业地块上半年成交占比较多。,2,、,3,月份成交比例相对平均，主要是国五条细则未落地前，房企拿地热情未消减，拿地热情较高，随着政策落地，成交土地幅数开始出现下滑，,6,月份整体市场出现转机，成交面积上涨,。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,2013,年上半年整体沈阳成交土地楼板价处于忽高忽低的状态中，整体市场表现波动较大，主要原因还是跟上半年市场出台国五条政策关系影响较大，也直接因不同时期段所出让土地的土地性质有直接关系。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,4. 2013,年上半年沈阳重点房企拿地概述,企业名称,拿地幅数,占地面积,建筑面积,拿地总金额（万元）,金地集团,4,382,143.57,721,501.73,118,882.25,保利地产,2,284,696.46,427,044.69,29,770.56,中国海外,2,236,086.09,472,172.18,85,929.90,龙湖地产,1,117,099,351,297,104,089.30,恒大地产,2,114,963.30,263,705.76,52,386.35,碧桂园,1,31,731,58,702.35,5,242.12,2013,年上半年有,6,家上市房企在沈拿地，其金地集团拿地最多,，主要在浑南地区拿地，碧桂园拿地体量较少。中海、龙湖、恒大等地产上半年拿地面积均在,10,万平以上。纵观整体房企拿地情况，上半年万科、华润等并未在沈拿地，也体现,出国五条细则在各地落实后，房企拿地也相对理性,。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,2013,年上半年沈阳重点房企拿地明细,金地集团,土地名称,城市,区域,土地属性,占地面积,(),建筑面积,(),成交金额,(,万元,),楼板价,(,元,/),沈土拍,【2013】13,号,DL-12089,东陵区,CSM01-01-03-2,地块,沈阳,浑南新区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,113,203.87,192,446.58,31,311.06,1,627,沈土拍,【2013】13,号,DL-12088,东陵区,CSM01-01-03-1,地块,沈阳,浑南新区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,106,132.17,180,424.69,29,355.10,1,627,沈土拍,【2013】13,号,DL-12090,东陵区,CSM01-01-05,地块,沈阳,浑南新区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,90,949.87,154,614.78,25,155.82,1,627,沈土拍,【2013】,第,15,号,DL-13028,东陵区（浑南新区）,DGX02-04-38-1,地块,沈阳,东陵区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,71,857.66,194,015.68,33,060.27,1,704,保利地产,土地名称,城市,区域,土地属性,占地面积,(),建筑面积,(),成交金额,(,万元,),楼板价,(,元,/),沈土拍,【2013】,第,10,号东陵区（浑南新区）,DL-13016 SWJ01-02-05,地块,沈阳,浑南新区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,198,074.80,297,112.20,20,649.30,697,沈土拍,【2013】,第,10,号东陵区（浑南新区）,DL-13004 SWJ01-02-13-2,地块,沈阳,浑南新区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,86,621.66,129,932.49,9,121.26,704,龙湖地产,土地名称,城市,区域,土地属性,占地面积,(),建筑面积,(),成交金额,(,万元,),楼板价,(,元,/),沈土拍,【2013】,第,6,号和平区,CB2012-4,长白西二街东、,24,米规划路北地块,沈阳,和平区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,117,099,351,297,104,089.30,2,963,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,2013,年上半年沈阳重点房企拿地明细,中国海外,土地名称,城市,区域,土地属性,占地面积,(),建筑面积,(),成交金额,(,万元,),楼板价,(,元,/),沈土拍,2013,第,26,号东陵区（浑南新区）,DL-12087 SHN03-01-13-1,地块,沈阳,东陵区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,125,962.24,251,924.48,46,857.95,1,860,沈土拍,2013,第,26,号东陵区（浑南新区）,DL-12086 SHN03-01-13-2,地块,沈阳,东陵区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,110,123.85,220,247.70,39,071.94,1,774,恒大地产,土地名称,城市,区域,土地属性,占地面积,(),建筑面积,(),成交金额,(,万元,),楼板价,(,元,/),沈土拍,【2013】,第,16,号,2013-010,于洪区 赤山路南,-2C,地块,沈阳,于洪区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,61,030.83,134,267.83,24,906.68,1,855,沈土拍,【2013】,第,16,号,2013-012,大东区 欧博城东,-3,地块,沈阳,大东区,住宅（住区服务设施）,;,商业（商服）,;,53,932.47,129,437.93,27,479.67,2,123,碧桂园地产,土地名称,城市,区域,土地属性,占地面积,(),建筑面积,(),成交金额,(,万元,),楼板价,(,元,/),沈土拍,2012,第,112,号,SJT2012-28,苏家屯区丁香街西香杨路南地块,沈阳,苏家屯区,商业（商服）,;,31,731,58,702.35,5,242.12,893,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,5. 2013,年上半年沈阳重点地块分析,一、,沈河区,2013-004,金廊,5,号南部地块,1,、地块指标分析,地块名称,沈河区,2013-004金廊5号南部地块,地址,沈阳市沈河区,出让方式,挂牌,土地用途,商业,所在区域,沈河区,环线位置,一环内,占地面积,11700,起始总价,47191.95万元,总建面积,175500,成交总价,47192.394万元,容积率,不大于,15,成交楼板价,2689元/,备注,1、机动车停车位按,沈阳市建筑物配建停车标准规定（试行）配建停车位，应尽量设置在地下。地块面积以最终实测宗地图面积为准。有净空限制的用地建筑高度以净空批复为准。,2、详细规划条件详见,沈阳市规划和国土资源局建设项目规划设计要点。,2,、发展前景分析,2年内周边土地成交情况列表,土地名称,土地,用途,出让方式,占地面积（,m,2,）,成交时间,成交楼板价（元,/m,2,）,溢价率,沈土挂,【,2013,】,5号沈河区2013-007 凯宾斯基东地块,居住、商业,挂牌,9693.1,2013-2-27,4821,0.00%,2012-019 金廊7-1、19.20-1地块,商业（商服）,挂牌,83856.8,2012-6-27,4004,0.00%,优势,劣势,地块周边规划有地铁,2号线及多条公交线路。,地块位置处于市中心区，周边配套设施已经完善。,1、成交楼板价较高，后期成本不好控制，销售压力大。,2、容积率较高，限制建筑形态。,机遇,威胁,该地块地处所在区域属于金廊沿线，未来的规划较好，发展潜力无限。,由于地块位于市政府重点发展区域，已经吸引多家开发企业进驻，对该地块立项后产生一定的冲击。,3,、,SWOT,分析,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,5. 2013,年上半年沈阳重点地块分析,二、铁西区 新华印刷厂地块,1,、地块指标分析,2,、发展前景分析,3,、,SWOT,分析,地块名称,TX2013-01铁西区 新华印刷厂地块,地址,铁西区,出让方式,拍卖,土地用途,住宅、零售商业用地,所在区域,铁西区,环线位置,一环内,占地面积,28839.38,起始总价,34231.1905万元,总建面积,106705.706,成交总价,50685.2103万元,容积率,地上,1.0且3.7,成交楼板价,4750元/,备注,1.要求配建设垃圾中转站，公厕，社区用房，物业用房等公共服务设施。2.户型比例应满足国家要求。3.建设项目如对周边建筑产生影响，应按,沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定要求执行。,4.商业部分必须在沿建设大路一侧划出单独商业用地建设商业家住。5.停车比只计算地上停车库和地下停车库的数量。6.停车比为住宅：1台/户，1台/100平方米。,2年内周边土地成交情况列表,土地名称,土地用途,出让方式,占地面积（,m,2,）,成交时间,成交楼板价（元,/m,2,）,溢价率,TX2011-19 原飞跃教育地块,商业,（,商服）,拍卖,1610,2011-4-18,9080,159.43%,TX2011-09 交警大队地块,商业,（,商服）,拍卖,1268.42,2011-5-5,3810,67.11%,优势,劣势,地块周边配套相对完善,地块位于铁西区黄金地段,地块规划要求商业面积较大,机遇,威胁,项目建成后将成为该区域新的商业支撑点,企业拿地成本较高，未来产品入市价格难以控制,2013,年沈阳年中房地产市场报告,土地篇,5. 2013,年上半年沈阳重点地块分析,三、,于洪区,赤山路北,-1,地块,1,、地块指标分析,2,、发展前景分析,3,、,SWOT,分析,地块名称,2013-024 赤山路北-1地块,地址,于洪区,出让方式,拍卖,土地用途,居住、商业,所在区域,浑南新区,环线位置,二至三环间,占地面积,199432.19,起始总价,64651.9274万元,总建面积,358977.942,成交总价,65046.8031万元,容积率,不大于,1.8 大于1.0,成交楼板价,1812元/建筑平米,备注,户型比例应符合国家相关要求，按居住区规范及相关规定要求配置公共服务配套设施用房（如幼儿园、中小学、卫生站、文化活动中心、派出所、物业管理用房、街道办事处等）；,1、机动车停车位按,沈阳市建筑物配建停车标准规定（试行）配建停车位；,2、地块面积以最终实测宗地图面积为准；3、有净空限制的用地建筑高度以净空批复为准。4、详细规划条件详见,沈阳市规划和国土资源局建设项目规划设计要点。,2年内周边土地成交情况列表,土地名称,土地用途,出让方式,占地面积（,m,2,）,成交时间,成交楼板价,（元,/建筑m,2,）,溢价率,2013-025 赤山路北-2地块,居住商业,拍卖,196428.02,2013-6-25,1752,1.51%,2012-059沙平路地块,住宅商业,拍卖,6760.45,2012-11-28,2053,3.32%,优势,劣势,地块开放商为知名品牌开发商,周边配套有待完善,机遇,威胁,周边品牌开发商云集，未来升值潜力较大,周边品牌开发商云集，未来竞争激烈,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,市场篇,3. 2013,年上半年沈阳商业地产市场概述,2. 2013,年上半年沈阳商品住宅市场概述,1. 2013,年上半年沈阳商品房市场概述,4. 2013,年上半年沈阳办公市场概述,5. 2013,年上半年沈阳营销媒体,6.,重点项目案例分析,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,1. 2013,年上半年沈阳商品房市场概述,2013,年上半年沈阳房地产市场商品房统计显示，,上半年沈城商品房市场的供应量为,798.61,万平方米，同比上升,10.15%,，成交量为,740.51,万平方米，同比上涨,34.40%,，成交价格为,7769,元,/,平方米，同比下降,7.01%,。,从商品房成交的角度来看，,2013,年,上半年沈阳整体房地产市场处于一个低开高走又低落的局面,，在国五条细则出台前后，市场整体成交量反差明显，,政策落地后整体市场商品住宅成交量持续走低,。,从商品房供应的角度来看，上半年整体市场供应量不高，虽同比去年有所提升，但市场政策影响第一季度还处于低迷期，随着细则落地，全市二环外供应量加大，国五条细则力度在沈处于悬空期,。,6,月份全市商品房供应量达到上半年最高值,。,2013,年,1-6,月沈阳商品房成交面积排行,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,2. 2013,年上半年沈阳商品住宅市场概述,2013,年上半年沈阳商品住宅供应量为,662.44,万平方米，环比上升,16.92%,；成交量为,647.98,万平方米,，环比上涨,51.29,。沈阳商品住宅,成交均价为,7200,元,/,平方米,，环比上升,0.61%,。上半年,成交套数为,70372,套,。从下面数据表来看，上半年市场供应量,1,、,2,月市场供相对较少，主要受节日影响较大，从,3,月份开始上涨，随着国五条细则在沈落地，整体市场供应量表现为增加，且波动较小，基本处于向上趋势，尤其以,6,月份市场供应情况极为显著。,整体上半年商品住宅市场成交情况处于较平稳状态,，尤其以国五条落地后，市场反应平淡，成交虽有下滑，但没有出现大起大落的局面，证明供应方的开发商已经对于市场政策的变动已有应对政策，而不像,08,年时出现价格波动较大的局面。,2013,年,1-6,月商品住宅成交面积排行,A.,整体分析,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,2. 2013,年上半年沈阳商品住宅市场概述,B.,成交结构分析,2013,年上半年沈阳市商品,住宅成交主力面积段为,70-90,平方米,，成交量为,189.82,万平方米，占总量的,29%,，,其次为,120-170,平方米,，成交量为,108.62,万平方米，占总量的,17%,。,70-120,平方米总体成交量为,380.44,万平方米，占总量的,59%,。因此目前沈阳整体市场仍未刚需及改善性市场。,C.,成交户型分析,2013,年上半年在沈阳市,商品住宅中成交中二房仍是成交主力,，成交量为,342.82,万平方米，占成交总面积的,55%,，,其次为三房产品,，成交量为,186.36,万平方米，占总量的,30%,。,2013,年上半年受国五条细则影响，成交量虽不明显，但整体市场二房及三房这种改善及刚需市场产品仍然是市场不可撼动的产品。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,区域,供应面积,成交面积,成交均价,大东区,114494.88,349370.83,7911,东陵区,653178.06,363516.72,7027,和平区,454114.05,618153.91,9181,皇姑区,417969.04,448500.61,7653,浑南新区,690156.86,1083725.73,7474,沈北新区,695622.79,806470.06,5546,沈河区,293877.77,275785.72,12028,苏家屯区,254293.59,372124.53,5482,铁西区,915997.89,994875.03,6682,于洪区,2134725.69,1167305.34,6773,2. 2013,年上半年沈阳商品住宅市场概述,2013,年上半年,沈阳商品住宅于洪区供应最大,，为,2134725.69,平，主要原因为新上市项目及加推项目在上半年入市较多，比如万科公园大道、碧桂园银河城等，其次为铁西区，浑南新区、沈北新区与东陵区商品住宅供量应基本持平；,成交面积最大的也为于洪区,，达到了,1167305.34,平，其次为浑南新区，铁西区与沈北新区紧随其后。,在销售均价上，沈河区最高达到,1.2,万元,/,平,，其次为和平区，大东区、东陵区、皇姑区、与浑南新区的销售均价也都纷纷进入了,7000,元大关。,D.,各区域供需分析,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,环线,供应面积,成交面积,成交均价,一环内,222268.34,531864.29,10210,一至二环间,734768.84,829112.76,8848,二至三环间,2926423.29,2902687.81,7442,三环外,2740970.15,2216163.62,5659,2. 2013,年上半年沈阳商品住宅市场概述,2013,年上半年,沈阳商品住宅供应量最大的为二环至三环之间,，达到,292.64,万平，,其次为三环外,，供应面积达到,274,万平；从成交面积上看二环与三环之间成交了,290,万平，供需比接近一比一，三环外的成交面积达到了,221.6,万平，可见沈阳的二环外土地供应量充足，同时也是各大开发公司竞相角逐的市场，同时在消费者置业中因其较高的性价比也是广大客户的首选之地。,E.,各环线供需分析,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,区域,供应面积,成交面积,成交均价,东陵区,134564.50,82995.18,11509,和平区,3117.33,18287.70,23374,皇姑区,22200.31,9629.02,20607,浑南新区,612.49,8834.28,12328,沈北新区,43211.86,83880.90,8950,沈河区,6867.85,0.00,0,苏家屯区,51117.68,10576.20,12352,铁西区,0.00,2018.44,10490,于洪区,0.00,26157.76,14371,2. 2013,年上半年沈阳商品住宅市场概述,2013,年,上半年沈阳别墅市场供应量最大的为东陵区,，达到近,13.46,万平，其次为苏家屯区与沈北新区；,成交面积最大的则是沈北新区,，达到,8.38,万平，基本与东陵区成交的,8.3,万平持平。主要原因为沈北新区供应的别墅产品主要以联排和双拼为主，面积适中，总价款较低，比较受改善型客户青睐。东陵区的别墅供应主要以棋盘山为主，也是沈阳传统的高端别墅区，是沈阳别墅型客户的首选之地。,F.,各区域别墅供需分析,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,3. 2013,年上半年沈阳商业地产市场概述,2013,年上半年沈阳,商业用房上市供应面积为,109.52,万平方米,，同比上升,54.38%,；,成交量为,61.57,万平方米,，同比下降,38.60%,，,成交均价为,12879,元,/,平方米,。随着,2012,年年底商业用地爆棚，今年上半年大多项目开始立项，进入市场，以冲击房产政策对自身的影响。使其上半年沈阳整体供应情况好于历年，但销售情况并不乐观。,2013年,上半年沈阳市商业用房销售排行榜,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,4. 2013,年上半年沈阳办公市场概述,2013,年上半年沈阳,办公用房供应量为,26.65,万平方米,，同比下降,66.70%,；,成交量为,30.96,万平,方米，同比下降,27.58%,；,成交均价为,8787,元,/,平方米,。从整体数据上来看，,2013,年上半年沈阳办公市场新品上市同比下降较大，但市场销售还是以去化以往产品的存量房源为主，新品上市量较少。办公市场,13,年上半年整个地产市场表现比较弱势，虽有不同产品冲击市场，但同类性较大，差异较小。目前整体沈阳办公项目处于低迷期，如何刺激其产品，差异化将是决定未来市场走向重要手段。,2013年,上半年沈阳市办公用房销售排行榜,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,5. 2013,年上半年沈阳营销媒体,2013,年沈阳上半年平面媒体房地产广告投放金额是,35567.51,万元，楼盘累计投放数是,2690,条,。整体上半年走势情况出现阶梯性递增，只是因为,2,月处于新年期间，媒体投放较少外，从,3,月份起，媒体投放一直处于向上趋势，从整体上半年媒体投放情况看，在整体市场受到政策打压期，通过媒体宣传及各种优惠政策，刺激市场需求。,主要监测媒体投放分析,2013,年上半年主要监测七大平面媒体广告,，其中辽沈晚报是,13,年上半年投放金额最大的媒体,。从统计数据来看，沈阳七大平面媒体除辽沈晚报、华商晨报外其他媒体投放金额基本平衡。,媒体名称,2013年1-6,月,投放金额（万元）,投放,项目,投放,版面,沈阳日报,3,846.15,11,146.75,沈阳晚报,2,881.46,9,139.42,辽沈晚报,13,555.84,19,549.06,华商晨报,8,583.14,14,405.25,时代商报,1,192.13,9,73.5,辽宁日报,2,881.46,9,139.42,沈城楼市,3,911.43,12,825.5,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,5. 2013,年上半年沈阳营销媒体,2013,年上半年各区域项目媒体投放情况,名次,项目名称,区域,投放版面（版）,投放金额（万元）,投放数量,1,碧桂园银河城一期,于洪区,74,1368.81,94,2,长河湾,和平区,30.75,535.65,33,3,恒大翡翠华庭,大东区,30.5,529.84,37,4,长岛二期,铁西区,30,366.68,33,5,听雨观澜（香格蔚蓝三期）,东陵区,29.08,563.06,30,6,清河湾,浑南新区,29,511.4,33,7,格林常青藤,皇姑区,28,515.14,36,8,华城世界五期,于洪区,26,344.16,31,9,碧桂园太阳城一期,沈北新区,25,347.19,31,10,格林馨港湾,浑南新区,25,528.05,31,2013,年上半年投放版面项目,10,强,区域,投放版面,(,版,),投放金额,(,万,),投放数量,于洪区,450.08,7,356.26,606,铁西区,224.17,2,838.88,271,苏家屯区,97.5,1,574.97,126,沈河区,104.42,1,719.57,129,沈北新区,182.5,2,677.40,234,浑南新区,244.32,3,852.35,285,皇姑区,162.5,2,267.57,200,和平区,197.5,4,079.01,227,东陵区,203.99,3,477.49,231,大东区,157.75,2,448.25,197,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,6.,重点项目案例分析,龙湖花千树,项目区位图及总平图,龙湖花千树，位于沈阳市铁西区北四西路，紧邻铁西体育场，自身商业配套满足其自身业主及其周边业主的需求，其多层、洋房、小高层产品完美的结合，让龙湖在铁西获取更多的支持与厚爱。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,物业类型,小高层、多层、洋房,最早开盘时间,2013-6-12,建筑形态,9,栋洋房、,3,栋多层、,10,栋小高层,占地面积,63000,建筑面积,126000,容积率,2,总户数,约,1000,户,绿化率,35%,装修情况,清水,销售报价,小高层均价,8000,、洋房均价,11000,开发商,沈阳恒弘置业有限公司,销售代理,自销,基本概述,项目介绍,龙湖花千树，项目紧邻地铁一号线，占据二环内区位优势，畅享城市森林公园，五馆一场配套稀缺城市资源。中国别墅专家龙湖地产实力巨献，致力于延续龙湖传统，打造铁西高端住宅新标杆，为业主提供龙湖别墅级高端园林、物业等居住体验。 低密度高端洋房社区产品，城市综合体。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,主要户型展示,A1,户型,-163,平方米,A2,户型,-140,平方米,A3,户型,-124,平方米,推案户型配比图,房型,面积（平方米）,套数（套）,所占比例,二房,87-89,210,50%,三房,95-146,198,47.14,四房,168-172,12,2.86,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,样板间展示,样板间,-,餐厅,样板间,-,客厅,样板间,-,卧室,媒体展示,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,2013,年龙湖花千树销售情况,日期,成交面积,成交套数,成交均价,成交金额,2013,年,07,月,4,476,47,8,220,36,792,428,2013,年,06,月,15,420,160,8,486,130,852,733,小结,龙湖花钱树项目坐落于沈阳市铁西区北四西路，是龙湖地产在铁西打造的又一新品力作，项目紧邻地铁一号线，占据二环内区位优势，畅享城市森林公园，五馆一场配套稀缺城市资源。中国别墅专家龙湖地产实力巨献，致力于延续龙湖传统，打造铁西高端住宅新标杆，为业主提供龙湖别墅级高端园林、物业等居住体验。 低密度高端洋房社区产品，城市综合体。项目,6,月开盘之后，整体去化率较快，其品牌地产商的知名度以及产品特性吸引大批龙湖的粉丝。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,6.,重点项目案例分析,碧桂园银河城,项目区位图及总平图,碧桂园银河城，座落沈阳市于洪区于洪新城，两大主干道南洋湖大街及大堤路的交汇点，是碧桂园集团在于洪重点打造的产业项目，项目体量较大，且多种建筑形态相融合，汇聚自身产品特点，打造于洪新城明星项目。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,物业类型,小高层、多层、高层、别墅,最早开盘时间,2008-10-1,建筑形态,68,栋高层、,6,栋多层、,25,栋小高层,占地面积,1700000,建筑面积,3400000,容积率,2,总户数,40000,绿化率,36%,装修情况,清水、精装修,销售报价,高层均价,6600,、多层均价,7500,开发商,沈阳华锐置业有限公司,销售代理,自销,基本概述,项目介绍,碧桂园银河城，座落于洪新城两大主干道南洋湖大街及大堤路的交汇点，有浑河,银带,在畔，是都市美墅生活的新居住地。项目首期即规建于洪第一家五星级标准酒店、大型商业中心、学校等城市级配套设施，并提供高性价比的多元化住宅产品，引入五星级酒店式物业服务，让更多沈阳人可以享受到五星级的新城市生活。,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,主要户型展示,一室二厅一卫,-63,平方米,二室二厅一卫,-110,平方米,三室三厅二卫,-125,平方米,三室三厅二卫,-134.33,平方米,推案户型配比图,房型,面积（平方米）,套数（套）,所占比例,一房,59-72,494,5.81%,二房,71-111,3530,41.54%,三房,100-223,3855,45.37%,四房,-六房,200-600,40,0.48%,联排,190-340,312,3.67%,双拼,199-530,266,3.13%,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,样板间展示,双拼别墅样板间,-,客厅,联排别墅样板间,-,客厅,联排别墅样板间,-,书房,媒体展示,2013,年沈阳年中房地产市场报告,市场篇,2013,年碧桂园银河城销售情况,日期,成交面积,成交套数,成交均价,成交金额,2013,年,06,月,48,588,524,6,778,329,308,643,2013,年,05,月,52,453,590,6,253,327,978,605,2013,年,04,月,64,715,723,6,366,412,001,542,2013,年,03,月,28,265,289,6,085,171,980,635,2013,年,02,月,39,895,416,6,467,257,984,737,2013,年,01,月,18,214,175,6,492,118,248,301,小结,碧桂园银河城产品线丰富，从多层洋房、小高层、高层、到联排别墅，双拼别苏，再到钻石墅等，满足不同业主的不同需求。由项目出发，自驾车,15,分钟即可畅达太原街商圈，十分钟即可通达铁百、铁西万达商圈，,20,分钟即可直达沈阳北站、桃仙国际机场等。其自身品牌优势及其产品特性，致使项目每次开盘都出现售罄状态，每月成交额遥遥领先其他沈阳同类产品。,2013,上半年沈阳房地产市场发展总结,新国五条落地有声 多盘增压仍显从容,2,月,20,日，“新国五条”正式落地，随后出台的细则在提高二套房首付及利率、二手房交易严格按差额,20%,征税、增加普通商品住房及用地供应等方面做出规定。,4,月,1,日，沈阳版“国五条”细则出炉，宣布全市限购。,在等待调控政策以及地方细则落地的第一季度，沈阳不少开发商为了抢市场而频频让利推货，刚需和刚性改善需求则紧抓时机集中入市，使得上半年全市商品房成交面积较去年同期大涨,60%,以上，达去年同期,1.6,倍，市场在压力之下寻得突围。,沈阳商品房上半年成交,740,余万平同比上涨,34.4%,去年末的成交“翘尾”因素，传导至今年年初，形成了难得一见的楼市开门红。,1,月份，沈阳商品住宅成交面积达,89,万,m2,，比去年,1,月的,29,万,m2,，同比上涨,207.34%,。,3,月，沈阳楼市再现“小阳春”，全市商品住宅成交高达,163,万,m2,，同比上涨,124.33%,，超过了去年“金九银十”的单月成交量。,4,月初，沈阳版“新国五条”细则出台，但对当月市场销售却影响不大。,4,月沈阳商品住宅成交依旧保持在,132m2,的高位，高于去年同期,98.99%,。,进入到五、六月，沈阳商品住宅销售出现了环比回落，但相比去年同期依旧保持在上升态势。,投资需求减少改善型产品成交占比增加,相比,2012,年上半年，“新政”细则的出台，使得商品住宅的需求结构也有比较明显的变化，一是中小户型刚性需求产品持续热销，二是投资小户型的需求受到抑制，三是改善型的“一步到位”的大户型产品受到市场青睐。,需求提前并集中释放，市场在压力下突围,由市场对调控政策的预期和房企让利所共同带动的需求集中提前释放所致。一二月份的同比涨幅较大，主要因为去年同期成交很低，而三月商品住宅共销售了,160,多万,m2,，与近几年同期相比，依然创新高，甚至超过了,2012,年金九银十的单月成交量，三月份开始，购房者出于对新政细则出台后购房成本增加的担心，纷纷提前入市，加之沈阳不少开发商都提前了自己的推盘节奏，赶在政策出台前推货，希望可以抢占更多的市场份额，同时也推出了各种让利和优惠举措，从而推高了上半年的成交。,产品压力主要存在于那些投资小户型和中大户型中,受新政影响，市场上的改善型置业需求发生了微妙变化。因为“满五年过户”、“,30%,增值税”等条例的存在，让置业者的住宅置业计划均有提升：之前计划购置小户型的置业者往往选择了中等户型，而原来青睐中等户型的置业者则选择了百平左右的房源。,房企：适应“新政”从容“抗压”,2013,年上半年，沈阳商品住宅销售面积优于,2012,年同期。在这种背景之下，沈阳各个开发企业均开始发起猛攻抢占市场，于是宏观的市场条件和自身的业绩欲望，为各个开发企业均带来了不小的压力。,2013,上半年沈阳房地产市场发展总结,2013,下半年沈阳房地产市场发展预测,积极抗压，加大营销力度提升产品力,2013,年上半年纯刚性需求大量释放，让所有开发商项目均加大了推盘、营销的力度，下半年