某咨询_东莞房地产市场分析

47,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,A2.1.,房,房地,产,产市,场,场分,析,析,“九,五,五”,期,期间,，,，中,国,国房,地,地产,开,开发,投,投资,的,的增,长,长速,度,度明,显,显高,于,于全,社,社会,固,固定,资,资产,投,投资,的,的增,长,长速,度,度,资料,来,源：,中国,房,房地,产,产年,鉴,鉴，,罗兰,贝,格,格,分析,全社,会,会固,定,定资,产,产投,资,资,万,亿,亿元,2.30,2.49,3.26,2.99,2.84,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,3.58,+9.2,%p.a.,房地,产,产开,发,发投,资,资,万,亿,亿元,0.32,0.32,0.49,0.41,0.36,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.59,+13.0%,p.a.,其中,，,，住,宅,宅开,发,发投,资,资是,拉,拉动,房,房地,产,产开,发,发投,资,资的,主,主要,因,因素,住宅,开,开发,投,投资,万,亿,亿元,0.17,0.17,0.33,0.26,0.22,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.43,+20.4%,p.a.,住宅,开,开发,投,投资,占,占房,地,地产,开,开发,投,投资,的,的比,重,重,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,53%,53%,59%,64%,68%,73%,资料,来,源：,中国房地,产,产年鉴，,罗兰贝,格,格,分析,+6.6%,p.a.,住宅开发,投,投资集中,在,在广东等,沿,沿海发达,地,地区，但,增,增长最为,迅,迅速的则,在,在西部和,内,内陆地区,2000,年,年住宅开,发,发投资额,按,按地区分,万亿元,住宅开发,投,投资增长,率,率按地区,分,分,1999 2000,年,年,资料,来,源：,中国房地,产,产年鉴，,罗兰贝,格,格,分析,广东,上海,北京,江苏,浙江,辽宁,山东,福建,其它,随着外部,环,环境和国,家,家政策的,导,导向，中,国,国房地产,行,行业向规,模,模化和专,业,业化发展,中国房地,产,产市场,的发展趋,势,势,将逐渐形,成,成专业化,、,、占有较,大,大市场份,额,额的区域,性,性垄断房,地,地产企业,加入,后，新,材,材料、新,技,技术将纷,纷,纷涌入，,进,进一步提,高,高住宅建,设,设预制化,、,、产业化,进,进程,广泛的合,作,作将成为,房地产业,的,的发展趋,势,势，尤其,是,是房地产,与,与资本,市场的合,作,作将更,加紧密,房地产企,业,业将,出现两极,分,分化规,模,模,化和小而,精,精,；房,地产开发,配,配套的相,关服务更,为,为专业化,消费者的,需,需求品位,越来越高,，,，要求,定制化服,务,务,国家将逐,渐,渐改变对,房地产业,的,的管理模,式,式，在体,制,制上推动,国,国有房地,产,产企业的,资,资产重组,作为中国,经,经济改革,开,开放和房,地,地产市场,最,最为活跃,的,的省份，,广,广东省房,地,地产投资,表,表现出比,全,全国平均,更,更快的增,长,长速度,广东省房,地,地产投资,总,总额,亿元,+17.7%,p.a.,1997,1998,1999,2000,510,594,676,831,55%,62%,66%,69%,住宅,全国和广,东,东省房地,产,产和住宅,开,开发年均,增,增长率比,较,较,1997- 2000年,广东省,全,全国,广东省,全,全国,房地产投,资,资,住宅开发,投,投资,17.7%,15.2%,26.9%,24.7%,资料,来,源：,广东省统,计,计年鉴，,罗兰贝,格,格,分析,东莞市房,地,地产市场,的,的发展可,以,以分为三,个,个特点鲜,明,明的阶段,，,，投资者,逐,逐渐以外,资,资投资者,为,为主转变,为,为以内资,投,投资者为,主,主,八十年代,中,中期, 1992,年,1992,年,年 1998,年,年,1998,年,年以后,市政府和,企,企业单位,直,直接投资,房地产开,发,发公司共9家,香港投资,者,者为主的,外,外资投资,者,者,房地产开,发,发公司共52家,以内资投,资,资者为主,，,，特别是,民,民营企业,投,投资迅速,增,增加,房地产开,发,发公司共134家(,包,包括房地,产,产项目公,司,司),投资主体,安居、多,层,层住宅为,主,主,建成步步,高,高、创新,新,新村等七,个,个住宅区,集中于莞,城,城,别墅、多,层,层住宅为,主,主,建成新世,界,界花园、,东,东湖花园,、,、紫荆花,园,园、中信,东,东泰等多,个,个高品质,住,住宅区,集中于城,区,区、常平,、,、樟木头,、,、风岗、,塘,塘夏等地,多层、,小,小高层,为,为主,建成,AB,华庭等,一,一批高,品,品质的,楼,楼盘,集中于,东,东城、,篁,篁村、,城,城区等,开发类,型,型和区,域,域,政府公,务,务员和,企,企业职,工,工,外商购,房,房者占70%,，,，并以,香,香港市,民,民为主,，,，集中,于,于樟木,头,头、常,平,平和塘,夏,夏,本地消,费,费者占25%,外地消,费,费者占5%,本地消,费,费者占50%,外商占30%,外地消,费,费者占20%,消费者,特,特征,总投资,小,小于1,亿,亿元,估计总,投,投资50亿元,，,，外资,占,占63%,投资23亿元,，,，内资,占,占59%,投资规,模,模,东莞房,地,地产市,场,场经过1992年、1993年的,起,起步，1994年的,低,低落，1997和1998,年,年的回,升,升，目,前,前正处,于,于上升,期,期,东莞房,地,地产市,场,场特征,商品房,开,开发投,资,资主要,集,集中在,东,东城、,篁,篁村、,城,城区、,常,常平,和,和樟木,头,头等地,理,理位置,优,优越、,经,经济基,础,础发达,的,的地区,较强的,地,地方保,护,护主义,，,，早期,外,外来的,和,和民营,的,的房地,产,产开发,商,商必须,挂,挂靠东,莞,莞市各,区,区镇房,地,地产开,发,发公司,，,，合作,开,开发房,地,地产,市场规,模,模,细分市,场,场,竞争格,局,局,消费群,体,体,东莞市,社,社会固,定,定资产,投,投资增,长,长迅速,房地产,开,开发投,资,资年增,长,长率为8.9%，住,宅,宅是拉,动,动房地,产,产投资,的,的主要,因,因素,商品住,宅,宅销售,收,收入和,销,销售面,积,积,增长迅,速,速,市场集,中,中度相,对,对较高,政策导,向,向,多层和,小,小高层,开,开发比,例,例逐年,上,上升,东莞市,政,政府将,投,投资200亿,元,元建设,新,新区，,系,系统规,划,划居住,、,、商业,区,区、行,政,政区和,娱,娱乐休,闲,闲区,单位价,格,格2500元,至,至3500元,的,的中档,商,商品房,竞,竞争激,烈,烈，3500,元,元以上,的,的高档,商,商品房,所,所占份,额,额逐年,上,上升,不同消,费,费群在,购,购买商,品,品房时,考,考虑因,素,素的优,先,先顺序,不,不同,政府严,格,格土地,审,审批和,新,新项目,立,立项,政府加,强,强商品,房,房预售,管,管理,1,3,2,4,东莞市,的,的固定,资,资产投,资,资平均,每,每年以10.8%的,速,速度增,长,长；而,房,房地产,开,开发投,资,资落后,于,于固定,资,资产投,资,资的增,长,长速度,1996,1997,1998,1999,2000,+10.8%,p.a.,67.6,65.9,77.0,88.3,102.8,资料,来,源：,东莞统,计,计年鉴,，,，,罗兰,贝,贝格,分析,东莞市,全,全社会,固,固定资,产,产投资,额,额,亿元,东莞市,房,房地产,开,开发投,资,资额,亿元,8.67,9.55,10.44,11.21,1996,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,7.87,住宅开发投,资,资是拉动房,地,地产投资的,主,主要因素,资料,来,源：,东莞统计年,鉴,鉴，,罗兰贝格,分析,东莞市房地,产,产开发投资,额,额,亿元,东莞市住宅,开,开发投资额,亿元,+9.9%,p.a.,1997,1998,1999,2000,6.32,7.35,7.41,8.40,4%,73%,77%,71%,75%,15%,16%,16%,10%,11%,8%,3%,1%,12%,5%,3%,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,8.67,9.55,10.44,11.21,其它,办公楼,商业营业用,房,房,住宅,东莞市商品,住,住宅销售收,入,入和销售面,积,积增长迅速,资料,来,源：,东莞市建委,，,，中国人民,银,银行，,罗兰贝格,分析,东莞市商品,住,住宅销售收,入,入,亿元,东莞市商品,住,住宅销售面,积,积,万平方米,1997,1998,1999,2000,39.6,52.3,74.3,95.0,+26.4%,p.a.,1997,1998,1999,2000,9.2,12.5,16.5,24.0,2005,E,2005,E,60.0,200.0,+20.8%,p.a.,44.1,2003,E,2003,E,148.4,商品房开发,建,建筑面积总,额,额按镇区分,1998- 2000年,描述,资料,来,源：,东莞市建委,，,，,罗兰贝格,分析,城区,常平,樟木头,篁村,东城,其它,商品房开发,集,集中于东城,、,、篁村、城,区,区、常平和,樟,樟木头等地,理,理位置优越,、,、经济基础,发,发达的地区,1998年,至,至2000,年,年底，商品,房,房实际投入,资,资金23亿,元,元,共推出楼盘231个，,建,建筑面积455.7平,方,方米,樟木头、常,平,平、附城、,塘,塘夏、黄江,等,等镇区集中,了,了90%的,港,港资房地产,开,开发商,新开发的商,品,品房楼盘集,中,中在东城区,和,和篁村，开,发,发类型以多,层,层和小高层,为,为主，楼盘,质,质数较高，,开,开发理念在,东,东莞市属于,中,中上水平,1998年,至,至2000,年，商品房,开,开发集中在,东,东城、篁村,、,、城区、常,平,平和樟木头,等,等地理位置,优,优越、经济,基,基础发达的,地,地区,在未来五年,内,内，多层和,小,小高层仍是,商,商品房开发,市,市场的主流,，,，新开发的,多,多层和小高,层,层主要集中,在,在东城区、,篁,篁村区和城,区,区,资料,来,源：,东莞市建委,，,，,罗兰贝格,分析,多层和小高,层,层,别墅,高层,1998-20002005,E,12%,84%,6%,8%,91%,1%,东城,篁村,城区,塘夏,其它,1998年,以,以后新开发,的,的多层和小,高,高层地域分,布,布,虎门,商品房立项,开,开发类型比,例,例,按开发建,筑,筑面积,樟木头,常平,预计到,2005年, 每平方,价,价格在2500,元以上的中,高,高档商品房,将,将占据市场86%的份,额,额,描述,东莞市商品,房,房开发档次,逐,逐步提高,东莞市政府,对,对城市进行,总,总体规划，,改,改善居住环,境,境，提升房,地,地产开发的,质,质量,由于政府严,格,格控制土地,批,批租,土地,价,价格上升较,快,快,居民住宅消,费,费观念由商,品,品住宅理念,的,的接受者转,为,为理念的领,导,导者,需求,品,品位提高,金融机构对,住,住房消费支,持,持不断增强,、,、按揭条件,放,放宽，刺激,住,住房消费需,求,求市场的增,长,长,东莞市新的,房,房地产开发,商,商纷纷进入2500以,上,上的中高档,房,房地产市场,的,的竞争,如,如:新世纪,豪,豪园, 新,石,石竹, 雍,华,华庭,七宝,一,一居等,13%,50%,20%,10%,2000,别墅,3500元,以,以上*,2500-3500元*,2500元,以,以下*,总额,8%,60%,26%,6%,2005,E,资料,来,源：,东莞市建委,，,，,罗兰贝格,分析,*,除别墅外,商品住宅销,售,售总面积,万平方米,111.2,200.0,+15.7%,p.a.,东莞房地产,市,市场竞争格,局,局可以从内,部,部竞争状况,等,等五个方面,分,分析,消费者,潜在的进入,者,者,房地产开发,专业服务提,供,供者,替代品,政策壁垒强, 较强,的,的地方保护,主,主义，早期,外,外来的房地,产,产开发商和,民,民营企业必,须,须挂靠东莞,市,市各区镇房,地,地产开发公,司,司，合作开,发,发房地产,经济壁垒弱,房地产,开,开发商尚未,形,形成房地产,开,开发的绝对,成,成本,优,优势和先进,的,的商品房差,异,异化概念,大多数消,费,费者消费,观,观念尚处,于,于商品住,宅,宅理念的,接,接受者,主力消费,群,群不明显,商品住宅50%为,本,本地消费,者,者， 30%为港,澳,澳台消费,者,者, 20%为省,内,内和外地,消,消费者,房地产开,发,发商纷纷,聘,聘请专业,的,的房地产,策,策划和广,告,告公司，,提,提高商品,房,房开发和,营,营销质量,聘请物业,顾,顾问公司,，,，提高商,品,品后续服,务,务质量,商品房替,代,代品几乎,不,不存在，,安,安居房只,占,占1%的,市,市场份额,内部竞争,状,状况,城区、常,平,平和樟木,头,头集中了70%的,房,房地产开,发,发,市场集中,度,度高，市,场,场领先者,较,较为明显,，,，如：中,信,信、光大,等,等,内资房地,产,产开发比,例,例逐年提,高,高，由1998年,的,的45%,上,上升为2000年,的,的67%,消费者购,买,买商品房,考,考虑的因,素,素,价格,房型,地理位置,和,和交通,开发商品,牌,牌,建筑物质,量,量,建筑物外,观,观,环境,配套设施,保安和物,业,业服务,重要性,考虑因素,1,2,3,4,5,本地消费,者,者,外,外地消,费,费者,描述,50%为,本,本地消费,者,者， 30%为港,澳,澳台消费,者,者，20%为省内,和,和外地消,费,费者；常,平,平、樟木,头,头地区港,澳,澳台消费,者,者占90%,东莞本地,消,消费者在,选,选购商品,房,房时首先,考,考虑环境,和,和保安服,务,务，其次,是,是户型，,显,显示了本,地,地居民对,自,自身安全,和,和周边环,境,境(包括,教,教育)较,高,高的要求,对于东莞,本,本地人，,自,自用房的,建,建筑面积,在,在100-130,平,平方米的,中,中大户型,较,较受欢迎,；,；购买80-100平方米,的,的小户型,，,，用于投,资,资和出租,的,的较多,外地消费,者,者在考虑,购,购买商品,房,房时，优,先,先考虑价,格,格，其次,是,是房型、,交,交通的便,利,利和物业,管,管理，同,时,时较重视,开,开发商的,品,品牌,港澳台和,外,外国消费,者,者把环境,、,、地理位,置,置、配套,设,设施、保,安,安和物业,服,服务列在,考,考虑购买,商,商品房的,首,首要因素,，,，价格敏,感,感性不高,越来越多,的,的消费者,更,更加关注,环,环境和配,套,套设施,港澳台和,外,外国消费,者,者,不同消费,群,群在购买,商,商品房时,考,考虑因素,的,的优先顺,序,序不同,资料,来,源：,罗兰贝,格,格访谈,由于开发,商,商市场定,位,位不准确,，,，未能充,分,分满足消,费,费者的需,求,求，造成,东,东莞市商,品,品住宅的,空,空置面积,较,较大，并,逐,逐年上升,资料,来,源：,东莞市建,委,委，,罗兰贝,格,格,分析,东莞市商,品,品住宅空,置,置面积,万平方,米,米,描述,商品住宅,空,空置面积,大,大，2000年底,达,达到151.6万,平,平方米,商品住宅,空,空置率高,。,。2000年，新,推,推出商品,房,房建筑面,积,积为178万平方,米,米，但平,均,均销售率,只,只有48.6%，,新,新增空置,商,商品住宅,面,面积73,万,万平方米,房地产业,发,发展初期,，,，存在盲,目,目批地、,批,批项目和,对,对商品房,预,预售款监,控,控不严的,现,现象，出,现,现了太平,广,广场花园,、,、湾景台,、,、崇商花,园,园、世外,桃,桃源等“,烂,烂尾楼盘,”,”，阻碍,了,了房地产,业,业的发展,大量空置,楼,楼盘造成,了,了建设资,金,金沉淀，,部,部分银行,贷,贷款不能,及,及时收回,1998,1999,2000,40.0,78.3,151.6,+94.7%,p.a.,由于政府,今,今后对土,地,地批租的,严,严格控制,，,，短期内,商,商品住宅,开,开发的增,长,长空间有,限,限,将建立土,地,地储备中,心,心，,严格控制,土,土地审批,规范土地,交,交易行为,，,，逐步实,现公开、,公,公正、公,平,平的土地,交,交,易市场行,为,为,必须通过,土,土地拍卖,方,方式才可,获,获,得房地产,开,开发土地,使,使用权,商品住宅,开发增长,空间有限,严格房地,产,产立项程,序,序，由房,地,地产项目,先,先立项后,申,申报土地,再,再规划的,程,程序改变,为,为先规划,后,后取得土,地,地在立项,开,开发,根据积压,商,商品房数,量,量和商品,房,房销售情,况,况，严格,控,控制新项,目,目立项和,开,开工，对,除,除市、镇,中,中心区外,，,，其它地,方,方原则上,不,不再审批,新,新的房地,产,产项目,如果开发,商,商积压商,品,品房面积,超,超过企业,近,近3年累,计,计竣工商,品,品房面积,的,的20%,，,，将停止,审,审批该开,发,发商新项,目,目立项,土地批租,房地产立,项,项,总体上说,，,，推动东,莞,莞房地产,市,市场发展,的,的因素大,于,于阻碍其,发,发展的因,素,素,2001,年,年到2003年，,政,政府严格,控,控制土地,批,批租，并,成,成立土地,储,储备中心,，,，调控房,地,地产市场,，,，短期内,将,将会影响,房,房地产市,场,场,政府严格,控,控制房地,产,产开发立,项,项审批,主,力,力,消,消,费,费,群,群,不,不,明,明,显,显,空,置,置,商,商,品,品,房,房,面,面,积,积,高,高,，,，,到,到2000,年,年,底,底,为,为152,万,万,平,平,方,方,米,米,东,莞,莞,将,将,城,城,市,市,定,定,位,位,为,为,“,“,制,制,造,造,业,业,名,名,城,城,“,“,，,，,树,树,立,立,“,“,城,城,市,市,牌,牌,、,、,外,外,资,资,牌,牌,和,和,民,民,营,营,牌,牌,”,”,，,，,并,并,将,将,出,出,资,资200,亿,亿,元,元,建,建,设,设,新,新,东,东,莞,莞,，,，,进,进,行,行,有,有,序,序,的,的,城,城,市,市,总,总,体,体,规,规,划,划,，,，,提,提,升,升,城,城,市,市,总,总,体,体,环,环,境,境,东,莞,莞,房,房,地,地,产,产,发,发,展,展,与,与,东,东,莞,莞,在,在,整,整,个,个,珠,珠,江,江,三,三,角,角,洲,洲,所,所,处,处,的,的,经,经,济,济,地,地,位,位,不,不,相,相,匹,匹,配,配,，,，,发,发,展,展,空,空,间,间,较,较,大,大,东,莞,莞,招,招,商,商,引,引,资,资,保,保,持,持,增,增,长,长,态,态,势,势,消,费,费,者,者,对,对,居,居,住,住,条,条,件,件,和,和,环,环,境,境,的,的,要,要,求,求,日,日,益,益,提,提,高,高,人,均,均,可,可,支,支,配,配,收,收,入,入,是,是,全,全,国,国,平,平,均,均,水,水,平,平,的,的2.1,倍,倍,，,，,广,广,东,东,省,省,平,平,均,均,水,水,平,平,的,的1.3,，,，,并,并,以,以,每,每,年,年17%,的,的,速,速,度,度,增,增,长,长,加,入,入,WTO,和,近,近,年,年,来,来,，,，,香,香,港,港,、,、,澳,澳,门,门,的,的,回,回,归,归,将,将,推,推,动,动,外,外,销,销,市,市,场,场,政,府,府,有,有,意,意,对,对,外,外,地,地,人,人,才,才,采,采,用,用,购,购,房,房,入,入,户,户,、,、,投,投,资,资,入,入,户,户,政,政,策,策,民,营,营,企,企,业,业,将,将,可,可,以,以,注,注,册,册,公,公,司,司,形,形,式,式,，,，,独,独,立,立,开,开,发,发,房,房,地,地,产,产,项,项,目,目,阻,碍,碍,东,东,莞,莞,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,发,发,展,展,的,的,主,主,要,要,因,因,素,素,推,动,动,东,东,莞,莞,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,发,发,展,展,的,的,主,主,要,要,因,因,素,素,东,莞,莞,市,市,住,住,宅,宅,产,产,业,业,发,发,展,展,以,以,住,住,宅,宅,智,智,能,能,化,化,、,、,现,现,代,代,化,化,为,为,主,主,要,要,特,特,征,征,，,，,并,并,以,以,进,进,一,一,步,步,完,完,善,善,金,金,融,融,体,体,系,系,为,为,保,保,障,障,以,高,高,品,品,质,质,的,的,规,规,划,划,、,、,设,设,计,计,和,和,施,施,工,工,，,，,贯,贯,彻,彻,以,以,人,人,为,为,本,本,的,的,住,住,宅,宅,发,发,展,展,方,方,针,针,扩,大,大,住,住,宅,宅,按,按,揭,揭,市,市,场,场,规,规,模,模,引,用,用,新,新,技,技,术,术,、,、,新,新,材,材,料,料,，,，,以,以,提,提,高,高,住,住,宅,宅,产,产,业,业,化,化,水,水,平,平,通,过,过,以,以,住,住,宅,宅,抵,抵,押,押,贷,贷,款,款,证,证,券,券,化,化,，,，,改,改,变,变,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,领,领,域,域,的,的,投,投,资,资,、,、,融,融,资,资,体,体,系,系,推,动,动,住,住,宅,宅,产,产,业,业,科,科,技,技,化,化,，,，,推,推,广,广,智,智,能,能,化,化,小,小,区,区,重,环,环,境,境,和,和,配,配,套,套,的,的,大,大,中,中,型,型,住,住,宅,宅,小,小,区,区,与,当,当,地,地,政,政,府,府,良,良,好,好,的,的,关,关,系,系,，,，,以,以,取,取,得,得,优质,、,、价,廉,廉的,土,土地,开发,商,商的,品,品牌,和,和信,誉,誉,开发,适,适合,市,市场,需,需求,的,的商,品,品房,开发,大,大规,模,模的,居,居住,社,社区,，,，营,造,造良,好,好的,居,居住,环,环境,与优,秀,秀的,房,房地,产,产专,业,业服,务,务提,供,供者,合,合作,对市,场,场机,会,会、,进,进入,时,时间,和,和市,场,场风,险,险的,把,把握,表示,不,不重,要,要,表示,十,十分,重,重要,开发,适,适合,市,市场,需,需求,的,的商,品,品房,提供,优,优质,的,的物,业,业管,理,理服,务,务,房地,产,产开,发,发商,在,在东,莞,莞房,地,地产,市,市场,上,上取,得,得成,功,功的,基,基本,要,要素,成功,的,的基,本,本要,素,素,目前,重,重要,性,性,重要,性,性趋,势,势,A2.2.,建,建筑,安,安装,市,市场,分,分析,广东,省,省建,筑,筑安,装,装工,程,程市,场,场的,投,投资,额,额平,均,均每,年,年以8.9%,的,的速,度,度增,长,长,1507,1511,1688,1960,2125,1996,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,广东,省,省建,筑,筑工,程,程投,资,资额,亿,元,元,资料,来,源：,广东,省,省,统计,年,年鉴,，,，,罗兰,贝,格,格,分析,广东,省,省建,筑,筑安,装,装工,程,程市,场,场是,竞,竞争,集,集中,度,度非,常,常低,的,的市,场,场，,并,并且,越,越来,越,越分,散,散,1996,1997,1998,1999,2000,9%,7%,8%,5%,4%,描,述,述,广东,省,省建,筑,筑安,装,装工,程,程市,场,场的,集,集中,度,度由1996,年,年的9%,下,下降,为,为2000年,的,的4%，,市,市场,竞,竞争,格,格局,分,分散,2000,年,年，,排,排名,前,前三,位,位的,建,建筑,业,业企,业,业分,别,别是,：,：广,东,东省,长,长大,公,公路,工,工程,有,有限,公,公司,、,、江,苏,苏省,建,建筑,安,安装,工,工程,股,股份,有,有限,公,公司,深,深圳,分,分公,司,司、,深,深圳,市,市市,政,政工,程,程总,公,公司,；,；产,值,值分,别,别达,到,到12.5、9.1和7.0亿,元,元,2000,年,年，,排,排名,前,前10家,的,的外,省,省建,筑,筑企,业,业有2家,：,：江,苏,苏省,建,建筑,安,安装,工,工程,股,股份,公,公司,和,和中,建,建四,局,局,前10家,建,建筑,企,企业,业,业务,起,起伏,大,大；1999,年,年排,名,名前,十,十家,的,的企,业,业中,，,，只,有,有六,家,家能,在,在2000年,保,保持,前,前十,位,位,资料,来,源：,C,hinaInfobank,，,罗兰,贝,格,格,分析,前十,位,位产,值,值最,大,大的,建,建筑,业,业企,业,业,施工,产,产值,占,占市,场,场的%,随着,城,城市,化,化进,程,程和,引,引进,外,外资,的,的不,断,断加,快,快，,东,东莞,市,市建,筑,筑安,装,装工,程,程市,场,场容,量,量不,断,断上,升,升,东莞,市,市建,筑,筑安,装,装工,程,程市,场,场保,持,持稳,定,定的,增,增长,态,态势,，,，增,长,长速,度,度略,高,高于,广,广东,省,省建,筑,筑安,装,装工,程,程市,场,场的,增,增长,速,速度,引进,外,外资,是,是推,动,动建,筑,筑安,装,装工,程,程市,场,场的,主,主要,因,因素,日本,、,、欧,美,美企,业,业不,断,断加,大,大投,资,资，,其用,于,于建,筑,筑安,装,装工,程,程的,投,投资,额,额也,不,不断,上,上升,，,，2000年-2005年,的,的年,均,均增,长,长率,将,将分,别,别达,到,到20%,和,和26%,资质,较,较高,的,的外,来,来企,业,业已,构,构成,对,对本,地,地企,业,业的,威,威胁,目前,市,市场,竞,竞争,以,以价,格,格为,主,主,市,市场,运,运作,尚,尚不,规,规范,东莞,市,市建,筑,筑安,装,装工,程,程市,场,场的,特,特点,东莞,市,市建,筑,筑安,装,装工,程,程市,场,场表,现,现出,比,比广,东,东省,更,更快,的,的增,长,长,1996,1997,1998,1999,2000,资料,来,源：,东莞,统,统计,年,年鉴,，,罗兰,贝,格,格,分析,2005,E,52,56,64,68,76,+9.8%,p.a.,东莞,市,市建,筑,筑工,程,程投,资,资额,亿,元,元,128,+11.0%,p.a.,宏观,环,环境,、,、引,进,进外,资,资和,房,房地,产,产市,场,场是,驱,驱动,东,东莞,市,市建,筑,筑安,装,装工,程,程市,场,场的,三,三大,因,因素,东莞,市,市建,筑,筑工,程,程市,场,场的,驱,驱动,因,因素,房地,产,产市,场,场,引进,外,外资,宏观,环,环境,政府,加,加快,了,了工,业,业园,区,区的,建,建设,，,，近,期,期将,建,建立,松,松山,湖,湖工,业,业园,区,区，,规,规划,面,面积72,平,平方,公,公里,政府,引,引导,重,重点,行,行业,和,和企,业,业增,资,资扩,产,产,外商,投,投资,产,产业,结,结构,优,优化,，,，直,接,接投,资,资用,于,于,建,建筑,工,工程,的,的费,用,用比,例,例增,大,大,东莞,市,市房,地,地产,市,市场,自,自1998年,以,以来,进,进入,上,上升,期,期，,由,由此,带,带动,建,建筑,安,安装,工,工程,市,市场,的,的稳,步,步上,升,升,东莞,将,将投,资,资200,亿,亿建,设,设新,东,东莞,，,，提,升,升城,市,市的,综,综合,实,实力,，,，建,设,设“,城,城市,牌,牌”,，,，城,市,市化,进,进程,加,加快,加入,WTO,以后,，,，更,多,多的,外,外资,将,将进,入,入中,国,国，,由,由于,东,东莞,有,有利,的,的地,理,理位,置,置和,优,优惠,、,、便,捷,捷的,投,投资,环,环境,，,，将,吸,吸引,更,更多,的,的外,资,资,东莞,市,市固,定,定资,产,产投,资,资每,年,年以10%的,速,速度,上,上升,建设,“,“民,营,营牌,”,”，,推,推动,民,民营,资,资本,的,的投,资,资,房地,产,产开,发,发市,场,场对,于,于商,品,品住,宅,宅配,套,套设,施,施和,环,环境,要,要求,越,越来,越,越高,，,，房,地,地产,开,开发,商,商相,应,应用,于,于建,筑,筑安,装,装工,程,程的,投,投资,增,增加,随着,东,东莞,市,市实,际,际利,用,用外,资,资不,断,断增,加,加，,外,外资,企,企业,用,用于,建,建筑,安,安装,工,工程,的,的投,资,资额,增,增长,较,较快,东莞,市,市实,际,际利,用,用外,资,资额,亿元,外资,企,企业,用,用于,建,建筑,安,安装,工,工程,投,投资,额,额,亿元,1997,1998,1999,2000,2003,E,2005,E,101.6,111.2,121.2,139.2,190.5,280.0,+11.3%,p.a.,+15.0%,p.a.,1997,1998,1999,2000,2003,E,2005,E,25.2,29.4,32.0,38.0,65.2,84.0,+14.6%,p.a.,+17.2%,p.a.,资料,来,来源,：,：东,莞,莞市,对,对外,贸,贸易,经,经济,合,合作,局,局,其中,，,，日,本,本、,欧,欧美,企,企业,用,用于,建,建筑安装工程,的,的投,资,资额,增,增长,率,率高,于,于外,商,商企,业,业用,于,于建,筑,筑安装工程,的,的投,资,资额,的,的平,均,均增,长,长率,投资,于,于东,莞,莞的,日,日本,、,、欧,美,美企,业,业用,于,于建,筑,筑安,装,装工,程,程的,投,投资,额,额,亿元,战略,上,上，,日,日本,、,、欧,美,美企,业,业都,把,把中,国,国作,为,为巨,大,大的,发,发展,市,市场,日本、,欧,欧美制,造,造大企,业,业从着,重,重建立,出,出口加,工,工基地,逐,逐渐转,向,向成为,国,国内生,产,产基地,已投资,的,的日本,、,、欧美,企,企业会,带,带动提,供,供零部,件,件和原,材,材料的,日,日本、,欧,欧美企,业,业数量,和,和投资,额,额增加,东莞招,商,商引资,局,局通过,网,网上招,商,商、委,托,托顾问,公,公司到,日,日本、,欧,欧美招,商,商、开,办,办博览,会,会、提,供,供“一,个,个窗口,收,收费”,等,等服务,，,，吸引,日,日本、,欧,欧美客,户,户,东莞市,政,政府“,十,十五”,规,规划中,，,，已明,确,确把引,资,资的重,点,点逐步,转,转移到,欧,欧美和,日,日本等,国,国家,描述,资料来,源,源：东,莞,莞市对,外,外贸易,经,经济合,作,作局，,东,东莞市,建,建委，,罗兰,贝,贝格,分析,1997,1998,1999,2000,2003,E,2005,E,0.5,0.7,3.4,3.1,5.4,7.7,3.4,1.4,2.9,3.9,7.2,10.0,+83.7%,p.a.,+20.0%,p.a.,+4.0%,p.a.,+26.0%,p.a.,日本,欧美,东莞市,建,建筑安,装,装工程,市,市场竞,争,争仍以,价,价格为,主,主要竞,争,争手段,，,，并存,在,在不规,范,范的运,作,作情况,东莞市,广州市,工程公,开,开招投,标,标时，,报,报价最,低,低者中,标,标 ,“,“,最低价,原,原则”,工程公,开,开招投,标,标时，,报,报价不,得,得低于,招,招标方,规,规定的,标,标底价,，,，以工,程,程管理,、,、组织,、,、技术,方,方案等,指,指标综,合,合评分,，,，以保,证,证工程,质,质量,“,“最合,理,理原则,”,”,工程招,投,投标,地方保,护,护主义,转分包,各镇存,在,在不同,程,程度的,地,地方保,护,护主义,存在镇,政,政府向,外,外商指,定,定建筑,工,工程承,包,包方的,现,现象,鼓励采,用,用市场,竞,竞争方,式,式,本省企,业,业和外,省,省企业,公,公平竞,争,争,存在总,承,承包商,在,在资格,或,或合同,不,不允许,的,的情况,下,下进行,转,转承包,和,和分包,大体上,按,按合同,规,规定执,行,行,东莞市,和,和广州,市,市建筑,安,安装工,程,程市场,比,比较,本地和,港,港澳台,企,企业选,择,择建筑,安,安装工,程,程公司,时,时更注,重,重价格,，,，而日,本,本和欧,美,美企业,更,更重视,质,质量和,工,工程管,理,理,港澳台,企,企业,日本和,欧,欧美企,业,业,价格,质量,施工力,量,量和专,业,业技术,水,水平,资质证,明,明,从事过,的,的工程,和,和,行业内,其,其它公,司,司的认,可,可,工程管,理,理,表示不,太,太重视,表示十,分,分重视,选择建,筑,筑安装,工,工程,企业的,标,标准,本地企,业,业,外来企,业,业以其,较,较高的,资,资质和,凭,凭借规,模,模效益,取,取得的,成,成本优,势,势，形,成,成了对,本,本地企,业,业的威,胁,胁,本地企,业,业、外,来,来建筑,安,安装工,程,程企业,资,资质比,较,较,本地拥有资,质,质的建筑安,装,装工程企业,共,共110家,，,，外来企业,共,共50家,本地一级资,质,质企业中只,有,有4家，而,外,外来企业中,拥,拥有一级资,质,质的企业有33家,企业的资质,不,不仅代表企,业,业建筑工程,管,管理水平和,施,施工质量、,技,技术能力，,还,还决定了承,接,接工程量的,大,大小。如：,广,广州一建承,接,接东莞市广,东,东现代国际,展,展览中心，,建,建筑面积7,万,万平方米,外来企业，,如,如华西建设,、,、本溪金鼎,完,完成工程质,量,量较高，已,在,在本地拥有,样,样板工程和,优,优良工程，,口,口碑较高，,已,已对本地竞,争,争者形成威,胁,胁,描述,本地企业,外来企业,一级,二级,三级,四级,一级,二级,三级,36%,55%,5%,4%,6%,28%,66%,资料来源：,建,建委市场科,总数个,110,50,日资企业选,择,择标准,AB,优势,日资企业选,择,择建筑安装,工,工程企业的,标,标准,和,AB,优势比较,价格,质量,工程管理,资质证明,日资办推荐*,从事过的工,程,程和行业内,其,其它公司认,可,可,施工力量,前延或后续,服,服务,专业设计水,平,平,重要性/,AB,的优势,因素,1,2,3,4,5,使,AB,在日资/外,资,资公司的建,筑,筑安装市场,上,上,取得核心竞,争,争优势建议,采,采取的措施,通过与稳定,的,的、有资质,的,的施工建设,单,单位进行长,期,期战略合作,，,，以取得更,低,低的成本优,势,势,通过与采购,商,商战略、稳,定,定的合作，,取,取得优惠的,采,采购价格；,或,或通过外包,采,采购定单，,降,降低采购成,本,本,严格质量管,理,理，建立系,统,统的质量管,理,理控制体系,与施工建设,单,单位一同制,定,定项目进度,计,计划，协调,运,运作,识别项目进,程,程中的关键,路,路线和关键,工,工序，当与,计,计划出现偏,差,差时及时调,整,整,组成虚拟团,队,队，加强培,训,训或聘用“,外,外脑”，提,高,高业务洽谈,和,和设计专业,技,技术水平,通过与日本,公,公司选择建,筑,筑安装工程,企,企业的标准,和,和,AB,的优势进行,比,比较，,AB,公司仍有不,断,断改进的空,间,间,资料,来,源：,访谈，,罗兰贝格,分析,高,低,*日资办的,推,推荐对日资,企,企业首次进,入,入东莞，选,择,择建筑安装,工,工程公司影,响,响大，但对,二,二期和后期,工,工程时选择,影,影响减弱,AB公司在,保,保持原有核,心,心竞争优势,的,的同时，应,加,加强业务拓,展,展和核心支,持,持团队的培,养,养，使工程,业,业务具有更,高,高的柔性和,市,市场反应速,度,度，赢得提,高,高竞争力的,潜,潜在源泉,建筑工程业,务,务,今后应加强,的,的领域,充分发挥现,有,有的优势，,系,系统、有计,划,划和重点地,开,开展业务拓,展,展,贯彻以客户,为,为导向的服,务,务理念，延,伸,伸前延和后,续,续服务,业务拓展与,设,设计、预算,部,部门无缝合,作,作,建立完整的,工,工程计划、,控,控制和核算,体,体系,培养设计、,预,预算的核心,团,团队，支持,业,业务拓展,提高项目管,理,理能力，合,理,理配置项目,经,经理的权、,责,责、利范围,，,，并以高效,的,的管理体系,和,和组织结构,支,支持,总体上，外,部,部市场为AB公司的主,营,营业务发展,提,提供了广阔,的,的空间；同,时,时，AB公,司,司在高成长,的,的建筑安装,和,和房地产市,场,场上保持高,盈,盈利能力,描述,未来五年，,东,东莞市房地,产,产行业的年,增,增长率为20%，能支,持,持,AB,公司的房地,产,产业务战略,发,发展目标,AB,公司房地产,业,业务的利润,率,率高于行业,的,的平均水平,未来五年，,日,日本、欧美,企,企业用于建,筑,筑安装工程,的,的投资额年,增,增长率均高,于,于20%，,可,可以支持,AB,公司建筑安,装,装工程业务,的,的战略发展,目,目标,AB,公司建筑安,装,装工程业务,的,的利润率约,为,为20%，,高,高于行业15%的平均,利,利润率,AB,业务组合分,析,析,：表示销售,额,额大,小,利润率,市场增长率,10%,50%,0%,12.5%,25%,建筑安装工,程,程业务,房地产业务,低成长,低盈利市场,高成长,低盈利市场,高成长,高盈利市场,低成长,高盈利市场,房地产业务,组,组织结构建,设,设的总体思,路,路上有三种,模,模式可以选,择,择,模式一,完全委外,模式二,部分委外,模式三,完全自建,完全委外能,够,够短期内有,效,效解决企业,人,人才不足的,现,现状，但,以契约关系,确,确定的合作,关,关系无法充,分,分的从企业,总,总体利益角,度,度来考虑问,题,题,完全委外的,特,特点,由于人力资,源,源匮乏，缺,乏,乏专业性人,才,才或者招聘,专,专业人才的,财,财务成本和,时,时间成本过,高,高，在组织,结,结构各业务,职,职能领域都,和,和专业化的,公,公司进行合,作,作，借助外,部,部的专业化,经,经验和知识,来,来弥补企业,的,的不足和满,足,足企业快速,发,发展的需求,企业自身,的,的业务运,作,作组织以,精,精益型为,主,主，职能,部,部门的工,作,作重点主,要,要是控制,、,、协调和,监,监督而不,是,是具体操,作,作,建立核心,职,职能部门,，,，对委外,的,的工作进,行,行有效监,督,督和控制,优势,有效地解,决,决企业人,才,才不足的,问,问题,有利于企,业,业的快速,扩,扩张,有利于发,挥,挥专业化,分,分工的优,势,势,充分利用,社,社会资源,劣势,协调和控,制,制的工作,量,量和成本,很,很大,项目控制,风,风险大,有可能导,致,致局部最,优,优化而不,是,是总体最,优,优,企业无法,形,形成稳定,的,的竞争力,以契约关,系,系确定的,合,合作关系,无,无法充分,的,的从企业,总,总体利益,角,角度来考,虑,虑问题,部分委外,能,能有效地,弥,弥补企业,在,在某些职,能,能领域的,不,不足，但,委,委外职能,和,和合作伙,伴,伴的选择,至,至关重要,部分委外,的,的特点,企业在某,些,些领域缺,乏,乏专业化,的,的知识和,经,经验，因,而,而在这些,职,职能领域,借,借助外界,专,专业化公,司,司来进行,运,运作,部分业务,职,职能领域,由,由企业自,身,身来建立,，,，整个业,务,务的运作,需,需要内、,外,外部人员,协,协调完成,既有以控,制,制监督为,主,主要任务,的,的职能部,门,门，也有,从,从事具体,操,操作的业,务,务职能部,门,门,优势,通过利用,社,社会资源,，,，有效地,弥,弥补企业,在,在某些职,能,能领域的,不,不足,有利于发,挥,挥专业化,分,分工的优,势,势,有利于培,养,养企业自,身,身的核心,团,团队和核,心,心能力,劣势,协调和控,制,制的工作,量,量较大,核心职能,委,委外对企,业,业总体带,来,来高风险,以契约关,系,系确定的,合,合作关系,无,无法充分,的,的从企业,总,总体利益,角,角度来考,虑,虑问题,全部自建,有,有利于对,价,价值链的,各,各个环节,进,进行控制,和,和协调，,但,但管理成,本,本较高,全部自建,的,的特点,企业在业,务,务运作的,各,各职能领,域,域都建立,起,起相应的,业,业务部门,整个业务,流,流程体系,的,的运作主,要,要依靠内,部,部的力量,来,来完成,各业务部,门,门的主要,任,任务是计,划,划、监督,、,、实施和,控,控制,优势,有利于企,业,业形成稳,定,定的业务,运,运作体系,对价值链,的,的各个环,节,节进行控,制,制和协调,有利于培,养,养企业的,组,组织优势,和,和核心竞,争,争力,劣势,对专业人,才,才需求高,，,，人事成,本,本较高,无法充分,利,利用外部,专,专业化公,司,司的专业,经,经验和能,力,力,部门之间,协,协调要求,高,高,管理成本,较,较高,目前国内,建,建筑工程,企,企业主要,有,有两种发,展,展模式,项目公司,模,模式,公司的核,心,心优势在,于,于获得工,程,程项目,公司自身,不,不拥有设,计,计，土建,队,队伍,与设计公,司,司，施工,队,队建立紧,密,密的合作,关,关系,拥有良好,的,的项目管,理,理人员,工程多采,用,用分包形,式,式来完成,建筑安装,公,公司模式,描述,公司拥有,自,自身的设,计,计，土建,队,队伍,建筑安装,业,业务完全,由,由自身完,成,成,公司经营,灵,灵活性大,公司固定,成,成本小,可以实现,优,优势互补,资金需求,小,小,优点,公司易于,控,控制质量,和,和成本,拥有各方,面,面的专业,人,人才,对其它企,业,业的依赖,性,性大,质量控制,，,，成本控,制,制难度较,大,大,缺点,公司固定,成,成本较高,资金需求,较,较高,经营灵活,性,性较低,战略方向,的,的确定决,定,定了企业,组,组织结构,的,的选择,适应,发,展,战略,的,组织,结构,设计,原则,有利于房,地,地产业务,和建筑安,装,装工程,业务的迅,速,速发展,组织结构,对市场的,快,快速反应,速,速度,以”最大,限,限度满足,客,客户需求,“,“ 为目,标,标,有利于公,司,司内部核,心,心团队的,培,培养,高效而精,简,简,保持和强,化,化公司的,核,核心竞争,优,优势,构建符合,战,战略发展,目,目标和市,场,场竞争环,境,境的组织,结,结构是实,现,现,AB,战略目标,的,的前提,房地产业,务,务以操作,管,管理为主,的,的管理模,式,式,建筑安装,工,工程业务,以,以战略管,理,理为主的,管,管理模式,有效的决,策,策, 业,务,务计划,财,财务监控,体,体系,合理的集,分,分权,管理模式,合理的部,门,门设置,明确的部,门,门任务、,功,功能、职,责,责界定,清晰的人,员,员岗位编,制,制以及职,责,责、权力,、,、能力要,求,求界定,充分考虑,保,保持和利,用,用现有的,核,核心竞争,优,优势,以客户为,导,导向并且,加,加快市场,反,反应速度,组织结构,构建符合,集,集团战略,目,目标和,市场竞争,环,环境的组,织,织结构,确立,AB,公司的管,理,理模式，,建,建立一整,套,套明确的,管,管控体系,建立相应,的,的决策和,监,监督流程,重新设计,组,组织架构,，,，强化薄,弱,弱的功能,，,，纠正职,能,能错位,界定明确,的,的部门任,务,务和责任,明确管理,幅,幅度,业务流程,再,再造系统,考,考虑四个,领,领域，从,而,而达到战,略,略目标对,流,流程的要,求,求,消除非增,值,值活动,活动间等,待,待,不必要的,活,活动,过量的库,存,存,重复的活,动,动,不同部门,重,重排的格,式,式,反复的检,验,验,跨部门协,调,调,增加/重,排,排环节,企业用以,规,规避风险,的,的关键点,企业用以,强,强化控制,的,的关键点,有利于提,升,升顾客满,意,意度的流,程,程环节,可以减少,重,重复、提,升,升效率的,环,环节调整,可,以,以,缩,缩,短,短,时,时,间,间,、,、,降,降,低,低,成,成,本,本,的,的,环,环,节,节,调,调,整,整,简,化,化,活,活,动,动,设,计,计,合,合,理,理,的,的,交,交,付,付,品,品,过,于,于,复,复,杂,杂,的,的,表,表,格,格,过,于,于,专,专,业,业,分,分,工,工,的,的,程,程,序,序,复,杂,杂,的,的,沟,沟,通,通,形,形,式,式,缺,乏,乏,优,优,化,化,的,的,物,物,流,流,可,以,以,以,以,更,更,低,低,廉,廉,方,方,式,式,进,进,行,行,分,分,包,包,的,的,非,非,核,核,心,心,工,工,作,作,消,除,除,各,各,个,个,流,流,程,程,环,环,节,节,中,中,不,不,必,必,要,要,的,的,交,交,付,付,品,品,完,善,善,缺,缺,少,少,的,的,交,交,付,付,品,品,设,计,计,明,明,确,确,格,格,式,式,的,的,交,交,付,付,品,品,明,确,确,的,的,交,交,付,付,人,人,和,和,接,接,受,受,人,人,对,交,交,付,付,品,品,的,的,监,监,控,控,战,略,略,目,目,标,标,减,少,少,成,成,本,本,快,速,速,响,响,应,应,增,加,加,控,控,制,制,节,节,点,点,明,确,确,流,流,程,程,对流程的要求,对,流,流,程,程,的,的,要,要,求,求,流,程,程,设,设,计,计,的,的,原,原,则,则,顾,客,客,导,导,向,向,原,原,则,则,快,速,速,反,反,应,应,原,原,则,则,系,统,统,优,优,化,化,原,原,则,则,追,求,求,流,流,程,程,整,整,体,体,绩,绩,效,效,最,最,优,优,集,成,成,管,管,理,理,当,外,外,部,部,市,市,场,场,环,环,境,境,发,发,生,生,变,变,化,化,时,时,，,，,能,能,迅,迅,速,速,调,调,整,整,竞,竞,争,争,策,策,略,略,追,求,求,客,客,户,户,服,服,务,务,的,的,最,最,终,终,效,效,果,果,整,合,合,的,的,用,用,户,户,界,界,面,面,，,，,而,而,非,非,分,分,离,离,的,的,用,用