房地产讲座(1)

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产讲座,(1),居民购房承受能力,主讲人：徐滇庆,表,1-1,城镇居民人均收入及住房面积,.doc,图,1-1,城镇居民住房与收入,表,1-2,中国人口和城镇人口出生率（万人）,.doc,巨大的房地产市场潜力,（,1,）中国城市人口每年增加,1%,左右。大约,1800200,万。如果按照每个城市人口住房面积,22,平方米计算，需要增加,4.4,亿平方米住宅。每年大约有,950,万对新人结婚。,（,2,）城市建设方兴未艾，大量拆迁改建。,（,3,）,60-70%,的居民要求改善住房条件。城镇居民的平均住房面积要从当前的,24,平方米增加到,35,平方米左右。现有城镇住房每年的淘汰率为,4%,左右（农村为,2%,）。每年都有大量的居民乔迁新居，从旧房子搬进新房子，从小房子搬进大房子。,（,4,）到,2020,年城市化水平将达到,5560%,，城镇人口将要增加到,8-8.5,亿，将有,2.6,亿农民从农村迁入城市。住宅的真实需求大约每年增加,5.4,亿平方米。,表,1-3,人均居住面积（平方米）,资料来源：建设部,2004,年城镇房屋概况统计公报,。国外数据为,90,年代初期的人均居住面积，中国的人均居住面积数据为,2004,年。,高收入国家,中高收入国家,中等收入国家,中低收入国家,低收入国家,46.6,29.3,20.1,17.6,8,美国,德国,法国,日本,中国,60,38,37,31,24.97,图,1-2,平均房价和销售面积,表,1-4,全国各省市商品房销售额和销售面积,.doc,表,1-5,各省市平均房价及其变化情况,.doc,表,1-6,商品房价格变化率,.doc,表,1-7,各地方房价比较,.doc,要 点：,围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价和其他指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。,由于缺乏统一的统计准则，不能拿房价收入比来进行横向国际比较。,购租比等于业主成本的倒数。利率、税率和对未来的预期都会显著地影响购租比。,在许多情况下房价收入比和购租比不能准确地反映出房地产的真实成本，也很难据此判断房地产是否出现泡沫。如果仅仅采用当期的房价收入比和购租比作为指标，即使房地产市场处于正常状况也可能给让人们误认为过热。,与其横向比较房地产市场，还不如纵向观察房价、房价收入比和购租比的时间序列变迁。,房价和租金之间应当保持一个比较稳定的比例。如果这个比例迅速增加，说明租房不如买房，房地产市场可能出现了泡沫。,在讨论房价变化规律的时候特别要注意两点：,房价取决于多种因素，特别是和住宅所在的地点有关。由于各个城市的气候、人口、产业状况、就业、收入水平、交通、文化教育、医疗设施等多种因素各不相同，在不同城市之间的房价差别很大。由于房地产在位置上的唯一性使得人们很难比较不同地点的房价。在一般的商品市场上，商品的流动可以互通有无，缩小价格上的差别。可是，房地产是没有流动性的，不可能通过流动来拉平房价。不能单凭房价绝对值高低来判断是否存在着房地产泡沫。,判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，最重要的不是房价上升了多少，而是要考察房价波动是否超出了历史常规。,泡沫经济和投机活动相关，投机活动的最显著的特点是短期。来得快，走得也快。世界上没有任何投机活动可以延续很长时间。,没有理由把长期稳定的趋势称为投机活动。,长期的平均房价（,10,年或者,20,年），具有逻辑上的合理性。,泡沫经济迹象必然表现为在短时期内房价和其他指数突然背离长期趋势。因此，可以拿房价和其他指标的长期平均值作为比较基准。围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价和其他指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。,研究居民购房的承受能力的数学模型中包括的变量：当期的收入，前期收入，已经积累的财富，利率、通货膨胀率、平均投资回报率、居民储蓄率等。,各种金融衍生工具的出现显著地提高了居民购房能力。如何估计未来收入成为影响居民购房承受能力的一个重要指标。,（,1,）从联合国人居中心的统计数字来看，其房价收入比的离散度太大，从,0.8,到,30,，从统计学的观点来看，由于方差太高使得这个房价收入比统计数据几乎说明不了什么东西。,（,2,）如果单单考虑房价收入比，好像只要收入增加了，居民购买住宅的能力就随之而增加。其实，对于居民购房能力起到决定性作用的是业主成本。房价和居民平均收入之间并没有显著的相关关系。,（,3,）在经济高速增长时期，居民收入相应增加，对住宅的需求也随之增加，有可能推动房价上升。如果房价上升得比收入更快，则房价收入比可能下跌。如果房价上升没有收入快，则房价收入比下降。,（,4,）在投机因素集中作用的城市内房价可能迅速上升，而在一般城市中房价上升的速度并不快。在某些大城市中房价收入比上升，而其他城市，特别是在中小城市中房价收入比下降。,（,5,）在许多大城市，大部分购买房地产的人并不是当地的居民。在统计当地居民收入的时候并不包括这些购房者。购房者与领取收入者来自于贫富差距很大的两个不同的组别。,不能用房价收入比来进行国际比较。,第一，房价的统计对象选择不同。,北美、瑞典和澳大利亚的民居大部分是独立住宅（,Single Family House,）。,日本、香港、新加坡等地，高层住宅是基本模式，在统计房价时以二居室公寓的平均房价作为统计标准。,第二，不仅世界各国在统计房价时选择的“标的物”不同。,英国采用调整后的房价,（,Mix-adjusted house price index,）。,爱尔兰使用的是二手房销售平均价格,（,Second hand houses,）。,挪威采用现有所有住房的平均值,(Existing dwellings),。,日本使用都市土地价格,(Nationwide urban land price index),。,韩国采用的是全国房价指数,(Nationwide house price index),。,为了保持历史数据的一致性，没有足够的激励机制来促使他们改变传统的统计方法。,第三，有些国家在统计平均房价的时候，并不限定某种住宅，而是用总房地产销售额除以销售面积，得到每平方米单价之后再求每套住宅的平均价格。,究竟使用建筑面积还是使用面积？附属于住宅的其他建筑面积算不算？,如果统一采用住宅面积来计量，那么，一套住房的面积究竟应该有多大？有人采用,50,平方米，有人采用,60,平方米，还有人采用,90,平方米。,第四，在如何计算居民平均年收入？,是用一个职工的平均收入还是使用家庭平均收入？,如果使用家庭收入，那么如何计算家庭成员？,是税前收入还是税后收入？,是可支配收入还是总收入？,由于各国的税制和社会保障制度不同，各国的“居民收入”的定义差别很大。,购租比（,Price-to-rent ratio,）,房价收入比度量当地居民购买住宅的能力，而购租比度量购房和租房的相对成本。,住宅业主拥有住宅的年成本（,Annual Cost of Ownership,）可以表达如下：,房产的年成本包括有,6,个部分,资金成本,，,倘若业主不购买住宅而将这笔资金投资到其他地方，例如没有风险的政府债券，可以获得一定的收益。由于业主购买了住宅，他就放弃了这项机会成本。,业主在购买了住宅之后必须缴纳固定资产税,。,购房之后可以得到的减税或财政补贴,。,住宅维护成本,。,房地产预期的增值或贬值,。,房地产的风险成本,。,通过购买房屋保险，这项风险成本可以近似简化为所支出的房屋保险费用。,由于上式右侧各项都包含房价，因此上式可改写为：,在这里,ut,表示房地产的业主成本,(user cost of housing),。,购租比等于业主成本的倒数。,如果在过去,20,年内业主成本的平均值为,0.05,，,一套住房月租金是,1000,元，年租金为,12000,元，,合理的房价应当大致为,24,万元。,购租比的变化趋势,如果业主成本上升，则购租比下降。,如果降低真实利率，那么就降低了业主成本，相应提高了购租比。如果租金不变，房价就上升。,如果人们预期短期利率会上升，在土地供给弹性不变的情况下，房产年成本将上升，其结果必然促使房价下跌。,低利率是推动当前房价上涨的一个原动力。在最近几年内无论是北美还是中国利率水平都相当低，这是抬高房价的一个重要原因。,不同城市的购租比相差很远。目前还没有证据说将来各城市之间购租比的差距会自然缩小。,一般说来，大城市的购租比高。购租比高的城市将在相当长的时期内继续保持在高水平。,购租比较高的城市房价和租金上涨得都比较快。,在评估房价的时候，应当采用业主成本的长期平均值，而尽量避免采用当期业主成本。如果房价乘上长期业主平均成本之后大大高于类似住宅的租金，那么就可以判定房价偏高。,在许多情况下房价收入比和购租比不能准确地反映出房地产的真实成本，也很难据此判断房地产是否出现泡沫。,什么是空置率？,空置面积指的是“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”,有人说空置面积是：“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”。,到底有没有人住应当怎么统计？多少天没有人住才算？,当前流行的空置率计算方法起码有三种：,全社会空置房面积除以全部住房面积。,空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。,空置商品房面积除以当年竣工面积。,根据建设部数据，在,2004,年底，全国商品房空置面积为,1.43,亿平方米，其中商品住宅空置面积为,0.83,亿平方米,表,3.1,采用不同的分母计算出来不同的空置率 （亿平方米）,2004,年数据,以空置商品房计算的空置率,以空置住宅计算的空置率,房屋建筑面积,149.06,0.83 %,0.50%,住宅面积,96.16,1.28%,0.77%,施工面积,14.05,8.76%,5.27%,竣工面积,4.25,28.97%,17.43%,商品房销售面积,3.82,32.17%,19.36%,数据来源：,中国统计摘要,，,2005,，,P62,。,有人说：“按照国际通行惯例，空置率在,5%,至,10%,之间为合理区；空置率在,10%,至,20%,之间属危险区；空置率在,20%,以上为严重积压区，极度危险”。,有的学者引用国家统计局的数据说，目前空置率已经达到,26%,。,在没有确定的空置率定义之前就冒然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态，只能说明学风浮燥。,如果投资主体是国家，那么空置率高意味着浪费。,关心住宅空置率就是关心自己的产权和福利。,解决住宅空置的关键在于各级政府。发现空置率高了就找政府说话。,如果投资主体变成市场上的法人，空置并不是传统意义上的浪费。,空置率高了，有人说，反映了消费者购房意愿不强。,是房地产市场的结构有问题，房价过高，而不是房地产市场已经过剩了。,有人说，空置率高反映出贫富差距太大。,缩小贫富差距的要害在于就业政策、税收政策、政府的转移支付政策和健全公平的市场竞争环境。如果想通过降低空置率来缩小贫富差距，恐怕很难找到着力点。,空置率过高（暂且不论按照什么空置率标准），反映出房地产市场上有些问题。市场上的问题要通过市场机制来解决，切切不可出点问题就想请出政府来胡乱干预。,没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。目前面积和档次适中的住宅盖得不够，而高档住宅的房价太高，甚至高到了不合理的程度，这是空置率居高不下的原因。,房地产商预期房价会迅速上升，推迟出售。,房价上涨的部分足够覆盖他们持有这些住宅所支付的各项成本。,空置率上升在一定程度上反映了房地产商对房价的预期。流动资金的约束，,要不然停止新建项目，要不然就降价出售。,资金的机会成本，还要支付这些住宅的闲置成本、维护成本等。,等到他们支付不起这些成本的时候自然降价。,倘若这些房子没有卖出去，房地产商到期不能归还贷款本息，,银行追债讨债，拍卖。,只要房价没有跌过按揭贷款首期的比例，银行的房贷是安全的。,某些房地产商有强硬后台，银行不敢催促还贷，更不敢将房子拿过来拍卖。,赚了钱就归他们个人所有，如果亏损了就推给国家。,拿着银行的钱在赌博，坚守高房价不肯让步。,一旦将房地产卖了出去，超额利润足以弥补空置成本。,他们不愁流动资金匮乏。再批一笔新的贷款就又可以拖上一阵。,政府的作用并不是去直接干预房价，而是要针对市场失灵的病灶动手。,事前，明知房地产企业的资产负债率太高，银行为什么还要发放贷款？,事后，明知贷款有风险为什么不敢痛下杀手？,目前空置率过高的问题，说到底，症结在于银行的风险监管没有到位。,房地产讲座,(2),房 价 评 估 办 法,主讲人：徐滇庆,房价的不确定性,(1),房地产完全没有流动性。因此，全国,661,个城市，没有两个城市的房价完全一样。,(2),由于房地产的地理位置具有唯一性，世界上没有两栋完全一样的房子，,(3),住宅结构、面积、朝向、楼层等区别，使得购房者愿意支付的价格区别很大,(4),房地产商对房价的估算中包含了很大的主观判断的成分，,(5),房地产商在谈判中房价的不确定性。,因为估算房价的出发点不同，再加上房价具有较大的不确定性，所以不能说某个房价是唯一“正确”的，也不能说某种估价方法是绝对正确的。,首先要弄清楚，是站在什么人的角度来讨论问题，依据的是哪一种房价估算法？,市场比较法,“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。,市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：,第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。,第二，在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断。市场比较法的使用前提是充分竞争。,第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。,按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。,收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。,收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。显而易见，收益还原法不适合那些没有经济收益的建筑物，例如，政府办公大楼、学校、公园、医院等。,收益还原法,采用收益还原法计算房地产价格可表达如下：,这里,P,为房地产价格，,a1, a2 , an,表示各期纯收益，,r1, r2 , rn,表示各期的还原利率，,n,为该房地产的使用年限。假定房地产的纯收益不变，使用年限无穷，还原利率为常数，上式可以简化为人们一般所熟悉的形式：,收益还原法的困难：,（,1,） 如何选取合理的还原利率。,流动性较差的资产的还原利率应当比较高。房地产的还原利率理应高于国库券利率，但是究竟应当高多少？,通常还原利率包括有三个部分：纯利息，风险补偿率和通货膨胀率。投资风险越大，风险补偿率越高。房地产项目投资的风险大不相同。,因此，房地产还原利率应当考虑风险性、非流动性、管理的复杂性和资产的安全性等多种要素，而不能千篇一律地采用一个常数。,（,2,）收益还原法的第二个困难是如何计算纯收益。,住宅的使用者成本取决于三个部分：占有资金的机会成本、财产增值和折旧。,在这里，,Rt,表示住房资本的年成本，,Ty,表示利息税率，,i,表示利率，,Tg,表示财产增值税率，,表示住房价值增长率，,表示折旧率，,Pt-1,。表示前期房价。,最大的不确定因素就是住房价值的增长率,。,居民是买房还是租房？从理论上来说，如果租金低于住房使用者成本，则应当租房，否则应当购房。可是统计数据表明，由于住房需求的价格弹性很弱，住房价格变化对于居民的购房或租房的选择并不敏感,。,成本估价法,房地产的建造成本包括各项费用（包括原材料、人工、运输、能耗等）。建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。采用成本法计算出来的房价亦称“积算房价”。,第一，取得土地的费用。,（,a,）征用农地需支付的征地费。,（,b,）在城市中取得土地需要支付拆迁补偿安置费。,（,c,）通过政府有偿出让取得的土地需要支付地价款。,（,d,）通过土地二、三级市场有偿转让取得的土地为购买费。,第二，勘察、设计等专业费用以及可行性研究等费用。,第三，建筑安装费用。其中包括开发土地（三通一平，或者七通一平，拆除旧建筑等）。建筑材料能源、水电和运输费用。建造建筑物和附属设施的建筑工程费，设备购置费，安装工程费等。,第四，资金成本（投资占用资金的利息）。,第五，销售费用。包括市场推广费、委托销售费和销售手续费等。,第六，开发商应缴纳的税金，包括营业税，城市维护建设税、教育附加税和印花税等。,第七，开发商的利润。,第八，为了打通各个政府部门的环节所必须支付的行贿成本。,假设开发法,地价,=,房价,建筑费用,专业费用,销售费用,资本成本,税费,利润,房价扣除开发成本之后就剩下二大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。,房地产开发商都有各自可接受的最低利润标准，如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。,房价评估方法的背后,房地产商偏爱市场比较法。在房地产市场信息严重不对称的情况下，使用市场比较法绝对有利于房地产商。,收益还原法倾向于购房者的利益。购房者在房地产市场上永远是弱小一方。不可能收集足够的信息来分析未来各期的收益。,假设开发法最适合房地产商的地产开发业务。在有关房价的辩论中房地产商不愿意涉及假设开发法，因为他们绝对不愿意让别人知道他们预期的利润到底有多少。,成本估价法也许是最客观的房价评估方法。恐怕房地产商最不喜欢的就是成本估价法。成本估价法再好也帮不上平民百姓的忙。,房价地价，孰先孰后,房地产商说，由于地价涨得太多了，所以房价才会涨。,国土资源部坚决否认地价推高房价。,32,个主要城市的数据，地价因素只占商品房成本的,23,，其中，北京土地成本占商品房总成本的,22.98,，上海的土地成本则只占总成本的,16.15,，广州则更低，只有,11.4,。,先有鸡还是先有蛋？,房价与地租,在房地产市场上交换和转移的只是所有权、使用权、收益权、抵押权等。,房价所反映的实际上是这些无形权益的价格。,房地产的实物状态和它的所有权、使用权、收益权、抵押权等权益并不完全一致。,任何一种权益的变化都会改变房价。,亚当,斯密指出：“地租成为商品价格构成部分的方式，和工资与利润是不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”,马克思认为：在房地产市场上的垄断价格与一般商品市场不一样，它存在的前提不是垄断资本而是对某块土地的经营垄断权。这种垄断价格所产生的超额利润与土地所有权无关。,土地的价格是卖方（政府）设定的价格。在房价形成的过程中房地产商根据市场需求（包括真实需求和投机需求）来决定房价，而地价高低是房地产商决定是否投资这个项目的因素之一。,土地出让金在本质上属于地租范畴,现行作法是一次性收取未来,40-70,年的地租。,支付了,70,年的地租之后实际上就已经拥有了这块土地。一次性收取几十年地租和出售土地在实质上没有多大区别，,保留在国家手中的所有权已经没有太大的意义了,。,目前的土地出让方法很容易使得地方政府的行为短期化。,一次性收取几十年的地租实际上是允许现任官员提前动用了他们后面若干届政府的财源。,不仅不利于从长期观点来平衡政府财政，而且很容易导致过度投资。,地产定价的不对称性,从房价形成的博弈过程可以很明确地肯定，地价并不能决定房价，因此，降低地价未必能够平抑房价。,在一般商品的价格形成过程中供给方和需求方在交易谈判中的地位对等。,双方逐步向中间靠拢，最终出现一个交集，达成交易价格。,在房地产市场上供给方是房地产公司，需求方是千千万万的购房者。,供给方和需求方不仅在资金、谈判能力、市场占有比例上严重不对称，购房者特别在信息上处于劣势。,在土地批租市场上，供给方是各级地方政府，需求方是房地产公司。实际上这两个方面也严重地不对称。,（,1,）双方的激励机制不对称。,（,2,）双方的决策速度不对称。,（,3,）投标过程中的地位不对称。,（,4,）对于房价上涨的态度不同。,正是由于在土地批租市场上供求双方的不对称性，地价和房价不存在着平等的互动关系。,在投标过程中房地产商使用的是假设开发法。,可是在房地产销售过程中采用市场比较法。,因为估价方法完全不同，地价决定房价的说法是没有根据的。,房价决定了地价,浙江的地价比江苏高，但是江苏的房价要比浙江高。从统计数据上似乎看不出地价和房价之间存在着必然的相关关系。,房价高的地方地价未必高。反过来，地价高的地方房价也不一定高。,在购房者支付的房价中只有,30%,左右是地价。如果是地价决定房价的话，假定地价涨,10%,，而其他成本都维持不变，那么，房价应当只涨,3%,。,可是，在,2003,年，房价的飙升速度已远远超过了地价的涨幅。这从另一个角度说明，房价的变化并不是单纯由地价决定的。,判断房价是否决定地价的最主要的依据来自于土地投标过程。,如果地价果真太高，房地产商绝对不会投标。,这个项目流标之后，根本就谈不上房价高低。,在形式上地价似乎登场在前，房价形成在后。,事实上，房地产商在政府公布地价标底之前早就对未来房价作出了预测。之所以高房价可以从一个地区传播到另外一个地区，就在于大房地产商和投机集团的跨地区活动。,某些房地产商将房价暴涨的原因归结于地价上涨是颠倒了因果。,降低地价便宜了谁,李嘉图指出：“地主降低地租并不能降低谷物的价格，只是将部分应该归自己所有的地租让渡给了雇农而已。”,在当前的房地产市场上，降低地价也就是降低地租。实际上就是要求把政府理应得到的部分地租让渡给房地产商。,北京建国门外有块地的地价是每平方米,1100,元，万泉河路有块地每平方米,3000,元。二者的物业档次和造价都差不多，最后售价也差不多。对于房地产商来说，房价越高越好。只要能够卖得出去，他们绝对不会因为地价较低而降低房价。,按照国务院发展研究中心课题组的报告，在土地增值部分中农民得到其中的,5-10%,，乡镇得到,15-20%,，地方政府得到,20-30%,，而房地产商得到,40-50%,。,房地产讲座（,3,）,房 价 之 谜,主讲人：徐滇庆,房价之谜不在于去年涨了多少，也不在于明年还会不会涨，让人们困惑不解的是明明房价暴涨，房地产的富豪越来越多，可是谁都不认帐。那么，老百姓购房时多支付的钱究竟落进了谁的荷包？,？,令人困惑的房地产业,2004,年以来，中国房地产业有三个现象引起了全社会的普遍关注。,房价暴涨。,在富豪榜上房地产商的名字越来越多。,房地产商再三声明，他们并没有发财。,如果以,2003,年的房价作为基础，那么中国的老百姓在,2004,年购买住宅的时候由于房价上涨的因素而多支付了,1663,亿元。相当于全国职工工资总额的,11.3%,。,最近三年公布的大企业百强当中，经营房地产的越来越多。,在,2002,年是,25,家，,2003,年,37,家，,2004,年为,45,家。,在福布斯公布的,2004,年中国,200,名富豪当中有,64,人来自于房地产业，在前,20,名当中，有,11,人与房地产有关。,从,2004,年股市公报可见，房地产公司的业绩表现一塌糊涂。,陆家嘴（,600663,）的全部业务都是房地产，在,2004,年主营业务收入同比下降,7.38%,，利润同比下降,19.8%,。,上海新梅（,600732,）主营业务利润同比下降,10.82%,。,天宸股份（,600620,）的主营业务利润下降,29.3%,，,埔东金桥（,600639,）主营业务利润下降了,8.9%,。,房价成本是不是房地产商的隐私,“公布商品房成本的行为不尽妥当，这样做涉及开发商隐私、违背市场经济规律。”,房地产业具有鲜明的寡头垄断特征。一个或者数个大房地产企业形成价格联盟，他们是当地的“喊价”领袖，其他中小房地产企业处于跟随状态。,对于具有垄断性企业的价格监管既不是过度干预企业，也没有侵犯企业的“隐私权”。这是保护市场公平竞争的必要条件，是保护广大购房者的利益所必须采取的措施。,有的房地产商说，如果政府要求开发商公布各自企业的开发成本是没有依据的。如果要公开，鉴于社会公平的原则，不应该只是房地产业公开，社会各个行业都应该公开。,为什么人们没有要求生产雨伞、打火机的厂家公布成本，也没有要求街头巷尾的小餐馆公布成本，而单单和房地产商过不去？,由于房地产的地域特征，不仅很难和国际市场接轨，甚至在距离不远的房地产市场之间都难以统一房价。房地产市场至今依然保留着相当大的垄断性。,如果某些房地产老板实在不愿意公布自己的成本，他们尽可改行去开餐馆。如果还想留在房地产业，那么就只能接受房价监管。,政府官员对公开房价成本的分歧,第一类，许多官员义正词严，坚决支持房价成本信息透明化。,第二类官员的态度暧昧。 “事不关己，高高挂起，明知不对，少说为佳”。房价飞涨究竟归谁管呢？在物价局、建设部、国土资源部、发改委等部门之间踢皮球。,第三类官员（还包括相当数量的学者）对公布房价成本大泼冷水。,公开房价成本并不是一个简单的知识或技术问题，矛头所指是隐藏在房价背后的暴利、垄断、逃税和贪污腐败。,敢于喊出公开房价的口号并且坚持追查下去，首先需 要的不仅仅是房地产专业知识，而是反对贪污腐败，为民请命的勇气。,公开房价成本的阻力,有些政府官员和研究人员反复强调房价的复杂性。,计算机每秒可以计算几亿次，难道连个房价成本还算不清楚？,不是算不清楚，恐怕是不想算。因为一算就可能把某些躲在阴暗角落中的逃税漏税、贪污腐败算出来。,！,在公开房价成本中，最大的障碍来自地方政府,1998,年，地方政府的土地出让收入,67,亿元。,从,2001,年到,2003,年，地方政府的土地出让收入为,9100,亿元。,政府税、费收入占到房地产价格的,30%,到,40%,左右。,再加上占房地产价格,20%,到,40%,的土地费用，地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的,50%,到,80%,。,一旦和廉政建设以及行政体制改革联系起来，公开房价就绝对不是一个简单的经济或技术问题了。,由于公开房价涉及到了政务，并且有可能导致某些地区的政治地震，因此，绝对不能低估公开房价成本的意义和难度。,房价与造价,表,7-1,房屋销售价格和造价,.doc,*,房价暴涨并非来自于成本推动,在房价大幅度上升的过程中，劳动成本（主要是建筑工人的工资）是否显著上升？,:,表,7-2,建筑业职工平均工资,1999,2000,2001,2002,国有企业,8734,9512,10299,11231,工资变化率,6.9%,8.9%,8.3%,9.0%,集体企业,6296,6873,7260,7745,工资变化率,6.0%,9.2%,5.6%,6.7%,资料来源：,中国统计年鉴,，,2003,年，,P158-162,。,2004,年全国房价上升了,19.1%,，职工工资指数上升,14.6%,。不过，城镇集体单位的工资指数只上升了,1.1%,。,由于房价远远超过了劳动成本上升幅度，显然，把房价暴涨归罪于劳动成本的推动是毫无根据的。,=,房价暴涨是否来自于房地产的物化成本的推动？,在,2004,年，全国商品零售价格指数上升了,2.8%,。其中，建筑材料价格上升了,4.3%,，水电燃料价格上升了,7.5%,，交通运输价格上升了,0.7%,，建筑装潢材料价格上升,4.2%,，五金电料上升,2%,。,房价飞涨的原因也赖不到房地产业的物化成本。,表,7-3,房地产开发企业支出概况（亿元）,1999,2000,2001,2002,2003,2004,各项应付款,966.8,1106.4,1357.8,1408.2,1699,1872.3,工程款,595.7,677.4,878.3,938.8,1119.7,1115.9,设备材料款,44.9,53.3,55.2,64.8,68.1,66.9,资料来源,:,中国统计摘要,，,2005,年，,P62,。,房价暴涨与地方财税收入,全国购房者因为房价上涨的原因在,2004,年多支付了,1663,亿元。这笔巨款绝对不会无缘无故地从人间蒸发。它只能有二个去处：地方政府或房地产商。,表,7-4,各地区财政收入,.doc,$,根据国家统计局发布的,2004,年数据，全国地方性税收总收入为,11693,亿元。其中城镇土地使用税征收了,106.23,亿元（占全部税收,0.192%,）。耕地占用税,120,亿元（占全部税收,0.331%,）。两项合计为,226.3,亿元。,北京征收到的和土地使用有关的税收收入是,5.11,亿元，上海收入了,5.79,亿元，天津收入了,1.94,亿元，重庆收入,4.04,亿元。如果把房产税也一并计入，那么，北京市收入与房地产有关的税收总和为,37.08,亿元，上海为,32.87,亿元，天津为,10.04,亿元，重庆为,8.69,亿元。,表,7-5 2004,年增收的与土地有关的税收 （亿元）,地方总计,北京,上海,天津,重庆,2003,年房产税,323.86,30.79,22.41,7.20,4.21,2004,年房产税,366.32,31.97,27.08,8.09,4.65,2004,年城镇土地使用税,106.23,3.27,2.13,0.87,1.59,2004,年耕地占用税,120.09,1.84,3.66,1.07,2.45,2004,年土地税收总和,226.31,5.11,5.79,1.94,4.04,2004,年与房地产有关收入,592.63,37.08,32.87,10.04,8.69,2004,与土地相关税增收额,268.77,6.29,10.46,2.84,4.48,资料来源：,中国统计摘要,，,2005,年，,P74-75,。,2004,年由于房价暴涨使得购房者多支付了,1663,亿元。极而言之，地方政府不过从税收渠道拿走了,268.77,亿元，还需要追究其余的,1200,亿元的去向。,土地出让金是地方政府预算外最主要的收入来源，根据国土资源部公布的数据，,2004,年全国主要大城市的平均综合地价为,1198,元,/,平方米,与,2003,年相比增长,6.08%,这意味着在购房者多付的,1663,亿元中，各级政府的土地收入占了约,262.5,亿元，加上预算内税收增加收入的约,269,亿元，一共才,530,亿，还有近千亿的资金流到哪里去了呢？,究竟房地产开发商的利润有多大？,在,19971999,年期间，房地产业全行业亏损。在,2002,年房地产企业所有者权益（自有资本）为,8279,亿元，营业利润,253,亿元。按照这些数据计算出来的资本利润率只有,3.06%,。,房地产业的利润,2005,年,12,月,16,日，全国经济普查数据第二号公报宣称，,2004,年全国房地产开发经营行业平均利润率,7.77%,。,许多开发商马上表态认同这个数字。引用国家统计局,2004,年经济普查报告说，房地产业总资产利润率只有,1.67%,。,表,7-7,房地产开发经营情况（亿元）,资产总计,所有者权益,经营总收入,经营税费,营业利润,利润率,1997,16417,3902,2218,104,-10,-0.27%,1998,19526,4669,2951,139,-11,-0.23%,1999,18745,4481,3026,145,-35,-0.78%,2000,25186,6154,4516,215,73,1.19%,2001,28567,7131,5472,273,125,1.76%,2002,33043,8279,7078,370,253,3.06%,资料来源：,中国统计年鉴,，,2003,年，,P249,。,有人说：“没有,25%,的利润，开发商难以再生存”，“业内人士声称：开发商资本回报率高达,70%”,。,根据,2004,年,20,家上市房地产企业的年报，房地产开发商的资本回报率为,23.5%,，净利润增长幅度普遍在,30-50%,。,福州市房地产开发项目的利润率平均为,50%,，最低的超过,20%,，最高的超过,90%,。而开发商在公开场合宣称的利润率只有,15%,。,国家统计局所说房地产企业的平均利润率只有,7.77%,，和福州物价局统计出来的,50%,简直是天壤之别。,时隔半年之后，国家统计局依然坚持原来的数据，房地产企业的利润率只有,7.77%,。到底谁错了？,房地产商的利润究竟有多高，还是一个谜。在中国有不少房地产研究所，他们都在干些什么？,在房地产业中的行贿受贿无非二种：,一种是：“阎王式”，另一种是“雁过拔毛”式。,如果没有高官介入，房地产开发商恐怕也要支付相当费用才能逐一打通环节，取得开发经营的资格。把一大笔贿赂分解为几十笔，每一笔贿赂的数量可能都不大。如果这些贿赂是分多次进行，那么，每一次的数量更小一些。虽然是雁过拔毛，可是加到一起就可能骇人听闻。,这可能是房地产商不敢公开示人的一笔黑帐，也是他们有苦说不出来的地方。,究竟要给官员多少贿赂？,吴思先生提出的血酬定律很有意思。血酬是流血拼命换来的钱。血酬定律是，为了活命，可以冒多大的死亡风险。,行贿受贿大概也有一个经济规则。对于贪官污吏来说，为了得到不义之财，可以冒多大的被揭露的风险。对于行贿者来说，行贿的最大值无论如何不超过不义之财。否则岂不是为人作嫁，徒劳无益？实际上，在许多情况下，受贿、行贿双方大致遵循着黑社会的潜规则：见面劈一半。,房价研究严重不足，究其原因，无非以下几条：,第一，缺乏推动房价研究的激励机制和体制保证。,房价研究并不针对某个特定的房地产项目，一旦将研究成果公布于众，人人皆知，没有私密性。也就是说，房价理论和信息都是一种公共品,(Public Goods),。在希望取得房价信息的人当中普遍存在着搭便车的倾向。许多人指望让别人来做这项研究而坐享其成。迄今为止，还没有一个有效的房价研究激励机制，也没有相应的组织保证。在国内从事经济研究的人数众多，却没有一个机制来强调和支持那些耗费较多时间和财力的科研题目。没有足够的社会科学研究基金来支持那些具有公益性的大课题研究。在现实中很少有企业或者政府部门愿意资助房价研究。,第二，学风浮燥，急功近利，不利于推进房价研究。,在国内的学术界缺乏公平的竞争环境，在许多情况下，瞎说乱说的没有惩罚，有所建树的得不到表彰。赏罚不明，是非不分。有些人为了提高知名度故作惊人之语。在没有充分研究，有的时候甚至根本就没有研究，就敢于毫不负责地大胆臆断。事后，即使错了也从不检讨更正。,第三，房价研究的阻力很大。,强制披露房价信息的必要性,房价信息属于公共物品。,公共物品的特征是适用于所有的人，而不存在排它性。,对于一般民众或企业来说，最佳对策是坐等其他人来提供准确信息。购房者不会事先知道研究房价的真正价值。他们也不会自愿为房价真实性付费。因此，房价研究肯定会处于投资不足状态。,房地产市场也肯定处于严重的信息不足状态。这种不足不仅是由于房地产商和地方政府缺乏提供足够信息的动机，也很难从其他渠道来获得房价信息。,在房地产市场信息不足的情况下，为了提高房地产市场的分配效率，维护正常的竞争秩序，必须采取二项措施：,第一，强制房价信息披露。,第二，建立完全独立于所有房地产利益集团的房价研究机构。,房地产开发商有没有比较强烈的自愿披露真实信息的动机？,自愿披露信息的可能性取决于内部激励机制的设计。,房地产市场的基本性质决定了不可能产生自发的房价信息披露机制，也不可能促使人们投入足够的力量来研究房价的真实性。这就是一种市场失灵。,ssssssssssssssssss,在市场失灵的情况下必须采取政府干预。,而政府干预的最重要的手段就是强制信息披露，并且建立相应的机构来监督信息的真实性。,通过社会分工，由专门的研究机构来担当房价收集和研究的任务。对房地产商实施强制房价信息披露制度就成为无可替代的制度选择。,强制披露制度是一种追求交易利润前提下减少效率损失的重要手段。采取强制性的信息披露和引入对房价真实性的监管是提高社会资源配置效率的必然结果。,房价研究的机构,如果房价研究机构接受房地产开发商的资助那么很快就会丧失独立性。他们所披露的信息的真实性也就很成问题了。,而地方政府也缺乏公布真实信息的激励。,从目前的机制而言，房价的真实性是无法证明的。,归根结底，维护公平的市场竞争秩序是政府的职责，因此，测算房地产成本应当是政府的事情。,一个具有权威性、科学性、专业性的测算体系就显得尤为重要，同时，各部门信息共享，政府的强力推进更是重中之重。,既然房价研究成果没有确定的排它的受益者，房价研究机构只能由政府来支持。政府理应代表广大民众的利益推动房价研究。,十分感谢！,再见,演讲完毕，谢谢观看！,内容总结,房地产讲座(1)居民购房承受能力。房地产讲座(1)居民购房承受能力。表1-1城镇居民人均收入及住房面积.doc。是用一个职工的平均收入还是使用家庭平均收入。通过购买房屋保险，这项风险成本可以近似简化为所支出的房屋保险费用。购租比较高的城市房价和租金上涨得都比较快。空置率过高（暂且不论按照什么空置率标准），反映出房地产市场上有些问题。第二，在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断。投资风险越大，风险补偿率越高。第四，资金成本（投资占用资金的利息）。在当前的房地产市场上，降低地价也就是降低地租。不是算不清楚，恐怕是不想算。:。=。表7-7房地产开发经营情况（亿元）。把一大笔贿赂分解为几十笔，每一笔贿赂的数量可能都不大。对房地产商实施强制房价信息披露制度就成为无可替代的制度选择。演讲完毕，谢谢观看,