中原-城市综合体开发战略-宝城22区项目分期开发探讨

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳中原事业四部,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳中原事业四部,深圳中原,物,物业顾问,有,有限公司,2007,年,年2月,城市综合,体,体开发战,略,略,宝城22区项,目,目分期开,发,发探讨,经过与发,展,展商的深,入,入沟通，,已,已在项目,总,总体定位,上,上达成共,识,识，但仍,需,需基于项,目,目旧城改,造,造特点对整体开发,战,战略予以,定,定性研究，并进一,步,步明确一期,各,各类物业,的,的指标分,配,配，在分配,中,中重点考,虑,虑地铁的规划影,响,响以及资金快速,回,回收等因素和,要,要求。,前言,项目整体,开,开发战略,地缘分析,项目整体,及,及各地块,定,定性分析,开发谋略,形象定位,一期各类,物,物业的指,标,标分配,完善的城,市,市综合体,（,（住宅/,商,商业/写,字,字楼/公,寓,寓）,90/70适用整,体,体或一期,的,的户型配,置,置,主要内容,第一部分,：,：项目整,体,体开发战,略,略,地缘分析,位置,特,特性,宝安新中心区,灵芝公园,新安公园,创业路,广深高速,新安路,本案,宝安公园,公园路,商业中心,非房地产,热,热点区域,老区商业,中,中心一级,辐,辐射,第一批旧,改,改核心区,占据公园,稀,稀缺资源,周边配套,成,成熟,交通通达,性,性高,根据新宝,安,安的发展,规,规划和新CBD中,心,心区的建,设,设要求,，,，未来的25、26区将定,位,位成宝安,旧,旧城的商,业,业中心区,，,，将出现,建,建筑面积,约,约为50,万,万平米的,商,商业建筑,群,群；与中,心,心区的商,业,业中心现,代,代化、高,档,档化的定,位,位有所不,同,同，老城,的,的商业中,心,心更加强,调,调大众化,、,、生活化,。,。,地缘分析,26区旧,改,改,中,洲,地,块,长,城,地,块,本 案,依据宝安,中,中心组团,规,规划和新,安,安旧城控,制,制性详细,规,规划，将23、25、26,、,、27、22工业,区,区改变为,商,商业、居,住,住和配套,设,设施用地,。,。,本案为公,共,共设施配,套,套完善的,高,高尚住宅,小,小区。规,划,划定位以,高,高品位的,住,住宅和商,业,业为主，,建,建成交通,便,便捷、现,代,代商业和,园,园林居住,相,相得益彰,的,的都市生,活,活服务区,。,。,区域性泵站,加油站,邮政设施,小学、幼儿园,大型超市,地缘分析,规划,方,方向,地缘分析,双地,铁,铁口,（规划）,地铁5号,线,线站,（规划）,地铁10,号,号线站（,内,内部消息,）,）,本案,规划中的,双,双地铁站,点,点将极大,的,的提高本,项,项目的居,住,住和商业,价,价值。,因具体位,置,置暂不确,定,定，规划,时,时应充分,考,考虑适应,的,的灵活性,。,。,就开通的,深,深圳地铁1号线商,业,业而言，,繁,繁花商业,中,中心的均,试,试图将商,业,业能在地,下,下与地铁,站,站接驳，,引,引导人流,。,。,地缘分析,道路,及,及公园改,造,造,（规划）,22区周,边,边道路改,造,造：,根据深,圳,圳市宝安,区,区新安旧,城,城BA102-04片区控,制,制性详细,规,规划,灵芝公园,改,改造,：（,根据新宝,安,安的发展,规,规划和新CBD中,心,心区的建,设,设要求,）,）,根据政府,规,规划将把,城,城堡改造,成,成文化活,动,动场所，,并,并拆除靠,创,创业路的,临,临时建筑,，,，建设球,馆,馆和其它,健,健身场地,。,。,在大门入,口,口处左侧,的,的山坡上,，,，新建了,一,一个可容,纳,纳400,多,多人的“,歌,歌唱天地,”,”，游人,在,在这里可,以,以尽情地,歌,歌唱。分,布,布在逍遥,宫,宫附近的28台大,彩,彩电组成,了,了一个“,影,影视长廊,”,”，每部,电,电视一个,频,频道，游,人,人可以根,据,据自己的,兴,兴趣选择,节,节目。,另据悉，,灵,灵芝公园,整,整个地下,部,部分将改,造,造成大型,购,购物商业,街,街。,项目整体,分,分析,经,经济指标,总占地：20.7,万,万M2,总容积率,：,：3.8,总建面：76万M2,其中：,商住混和,建,建面61.6万M2,配套共建,等,等3.03万M2,其他不确,定,定11.37万M2,一期：,总占地：9.1万M2,总建面：34.58万M2,其中：住,宅,宅25.38万M2,商业5万M2,办公2万M2,配套1.2万M2,公建1万M2,容积率5.4,建筑面积11.3万M,2,容积率4.3,建筑面积2.2万M,2,容积率5.2,建筑面积12万M,2,容积率0.4,建筑面积1万M,2,容积率0.1,建筑面积0.03万M,2,容积率0.4,建筑面积0.9万M,2,容积率0.9,建筑面积0.3万M,2,容积率0.8,建筑面积0.8万M,2,容积率1.9建筑面积2.3万M,2,容积率2.2,建筑面积2.5万M,2,容积率5.7,建筑面积33.8万M,2,项目分析,人流/车流,人流,车流,商业旺角,商业价值,带,带,一等,住宅,景观佳,视野阔,二等,住宅,内部景观,视野开扬,三等,住宅,噪音,较,较大,景观,待,待改,善,善,视野,一,一般,商务,氛围,指数,好,好,各区,资,资源,评,评判,住宅,综,综合,素,素质,：,：,二期,最,最佳,一期A+B居,中,中,三期,略,略差,商业,商,商务,氛,氛围,：,：,D地,块,块比,较,较理,想,想,二期,原,原新,一,一佳,形,形成,的,的氛,围,围应,重,重视,开发,谋,谋略,打,打造,城,城市,综,综合,体,体,将灵,芝,芝公,园,园作,为,为私,藏,藏,（景,观,观天,桥,桥连,接,接）,教育,作,作为,卖,卖点,经,经营,（引,入,入名,校,校/,与,与B,区,区同,期,期开,发,发/,教,教育,带,带动,社,社区,）,）,以关,注,注未,来,来的,眼,眼光,布,布局,住,住宅/商,业,业/,写,写字,楼,楼/,公,公寓,（打,造,造城,市,市综,合,合体,，,，尽,量,量用,项,项目,整,整体90/70指,标,标规,划,划1,期,期住,宅,宅）,强化,社,社区,的,的整,合,合性,（各,期,期之,间,间的,融,融合/各,地,地块,开,开发,的,的配,合,合）,项目,整,整体,布,布局,建,建议,人行,主,主入,口,口,车行,主,主入,口,口,景观,天,天桥,集中,式,式商,业,业，2层,，,，共6000M2,集中,式,式商,业,业，2层,，,，共2万M2,上盖,创,创业,型,型写,字,字楼1栋2.2万M2,左,左右,概念,性,性酒,店,店式,公,公寓1栋1.9万M2,左,左右,特色,精,精品,公,公园,一,一街,单间100M2左,右,右单,层,层6,米,米高,街,街铺,，,，共6000M2,双层,街,街铺,，,，共5000M2,社区,商,商业,街,街，,单,单间60M2,左,左右,单,单层6米,高,高街,铺,铺，,共,共2000M2,一期,另,另余,约,约4000M2商,铺,铺，,建议,入,入沿,创,创业,路,路地,下,下一,层,层,成双,面,面街,与,与双,地,地铁,站,站接,驳,驳，,提升,整,整体,商,商业,价,价值,其余,部,部分,为,为高,尚,尚舒,适,适性,住,住宅,关于,三,三期,和,和新,圳,圳河,因开,发,发周,期,期较,晚,晚，,尚,尚有,很,很多,未,未确,定,定指,标,标等,因,因素,，,，建,议,议发,展,展方,向,向，,为,为纯,粹,粹的,高,高尚,住,住宅,区,区，,尽,尽量,少,少配,置,置商,业,业，,以,以提,升,升住,宅,宅价,值,值及,前,前两,期,期商,业,业价,值,值。,新圳,河,河的,改,改建,，,，如,加,加盖,或,或仅,为,为清,理,理整,治,治，,对,对项,目,目整,体,体价,值,值的,提,提升,影,影响,较,较大,。,。确,定,定时,间,间约,晚,晚，,价,价值,提,提升,约,约小,，,，即,仅,仅能,对,对后,售,售的,单,单位,价,价格,提,提升,有,有帮,助,助，,不,不能,追,追溯,既,既往,。,。,建议,尽,尽量,超,超“,凯,凯旋,城,城”,的,的方,向,向加,盖,盖改,建,建。,西岸,唯,唯一76,万,万,公,公园,大,大城,西岸,：,：,因创,业,业路,地,地段,优,优势,融,融合,项,项目,入,入西,岸,岸视,野,野，,提,提升,区,区域,认,认同,。,。,唯一76万,：,强调规模优,势,势及唯一，,为,为生活提供,“,“无所不能,”,”！,公园：,是稀缺资源,放,放大化，也,是,是打造公园,般,般社区的蓝,图,图描绘。,大城,气势磅礴之,城,城邦，来则,震,震撼！,项目物业定,位,位,城中央,阔,阔生活,城市中央：,本项目位于,老,老宝城中心,区,区，极易唤,起,起客户的区,位,位认同感，,提,提升项目价,值,值。,阔景：,一期主力户,型,型户型为三,、,、四房大户,型,型，“阔绰,”,”体现客户,为,为高收入成,功,功人士。亦,有,有“阔景”,本,本项目紧临,灵,灵芝公园，,小,小区内有大,面,面积的园林,，,，业主可以,在,在家看到“,满,满目苍翠”,。,。,生活：,周边配套成,熟,熟，小区内,配,配有大型会,所,所、商业、,名,名校、幼儿,园,园，生活极,其,其便利。,项目形象定,位,位,公园一品,或“公园1,号,号”,公园：,项目西,侧,侧紧邻总面,积,积13万平,方,方米的灵芝,公,公园。,占据城市永,久,久性稀缺资,源,源；,是城市的天,然,然氧吧，空,气,气质量好；,永久性无遮,挡,挡景观；,具有可参与,性,性，是本项,目,目的后花园,。,。,一品：,本项目体量,为,为76万平,方,方米，是西,岸,岸唯一超级,大,大盘，同时,也,也是旧改第,一,一盘。“一,品,品”体现项,目,目综合素质,最,最优，非常,大,大气。,项目案名建,议,议,项目案名备,选,选,灵芝公馆,公园城邦,园城 /,都,都城 /,蔚,蔚城,宝郡,新都天城/公园天,城,城,贡院1号,考虑建筑与,灵,灵芝公园及,周,周围环境的,融,融合，以“,景,景观、朝向,、,、健康”为,主,主题，整体,感,感觉美观、,大,大方、新颖,，,，,有强烈的视,觉,觉冲击力。,建筑风格统,一,一协调，运,用,用明快、简,洁,洁的建筑外,立,立面。,外立面建议,公园路一层,商,商业氛围、,景,景桥与住宅,的,的衔接参考,城市综合,体,体之住宅,与,与商业,的,的衔接处,理,理参考,住宅沿创业,路,路主入口与,商,商业的衔接,示,示意参考图,社区正对学,校,校内步行街,面,面与招牌示,意,意参考,创业路与公,园,园路交汇处,的,的标志性双,层,层商业参考,公园路特色,街,街标志性包,装,装参考,第二部分：,一,一期各类物,业,业的指标分,配,配,各物业指标,分,分配,总占地：9.1万M2,总建面：34.58万M2,其中：住宅25.38,万,万M2,商业5万M2,办公2万M2,配套1.2,万,万M2,公建1万M2,总占地：9.1万M2,总建面：34.58万M2,其中：住宅25.38,万,万M2,大型集中式,商,商业：2万M2,中型商业2,个,个：0.6,万,万M2,街铺及公建,：,：0.9万M2,地下室(预,留,留商业):0.4万M2,办公1栋：2.2万M2,酒店式公寓1栋：1.92万M2,配套1.2,万,万M2,地块景观价,值,值分析：,区域,景观价值判断,打分,10分,A,可观部分中心园林，其他景观基本无。,5,B,可观部分中心园林及城市景观。,6,C,尽揽小区中心园林景观。,8,D,可观部分小区中心园林景观相对较好。,7,E,靠近公园、景观较为优越。,10,B,E,C,A,D,小学,幼儿园,灵芝公园,学校,写字楼,城,市,干,道,二期项目,一期内部资,源,源分析,景,景观