地产项目监理经验交流修改版课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,WANG TAT,地产项目类地产类项目的监理工作管理经验及交流,监理单位:广州宏达工程顾问有限公司,第二项目部,发言代表:周流兴,2009年12月11日,WANG TAT,1,WANG TAT,、必须明确工程建设监的念,工程监理是对项目建设者在工程项目实施,过程中的技术活动和经济活动进行计划、,组织、协调和控制等管理,使这些活动及,结果符合有关法规、技术标准、规范和,程合同的要求,实现工程项目的预期目标,只有明确了监理的概念才为以后的监理工,作指明的方向和工作思路,WANG TAT,2,WANG TAT,、房地产项目监理的出发点和前提,1、工程监理的出发点为三个方面,基础工程,确保工程结构安全。,确保工程使用功能。,工程实体结构安全,确保工程观感质量。,装修工程,工程使用功能,2、做好工程监理的前提:,建筑电,认真熟悉设计图纸等技术文件。,掌握合同规定中的工料技术要求。,建筑给排水,掌握现行施工规范及质量验收标准。,熟悉法律法规及质量强制性要求。,WANG TAT,3,WANG TAT,、健全监理组织机构及监理监控体系,1、根据地产项目工程的特点及要求,设置有效的监理组织架构,如,凯旋L13区项目监理组的架构,由总监直接统筹四大块监理组协同工,凯旋新世界项目监理组织架构,项目总监,土建组,机电、给排水,安全、资料组,园林化组,土建工程师。陈旭灵,刘景辉安全程师刘国平园林程师。符定,黄成窑刘长波,给排水,资料员:朱明,视工程进度进场),2、制定有针对性的监理规划、各专业各阶段动态型的监理实施细则以,及旁站监理方案、主要质量监控难点和重点监理措施等作为施工阶段,监理质量监控体系。,WANG TAT,4,WANG TAT,四、做好工程监控的日常管理工作:,(一)、关于施工阶段监理造价控制的经验与体会,投资控制是针对全过程的,决定项目投资额多少的,主要是项目的决策阶段和设计阶段,而我们目前从事的,监理主要是施工阶段的监理,施工图纸和合同约定已经明确,因此监理只能是造,价的控制,主要体现在1、设计图纸会审提出某些建议以节省造价外,如凯旋项,目地下室后浇带采用紫铜(香港巴拿丹马设计的)止水,那我们监理建议国内是,可以采用普通钢板做止水带的,且和砼的结合更好,结果业主接纳了监理的意见,2、进度款的审核上,很多工程师在处理进度款的问题上把握不好,第一形象进,度比例把握不好,第二,预付款的扣除把握不好,第三,哪些该付,哪些不该付,不清楚,如把合同约定施工措施也给付,还要工程量清单没有的工程量或者有争,议的价也批了,第四,把没有经过验收或者验收不通过的工程量进行了支付;3,施工过程中对经济签证的把握。要做好经济签证,就需要做好以下两个控制,是定性的控制,也就是说分清楚哪些是合同外项目可以予以签证的,哪些是不可,以签的,例如对未按规范要求采取支护措施而造成的基槽塌方,是不能签证的,是定量的控制,例如人工挖孔桩抽水台班一般来说是可以签的,但需把握好量,的准确度。4、质量、安全没有及时跟踪到位造成的返工损失。,WANG TAT,5,WANG TAT,(二)、关于于施工阶段监理进度控制的经验与体会影响项目进度的因素非常复杂,且非常之多,如资金到位情况、施工单位选择的好坏,设计图纸是否完善、外部环,境的优劣等等,但是这些因素往往又都不是监理所能左右的,因此在进度控,留给监理施展的空间似乎并不多。但是作为监理的职责应该对工程进度进行有效的,控制,如果方法得当监理还是可以发挥应有的作用的。1、要求总包单位工程进场,以后根据合同以及具体工程特点、外部环境情况制定总施工进度计划,这各分包制,定相应的分包施工计划,大型项目的监理可以制定总控制计划,但是出发点是,样的,施工单位的总进度计划是用来指导施工的,监理的总控计划是用来在满足进,度要求时约束建设单位、施工单位的责任行为的,同时也是作为监理控制进度的措,施。2、形成会议例会检查制度,要求施工单位在定期的例会前必须提交本周进度,情况和下周进度安排情况书面报告制度,此报告要求盖章并发建设单位,监理单位,这一盖章,无行中就已经是对施工单位有约束了,就是很好的控制措施,定期对比,并结合合同取得法规效应,WANG TAT,6,WANG TAT,3、召开专题进度督促会,但是必须在满足合同及其自身制定,的计划为前提,主要从施工组织方面,如材料进场、设备投,入数量、施工人员投入、及施工顺序、施工流水部署、施,措施方面等进行督促,切记监理工程师在违反法规工期或者,根据业主明显不合理的要求下发书面监理通知督促施工进度,如一且在追赶进度上出现质量特别是安全问题时,监理要付,出被处罚或者法律责任。如万科项目,业主要求主体工程,天一层,这明显有些不合理,连监理检查验收和要求整改的,时间都没有了。4、要充分了解建设单位的经营理念,抓大放,小,注意把握度的关系,监理工程师应该从方法上掌握一定,的灵活性,不可在某一点上小题大做,要从工程整体和全局,出发思考问题,如果处理不好,业主投诉就会发生,最终使,得被动监理;5、赶工奖励和处罚,监理应该协助业主制定相,应的奖励和处罚措施,而不是没有根据的想奖多少或者处罚,多少,应该结合该项目投入使用的预期运营本情况,制定甲,己双方可接受的标准。6、及时对已经完成的项目进行签证和,验收,这样有利下道工序或者下个项目施工展开,从而不影,响进度的实施。7、做好详细的进度记录,这样对于纠正进度,偏差或者进度分析有很好作用。,WANG TAT,7,WANG TAT,关于施工阶段监理质量控制的经验与体会,工程质量的控制应,理的质,我主要从工,控制的出发点来谈,是确保工程结构安,该是考虑,是考虑工,构部虑型桩制制房电程性系,有柱基础,基础、箱,质量3、桩钢筋隐蔽4、,桩身砼浇灌等;主体结构主要有钢筋混凝士结构、钢结构等,要切实,好钢材、水泥等原材料质量,运输和浇,经物椒寿转励,单安装方回,等防渗防,意质量问题的系统,量蓝控的重点,主要有1、原材料的质量2,的装修质量3、节点,等细部,致性。装修质量总体达到面要平、线要直、角度,方、弧度顺等观感要求。,WANG TAT,8,WANG TAT,实体施工前质量监控工作:主要体现“预控”二字。审查施工单位质量保,证体系及质量管理组织架构,并督促健全和完善,认真审核施工单位的施工组织设计(总)及各专项施工方案,并提出有针对性的监一,协助或组织施工图纸会审及设计、合同工料质量交底工作,做好原材料的报事报验工作,要求施工单位开工前根据图纸及合同约定制定材料进,场计划及材料检验总清单,组织工程质,会:在重要工序、重要结构或部位、主要质量控制点的施工,前,蠹组红箱工理质量交底:桩,进行,样板(件)先行,监理工作的验收和判断。,WANG TAT,9,WANG TAT,2、工程实体施工过程中的质量监控:主要体现“严格监理”,的手段。,严格对原材料进场的确认和验收,重点抓两项工作:一是核对质保,资料有效性和完整性,二是材料见证取样送检的真实性和检验结果的,时效性。,对实体施工过程中监理进行平行检查和随时质量跟踪,确保工程质,量问题或通病在过程中改进和解决,避免事后返工造成的二次质量问,题的出现及事实性的质量缺陷。,发挥监理旁站的作用,对重要工程、关键部位节点、存在安全隐患,的结构施工等进行现场旁站,监理组根据具体的工序或部位,制定详,细的监理监控要求,实施旁站并记录,组织检验批、各分项工程、分部工程的过程或中间验收工作。,WANG TAT,10,地产项目监理经验交流修改版课件,11,地产项目监理经验交流修改版课件,12,地产项目监理经验交流修改版课件,13,地产项目监理经验交流修改版课件,14,地产项目监理经验交流修改版课件,15,地产项目监理经验交流修改版课件,16,地产项目监理经验交流修改版课件,17,地产项目监理经验交流修改版课件,18,地产项目监理经验交流修改版课件,19,地产项目监理经验交流修改版课件,20,