租赁合同重点课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,租赁 合同,一、租赁合同的,概念,、法律,特征,和,种类,二、租赁合同的,内容,三、承租人的,转租权,四、,买卖不破租赁,五、租赁房屋,优先,购买权和继续承租权,一、租赁合同的概念、法律特征和种类,租赁合同的,概念,合同法第,212,规定：,“,租赁合同是出租人将,租赁物,交付承租人使用、收益，承租人支付,租金,的合同。,”,租赁标的物可以是动产，也可以是不动产，但,租赁物,须是,不消耗物、特定物、有形物,。,租赁合同的概念 合同法第212规定：“租,法律,特征,1、租赁合同是,转移,使用权、收益权,的合同。,-,租赁合同是以物的使用、收益为目的的合同，但当事人可以约定排除承租人的收益权。租赁物,所有权不发生转移,，租赁合同期限届满后，承租人须将,原物交还,。租赁合同的给付具有,持续性,，因此可将租赁合同称为,持续性合同,。,2、租赁合同是,诺成合同、双务合同、有偿合同,。,-,租赁合同的成立、生效不受是否交付租赁物的左右，是诺成合同。出租人以标的物的使用权、收益权为,对价,，承租人以租金为对价，租赁合同是双务、有偿合同,法律特征1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。,租赁合同的,种类,根据是否确定日期，可 分为,定期租赁和不定期租赁,。,定期租赁,，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以,合同法第,214条规定,：“租赁期限,不得超过,二十年,。超过二十年的，,超过部分无效,。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起,不得超过二十年,”。,不定期租赁,，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的,特点,是当事人有,任意解除权,。,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，,视为,不定期租赁,。当事人可以,随时解除,合同，但出租人解除合同应当在,合理期限,之前通知承租人,。,租赁合同的种类 根据是否确定日期，可 分为定期租赁和不,租赁合同的,内容,（一）出租人的义务,1租赁物,交付及保持,义务,2出租人的,维修,义务,3权利瑕疵,担保,义务,（二）承租人的义务,1、按约定使用与按性质,使用,2、妥善,保管,的义务,3、,不任意改善、增设,的义务,4,租金支付,义务,5,返还租赁物,义务,6,收益权,租赁合同的内容（一）出租人的义务,出租人义务,-租赁物,交付及保持,义务。,第,216条：,“,出租人应当按照约定将租赁物,交付,承租人，并在租赁期间,保持,租赁物符合约定的用途。,”,-,对租赁物的使用收益，以交付为必要，所以出租人应当按照约定地点、时间、方式、数量等交付租赁物，并应于租赁关系的整个存续过程中，保持标的物处于适合使用、收益的状态，即保持租赁物,符合约定的用途,。,出租人义务-租赁物交付及保持义务。第216条：“,出租人的,维修义务,保持义务的体现（,220条,、221条）：,维修通常发生于租赁物破损、老化的情况下，如果是因为承租人的,正常使用,使标的物破损、老化（包括磨损）的，出租人有维修义务，,如果,由于承租人的,故意或者过失,，致使租赁物破损，自当由,承租人承担责任,，由出租人自负经费维修。,出租人的维修义务 保持义务的体现（220条、2,权利瑕疵,担保,义务,（,1）权利瑕疵担保义务的,含义,。权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因,第三人,对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是,法定义务,。（,228条,）,（,2）以,抵押,的财产出租对租赁合同效力的影响,。,担保法,若干问题的解释,第,66条,规定：,抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人,不具有,约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人,未书面告知,承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人,已书面,告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由,承租人自己承担,。,权利瑕疵担保义务 （1）权利瑕疵担保义务的含,承租人义务,-按约定使用与按性质,使用,合同法第217条规定：,“,承租人应当按照,约定的方法,使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照,租赁物的性质,使用。,”,-,如何使用租赁物涉及到双方当事人的利益。,首先，承租人应当按照,约定的方法使用租赁物,；如果没有约定或者约定不明确，则应按照,合同法第61条的规定确定对租赁物如何使用，即按合同已有的条款或者交易习惯确定应当如何使用，如果还不能确定，则按租赁物的,性质,使用。使用方法与租赁物的,用途,有关。,承租人义务-按约定使用与按性质使用 合同,妥善,保管,的义务,合同法第,222条,规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因,保管不善,造成租赁物毁损、灭失的，应当承担,损害赔偿,责任,”。,-,承租人对租赁物的保管，应尽善良管理人的注意义务。,保管不善，是,过错,的体现，一种观点认为，因承租人的故意和重大过失致使租赁物毁损、灭失的，才承担责任。依照我国,合同法第222条的精神，保管不善所体现的过错，包括故意和过失，,并未排除轻过失,。从法理上看，,无偿合同,无偿付出的一方，,轻过失,才能免责。因租赁合同是双务、有偿合同，若租赁物毁损、灭失，承租人,轻过失不能免责,妥善保管的义务 合同法第222条规定：,不任意改善、增设,的义务,合同法第,223条,规定：,“,承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人,未经出租人同意,，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人,恢复原状或者赔偿损失。,”,-,有益费用的偿还问题,(,案例2,),不任意改善、增设的义务 合同法第223条规定：,租金支付,义务,租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照,约定,的时间、数额和方式交付租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。,226条,：对支付,期限,没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间,不满一年,的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。,租金支付义务 租金的支付，是承租人的主要义务。承租人,返还,租赁物义务和收益权,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质,使用后的状态,，租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但,返还原物并不等同于原状返还,，因为即使是,正常使用,，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物,应符合,按约定或者按租赁物的性质使用后状态。,-,235,条,收益权,-225条:,在租赁期间,因,占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人,另有约定,的除外。,返还租赁物义务和收益权 返还的租赁物应当,三、承租人的,转租权,转租,是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益。,转租关系,：一个标的物，两个法律关系，三方当事人。,立法模式,:1,限制主义,模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租或让与租赁权。,德国,民法典即采此见解。,2,自由主义,模式，,法国,民法典采用这种模式。,我国,合同法第,224,条,就转租 采,限制主义,模式。,转租与,租赁权的转让,不同，转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；租赁权转让，是承租人将合同约定的租赁权转让给新承租人，,原承租人退出,合同。,-,B,三、承租人的转租权 转租是指承租人以自己的,转租的法律效果,1.承租人,经出租人同意,，可以将租赁物,转租,给第三人,-,承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，,承租人,应当,赔偿损失,。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以,解除合同,(,同意包括事后,默示追认,),。,-出租人通知承租人解除租赁合同以后，,承租人与次承租人之间的合同,因失去了前提而,不能有效,成立。,转租的法律效果1.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三,2、,次承租人,对租赁物造成损失的，其应当对,转租人（承租人）,承担责任，,承租人应当对出租人承担责任,，不论转租是否经过出租人同意，,-如次承租人的行为导致租赁物的损害，出租人追究,违约责任,，,只能,追究,承租人,的违约责任，而,不能追究,次承租人,的违约责任，或追究出租人和次承租人的连带责任。如以,侵权,为由，则有,可能追究,承租人和次承租人的,连带责任,。,2、次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人（承租人）承担,3、承租人未经同意,擅自转租,的，出租人有,两个权利,可以选择行使：,第一，出租人可以通知承租人,解除,双方之间的租赁合同。,第二，出租人也可以,主张,承租人与次承租人的,转租合同不生效,。转租不生效的事由是承租人无转租权，,擅自处分,了他人的财产。转租合同属于,效力未定,的合同（可追认的合同）,-,案例,1,-,房屋转租司法解释,3、承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以选择行使：,四、,买卖不破租赁,合同法第229条规定：,“,租赁物在租赁期间发生,所有权变动,的，,不影响,租赁合同的效力。,”,对此规则，理论上多称为,“,买卖不破租赁,”,。,实际上，所有权变动还可以因,赠与和继承,产生。因赠与和继承致使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，同样不影响租赁合同的效力。,四、买卖不破租赁 合同法第229条规定：“租,所有权变动不能击破租赁，是指,先,有租赁，,后,发生所有权变动,的情况。,租赁物在租赁期间所有权发生变动，归属第三人（买受人、受赠人、继承人）时，承租人可以其租赁权,对抗,新的所有权人。也就是新的所有权人与承租人应继续原租赁合同，直至终期届至。也即新的所有权人取代了原出租人的地位。租赁物是,动产还是不动产,，不影响该规则的适用。,所有权变动不能击破租赁，是指先有租赁，后发生所有,抵押与租赁,同时根据,担保法第49条的规定，,抵押也不能击破租赁,。,物权法,190条：,订立抵押合同前,抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。,抵押权设立后,抵押财产出租的，该租赁关系,不得对抗,已登记,的抵押权。,-,B,-,解释,抵押与租赁 同时根据担保法第49条的规定，抵押也不能击,五、租赁房屋：,优先购买,权和继续承租权,（一）优先购买权（第,230,条）（,司法解释,）,（二）继续承租权（第,234,条）（,司法解释,）,房屋租赁司法解释,五、租赁房屋：优先购买权和继续承租权（一）优先购买权（第23,合同法第十三章,租赁合同,第,212条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。,第213条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。,第214条 租赁期限,不得超过,二十年。超过二十年的，超过部分无效。,租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。,第,215条 租赁期限,六个月,以上的，应当采用,书面,形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。,合同法第十三章 租赁合同,第,216条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。,第217条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。,第218条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。,第219条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失,第216条 出租人应当按照约定将租赁物