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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-12-3,#,金山,B-17,地块定位报告（二）,2019,年,10,月,28,日,金山B-17地块定位报告（二）2019年10月28日,1,客户需求,市场表现,产品定位,品类价格关系,客户需求市场表现产品定位品类价格关系,2,客户需求,客户需求,3,板块,交通,产业,配套,开发企业,松江新城,轨交,9,号线,高峰期,5,分钟,/,班,以进出口加工区和科技园区为主,产业园区发育度高,高校林立、商业区较成熟,公园以及大型绿化景观已建成,保利、绿地、万科、龙湖、万达等,嘉定新城,轨交,11,号线,高峰期,5,分钟,/,班,汽车产业和相关配套产业为主,产业定位高，现已成为规模产业,商业中心陆续开工四大景观带已初现规模,剧院、学校和医院等公建配套也在同步建设,保利、万科、绿地、龙湖、中信泰富、江苏新城、盘古、合景泰富,板块特征,与市区具备较好的通达性,产业定位高企或类型丰富,基建生活配套完善,知名开发企业聚集,金山新城,金山,22,号线为铁路,站点少，平均,30,分钟,/,班,石化区和化学工业区，产业单一，环境污染较大,能够满足当地居民各类生活需求,上实、合生、绿地,以本地和江浙中小型开发商为主，知名房企较少,匹配度,嘉定新城,M11,至人民广场约,45,分钟,M11,贯通后,外部客户比例出现明显放大,松江新城,M9,至徐家汇约,50,分钟,M9,贯通后,外部客户比例,出现放大,两大成功吸引外部客户板块,板块借鉴,未来三年内，金山新城仍不具备吸引外部客户的基本因素,板块客户导入能力,板块交通产业配套开发企业松江新城轨交9号线以进出口加工区和科,客户扫描,金山新城板块为典型“内向型”市场,注：本地客户,指金山新城及其,周边板块,的金山客户,金域蔚蓝,龙泽园,蔚蓝领海,赞成红树林,主要金山本地,客自住或改善，,外部导入客户为前期部分浙江客户投资和自住，占比较,小,金山本地客户占比,85%,左右，,依托主打学区房概念，吸引不少周边城镇置业客户,本地客户占绝对主力，少量外部客户主要为浙江、福建等地区私营业主；板块暂不具备吸纳市区客户能力,项目为金山较早开发的大型居住社区，以金山本地客居多，用于自住和改善。 ，,外部导入客户中，前期有部分的福建、浙江投资客，市区客户几无,金山本地客户占比,85%,左右；,外部,导入含少量,周边私营业主，,市区客户几,无,板块项目成交客户构成,客户扫描金山新城板块为典型“内向型”市场注：本地客户指金山新,需求特征,经市场问卷排摸，本地居民购房意愿强烈，首置及首改为核心需求，总价敏感度高,想买房,毛坯,120,万,二房、三房,对于房屋的室内装修，目前市场仍以,毛坯交房为主,，超过,7,成受访者亦表示倾向毛坯房，不少受访者表示对于开发商统一内装修质量保障的担忧是其选择毛坯房的主因，,全装修产品装修标准超过,2000,元,/,无市场接受度,约五成受访者表示未来三年内有购房意愿,，其购房地点由于工作及生活区域的地缘性，,首选金山新城,，新城良好的基建设施、教育、生活、医疗配套为其所重视；首置及首改为核心需求，目前居住条件为老式公房或金山老城旧宅，相对新建小区居住品质较差,在总价承受力方面，,68%,的受访者表示,120,万元是其置业的总价敏感点,对于置业房屋面积的需求，一房需求仅占,4%;,二房需求意愿强烈,，,70-100,各面积段户型均有众多受访者表示能够接受,;,三房超过,120,大面积产品接受度锐减，而,90-120,小三房,受访接受度较高,板块客户需求调查,需求特征经市场问卷排摸，本地居民购房意愿强烈，首置及首改为核,客户需求特征,1,、,板块项目成交客户构成：,板块为,金山新城板块为典型“内向型”市场,2,、,客户导入情况分析：,未来三年内，金山新城仍不具备吸引外部客户的基本因素,3,、,板块客户需求调查：,购房意愿：,约五成受访者表示未来三年内有购房意愿，且首选金山新城；,总价接受能力：,68%,的受访者表示,120,万元是其置业的总价敏感点；,产品需求特征：,二房需求意愿强烈；,90-120,小三房受访接受度较高；,装修标准：,七成受访者表示倾向于毛坯，,2000,元,/,平以上的装修标准无市场接受度；,内向型市场，客户为本地客户，且短期内无市区导入客户,客户需求二房及小三房，对毛坯房接受度高,客户需求特征1、板块项目成交客户构成：板块为金山新城板块为典,7,市场表现,市场表现,8,在售项目产品特征,项目名称,主力产品,近期成交均价,装修标准,最早开盘时间,农房万盛金邸,二房,85-95,三房,100-140,11000,毛坯,2019-01,金瀚园,二房,100-120,三房,130-150,12800,毛坯,2019-11,绿地芳满庭,二房,80-90,9500,毛坯,2019-09,御龙锦园,二房,90-110,三房,110-140,8500,毛坯,2019-10,海上纳缇,三房,110-130,二房,90-100,12500,毛坯为主,少量精装,2019-11,蔚蓝领海,三房,120-140,二房,90-100,11000,毛坯,2019-12,金域蔚蓝,二房,90-100,10500,毛坯,2019-10,蓝堡公馆,一房,80-110,三房,90-100,11000,毛坯,2019-06,御景龙庭,二房,80-100,一房,60-80,9500,毛坯,2009-10,水韵悦城,二房,90-110,三房,100-140,11000,毛坯,2019-09,君逸公馆,二房,90-100,三房,120-140,四房,150-160,11300,1500,2019-06,合生财富,海景,二房,90-130,三房,120-170,14000,12000,3000,毛坯,2019-06,御龙景园,金域蔚蓝,农房万盛,海上纳缇,君逸公馆,水韵都城,金瀚园,蓝堡公馆,蔚蓝领海,合生财富海景,御景龙庭,在售主力户型,板块在售主力产品为,90-100,二房，,110-140,三房，,舒适型产品，毛坯为主,金山大道,在售项目产品特征项目名称主力产品近期成交均价装修标准最早开盘,9,农房万盛金邸,金瀚园,合生财富海景,海上纳缇,总建面：,23.28,万方,容积率：,1.4,建筑风格：,ArtDeco,立面材料：,石材,+,真石漆,建筑形态：,小高层,典型项目产品特征,-,规划设计,总建面：,33.90,万方,容积率：,1.72,建筑风格：,新古典主义,立面材料：,大理石干挂,建筑形态：,小高层,总建面：,15.78,万方,容积率：,1.2,建筑风格：,西班牙风格,立面材料：,石材,+,真石漆,建筑形态：,8,层洋房,+,联排,总建面：,17,万方,容积率：,1.77,建筑风格：,ArcDeco,风格,立面材料：,石材,建筑形态：,小高层,小高层为主，多,ArtDeco,风格，立面多选择石材、真石漆,多注重品质,农房万盛金邸金瀚园合生财富海景海上纳缇总建面： 23.2,10,农房万盛金邸,金瀚园,合生财富海景,海上纳缇,二房,93,三房,108,主力户型：,二房,92,、,93,三房,108,、,135,成交均价：,12300,元,/,总价段：,二房,110-120,万元,三房,125-170,万元,在售项目产品特征,-,户型,户型特点：,实用性与舒适性兼顾,两梯两户，保证户户南北通,二房,112,三房,142,主力户型：,二房,112,三房,142,成交均价：,12800,元,/,总价段：,二房,140-150,万,三房,175-185,万,户型特点：,舒适型产品,两梯两户，保证户户南北通,三房,126,二房,92,主力户型：,二房,92,三房,112-140,成交均价：,12500,元,/,总价段,：二房,110-120,万,三房,130-170,万,二房,95,三,房,123,主力户型：,二房,95-120,三房,123,、,161,成交均价：,13500,元,/,精装,12000,毛坯,总价段：,二房,130-170,万元精装,三房,165-225,万元,户型特点：,二梯三户,农房万盛金邸,以低总价的舒适户型，成为板块热销标杆,户型特点：,二梯二户，入户花园设计计一半面积,农房万盛金邸金瀚园合生财富海景海上纳缇二房93 三房108主,11,在售项目产品特征,-,营销,农房万盛金邸,金瀚园,合生财富海景,海上纳缇,推广关键词：,品质,户外推广：,高炮、现场围板、道旗,售楼处,看房客户临时停车场,户外高炮,现场围板,现场围板,售楼处,推广关键词：,品质,户外推广：,现场围板,销售流量：,4500,平,/,月,销售分析：,项目北望金山广场绿地，南邻百联，处核心位置，因此以较高售价仍有较好销量。,销售流量：,11800,平,/,月,销售分析：,以低总价、品质标签、实用舒适户型获本地客户认可，未来的万达商业配套也是热销因素之一,销售流量：,2850,平,/,月,销售分析：,首个电梯洋房产品，去化较为缓慢,推广关键词：,上实品牌、电梯洋房,户外推广：,精神堡垒、道旗、楼体巨幅、现场围板,售楼处,道旗,精神堡垒,楼体巨幅,推广关键词：,海景,户外推广：,道旗,售楼处,销售流量：,精装销售月均流量不足,400,平,/,月，改毛坯销售后，当月去化,3800,平；,销售分析：,项目以海景和装修为主要卖点，但样板展示过程中并未着重展示海景景观，同时，样板房装修质量较差，客户体验感较差，无法引起客户对高价位的认可。改毛坯销售后，,12000,的售价处较低水平，销售情况得到较大改善。,销售现场的精心打造、营销道具的合理运用也是关键成功法宝,在售项目产品特征-营销农房万盛金邸金瀚园合生财富海景海上纳缇,12,市场表现,1,、,在售主力户型：,舒适性产品为主，毛坯产品为主,2,、,典型项目产品特征：,多注重品质打造，舒适型二、三房,3,、,热销案例借鉴：,农房万盛金邸以总价取胜,市场主流为舒适型产品,低总价产品热销,市场表现1、在售主力户型：舒适性产品为主，毛坯产品为主市场主,13,产品定位,产品定位,14,寻找属于金山新城的创新亮点产品,客户需求,市场空白,产品优化,差异化竞争，做差异化产品,产品定位,选择低总价高附赠的新城户型,产品定位推导,寻找属于金山新城的创新亮点产品客户需求市场空白产品优化差异化,15,市场案例支撑：新城昱翠湾,项目名称,新城昱翠湾,区域板块,宝山,-,月浦板块,项目位置,蕰川路月巷路,开发商,新城地产,用地面积,64911,平方米,建筑面积,103857,平方米,容积率,1.6,建筑形态,8,层小高层（,16,栋）,7,层多层（,6,栋）,规划户数,1110,户,楼板价,/,出让时间,3298,元,/,平方米,2019-11-28,立面风格,现代风格,外墙材料,涂料,装修情况,毛坯,销售报价,14000,元,/,平方米,基本参数,昱翠湾,项目位置,项目,规划,立面,效果,市场案例支撑：新城昱翠湾项目名称新城昱翠湾区域板块宝山-月浦,16,网上备案户型,名义户型,面积,套数,配比,一室二厅,（顶层户型）,本次未开,52,12,2.8%,60-61,48,11.3%,二室二厅,2+1,户型,76-78,288,67.6%,2+1,户型,或,3+1,户型,83-84,78,18.3%,合计,-,52-84,426,100%,偷面积空间,阳台,2+1,户型：,76,阳台,偷面积空间,阳台,2+1,户型：,83,可变,3+1,户型,市场案例支撑：新城昱翠湾,户型借鉴,网上备案户型名义户型面积套数配比一室二厅本次未开52122,17,市场案例支撑：新城昱翠湾,开盘热销,10,月,27,日开盘,360,套,1500,人到场,摇号方式,开盘当日售罄,报价,14000,元,/,平,总价,110-130,万元,/,套,经市场检验，刚需客户对低总价的,紧凑型产品认可度高,相关新闻链接：,sh.focus/news/2019-10-27/4206883.html,市场案例支撑：新城昱翠湾开盘热销10月27日开盘经市场检验，,18,品类价格关系,品类价格关系,19,关于本项目价格定位,小高层,12000,，多层,12800,（毛坯）,多层,/,小高层价格比：,1.067,寻找同类多层,+,小高层规划的社区,参考两种类型同期在售时的价格比值,价格比论证思路,多层,/,小高层价格比,关于本项目价格定位小高层12000，多层12800（毛坯）多,20,朗诗绿色街区,-,嘉定,电梯多层,6F,：,21000,（一楼送地下室）,小高层,18F,：,19500,（,2019,年同期售价）,多层,/,小高层价格比：,1.076,旭辉城,-,宝山,多层,5-7F,：,13000,元,/,平,小高层,18F,：,12500,元,/,平,多层,/,小高层价格比：,1.04,浦江坤庭,-,闵行,多层,5F,：,17500,元,/,平,小高层,12F,：,16500,元,/,平,（,2019,年同期售价）,多层,/,小高层价格比：,1.061,价格论证,多层,/,小高层价格比值范围：,1.04-1.076,比值与附加值大小成正比,朗诗绿色街区-嘉定电梯多层6F：21000（一楼送地下室）旭,21,本项目价格比,多层,/,小高层价格比：,1.067,市场常规价格比区间,多层,/,小高层价格比：,1.04-1.76,比值与附加值大小成正比,本项目,8,层电梯洋房无地下室赠送,本项目附赠空间不大,建议多层,/,小高层比值取偏低值,价格结论,本项目价格比多层/小高层价格比：1.067市场常规价格比区间,22,The end,The end,23,
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