房地产豪宅产品研究分析报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房策天下（地产思想库）,http:/,第三部分 规划设计建议篇,一、对豪宅的研究,1,、研究项目的选取（原则、范围）,2,、广州豪宅项目的分析,3,、外地豪宅项目的分析,4,、设计共性及亮点的归纳,5,、不足分析,二、规划平面建议,三、环境与景观设计建议,四、户型 平面建议,五、先进技术设备建议,六、社区配套建议,七、开发模式建议,1,、研究项目的选取：,原则：,景观资源的分布与本项目类似；,开发的物业产品与本项目类似；,户型产品设计具有亮点和创新性；,选取范围：,广州楼盘,外地楼盘,一、对豪宅的研究,广州楼盘：,江景豪宅,中信君庭、金海湾、汇美景台、中海锦苑、凯旋会、中海蓝湾,区位豪宅,汇景新城,外地楼盘：,北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘,外地研究个案：,北京,东方之子、光彩国际公寓、温莎大道、,MOMA,国际寓所、通用时代、铂宫、公园大道、蓝堡国际公寓、棕榈泉国际公寓,上海,东方曼哈顿、亚都国际名园、世茂湖滨花园、世茂滨江花园,深圳,中信红树湾、金地香蜜山、金域蓝湾、金海湾、万科东海岸,豪宅项目的共性,豪宅最直接的衡量标准：,稀有,区域地段、环境景观的稀缺性,尊贵,高价值、居住人群的高层次,高品质,产品的高素质、高品位、高附加值,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,A,、,规划设计方面,B,、,平面设计方面,C,、,建筑技术方面,D,、,现代风水学方面,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,A,、,规划设计的突出点：,“价值定位”理念,规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域，重视“最有价值景观面”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利。,规划设计分析,景观与规划布局,深圳,.,金域蓝湾,景观展面最大化,利用项目环境优势、发挥地块滨海的特点，设计出具有海滨住宅特色的建筑立面设计。通过淡蓝、银灰交错的色调，自由舒展的横线条，赋予这座体量巨大的建筑以动感和轻盈。,在充分利用海景资源的同时，令建筑争取了最大的景观展面，也为各户型设计创造了“户户面海”的条件；,规划设计分析,景观与规划布局,深圳,.,中信红树湾,大规划、大展面,景观资源利用最大化,，通过板式设计、,41,的建筑旋转，为住宅南北通透、户户有景创造条件,产品多样化,，创造出多样的住宅设计，并同过内部花园、入户花园，令室内空间更具可塑性,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,A,、,规划设计的突出点：,“价值定位”理念,规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域，重视“最有价值景观面”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利。,“新街坊”理念,创造高层次的邻里交流平台，着力打造入口、大堂、园林、会所等共用空间。,“均好性”理念,强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免影响其他户型的窗前视觉效果。同时保证日照、朝向的均好。,中信君庭,：一梯两户，户户正向望江，拥有开阔的景观面,金海湾,：一梯四户“品”字型布局，确保四户均能享受江景资源,规划设计分析,景观与户型平面,汇景新城,：一梯二户，户户均能享受良好的朝向和景观资源,汇景新城,：一梯四户，令大部分户型能拥有良好的朝向及景观,规划设计分析,景观与户型平面,中海蓝湾,：一梯两户，户户均能拥有良好的朝向及景观,凯旋会,：一梯二户，户户均拥有开阔的景观面,规划设计分析,景观与户型平面,规划设计分析,景观与户型平面,景观与户型平面的关系,：,一梯两户,确保户户望景，且景观面开阔、无遮挡；,一梯四户,大部分户型均能拥有良好的景观资源和朝向；,若采用类似于一梯三户的“品”字型布局方式，将能增加望景户数，令户户均能得到景观资源的支持；,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,A,、,规划设计的突出点：,“空间渗透”理念,区内外景观空间的渗透（如架空首层）、立体园林空间的渗透（如平台花园、私家空中花园）,规划设计分析,北京,.,通用时代,500,米全水景水岸豪宅,借助天然地水岸资源，通用时代国际中心绿色生态的营造，提出“新呼吸时代”理念，主要围绕三方面：,与自然和谐共生,区内绿化与城市,CBD,规划中的主题公园连为一体，形成巨大的城市绿网；,自然景观的延伸,经过艺术化的规划，面向河岸的开发式建筑布局，令社区楼宇都能为水相绕，使整个社区融入水系中；,空间的自由化极限,建筑大器生活圈，通过大尺度的设计让产品尽显豪宅本质。,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,A,、,规划设计的突出点：,“空间渗透”理念,区内外景观空间的渗透（如架空首层）、立体园林空间的渗透（如平台花园、私家空中花园）,贯穿“规划灵魂”的理念,作为豪宅的客户对住宅在精神层面的要求与享受远大于简单的居住，因此符合他们本质的规划理念与概念（主题）在豪宅的推广中作用突出。在规划设计过程中重视建筑立面、园林等部分的风格体现,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,B,、,平面设计的突出点：,人性化,按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的需求。,功能“超全”,在所研究的项目中，户型的功能齐全（如设备间或设备阳台、双主卧、休闲厅、工人房等等“一个都不能少”）,户型特色,客厅、主卧室均采用大开间设计；,三套间设计，凸显户型气派；,主卧套房，设有卫生间和衣帽间；,主卧套房设有卫生间、衣帽间,三套间设计,凯旋会,四房二厅：,平面设计,户型点评,5500,7100,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,B,、,平面设计的突出点：,人性化,按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的需求。,功能“超全”,在所研究的项目中，户型的功能齐全（如设备间或设备阳台、双主卧、休闲厅、工人房等等“一个都不能少”）,个性化,创造有特色的空间和亮点设计（如：阳光电梯厅、入户花园、空中花园、观光电梯、多跃式空间、多种入户方式、空中漫步走廊、,270,度观景空间等等）,平面设计,户型点评,户型特色,双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性；,跃式设计，丰富室内空间层次感；,主卧室套房，设有独立的卫生间；,双空中花园设计：入户花园,+,阳台花园,主卧套房设独立卫生间,跃式设计,汇景新城,三房二厅：,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,B,、,平面设计的突出点：,尊贵性,突出主人房（包括主卫）的豪华设置和景观要求，同时突出客厅的张显性。,极限私密性,避免视线干扰（如金碧华府的空中花园是反例）；尽量减少同一层的户数（一梯三户以下），尽量做到独立电梯厅等高标准，让客户有“自我领地感”,户型特色,双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性；,主卧室套房，设有卫生间和衣帽间；,主卧套房设卫生间和衣帽间,中信君庭：三房二厅,双空中花园设计,入户花园,+,阳台花园,平面设计,户型点评,户型特色,双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性；,双套间设计，增加户型的豪宅气派；,主卧室套房，设有卫生间和衣帽间；,双空中花园设计：入户花园,+,阳台花园,双套间设计,主卧套间设衣帽间和卫生间,金海湾,三房二厅,:,平面设计,户型点评,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,C,、,建筑技术的突出点,对新、贵材料的运用,如新型管材、高贵装饰材料、树种等,对高新技术、设备的运用,如恒温恒湿（,MOMA,国际寓所、锋尚国际）、先进厨卫设备、外窗中空断桥隔热保温技术（中空惰性气体层厚度为,12mm,）、,210cm,进深电梯桥厢、智能技术等方面,运用环保生态的技术,如遮阳、隔热、中水系统利用,建筑技术,高新技术、设备的利用,北京,.MOMA,国际公寓,恒温恒湿的科技养生居所,Moma,国际寓所，采用欧洲先进建筑物理技术，通过,恒温天棚辐射系统、恒湿型全新风系统、外墙优化系统、外遮阳及窗优化系统、屋面优化系统、厨房及地漏优化系统、中央除尘优化系统、智能化电梯系统以及水处理优化系统,等,10,套物理系统来完成对室内环境高舒适度、低能耗地控制。,2,、豪宅项目产品研究的归纳：,D,、,突出现代风水学在产品中的体现,（除了自身的能力，机会的出现也是成功的关键，因此居住风水对成功人士起到一定的心理影响，同时现代风水学关注的是建筑物理与心理的影响，存在着科学技术的支持。）,规划中的风水学,小区的空间、楼体、景观等应能“藏气聚势”，能达到“天人合一”等总体观感,户型平面的风水学,住宅内强调“趋吉避凶”，避免出现“火烧心”，“对冲”,目前广州市豪宅产品设计亮点：,户型特色设计汇集,多种入户通道设计,体现出人性化设计，以及完善的功能分区和流线组织；,双空中花园,入户空中花园，阳台花园；,双套房设计,主卧套房设卫生间和衣帽间；,跃式设计,丰富室内空间层次感；,多样化的配套设备,如独立中央空调、换气系统、观光电梯等，都充分显现豪宅楼盘的独特与尊贵；,3,、客户对设计不足的反映：,户型景观面,：,一梯四户“品”字型设计，令居于后方的户型景观视线受阻，从而降低了产品的均好性；,户型私密性,：,户型设计未能全面考虑居住空间的私密性，令亮点设计的空中花园变成影响住宅私密性的问题所在；,实用率,：,为了提高住宅的舒适性、品质感，增加了公共空间的面积，导致住宅出现实用率过低的情况；,3,、客户对设计不足的反映：,内部空间处理,:,过于追求大开间、大面积的户型设计，导致产品总价过高，为项目开发带来更大的风险；,主卧室缺少衣帽间、或衣帽间面积未能迎合住户需求；,室内缺少玄关，未能体现户型的气派。,二、规划平面建议：,从豪宅规划的特质研究,建议本项目的规划建议注意以下的设计理念,:,“价值定位”理念,“均好性”理念,“新街坊”理念,“空间渗透”理念,贯穿“规划灵魂”的理念,其中,“,价值定位理念,”,尤为重要,必须强调“最有价值景观面”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利,三、环境与景观设计：,影响本项目景观设计的主要因素,：,1,、,区内园林环境与区外景观资源相协调,利用项目紧邻的水和绿化资源，使其与内部园林环境达到相互融合；,2,、配合项目产品、超高层住宅的特性，,创造具有时代感、格调高雅的园林氛围,；,3,、针对客户群喜好，,营造高品味的个性化的园林景观,，形成住户的私家休闲空间。,2,、户型设计建议：,一梯两户平面推介：,2,、户型设计建议：,一梯两户平面推介：,2,、户型设计建议：,一梯四户平面推介：,3,、户型亮点建议：,（,1,）空中花园设计：,提升室内居住环境的舒适性；,入户空中花园既能美化室内环境，还可以作为玄关功能，体现户型的气派。,3,、户型亮点建议：,（,2,）空中漫步走廊设计：,为室内空间增加趣味性,扩大室内采光面、观景面,3,、户型亮点建议：,（,3,）双入户通道：,主人入口通道和工人入口通道明确分离，凸显住户身份的尊贵,3,、户型亮点建议：,（,4,）跃式设计,:,明确区间功能的划分；,利用空间变化，增加室内层次感；,3,、户型亮点建议：,（,5,）,270,度观景空间：,为住宅扩大视野、创造最大化的观景面；,圆弧形的设计，丰富建筑的立面效果；,3,、户型亮点建议：,（,6,）“,一梯两户”、“一梯一户”设计：,利用楼梯，令一梯四户变“两户”，两户变“一梯一户”设计，从而提升楼宇的居住品质,