同策江苏苏州君地上郡地块营销推广备忘录课件

,君地上郡3号地块,营销推广备忘录,大纲,君地上郡，大势所趋,巧遇最佳的机遇、手握上帝的权杖，展现龙血凤髓的臻贵,“权 尊 势 重“,大纲,权,权,区域,楼盘,09.1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,月均,园区,上郡,1,1,17,10,12,14,42,13.86,旭辉芭堤蓝湾,5,11,26,49,18,24,17,21.43,万科中粮本岸联排,4,4,6,5,3,3,3,4,万科中粮本岸叠加,20,1,10,10,3,15,11,10,水墨江南,-1,0,0,10,6,24,2,5.86,中海御湖熙岸,-2,3,-1,3,12,18,13,6.57,中海国际社区,/,/,/,/,28,21,0,16.33,荣域,3,0,0,0,1,2,14,2.86,吴中,星岛仁恒,0,11,7,8,39,8,6,11.29,相城,三江尊园,4,10,8,7,7,14,8,8.29,市场主导权,大市场普遍回暖,上郡去化态势良好,逐渐鼎立,乘胜追击,力求全线飘红,区域楼盘09.1月2月3月4月5月6月7月月均园区上郡111,区域,楼盘,总体量,已推,存量,未推,园区,旭辉芭堤蓝湾,6.4万,6.4万,1.02万,0,万科中粮本岸,12万,7.7万,0.62万,4.3万,水墨江南,14.68万,8.44万,0.63万,6.24万,中海御湖熙岸,/,9.03万,2.19万,/,中海国际社区,一期,1.71万,1.71万,0.35万,0,荣域,3.31万,3.31万,1.06万,0,吴中,星岛仁恒,10.6万,8.91万,1.66万,1.69万,相城,三江尊园,4.8万,4.8万,1.6万,0,合计,9.13万,目前竞争别墅市场存量小，供应空缺，适时而推，紧抓市场机遇,市场主动权,区域楼盘总体量已推存量未推园区旭辉芭堤蓝湾6.4万6.4万1,营销主动权（回顾来人来电情况）,3月4月为内部整修探讨期，来人来电源于拦截及原有户外,4月底至5月更换所有户外形象，网络、短信、DM（高端小区）出击，参加房展会、第六空间巡展活动,6月网络、短信持续，有效的SP活动（第六空间）、业务派单,7月增加户外、泰华商城DM邮寄,八月主要依靠口碑营销，业务跟踪,5月、6月、7月，因推广的促进，来人质量有所升级；网络、短信、DM为有效的传播,思考:3号地块来人层次需求更高 圈层营销的通路需更为广泛,营销主动权（回顾来人来电情况,营销主动权（回顾来人来电媒体）,来人：介绍户外网络=直邮=短信房展会,来电：户外介绍网络=直邮=短信房展会,三号地块,营销手法在原有基础上如何拓展升级,营销主动权（回顾来人来电媒体,吴中区,5组,市区,35组,湖东,75组,新区,9组,相城区,3组,外省及吴江市,6组,湖西及周边客,129组,其它郊县,3组,营销主动权（回顾客户区域及需求）,湖西及周边区域客为主阵地,湖东为主阵地,市区新区客户,有所增加,市场潜力不容忽视,随成交数据评估,外区域客有所增加,投资客明显增多,小众辐射,市区新区第二主战场,小众辐射,注重辐射外省区域,湖西及周边 湖东,第一战场,3号地块思考:,以园区为主阵地,将市区与新区客有效挖掘,外省客(上海)如何大面积辐射?,吴中区市区湖东新区相城区外省及吴江市湖西及周边客其它郊县营销,营销主动权（回顾客户区域及需求）,3号地块思考,1.客户地位将更为显贵,客户领袖,如何吸引与寻找?2.产品诉求在基础上升级,顶级及稀贵概念如何表现?,营销主动权（回顾客户区域及需求）3号地块思考,贵,贵,产品之贵,八,百,米,景,观,河,道,水,系,及,景,观,组,团,围,绕,贵则分析：,臻贵:实景成熟,美景伺环,稀贵:水中央,奢贵:临湖第一排,解读三号地块之贵,临湖最近的席位,产品之贵八水贵则分析：解读三号地块之贵 临湖最,上郡主流客户升级规律,人群显贵,富贵,尊贵,奢贵,一期第一阶段,一期第二阶段,三号地块,二期,资产丰厚 注重门面注重贵气 跻于“贵族,眼光独到社会地位高 讲究体面阅历丰富,关注产品氛围,财富与能力的领袖,贵族中的上层,真正的名流,选择最好的最稀贵的产品,能力的表现资本,1.市区新区园区较知名私营企业主企业高管,2.产业园外资企业高管事业单位、机关高收入人群政府高级官员3.外省投资客,上郡主流客户升级规律人群显贵 富贵 尊贵 奢贵一期第一阶段一,健康的、享受的,稀有的、天然的,少数人的,错过即绝版,稀有,因为不再有,G,roup People,广告调性之贵,荣耀之上,精雕细琢.大器已成,奢豪,稀贵,至尊,皇家血脉,健康的、享受的Group People,势,势,一:,新气势,为二期命推广名,目的:1.视觉新鲜感觉2.展现本期在上郡的榜首之位,一:新气势,为二期,上郡 豪庭上郡 御府,上郡 皇冠,上郡 帝翰园,上郡 豪爵府,上郡 御堤,上郡 品尊,上郡 皇爵,上郡 瀚景,上郡 瀚宫,上郡央座,上郡玺印,上郡福湾,上郡金殿,上郡贵府,上郡帝骏上郡冠庭,上郡晟景,上郡勋章,上郡领岸,形象案名系列,上郡 豪庭上郡 御府上郡央座形象案名系列,形象定位语:,奢藏,殿堂级别墅,绝版尊席,传世藏品,藏品 私享,形象定位语:,推广传播诉求:,水景中央,实景墅王撼世登临,推广传播诉求:水景中央,实景墅王撼世登临,二:,新形势,为二期树立权贵形象,目的:1.视觉新鲜感觉2.展现本期在上郡的榜首之位,二:新形势,为二期,票选前三名案名,票选前三名案名,同策江苏苏州君地上郡地块营销推广备忘录课件,同策江苏苏州君地上郡地块营销推广备忘录课件,同策江苏苏州君地上郡地块营销推广备忘录课件,同策江苏苏州君地上郡地块营销推广备忘录课件,同策江苏苏州君地上郡地块营销推广备忘录课件,同策江苏苏州君地上郡地块营销推广备忘录课件,重,重,推广守则,1.重在机遇,抓住现有时机,2.着重开拓战场,园区主战,新区市区扩大力度,辐射力度增强,3.重在圈层推广,但在DM短信网络的基础上加以拓宽,4.重级人群的布点联盟宣传,5.看重口碑效应,SP活动的有效利用.老带新促交,推广守则,分阶段推广细则,分阶段推广细则,销售进度,完成时段,联排,总价（联排）,总销金额（万）,第一阶段,8-10月,32,230,7360,推案策略：,一批推案借助高性价低开平走，与二,号地块价格进行衔接，后期凭借第一,批热销的知名度，平缓上扬，提升项,目利润值，通过不同产品的搭配销售,，拉升项目档次。,推案体量：,6栋联排 32套房源,理由：,好差搭配，灵活销售,一批首推，价格主导，房源位置以性价比为核心,第一批通过高性价比房源，达到良好销售，引爆市场,均价12000,业务指标:一批房源,时间节点：09年8-10月,销售进度完成时段联排总价（联排）总销金额（万）第一阶段8-1,基础战略,1.现有户外更换,全新预告,:,水景中央,实景墅王撼世登临,(9月5日前完毕),2.基础物料筹备,DM折页,三号地块精装欣赏版楼书,:(9月20日前完毕),3.网络短信,每周维持,推广细则:重在话题,形象出击(8-10月),重力战略,1.杂志投放(上海+苏州),附带看房活动,2.上海古北巡展,3.根据区域战略,新增简而有效的户外点,4.DM邮寄选择,美罗商城,太湖国际高尔夫游艇俱乐部等顶级会员,基础战略推广细则:重在话题,形象出击(8-10月)重力战略,规格与报价,数量:120杆,规格:1.35m*0.65m*双面,优惠价:800元/月/杆,规格与报价,优惠价：70万元/翻.半年,优惠价：70万元/翻.半年,推案策略：,借助第一批销售与10月房展会的时,机再次推出一批，推出房源位置相对,较好价格可以慢缓上扬，拉升项目品,质，通过不同产品的搭配销售，达到,良好的去化目标。,推案体量：,6栋联排 36套房源,理由：,好差搭配，灵活销售,通过位置好坏引导不同需求的客户,利用有些较好位置的房源在房展会上造势宣传,销售进度,完成时段,联排,总价（联排）,总销金额（万）,第二阶段,10-12月,32,230,8280,均价12300,业务指标:二批房源,时间节点：09年10-12月,推案策略：销售进度完成时段联排总价（联排）总销金额（万）第二,基础战略:,1.10月房展会,2.短信,网络,话题营销:三大样板房,隆重揭幕,推广细则:重在联盟,拓宽区域(10-12月),重力战略,1.10月金秋,商会联盟SP活动(温州商会台商会),2.上海办事处英商会会员,相聚上郡(有待商议)目的:制造下期话题:君地上郡,英国商会会员聚会定点楼盘,基础战略:推广细则:重在联盟,拓宽区域(10-12月)重力,推案策略：,借助09年的较好销售态势以及良好的口碑传播,再次推出第三批，推出核心区,位房源可以针对大量的来人进行销,售，同时通过良好的绿化以及现房,实景利用客户资源再次达到宣传目的,推案体量：,7栋联排 40套房源,理由：,好差搭配，灵活销售,一批首推，价格主导，房源位置以性价比为核心,第一批通过高性价比房源，达到良好销售，引爆市场,销售进度,完成时段,联排,总价（联排）,总销金额（万）,第三阶段,1-3月,38,230,9200,均价12350,业务指标:三批房源,时间节点：10年1-3月,推案策略：销售进度完成时段联排总价（联排）总销金额（万）第三,基础战略:,1.短信,网络维持,部分户外更换话题营销:英商会驻点,推广细则:重在持续,口碑引爆(1-3月),重力战略,1.老带新活动,装修讲座,2.泰华商城,节前客户答谢会,3.高端商城巡展,基础战略:推广细则:重在持续,口碑引爆(1-3月)重力战略,推案策略：,部分成型的小区实景,能够更有利的推动销售，再次通宣传不,断提升小区品质，价格有一个攀升的过程,通过几次的推案销售，项目的知名度,已经稳固，故此推出部分最好的房源，,进行年底的剩余房源销售工作。,推案体量：,9栋联排 36套房源,理由：,位置主导，精品销售,以利润最大值为销售目标,销售进度,完成时段,联排,总价（联排）,总销金额（万）,第一阶段,3-5月,24,230,5520,均价13000,业务指标:四批房源,时间节点：10年3-5月,推案策略：部分成型的小区实景销售进度完成时段联排总价（联排）,基础战略:,1.短信,网络维持,部分户外更换(导旗),2.房展会,3.DM邮递,话题营销:,临湖第一排,谁将奢藏?,推广细则:重在速结,精准去化(3-5月),重力战略,1.老带新SP活动,基础战略:1.短信,网络维持,部分户外更换(导旗)推广细则,销售进程,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,总套数,总销金额（万元）,推量（套数）,32,32,38,24,126,-,销售量（预计）,20,25,20,15,45,-,合计金额（万元）,7360,8280,9200,5520,-,30360,目前3号地块剩余联排126套,预计09年下半年销售45套联排,预计09年整体资金回笼达到 1.5亿,三号地块推案节奏,销售进程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段总套数总销金额（万元,三号地块媒体费用预算,推广途径,8-10月,(1批),10-12月,(2批),09年1-3月,09年3-5月,总计,现场导视,及物料,5万,5万,户外,6万（更换）,3万（更换）,9万,电视,2万,2万,2万,2万,8万,报纸,6万,6万,6万,18万,短信,3万,3万,3万,3.万,12万,DM,4万,4万,4万,4万,16万,网络,20万,20万,巡展,7万,5万,12万,SP活动,3万,3万,3万,3万,12万,房展会,20万,20万,40万,后备款,20万,总计,172万,三号地块媒体费用预算推广途径8-10月10-12月09年1,THANKS,