物业管理企业财务营业收入解析课件

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,住宅小区物业财务管理,住宅小区物业财务管理,1,学习目标,住宅小区物业管理项目的财务管理,物业管理企业财务管理的相关知识,住宅小区物业管理公共性服务收费的构成、住宅小区物业服务费的测算方法、住宅小区专项维修资金的管理,了解,熟悉,掌握,学习目标住宅小区物业管理项目的财务管理 物业管理企业财务管理,2,本章重点及难点,本章重点,：,住宅小区物业管理项目机构财务管理、住宅小区物业管理公共性服务收费的构成及测算方法、专项维修资金的管理,重点,难点,本章难点：,住宅小区物业服务费的测算方法,本章重点及难点 本章重点：重点本章难点：,3,序言,财务管理,是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。,序言财务管理,4,目录,物业管理企业财务管理,1,住宅小区物业管理项目的财务管理,2,住宅小区物业服务经费及测算,3,住宅小区专项维修资金,4,目录物业管理企业财务管理1住宅小区物业管理项目的财务管理2住,5,第一节 物业管理企业财务管理,财务管理,营业收入,管理,专项维修,资金,成本和费用,管理,利润管理,第一节 物业管理企业财务管理财务管理营业收入专项维修成本和费,6,一、物业管理企业营业收入,（一）物业管理企业营业收入的内容,营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其它经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其它业务收入。,第一节 物业管理企业财务管理,一、物业管理企业营业收入第一节 物业管理企业财务管理,7,第一节 物业管理企业财务管理,1,、主营业务收入,主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。,2,、其他业务收入,其它业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。,第一节 物业管理企业财务管理1、主营业务收入,8,物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经物业产权人，使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业管理企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。,（,二）物业管理企业营业收入的管理,物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价,9,二、物业管理企业的成本费用和税费,（,一）物业管理企业营业成本的内容,物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。,（二）物业管理企业成本费用的管理,（三）物业管理企业其他业务支出的内容及管理,（四）物业管理企业税费的管理,物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加、收益环节的所得税等。,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃气费、专项维修资金、房租等行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。,二、物业管理企业的成本费用和税费（一）物业管理企业营业成本,10,三、物业管理企业利润,（一）物业管理企业利润的构成,物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其它业务利润。,（二）物业管理企业利润的计算,三、物业管理企业利润（一）物业管理企业利润的构成,11,Thank You!,Thank You!www.2007jpkc163.co,12,第二节 住宅小区物业管理项目的财务管理,一、概述,住宅小区物业管理项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层住宅小区物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。,第二节 住宅小区物业管理项目的财务管理一、概述,13,二、住宅小区物业管理项目财务管理的类型,独立核算,财务管理类型,非独立核算,二、住宅小区物业管理项目财务管理的类型 独立核算 财务管理类,14,Thank You!,Thank You!www.2007jpkc163.co,15,第三节 住宅小区物业服务经费及测算,一、物业管理经费的来源,定期收取的物业管理服务费,小区维修基金,以业养业，一业为主，多种经营的收入,依靠政府多方面的扶持,开发建设单位给予一定的支持,第三节 住宅小区物业服务经费及测算一、物业管理经费的来源,16,二、物业管理服务收费原则,政府指导价,市场条件价,二、物业管理服务收费原则政府指导价市场条件价,17,三、物业管理公共性服务收费的构成,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费,公共设施、设备日常运行、维修及保养费,绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理企业固定资产折旧费,利润,法定税费,三、物业管理公共性服务收费的构成管理服务人员的工资、社会保险,18,四、物业管理费的测算方法,X,：公共性服务收费标准，单位为元,/,月,平方米,X i,：各分项费用收费标准，单位为元,/,月,平方米,i,：分项项数,：表示对各分项费用算术求和,公共性服务收费的测算公式,四、物业管理费的测算方法公共性服务收费的测算公式,19,管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费,X1,基本工资F1,按规定提取的福利费F2,福利基金,工会经费,教育经费,社会保险费,加班费F3（元/月）,服装费F4（元/月）,其测算公式为：,S：总建筑面积，单位为平方米,管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费X1基本工资F1,20,公共设施、设备日常运行、维修及保养费X,2,成本法,X,2,测算方法,简单测算法,公共设施、设备日常运行、维修及保养费X2成本法 X2测算方,21,1、成本法,公共建筑及道路的土建零修费,F,1,（元,/,月）,给排水设备日常运行、维修及保养费,F,2,（元,/,月）,电气系统设备维修保养费,F,3,（元,/,月）,燃气系统设备维修保养费,F,4,（元,/,月）,消防系统设备维修保养费,F,5,（元,/,月）,公共照明费,F,6,（元,/,月）,不可预见费,F,7,（元,/,月）,易损件更新准备金,F,8,（元,/,月）,将上述,8,项费用求和后，再除以总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：,1、成本法公共建筑及道路的土建零修费F1（元/月）,22,2,、简单测算法,以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的,15,计取，折旧年限按,25,年计算，每月每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的,40,提取。,公共设施、设备的维修保养费,2、简单测算法以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共,23,绿化管理费,X,3,成本法,X,3,测算方法,简单测算法,绿化管理费X3成本法 X3测算方法 简单测算法,24,1、成本法,绿化工具费,F,1,（元,/,年）,劳保用品费,F,2,（元,/,年）,绿化用水费,F,3,（元,/,年）,农药化肥费,F,4,（元,/,年）,杂草清运费,F,5,（元,/,年）,景观再造费,F,6,（元,/,年）,包括补苗费、环境内摆设花卉等费用,上述各项费用通常按年估算，除以,12,个月和总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：,1、成本法绿化工具费F1（元/年）,25,2,、简单测算法,按每平方米绿化面积确定一个养护单价，乘以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积,2、简单测算法按每平方米绿化面积确定一个养护单价，乘以总绿化,26,清洁卫生费,X,4,清洁工具购置费,F,1,（元,/,年）,劳保用品费,F,2,（元,/,年）,卫生防疫消杀费,F,3,（元,/,年）,化粪池清掏费,F,4,（元,/,年）,垃圾外运费,F,5,（元,/,年）,清洁环卫所需之其它费用,F,6,（元,/,年）,可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：,清洁卫生费 X4清洁工具购置费F1（元/年）,27,保安费,X,5,保安器材装备费,F,1,（元,/,年）,保安系统日常运行电费、维修与养护费,日常保安器材费,更新储备金,M,保,保安系统购置费,I,保,保安系统安装费,Y,保安系统正常使用年限,保安人员人身保险费,F,2,（元,/,年）,保安用房及保安人员住房租金,F,3,（元,/,年）,可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：,保安费 X5保安器材装备费F1（元/年）,28,办公费,X,6,交通费,F,1,（元,/,年）,通讯费,F,2,（元,/,年）,低值易耗办公用品费,F,3,（元,/,年）,书报费,F,4,（元,/,年）,广告宣传社区文化费,F,5,（元,/,年）,办公用房租金,F,6,（元,/,年）,其它杂项,F,7,（元,/,年）,公式为：,办公费 X6交通费F1（元/年）,29,固定资产折旧费,X,7,交通工具,F,1,（元,/,年）,通讯设备,F,2,（元,/,年）,办公设备,F,3,（元,/,年）,工程维修设备,F,4,（元,/,年）,其它设备,F,5,（元,/,年）,公式为：,固定资产折旧费 X7交通工具 F1（元/年）,30,利润,X,8,按前7项之和乘以利润率,公式为：,利润X8按前7项之和乘以利润率,公式为：,31,法定税费,X,9,营业税,F,1,（元,/,月,平方米）,城市建设维护税,F,2,（元,/,月,平方米）,教育附加费,F,3,（元,/,月,平方米）,公式为：,法定税费X9营业税F1（元/月平方米）,32,住宅小区物业管理服务费测算案例,下面以市幸福小区为例，具体介绍住宅小区物业管理服务费的测算过程。,市幸福小区,1995,年,7,月竣工，为普通多层、高层住宅小区。由幸福小区物业管理公司对小区实行统一的物业管理。,（一）小区概况,1,、幸福小区技术经济指标,总占地面积：,17.20,万,m2,总建筑面积,(,含地下,):21.05,万,m2,其中,:,地上建筑面积,:20.64,万,m2,地下建筑面积,:0.41,万,m2,总人口,:0.92,万人,总户数,:2615,户,容积率,:1.2,绿地率,:42.5%,住宅小区物业管理服务费测算案例下面以市幸福小区为例，具体,33,（二）物业管理服务费测算,1,、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费,（,1,）人员编制和基本工资标准,人员编制和基本工资标准见下表,（二）物业管理服务费测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取,34,人员编制和基本工资标准表,人员编制和基本工资标准表,35,（,2,）费用测算,管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见下表,工资福利费测算表,（2）费用测算管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见,36,2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费,采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按,1000,元,/,平方米计算，公共设施、设备建造成本统一按,15%,计取，折旧年限按,25,年计算，维修保养费按月折旧费的,40%,提取。,对高层建筑的电梯、高压水泵等按现行规定另行收费，未计入,。,2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费采用总体匡算思路进行,37,3,、绿化管理费,小区绿化面积为,7.31,万平方米，绿化管理测算见下表。,绿化管理费测算表,3、绿化管理费小区绿化面积为7.31万平方米，绿化管理测算见,38,4,、清洁、卫生费,清洁卫生费测算见下表,清洁卫生费测算表,4、清洁、卫生费清洁卫生费测算见下表,39,5,、保安费,保安费测算见下表,保安费测算表,5、保安费保安费测算见下表,40,6,、办公费,按上一年度年终决算，全年办公费约,45,万元，考虑到物价上涨因素，按,50,万元计。则每月每平方米建筑面积应分摊的办公费为,7,、固定资产折旧费,固定资产总额为,50,万元，平均