社区商业专题研究课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/1/30,#,社区商业专题研究,2015,年,2,月,1,日,社区商业专题研究,前 言,社区商业的概念？,对于社区商业这个概念，早在,20,世纪,50,年代就在美国出现，当时由于家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。,60,年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到,70,年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。,社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购物中心和邻里型购物中心之间，但由于各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面积、居民密集度等因素的差异，社区购物中心并非完成一样。,前 言社区商业的概念？对于社区商业这个概念，早在20世纪50,国内对于社区商业的定义：,通常我们所说的社区商业是指地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居民为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。,（参商务部,社区商业设施设置与功能要求,）,这一商业形态是城市商业的基础，他的服务人口一般在,5,万人以下，服务半径一般在,2,公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在,3,万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。,从以上对社区商业的解释不难看出，社区商业和其他商业形态如百货商场、购物中心等都有明显的差别，其核心的消费者还是来自周边社区居民。,国内对于社区商业的定义：,与社区及居民生活相关的商业形式，统称为社区商业，即前述所讲的不同划分方式下的邻里商业街区、社区购物中心和邻里购物中心的统称。,社区商业分级表,分类,指标,商圈半径,服务人口,商业设置规模,KM,人,建筑面积,邻里商业,0.5,1-1.5,万,0.3,万,居住区商业,1.5,3-5,万,2,万,社区商业中心,3,8-10,万,5,万,（参商务部,社区商业设施设置与功能要求,）,与社区及居民生活相关的商业形式，统称为社区商业，即前述所,第一部分 社区商业的定位与要求,第二部分 社区商业的业态规划设计与要求,第三部分 社区商业建筑规划设计与要求,第四部分 社区商业招商策略与节点控制,目 录,第一部分 社区商业的定位与要求第二部分 社区商业的业态规,1,社区商业的定位与要求,定位系统的构成,项目的总定位：,完整的体现和代表项目的核心价值的理念。,项目的分目定位：,在总定位的统帅下，对项目开发的各个环节、各个功能进行框定。,项目的子定位：,分目定位的具体延伸，是项目定位的最基础部分，也是直接指导项目开发的具体指令。,1社区商业的定位与要求定位系统的构成项目的总定位：完整的体现,1,社区商业的定位与要求,分目定位结构,分目定位结构,主题定位,以一种概念或文化标注项目的核心价值,市场定位,确定占据市场的特定身份：领袖、跟随、创新、差异,目标客户群定位,结合项目和市场确定购买圈层,产品定位,确定项目的产品形态、风格、档次,形象定位,展示项目的整体印象,价格定位,以高价来凸显地位或以低价来强化竞争力,1社区商业的定位与要求分目定位结构分目定位结构主题定位以一种,1,社区商业的定位与要求,社区商业定位要求,1,、体量定位,一般来讲，我们将社区商业分为以下三种类型：,内向型,外向型,区域型,规模,0.3-5,万,1-4,万，开放式建筑,4.7-17,万,楼层数,1-2,层,含有,2-4,层物业,含有,5-6,层集中商业,覆盖人口,2000-4,万,4-15,万,大于,15,万,业态,满足人们日常生活相关商品,初级百货超市、日用品超市、平价超市、专卖店等,大型百货、购物中心、个性化服务,商业与住宅面积配比法,人均面积推算法,外向型的社区商业面积与住宅面积之比在,5%-11%,之间；,中间型的商业面积和住宅面积之比在,2%-5%,之间；,内向型商业面积与住宅面积的比在,2%,以下。,社区配套商业规模,=,项目人口*人均商业面积（社区商业人均商业规模控制在,0.4-0.6,/,人）,出于利益最大化考虑，社区商业配比远远超出以上指标，对后期销售、运营都造成一定困难。,1社区商业的定位与要求社区商业定位要求1、体量定位内向型外向,1,社区商业的定位与要求,社区商业定位要求,2,、市场定位,市场定位推导思路,项目立地条件研究,项目经济环境的分析和生活,结构研究,区域城市结构调查与城市发展规划调查,商业发展规划和政策研究,辐射区域的确定和零售业结构研究,竞品及典型性案例研究,消费者消费行业的调查与研究,1社区商业的定位与要求社区商业定位要求2、市场定位市场定位推,1,社区商业的定位与要求,社区商业定位要求,3,、业态定位,商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的，随着客观市场条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组合到稳定的业态组合，必定要经过一个阵痛期。,项目业态定位最终确定：,确定方案,初步业态定位,主力店招商反馈,调整业态组合,1社区商业的定位与要求社区商业定位要求3、业态定位项目业态定,1,社区商业的定位与要求,社区商业定位要求,4,、价格定位,成本定价法,销售价格,=,开发成本,+,发展商目标利润,市场比较法,区域商铺价格平均水平,+,项目硬性条件特征,+,类比项目商铺售价,租金反推法,1,、精确测算,售价,=,（日租金,X360,天,-,物业费,-,相关税收）,X12,年,-,维修基金,-,相关税费,注：,360,天为国际通用的年营业收租时间,12,年为国际通用投资回报年限,2,、简易测算,售价,=,日租金,X365,天,X12,年,1社区商业的定位与要求社区商业定位要求4、价格定位成本定价法,1,社区商业的定位与要求,社区商业定位应决解什么问题？,大型项目商业的选址条件：交通通达性好。,人流人气最易集中、地形地势不能复杂、对社区所有住户的到达要求均好、必须考虑本项目外的辐射能力。,必须结合项目所在区域进行确定。,既不能只盯着本社区，又不能贪大求全。,（,1,）社区商业的选址,（,2,）规模,1社区商业的定位与要求社区商业定位应决解什么问题？大型项目商,1,社区商业的定位与要求,社区商业定位应决解什么问题？,（,3,）建筑形式,要与整个大社区的风格相协调，但在用色、造型、布局上更显灵活，最怕商业风格没有主题，凌乱。,（,4,）商业布局,大型商业社区的商业除了主商业中心外，一个和几个组团应该还有小型的便利店，在社区商业整体布局中，这是最容易被忽视的一块。,1社区商业的定位与要求社区商业定位应决解什么问题？（3）建筑,1,社区商业的定位与要求,社区商业定位应决解什么问题？,（,5,）业态分布,给项目配置怎样的业态？,各类业态选择哪一种档次？,各类业态所占有的规模。,（,6,）功能作用,按照商业所辐射的区域可分为：,外向型社区商业（服务半径在,1.52,公里范围内，常住人口不少于,10,万人）,中间型社区商业（服务半径在,1.5,公里范围内）,内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）,1社区商业的定位与要求社区商业定位应决解什么问题？（5）业态,1,社区商业的定位与要求,社区商业定位应决解什么问题？,（,7,）租售比例,租、售的规模，各是多少？,哪些位置是租，哪些位置来售？,（,8,）招商,招商是商业项目是否成功的先决条件，招商虽有程序化的流程，但招商的核心是商业策划。,1社区商业的定位与要求社区商业定位应决解什么问题？（7）租售,1,社区商业的定位与要求,社区商业定位原则,定位的原则,社区商业定位必须尊重整体项目的大定位,必须以消费者的需求为主要依据,必须按照社区商业的特征定位,必须平衡区域商业布局的需要,必须考虑周边竞争项目的商业特点,1社区商业的定位与要求社区商业定位原则定位的原则社区商业定位,1,社区商业的定位与要求,社区商业定位方法,三相交定位：,消费者、地块、市场组成一个大的立体平台。每一个平台所标注的内容、作用、功能不同，但同时他们又必然产生交叉联系，并形成一个交叉圆点。,假设论证法：,在很难确立最佳定位时，对几种难以排除的定位进行假设论证，分析各自优劣势，再将分析结果进行对比，据此确立最终定位。,剥洋葱定位法：,这个方法就是如何找矛盾，然后如何让矛盾不断转化。而最关键是能否找准第一个最核心的矛盾。,1社区商业的定位与要求社区商业定位方法三相交定位：消费者、地,第一部分 社区商业的定位与要求,第二部分 社区商业的业态规划设计与要求,第三部分 社区商业建筑规划设计与要求,第四部分 社区商业招商策略与节点控制,目 录,第一部分 社区商业的定位与要求第二部分 社区商业的业态规,2,社区商业的业态规划设计与要求,业态组合设计的原则,1,、以人为本原则,不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合必须在准确把握消费群体的出行方式、出行路线和生活需求之后才能进行有针对性的规划设计，以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局及业态组合设计的最基本的原则。,2,、商住分离、动静分区原则,社区商业的规划布局既要利用交通集散之利，又要避免互相干扰之弊，因此也要遵循商住分离、动静分区的原则。应降低在居住组团内部开设底商的可能性，从而可以有效的减少对居住区的干扰，保证各组团的居住品质，使社区商业真正起到塑造社区形象及品质的作用。,3,、同业互补、错位经营原则,各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补。,2社区商业的业态规划设计与要求业态组合设计的原则1、以人为本,2,社区商业的业态规划设计与要求,业态规划分类,按照潜在业主对不同商业配套设施的需求强度差异，我们将其分为,3,个层次，即：,强度需求商业设施，需求的比重超过,50%,：,此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；,中度需求商业设施，需求比重在,10-50%,之间：,此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、,24,小时便利店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；,弱需求商业设施，需求比重在,10%,以下：,此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗点、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场等。,2社区商业的业态规划设计与要求业态规划分类按照潜在业主对不同,2,社区商业的业态规划设计与要求,社区商业功能业态组合,社区商业功能业态组合,分类,业态组合,功能定位,必备型业种及业态,选择型业种及业态,邻里商业,保障基本生活需求，提供必须生活服务,菜店、食杂店、报刊亭、餐饮店、理发店、维修、再生资源回收,超市、便利店、图书音响店、美容店、洗衣店、家庭服务等,居住区商业,满足日常生活必要的商品及便利服务,菜市场、超市、报刊亭、餐饮店、维修、美容美发店、洗衣店、再生资源回收、家庭服务、冲印店,便利店、药店、图书音像店、家庭服务、照相馆、洗浴、休闲、文化娱乐、医疗保健、房屋租赁等中介服务,社区商业中心,满足日常生活综合需求，提供个性化消费和多元化服务,百货店、大型综合超市、便利店、药店、图书音像店、餐饮店、维修、美容美发店、洗衣店、洗浴、再生资源回收、家庭服务、照相馆,专卖店、专业店、旅馆、医疗保健、房屋租赁等中介服务、宠物服务、文化娱乐等,2社区商业的业态规划设计与要求社区商业功能业态组合社区商业功,2,社区商业的业态规划设计与要求,社区商业功能业态组合,零售及生活服务,餐饮,休闲娱乐及教育培训,女装男装,家居,/,软装,主题餐饮,特色创意菜,影院,儿童游乐场,运动服饰,/,内衣,数码产品,大型中餐,风味小吃,烧烤海鲜,量贩,KTV,儿童乐园,童装及玩具,家电品牌馆,美食广场,艺术餐厅,酒吧,早教中心,化妆品,/,香水,银行金融,中西快餐,港式茶餐