物业管理物业管理资金的筹集与使用课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/3/4,#,物业管理,物业管理,1,第九章 物业管理资金的筹集与使用,本 章 讲 授,物业管理公司筹集资金的要求,物业管理资金的性质,物业管理资金的来源、,物业管理资金筹集管理的原则,物业管理资金使用的原则和特点,物业管理资金使用的控制与考核,物业服务费的使用与管理,物业维修资金的使用与管理,第九章 物业管理资金的筹集与使用本 章 讲 授物业管,2,本 章 的 学 习 目 的 与 要 求,1,了解,物业管理资金的来源,物业管理服务费测算的意义,物业管理服务收费的构成,财务预算概述,2,掌握,物业管理资金的主要用途,物业管理费使用情况公示,3,重点掌握,物业管理资金的使用原则,物业管理资金筹集管理的原则,本 章 的 学 习 目 的 与 要 求1了解2掌握3重,3,合理确定资金的需求量，控制资金的投放时间,以“谁受益，谁负担”的原则确定物业管理的收费标准,以“一业为主，多种经营”的原则，周密研究确定资金投向，提高资金的使用效益,认真选择筹资来源，力求降低资金成本,妥善安排自有资金比例，适度负债经营,物业管理公司筹措资金的要求,合理确定资金的需求量，控制资金的投放时间物业管理公司筹措资金,4,物业管理资金的含义,是指物业管理企业所拥有的各种财产物资的货币表现，包括货币本身,物业管理资金的含义是指物业管理企业所拥有的各种财产物资的货币,5,物业管理资金分类,资本金,:,物业管理企业设立所需资金,物业管理企业创立所必需的资金，称为资本金（即注册资金）,物业管理经费,:,是提供物业管理服务所需资金,补偿物业管理企业在提供物业管理服务活动过程中活劳动和物化劳动的消耗，称为物业管理经费,物业管理资金分类,6,资本金和法定资本金,资本金：,是指企业在登记注册时填报的投资者投入企业的资金总额，即企业的实收资本（股份制企业称股本）,法定资本金或法定最低资本金,:,是指国家规定的开办企业必须具备的最低限额资本金,资本金和法定资本金资本金：是指企业在登记注册时填报的投资者投,7,注册资本金的规定,根据建设部,1999,年,11,月,4,日公布的,物业管理企业资质管理试行办法,规定：,物业管理企业注册资本,一级资质：,500,万元人民币以上,二级资质：,300,万元人民币以上,三级资质：,50,万元人民币以上,可见，要创立一个持续正常营业的物业管理企业，必须筹集,50,万元以上人民币的资本金,注册资本金的规定 根据建设部1999年11月4,8,物业管理经费的筹措,物业管理经费按其来源可分为四种：,物业维修基金,物业管理服务费,物业经营收入,国家财政补贴,物业管理经费的筹措物业管理经费按其来源可分为四种：,9,物业维修基金,物业维修基金又称代管基金，是物业管理企业接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的专项用于房屋共用部分，共用设备和公用设施维修、更新的专项基金,共用设施设备维修基金,包括,房屋共用部分维修基金,也称房屋本体维修基金,物业维修基金物业维修基金又称代管基金，是物业管理企业接受业主,10,不同物业种类维修基金的筹措,商品住宅维修基金的筹措：,购房者应当按购房款,2%,3%,的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入,不同物业种类维修基金的筹措商品住宅维修基金的筹措：,11,不同物业种类维修基金的筹措,公有住房售后的维修基金筹措：,售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的,20%,，高层住宅不低于售房款的,30%,，该部分基金属售房单位所有,购房者按购房款,2%,的比例向售房单位缴交维修基金,售房单位代为收取的维修基金属全体业主共司所有，不计入住宅销售收入,不同物业种类维修基金的筹措公有住房售后的维修基金筹措：,12,不同物业种类维修基金的筹措,专项维修资金：购房者按住宅建筑面积,40,元,/M2,（非住宅建筑面积,50,元,/M2,）的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款,2%,的部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳,不同物业种类维修基金的筹措,13,不同物业种类维修基金的筹措,物业管理用房、经营用房的维修基金筹措：,住宅小区的管理用房、经营用房，以及共用设施设备，均属于住宅小区的全体业主共有,由业主提供给物业管理企业使用或委托物业管理企业经营,并支付使用费,经业主委员会确认之后转为该类房屋的维修基金,物业管理企业负有维护和管理责任，但因其不是物业管理企业固定资产，物业管理企业不能对其计提折旧,不同物业种类维修基金的筹措物业管理用房、经营用房的维修基金筹,14,不同物业种类维修基金的筹措,公共配套设施大修理资金来源：,物业管理企业使用业主委员会或物业产权人、使用人提供的管理用房、经营用房和共用设施设备，应按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同，协议支付有关费用（如租赁费、承包费）,物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金,不同物业种类维修基金的筹措公共配套设施大修理资金来源：,15,物业管理服务费,是业主或（非业主使用人）与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的，由业主（使用人）向物业管理企业缴纳的物业管理费用,物业管理服务费是保证日常物业管理工作正常运转的主要资金来源,物业管理服务费是业主或（非业主使用人）与物业管理企业在物业管,16,物业管理服务费,常规性的公共服务费用,针对性的专项服务费用,委托性的特约服务费用,物业管理服务费分类,物业管理服务费物业管理服务费分类,17,物业管理经费的筹措,经营性收入,国家财政补贴收入,物业管理资金筹措管理的原则：,注重社会、经济和环境效益的综合平衡,不违反相关规定,优质优价，兼顾各方利益,公平原则,物业管理经费的筹措经营性收入,18,物业管理资金的使用,物业管理资金的使用原则,物业管理资金的主要用途,物业管理服务收费的构成及测算,物业管理资金的使用物业管理资金的使用原则,19,物业管理资金的使用原则,物业管理费是业主预付给物业管理企业用于委托物业管理服务的费用，资金所有权属于业主,使用时遵循原则,“,必要合理,”,“,服务第一,”,“,计划使用,”,“,合理收益,”,“,民主管理,”,物业管理资金的使用原则物业管理费是业主预付给物业管理企业用于,20,物业管理资金的主要用途,保证房屋及附属设备的完好及正常使用，以及进行共用部位，共用设施和设备大修和更新时的耗费支出,物业管理企业各类人员的工资和福利支出,物业管理企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出,机电、消防设备的委托维护费和年检费,物业管理企业的利润和国家税收,物业管理资金的主要用途保证房屋及附属设备的完好及正常使用，以,21,物业管理服务费的测算,测算的意义,测算的主要定额,物业管理服务费的测算测算的意义,22,物业管理服务费测算的意义,为物价部门核定收费标准提供依据,为物业管理的招标、投标决策提供依据,可作为与业主委员会协商确定物业管理服务收费标准的依据,物业管理企业编制财务预算的依据,物业管理服务费测算的意义为物价部门核定收费标准提供依据,23,物业管理服务费测算的主要定额,物业管理服务定额,:,是指大多数物业管理企业在正常条件下，提供一定量的物业管理服务（单项服务或综合服务），所必需的人力、物力和财力消耗的标准数据,物业管理服务费测算的主要定额物业管理服务定额:是指,24,物中业主管要理定服额务确费定测原算则,先进性原则,分类对待原则,适时调整原则,物中业主管要理定服额务确费定测原算则先进性原则分类对待原则适,25,物中业主管要理定服额务确费定测原算则,物业管理服务费按不同的小区（大厦）逐个核定,定额的参考指标，仅以小区（大厦）管理处为单位,物中业主管要理定服额务确费定测原算则物业管理服务费按不同的小,26,物测业算管的理主服要务定费额,物测,业算,管的,理主,服要,务定,费额,保安费,绿化养护费,清洁卫生费,设备运行维护费,人员定编,物测业算管的理主服要务定费额物测保安费绿化养护费清洁卫生费设,27,物业管理服务收费构成,物业管理区域内管理、服务人员工资和按规定提取的福利费（,E1,），元,/,月,公共设施、设备日常运行、维修及保养费（,E2,），元,/,月,园林绿化日常维护费（,E3,），元,/,月,卫生保洁及虫害消杀费（,E4,），元,/,月,保安费（,E5,），元,/,月,物业管理企业办公费（,E6,），元,/,月,用于物业管理的固定资产折旧费（,E7,），元,/,月,法规法律及合同规定的其他费用（,E8,），元,/,月,法定税费（,E9,），元,/,月,物业管理企业酬金（,E10,），元,/,月,物业管理服务收费构成物业管理区域内管理、服务人员工资和按规定,28,物业管理服务收费测算,物业管理服务费用的测算可用如下简单公式来表示：,费用总额（,E,）,E=Ei,式中：,E,表示小区物业管理服务费用支出总额，元,/,月，,Ei,为第,I,项的费用额，元,/,月，,=1,、,2,、,n,物业管理服务收费测算物业管理服务费用的测算可用如下简单公式来,29,物业管理服务收费测算,物业管理服务收费标准（,P,）,P=,式中：,P,物业管理服务收费标准，元,/,月,/,米,2,S,总建筑面积，米,2,E,S,物业管理服务收费测算物业管理服务收费标准（P）ES,30,财务预算的概念,财务预算,是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，以财务预测提供的信息和财务决策确立的方案为基础，运用科学的技术手段和数量方法，对企业未来一定期间内资金运动的过程和结果（包括资金筹集、资金运用和资金结构等）进行事先安排的一种财务管理活动,财务预算的概念财务预算,31,财务预算的作用,财务预算是财务预测和财务决策的具体化，是财务控制和财务分析的依据,物业管理企业的财务预算确立了物业管理企业未来一定期间内理财的方向和策略,指明了物业管理企业理财的具体目标,是对物业管理企业日常资金运动进行控制的依据及经营业绩考评的标准,财务预算的作用财务预算是财务预测和财务决策的具体化，是财务控,32,物业管理处财务预算编制原则,物业管理处财务预算的编制应遵循量入为出的,“,零预算原则,”,物业管理服务费收入,=,物业管理服务成本,+,法定税金,+,管理人酬金,量入为出的,“,零预算原则,”,，考虑一定的不可预见费用后，管理服务费收支相抵，不留盈余,物业管理企业的利润以经理人酬金的形式从物业管理服务费中提取,物业管理处财务预算编制原则物业管理处财务预算的编制应遵循量入,33,物业管理服务收入预算,物业大修,理收入预算,物业经营,收入预算,物业管理,收入预算,根据业主委员会审定的大修理工程计划的工程预算成本确定,如房屋出租收入经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入,公共性服务费收入,公众代办性服务收入,特约服务收入,物业管理服务收入预算物业大修物业经营物业管理根据业主委员会审,34,物业管理费支出预算,人员工资及福利费支出预算,各项服务支出预算,物业经营支出预算,物业大修理支出预算,办公及其他支出预算,税利预算及不可预见费用支出,六项,支出,预算,物业管理费支出预算人员工资及福利费支出预算六项,35,财务预算控制的概念,财务预算控制（,简称财务控制）,是指物业管理企业在财务管理的过程中，利用有关信息和特定手段，对企业的财务活动加以影响或调节，以便实现财务预算所规定的目标,财务预算控制的概念财务预算控制（简称财务控制）,36,财务预算控制的目的,保证财务预算的落实,掌握财务预算实施过程中反馈的各种信息，及时提供决策部门作为决策依据,及时纠正和调整财务预算实施过程中出现的偏差，保证财务预算的实现,财务预算控制的目的保证财务预算的落实,37,财务预算控制的主要内容,现金控制,应收款项控制,存货控制,对外投资控制,负债控制,利润及其分配控制,财务预算控制的主要内容现金控制,3