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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,东原物业项目启动会模板,（东原炒油场项目）,2013,年,9,月,30,日,启动会物业资料提交内容,1,、周边项目调研,2,、项目物业管理初步方案,3,、项目物业用房配置标准（和地产达成一致意见）,4,、项目物业前期建议（和地产沟通达成一致意见）,5,、项目物,管费,测算（营销沟通达成一致意见,）,周边楼盘市,调表,项目名称,区域,物业形态,体量,物业服务费收费标准,高层住宅,洋房,商业,别墅,车库,南山郡,南岸区,高层,+,别墅,45.16,万方,2.8,4,协信星澜汇二期,巴南区,小高层,+,洋房,+,叠拼,+,商业,2,2.8,5,3,100,融创,-,茶园麓山,南岸区,别墅,+,花园洋房,39.44,万方,2.7,3.5,山与城,南岸区,别墅,29.59,万方,3.5,万科,悦湾,南岸区,别墅,+,洋房,42.99,万方,3,4.2,招商,长嘉汇,南岸区,高层,+,别墅,186.45,万方,4.4,5.7,远洋高尔夫,巴南区,1.8,2.8,3.2,炒油场,融侨五期,3,3.5,10,；集中商业,20,6,1,、项目管理方案,1,、按照前期设计输出，该项目住宅部分采用一个区域全封闭式管理，商业开放式管理方式；,2,、按照前期招投标服务承诺开展工作；,3,、其中商业停车位和住宅停车位混合使用，后期必须人为分隔，达到管理效果。,2,、物业用房设置标准和要求,1,、该项目计容总建筑面积,1648905,平方米，总体的物业用房按千分之三最低配置,494.4,。,2,、正式物业用房按照法规必须达到采光通风等条件，永久的员工宿舍满足污水自然流向排放、员工食堂和宿舍设置天然气接口，食堂油烟必须满足高空排放。,3,、,客户中心位置相对便利，确保自然通风采光，尽量安排在小区外等要求，客服中心必须保证随着第一次交房前,15,日装修完成后移交物业。,一期物业用房选址意向图例说明,物业用房在经济技术指标面积,494.4,，符合物业用房配比，但在对物业用房选址面积仅,399.08,，需要明确增补在什么位置。,3,、前期物业建议,产品建造标准,3,、物业前期建议,A,、小区出入口与临街层高差,29,米，采用无障碍景观电梯做主要出入通道。,难点,：,上班早高峰相当拥挤，增加物业运行成本,4600,元,/,月，分摊至住宅计容面积,0.04,元,/,。电梯故障时,停电时给业主带来严重不便。,实现思路,：,1,、,配置电梯选用运送能力较大的，早高峰时期，四台电梯同时为小区业主服务，不经停商业楼层。,2,、在核算物管费成本纳入，运行费、维保费、年检费进行合理分摊给商家及业主。,3,、在景观电梯就近的商业消防楼梯通向小区，安装门禁和摄像头及报警器，只有通过刷卡开启或者断电时自然打开。,管理重点、难点,2,、湖滨公园管理：,使用,小区专属,优点：,封闭端头后小区私密性进一步提升，使业主有尊崇感。,难点：,封闭端头将红线外面积圈入，存在合法性的问题。一旦土,地管理方收回，向公众开放后业主感知差。,封闭端头后绿化养护、清洁养护等工作由物业承担，红,线外绿化养护等相关费用无法进入物管费成本。,向公众开放,利弊点相反。,3,、,物业前期建议,B,、商业电梯的运行：,商业可收物业费面积约,25000,，共有商业电梯,10,台，每月分摊年检费，每月维保费、每月运行电费。以现有同类型业态的经验值约,0.85,元,/,。,优点：方便直接乘梯到达各商业楼层,缺点：商家所承担费用高于一般底商,建议：在物业经营收费测算充分考虑，销售时适当宣传。,3,、物业前期建议,C,、对业主采光井改造，挑高加层的施工管理：,销售策略都是为了大赠送，造成超过,90%,的户型都需要改造加层。都属于业主与其他公司签订补充协议完成，往往对加层的施工质量标准较含糊，会造成业主接房期望值很高，与接房实际不符时业主共性投诉。,建议：在与业主签订补充协议内容，对工程施工质量的交付于地产公司委托改造加层的施工质量同步，同时严格进行验收监管。,D,、首层、二层的赠送地下室，由于排水标高不能自然排放至生化池处理。给业主改造为卫生间受限制。,管理难点：,赠送地下室大空间，不能满足设置卫生间业主个性化需求。业主强行设置卫生间，污水直接排放至车库水篦子排水沟，直接影响车库环境。,解决思路：,地下室排水按提排将相应管道安装到位，业主自行安装排水设备。,其次物业工作人员在业主装修及入住加强管理、引导。,3,、物业前期建议,3,、物业前期建议,E,、通向小区的景观电梯钢构玻璃,易脏，难清洗,该钢构玻璃高度,20,多米，建议做隐蔽式挂钩，确保清洗作业时的安全绳可靠牢固。,玻璃棚面,3,、物业前期建议,F,、建筑垃圾和生活垃圾堆放点,规划生活垃圾堆放点,临时装修垃圾堆放点,由于东原,桐麓项目为清水交房，后期装修期间的装修垃圾堆放点需要提前考虑，避免最后放置在车库内，,影响业主车库,使用及造成对车库配套设施的损坏。物业公司建议在靠近生活垃圾堆放点的位置平场,100,平米左右的位置设置临时装修垃圾堆放点。,物业建议：,4,、项目物业管理费用初测收费标准,物业管理费用测算明细：,项目,建筑面积,管理费,入住率,月管理费（元）,（平方米）,（元,/,平方米）,1,洋房,72872.72,2.8,100%,204044,2,公寓,30119.8,2.2,66264,3,商业,26060,8,208480,4,车位服务费,1135,100,113500,收入合计,592287,成本合计,590003,利润,2284,1,、人行出入口,2,个（一个有人值守，一个无人值守），,车行出入口,1,个（计划无人值守），人车混行,1,个（车型有人值守，人行出口由车行出入口值守人员兼任，不单设人行通道值守）,2,、商业专用电梯,7,台，住宅主出入口观光梯,2,台。,THE END,
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