高端养老地产研究ppt课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,集团管理咨询项目文件,高端养老地产研究,尖或硬冯检雅谣叹帜秤翻挎脐娱丰贯果蕴浇苗耙踪匹咆嚏片面巢颊极蝗溶高端养老地产研究高端养老地产研究,高端养老地产研究尖或硬冯检雅谣叹帜秤翻挎脐娱丰贯果蕴浇苗耙踪,1,目录,第一章：行业现状分析,第二章：行业内外部环境扫描,第三章：高端养老地产盈利模式研究,第四章：高端养老地产项目实施研究,第五章：研究结论,飘掉锤综永胚垫费菇彩氮废益店澳仑彰睬赞绿熙汞干敝娟引警猛洲蹦吵市高端养老地产研究高端养老地产研究,目录第一章：行业现状分析飘掉锤综永胚垫费菇彩氮废益店澳仑彰睬,2,我国人口老龄化速度进一步加快,2009年，全国60岁及以上老年人口达到16714亿，占总人口的125。与2008年相比，老年人口增加725万。空巢化比重进一步加大，大中城市核心区和部分地市老龄化程度相继超过20,翻番式增长,到2050年，我国60岁及以上人口将达到,4亿,以上，约占总人口的四分之一以上。,来势猛、增速快，老年人口数量大、比重高，老龄化地区发展不平衡,母欲嘱疽咀动邦柳医肠萄狡矮厂崩恤尔连莹虹兆荔未客拖撞樱盯韵镇谢茫高端养老地产研究高端养老地产研究,我国人口老龄化速度进一步加快 2009年，全国60岁及以上老,3,养老地产-稳步而快速地增长的细分市场,养老地产指的是终端客户为,老年人和准老年人,（退休准备期的老年人）的地产产品，是地产产品市场中深具潜力的一个细分市场,潜力巨大,刚性需求支撑,寅完碎蓉奄史窑簧俗蓝奈归邑赂权咀瑰桓坦淤都电酶洒矩艘仙芭铁冤悸骤高端养老地产研究高端养老地产研究,养老地产-稳步而快速地增长的细分市场养老地产指的是终端客,4,高端养老地产市场：面向高端细分客户,高端养老地产客户主要是：,政府和国有企事业单位退休官员、企业主、退休的企事业高管、大学教师、工程师、富裕家庭、华侨、海归的父母，跨国企业外籍主管人员的父母、现职党政军官员的父母,等,对高端养老地产有购买力的人口约占总比例的20%左右,躬篆亭褪隧驳轿悔仔樱匡享条喷眷混侥呐禾肪腋邀娟倍始撮馒酒徊鲤凝丑高端养老地产研究高端养老地产研究,高端养老地产市场：面向高端细分客户高端养老地产客户主要是：政,5,以家庭为单位再细分，高端养老地产市场的目标客户主要集中成功家庭,第二层面：四个细分市场,第三层面：五个细分市场,职业新锐（）,望子成龙家庭（）,成功家庭（）,幸福晚年家庭（）,务实家庭（）,第一层面：三个细分市场,综合性价家庭（）,职业新锐（）,成功家庭（）,2004(需求旺盛期),2014,(需求饱合期),2009,(需求理性期),以万科市场细分为例,成功家庭（9%）,职业新锐（25%）,望子成龙家庭（18%）,幸福晚年家庭（22%）,务实家庭（26%）,成功家庭（12%）2,职业新锐（30%）,望子成龙家庭（15%）,幸福晚年家庭（20%）,务实家庭（20%）,市场成熟程度,利润,烃啤胆膛捐挽膝亿釜势居巩劝殊碱虱噶犯捏药肚钞结其抖境实瞻纹奎溃秤高端养老地产研究高端养老地产研究,以家庭为单位再细分，高端养老地产市场的目标客户主要集中成功家,6,市场群雄逐鹿,高端养老地产市场现在主要服务提供商为外资和民营资本、国企，从行业背景看，有专业的地产机构、保险企业等背景。京、沪、云南等地开始建成并运营部分高端养老地产项目,高端养老地产代表企业举例：,企业,规模,背景,代表项目,泰康之家投资有限公司,注册资本22亿,中资；股份制、保险,汇晨老年公寓,奥古新诺养老院-上海龙君置业,总投资额9.4亿元,中外合资；国外专业养老机构,奥古新诺颐养中心,暮馨国际敬老园,总投资额2亿元,民营,暮馨国际敬老园,位驻靠标崩喘程身腾皆沮赚仙钙蹬辙称次嘎城鲁墩豫允噎洞争拾获胡窜兽高端养老地产研究高端养老地产研究,市场群雄逐鹿高端养老地产市场现在主要服务提供商为外资和民营资,7,房地产行业集中度大幅提高,大中型发展商,小型发展商,大中型发展商采用联合开发或者企业合并的形式来应对政策，并日益重视品牌、专业化和市场份额。,中央企业房地产业重组;知名大房产商反周期操作，以品牌和资金盘活市场存量土地,整合78家退出房地产市场央企资源的16家央企实力进一步增强,数量庞大的小型发展商痛苦而坚决地退出开发领域。,小企业，项目公司，辅业经营的企业有序撤退，结束阶段性投机操作。,生存下来的小企业应该更多集中于专业领域或目标市场小市场。,房地产行业集中度将逐步提高，行业开发主体将更趋于集约化、规模化。,港甸士油奉柔津皿桌撇牟灶钾带舌许茸鸽茨姓册登行慌忻佩牵剩探娄更研高端养老地产研究高端养老地产研究,房地产行业集中度大幅提高大中型发展商小型发展商大中型发展商采,8,目录,第一章：行业现状分析,第二章：行业内外部环境扫描,第三章：高端养老地产盈利模式研究,第四章：高端养老地产项目实施研究,第五章：研究结论,劳扁警橇砒朝率告年毗瑰摊往仿抄碱判妒暗炽彭剩研甜裳量尺类昔智侄浩高端养老地产研究高端养老地产研究,目录第一章：行业现状分析劳扁警橇砒朝率告年毗瑰摊往仿抄碱判妒,9,行业外部环境分析：长期利好，中长期处于上升通道,当前房地产企业面临的形势：,长期看好，山雨欲来,弛鞘亿忱关国联续鳃脓绿漫馈矛敏十荚辨超颜担支坐剔仁咎芒曹蒂瘪袋蚜高端养老地产研究高端养老地产研究,行业外部环境分析：长期利好，中长期处于上升通道 当前房地产,10,行业外部环境分析：多种因素决定了房地产中长期平稳向上增长,我国城市化水平距离国际水平仍有较大差距，城市化进程发展将极大推动房地产业的发展。,受“人口红利”因素影响，未来20-30年房地产产业发展前景良好。,我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛。,中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨。,中国受传统消费观念的影响，房地产市场的需求在中长期也会保持上升。,元婶钵盐袋帐钠吧火磨拇山萌认除涟焚扼斤扔润疽耻村秦呛玛砚驴儡吕楷高端养老地产研究高端养老地产研究,行业外部环境分析：多种因素决定了房地产中长期平稳向上增长我国,11,行业外部环境分析：当前需求旺盛,需求旺盛，楼市面临“大阳春”,调查：投资（投机）购房者47.13%，改善型住房置业34.88，结婚置业18.99,2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨107，涨幅比1月份扩大12个百分点,北京楼市的租售比1500,部分区域达到了1900,投机心理严重；,恐慌性购房,砰忽弓乘过凛椰葛或孕腊唐纤愧傈补梅准康盟默蓖讲蚜粗截刘棠绸惦抬焙高端养老地产研究高端养老地产研究,行业外部环境分析：当前需求旺盛需求旺盛，楼市面临“大阳春”砰,12,行业外部环境分析：短期内调控加紧，养老地产可享受优惠,房地产已经由,经济问题变成政治问题,。国家调控呼声愈大，对普通商品房市场的调控力度加大。,加大保障房体系的建设，控制普通商品房涨价力度。,2010年4月14日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。表示“坚决遏制住房价格过快上涨”。,2010年4月15日，国务院出台房贷新政：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。打压投机性购房。,政府倾向：形成梯级化的住房保障体系,对企业影响：由土地、资金的资源竞争转变为产品定位、设计、品质、成本为主的管理竞争,养老地产概念可享受国家相应优惠,养老地产：享受政府的土地供应支持、税收优惠、补贴,群腮魂徒孙辽侧嫉沽特她万澄尸惯尉坪雷娱岂檄筛羹醛晴焚倪梯喷异篡保高端养老地产研究高端养老地产研究,行业外部环境分析：短期内调控加紧，养老地产可享受优惠房地产已,13,行业外部环境分析：一线城市风险加大，次级城市相对稳定,东部地区（房地产市场发展相对充分、供应偏紧，价格上涨明显）的地区在缩量，而中西部地区（房地产市场发展相对落后，供应也相对充足，价格上涨不多，需求还比较旺盛）依然在放量，投资总额已赶超东部。,圆囤调篓刻缀刀操权择晌沿炮寡翅褪宠漂胺覆掣耕匀柜弦奋侗缮街骋塌走高端养老地产研究高端养老地产研究,行业外部环境分析：一线城市风险加大，次级城市相对稳定东部地区,14,行业外部环境分析：高端养老地产市场竞争初步形成,行业竞争初步形成。,但同商品房市场相比，现阶段高端养老产业集中度低，这一市场竞争力度不大。,高端养老地产市场进入门槛中等。,高端养老地产市场替代威胁较低,买卖双方议价能力相对均衡。,生命周期处于成长期，上升空间较大,驮该术敲忆闻惑双灸陶莫祸串惺夺漠盒孤阁孵枕紊栏短欲毒股奋杭寡抄覆高端养老地产研究高端养老地产研究,行业外部环境分析：高端养老地产市场竞争初步形成行业竞争初步形,15,行业内部环境分析,成本大幅上升：土地成本、建安成本、人力、材料不断上升。,高端养老地产市场处于成长期，相对空白，需求量相对较大。,高端养老地产项目投资回报期较长。,例如上海亲和源的预计成本回收期是3年5年(售完共800多套房源)。但此后,养老项目有着普通住宅项目没有的长期运营收入,以长远的10年甚至20年周期看,投资回报率远高于普通住宅地产项目。,抄谊轰教向姓鞠瑟易判卯恤畦箔澡童迟订达序冷熊耶护寸找吃霹近感食牛高端养老地产研究高端养老地产研究,行业内部环境分析成本大幅上升：土地成本、建安成本、人力、材料,16,目录,第一章：行业现状分析,第二章：行业内外部环境扫描,第三章：高端养老地产盈利模式研究,第四章：高端养老地产项目实施研究,第五章：研究结论,崔络秸注芜抽桨鄙芒卑械苍驳萎山返蛾拇视淘西稳妈券贞陛赌铬区爽巷刻高端养老地产研究高端养老地产研究,目录第一章：行业现状分析崔络秸注芜抽桨鄙芒卑械苍驳萎山返蛾拇,17,三大盈利模式之“卖房子”模式,优点,缺点,盈利点,高端别墅型房屋产权出售和使用权转让,资金回笼迅速,模式复制成本低有利迅速提高公司 品牌形象和规模,无法提供长期收入,对于地产企业土地评估、定位、设计、质量控制、客服与物业、营销等能力要求高,麦仍曙硒枷吏螺辰融格涸彪期孺易矽偶肿鼎莫蔼洁拙六雅牟扔扶杨驻涪冲高端养老地产研究高端养老地产研究,三大盈利模式之“卖房子”模式 优点缺点盈利点 高端别墅型房,18,三大盈利模式之“住房证劵化”模式,优点,缺点,盈利点,资本运作收益,资本上能快速实现以小搏大,成规模后收益很大,资源整合难度大,国家政策上的空 白,吞颈诵翟椽寻改蟹粪蕴仓件长卫程印百昭赘豪果逞蹋怂版以蹿拾堵齿雾螺高端养老地产研究高端养老地产研究,三大盈利模式之“住房证劵化”模式优点缺点盈利点 资本运,19,三大盈利模式之“复合地产型”模式,优点,缺点,盈利点,会员制收益,综合服务收益（医疗、综合服务配套收入）,需求较大、长期收益、资本回报率高、稳定,易于政府政策优惠和扶持,投资回报期较长,对企业运营管理能力要求高,融资难度,割钝良瑚乐公秒户窘剂攘忧砧聚汾巧纳惑咬颁螟丛空寺病凰毛斌真肃蛰晚高端养老地产研究高端养老地产研究,三大盈利模式之“复合地产型”模式优点缺点盈利点 会员制收,20,盈利模式选择：基于公司战略和目标,企业应该结合自身的愿景与使命，根据自身资源禀赋和能力，制定适合自己的公司层战略、业务战略和职能战略。,高端养老地产盈利模式的选择基于公司的战略与目标。,例：泰康人寿汇晨老年公寓。,“进入养老产业，投资设立养老院”已成为泰康人寿的三大发展战略之一。汇晨老年公寓项目是通,过泰康人寿一只养老基金介入。基金在买断居住权后，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的,收益模式进行投资回笼。投资养老地产，一方面可以为泰康人寿吸收养老保险客户；另一方面，,也找到了保险资金投资的出口，获得可观的投资利润。,泰康人寿在整合国家老干部局旗下的养敬老院、疗养中心，加快全国布局，逐步构建全国养老网,络。,再塘齿璃叮海无彦挨度卜蚀奄筑趁榔尔瞬抉朗断忘晾承得刷弧泪昭南怂猪高端养老地产研究高端养老地产研究,盈利模式选择：基于公司战略和