国有建设用地管理课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上周要闻评介,第五章 国有建设用地管理,第一节 国有建设用地概述,概念：,指属于国家即全民所有的用于建造建筑物、构筑物的土地。,所有权和使用权分离。,政府在国有建设用地管理上实行双重管理，一方面代表国家行使所有权。另一方面政府有担负着行政管理职能，即对土地进行规划、使用审批和对国有土地市场进行管理。,范围：,现有的属于国家所有的建设用地。（规划区内、外、国营农场）,依法征收的原属于农民集体所有的建设用地、未利用地和办理了农用地转用和征收的原农民集体所有的农用地。,依法办理农用地转用的国有农用地。,依法批准使用的国有未利用地。,有关临时使用土地的问题,临时用地的概念：,指因建设项目建设施工和地质勘查需要临时使用，在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有土地或者农民集体所有的土地，不包括临时使用建筑物或者其他设施而使用的土地。,临时用地的特点：,不改变原有土地的使用性质。,临时用地不改变土地权属性质。,临时用地使用的是城市内的空闲地、农用地和未利用地。,临时使用土地的条件和要求：,临时用地必须由县以上人民政府土地行政主管部门批准。（规划区内、外）,临时用地必须签订临时使用土地合同。,必须给土地所有者或原土地使用者予以补偿。,按合同约定的用途使用，并不得修建永久性建筑物。,临时使用土地的期限一般不超过两年。,临时使用期满，恢复土地原貌。,第二节 国有建设用地供应管理,概念：,指土地行政主管部门依据国家法律法规与政策，将国有建设用地使用权提供给建设用地单位使用的过程。,供应条件：,符合土地利用总体规划。,符合国家的土地供应政策。,申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求。,划拨方式供地的必须符合法定的划拨用地条件。,新增建设用地符合农用转用和土地征收的条件。,供地方式：,国有建设用地划拨方式供应,概念：,指经县级以上人民政府批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为,供应特点：,以划拨方式取得的土地使用权没有期限的规定。,以划拨方式取得的土地使用权不得从事转让、出租、抵押等经营活动。,划拨土地使用权用途未经批准不得转变，需要改变用途的需经批准。改变用途后不属于划拨范围，要实行有偿使用。,取得划拨土地使用权，只需交纳国家取得土地的成本和国家规定的税费，不缴纳土地有偿使用费。,供应范围：,国家机关用地。,军事用地。,城市基础设施用地。,公益事业用地。,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。,其他项目用地。,国有建设用地出让供应,指国家以土地所有者的身份将一定年限内的土地使用权让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为（协议、招、拍、挂）,国有土地使用权租赁供应,指国家将一定期限内的土地使用权让与土地使用者，有土地使用者按年度或定期向国家缴纳租金的行为。,短期租赁、长期租赁（期限）,国有土地使用权作价出资入股供应,国家将一定年限的土地使用权作价，作为出资投入企业，形成国家股，国家从企业生产利润中取得相应股息。,国有土地使用权授权经营方式供应,国家以一定年限的土地使用权作价后作为投资授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的公司和投资机构负责该土地的保值、增值，并可以凭政府主管部门发给的授权委托书向其他企业以,作价出资入股或者租赁方式,配置土地。,供地的政策和标准：,根据国家的产业政策决定供地与否,国家鼓励类项目,国家限制类项目,国家禁止类项目,根据有关法律，决定供地方式,划拨、有偿使用,根据规划，决定供地的具体位置,根据年度计划，决定供地时间,根据用地定额，决定供地数量,供地方案的编制与审核：,编制主体：,县级人民政府土地行政主管部门,供地方案,的内容,供地方案的审核,供地是否符合国家土地供应政策。,申请用地面积是否符合建设用地标准和集约用地的要求。,划拨供地的，是否符合法定的划拨用地范围。,以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额是否符合规定。,只占用国有未利用土地的是否符合规划、是否界址清出、面积准确。,第三节 新增建设用地土地有偿使用费及收缴办法,土地有偿使用费：,土地出让金（纯收益）、地租、作价入股的股金,新增建设用地土地有偿使用费：,指新增建设用地的平均纯收益，即国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收时，向取得出让等有偿使用方式的,新增建设用地,的,县、市人民政府,收取的平均土地纯收益。,利用,现有建设用地,出让等有偿使用的土地有偿使用费全部留给地方，用于城市基础设施建设、土地开发和中低产田改造。,新增建设用地土地有偿使用费的,征收范围,新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地，由此产生的新增建设用地土地有偿使用费，由,市、县人民政府,按照,国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门,核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。,土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）,在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围外单独选址、依法以出让方式等有偿方式取得的新增建设用地；,在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市（含建制镇）土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。,因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，应按照国土资源部认定的实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳新增建设用地土地有偿使用费。,新增建设用地土地有偿使用费的缴纳标准,由财政部会同国务院土地行政主管部门按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平情况确定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合发布，并定期调整公布。,新增建设用地土地有偿使用费征收标准,等别,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,标准,140,120,100,80,64,56,48,42,34,28,24,20,16,14,10,新增建设用地土地有偿使用费分成管理,30%,中央、,70%,地方（一律全额缴入省级国库）,新增建设用地土地有偿使用费征收管理,农用地转用、征用土地属于同级审批的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳；,农用地转用、征用土地属于不同级审批的，土地有偿使用费在批准征用土地前缴纳；,只需办理农用地转用审批的国有农用地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳；,只需办理农用地转用审批的农民集体的土地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准征用土地前缴纳；,依据土地利用总体规划将国有未利用土地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准转用前缴纳。,开具新增建设用地土地有偿使用费缴款通知书,填写“一般缴款书”，将土地有偿使用费按规定比例就地缴入中央金库和省级国库,国务院或省级土地行政主管部门根据加盖银行收讫章的“一般缴款书”办理新增建设用地手续。,新增建设用地土地有偿使用费使用管理,中央分成,的新增建设用地土地有偿使用费，由财政部会同国土资源部主要参照各地国土资源管理部门核实的截止上一年底基本农田面积和国家确定的土地开发整理重点任务分配给各省、自治区、直辖市、计划单列市，并向中西部地区和粮食主产区倾斜，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。,各省、自治区、直辖市、计划单列市分成,的部分，加上中央财政专项分配的新增建设用地有偿使用费，统一由省级财政部门会同国土资源管理部门，主要参照各地国土资源管理部门核实的截止上一年底基本农田面积、国家和省级确定的土地开发整理重点任务分配给市、县，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。,新增建设用地土地有偿使用费收支管理监督检查,省级财政部门以及财政部驻各地财政监察专员办事处,国土资源部,第四节 国有土地使用权收回,概念：,指人民政府依照法律的规定，收回用地单位和个人国有土地使用权的行为。,法律和行政法规依据：,土地管理法,37条：,“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续两年以上未使用的，经原批准单位批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应交由原农村集体经济组织恢复耕种”。,土地管理法58条：,为公共利益需要使用土地的；,为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；,土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；,因单位撤销、迁移等原因，停止使用划拨的国有土地的；,公路、铁路、机场、矿山等经核准报废的。,城市房地产管理法,19条：,“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。,21条：,“土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。,25条：,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须依照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工日期满一年为动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,17条：,“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节予以警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。,40条：,“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交换土地使用证，并依照规定办理注销登记”。,40条：,“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不得提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的赔偿。”,47条：,“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例规定予以出让。”,闲置土地的界定,以出让或划拨方式取得的土地使用权，超过土地出让合同、用地批准文件或划拨用地批准文件规定的用地建设日期满1年未动工建设的；国有土地出让合同、用地批准文件或划拨用地批准文件未注明用地日期，自国有土地出让合同签订或划拨用地批准文件发出之日起满1年未动工建设的。,取得土地使用权后按时动工开发并已完成土地平整或“五通一平”(通给水、通排水、通电、通路、通讯和平整土地)工程后，未经批准中止开发建设连续满1年的。,已按时动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3，或者已投资金额占总投资金额不足25%，且未经批准终止开发建设连续满1年尚未动工开发建设的用地。,以转让形式依法取得土地使用权后，满1年仍未动工建设的。,已取得建设项目选址意见书、建设用地规划许可证，并且不是政府行为的原因造成未取得合法土地使用权的。,基本农田保护条例18条：,“禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满1年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济