博思堂-理想城市场总结及未来市场启示

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,理想城市场总结及未来2021市场启示,博思堂地产综合效劳股份,2021年12月24日,09,年,1-11,月苏州楼市概况：,全年楼市在一系列的宏观政策刺激下，加之楼市的调控政策的松绑和税费的减免，以及通胀保值需求增加，导致前期压制的市场需求和投资需求迅速释放，市场成交量价大幅上扬。市场成交的主力区间为,180,以上的高端产品。,量价走势图,成交结构图,1,、,09,年苏州市场运行概况,市场需求变化分析：宏观政策调控力度的松紧直接影响了市场高端需求和投资需求的活泼度，对本案而言，工程受宏观政策影响较小。,苏州市场需求成交套数变化趋势,9.27,政策,政策松绑,从图表走势来看:市场高端需求和改善需求的比列在政策宽松期明显高于政策收紧时；刚性首次置业的需求在2021年明显放大；,本工程产品线所对应的需求以刚性首置需求为主，是受宏观政策影响较小的产品区间。,2,、,09,年苏州市场运行概况,3、2021年市场走势预判,日前中央政治局表示：“宏观政策取向不能改变，“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实和充实完善刺激经济的一揽子方案和相关政策措施。中央的这一表态是基于当前宏观经济形势做出的，在宏观经济回暖根底尚不稳固的情况下，必须保证宏观经济政策的稳定性和连续性，坚持宽松的财政、货币政策以有效的激发投资和消费。,经济层面,政策层面,行业层面,09年保八目标根本实现，但整体经济尚未夯实，09年1-11月以来占国家GPD比重最大的出口额仍然持续负增长，年初的巨额投资在拉动GDP的同时也加大了经济通胀危险。国家高层频繁指出明年的经济工作的重点将放在增长结构的调整上，即由投资拉动转向扩大内需，房地产行业作为扩大内需的最重要的产业链，在宏观经济层面的利好性的预期较大。,后市走势预判明年国家的经济工作重点将放在扩大内需上，对房地产行业利好性预期较大；政策层面房产调节将以稳中趋紧，防止房价过快上涨为重点，严厉的调控政策短时间内出台的可能性较小。预计2021年市场走势整体较为平稳，略有小幅震荡。,对于房地产自身而言，由于局部城市出现了房价的非理性增长，政府短期内将会收紧局部政策，整体调节将会是以稳中趋紧为主，短时间内出台严厉调节政策的可能性较少。对于二套房以及闲置土地的调节将会成为重点，同时不排除局部税收政策的实施。,4,、,09,年新区市场运行概况,量价走势图,09年1-11月新区市场概况：2021年的楼市在一系列的宏观政策刺激下，加之楼市的调控政策的松绑和税费的减免，以及通胀保值需求增加，导致前期压制的市场需求和投资需求迅速释放，市场成交量大幅上扬；市场供求比的严重失衡，加之区域高端产品成交持续放大，支撑成交价格稳步上涨。,供求走势图,5,、,09,年新区市场运行概况,新区2021年1-11月新增结构,新区2021年1-11月库存结构,新区2021年1-11月成交结构,首置,90,以下,首改低,90-120,首改高,120-144,再改,144-180,高端,180,以上,合计,新增,25.5,20.7,17.7,2.9,21,87.8,成交,34.4,27,23.8,5.5,25.4,116,供求比,0.7,0.8,0.7,0.5,0.8,0.75,库存,7.4,8.9,7.4,2.4,12.8,39,库存比,19%,22.9%,19%,6.3%,32.9%,新区2021年1-11月市场整体走势万,区域产品细分研究：区域的主力供求区间为首置90以下的产品，其次为180以上的高端产品。从区域11月底库存来看，首置产品库存去化周期仅为2个月，市场急需新增放量，未来市场时机较大；180以上产品库存较多，去化周期较长，市场去化压力较大。,6,5,3,4,2,预期去化周期月,从09年1-11月西北片区成交面积来看：,09年板块内刚性需求依然旺盛,中小户型仍占据主流；,而对于90-120平米、120-144平米的首改与再改型产品的需求也呈现出强劲的去化表现；,同时该区域180以上的高端产品也表现不熟，反映出板块在高端产品上的吸纳能力；,从个产品线供求比来看，从首置90以下到高端180以上逐步递减，均处于供不应求的状态。,西北片区供求结构分析：,首次置业的刚性需求仍然是市场的主力需求力量，,而首改低以及首改高的升级换代需求也表现出了良好的势头。,6,、,09,年西北板块市场运行概况,西北板块存量特征分析：现有库存以首改低90-120和90以下的首置产品为主，结合去化周期来看首置90以下和首改高120-144产品去化周期最短，未来市场时机较大。,12月初板块库存以首改低90-120为主，其次为90以下的首置产品；,从去化周期来看，除144-180去化周期较长外，其他各产品线去化周期均较短，其中首置90以下和首改高120-144产品去化周期最短，未来市场时机较大。,7,、,09,年西北板块市场运行概况,12,月初库存,（万）,09,年月均去,化（万）,预计去化,周期（月）,90,以下,2.6,1.6,1-2,90-120,3.1,1.1,2-3,120-144,1.5,1,1-2,144-180,0.9,0.2,4-5,180,以上,1.8,0.8,2-3,案名,总建,（万）,产品,建筑风格,主力面积（）,销售价格,（元,/,）,开盘时间,去化率,金光大道二期,16.6,小高层、高层,Art deco,88-140,5500,2008.1,80%,新港名墅,40,多层、小高层、别墅,中式古典主义,小高,98,高层,51,、,108,高层,4600,小高层,5200,别墅,7500,2008.4,60%,云锦城,19,小高层、高层、别墅,现代简约,89,5800,2008.7,60%,丹景廷,10,多层、小高层,英伦,花园洋房,106-130,，小高,89,、,140,花园洋房,6800,小高层,6350,2009.10,20%,浒新金榈湾,16,多层、小高层、别墅,地中海,小高层,85,5700,别墅,7800,2008.1,100%,南山金城,1958,33,多层、小高层、高层,南加州,小高层,80-134,6500,2009,、,8,15%,在售竞争分析：,区域市场整体去化情况较好，市场价格具有一定的提升空间；区域市场整体看好，且市场需求较大。,竞争特征：,从产品类型可以看出浒关片区以多层、小高层产品为主，多层接受度明显高于小高层；,从工程的开盘时间及去化可以看出，去化率较高，说明浒关片区的市场需求较大，去化情况看好；,从工程的销售价格看，小高层均价约在5200-5800元/平米区间不等，相对其他区域来说，市场价格相对较低，存在一定的价格空间。,8,、竞争市场分析,潜在竞争分析利好面：潜在竞争均为外地品牌开放商，利于板块后市的市场形象的拔高，同时提升了板块价格的预期；不利面：后期入市产品同质化将比较严重，且来量体较大，后市板块竞争市场比较严峻，但本工程具有本钱优势。,开发商,地块位置,占地面积（）,建筑面积（）,容积率,楼面价（元,/,平米）,预计入市产品,出让年限（年）,潜在竞争,上海朗地,金灯街南、文昌路西,40452.5,60678.75,1.5,2406,多层,/,小高层,70,旭辉,星宇路东、大新河北,56984.3,79778.02,1.4,2808,多层,/,小高层,70,旭辉,兴贤路南、文昌路东,176896.5,242348.21,1.37,2600,多层,/,小高层,70/40,合 计,总建筑面积：,38.28,万方,从潜在竞品的开放商来看，均为外地品牌开发商，利于板块市场形象的拔高，同时提升了板块价格的预期；,从存量看：从工程后期入市可建最大建筑面积计算，三地块的市场存量约共计为38万方，未来入市量体较大，未来竞争压力较大；,从入市产品看：通过各地块的容积率和规划要求可以看出，工程后期入市产品多以多层、小高层产品为主，产品同质化较为严重；,潜在竞品的楼面价较高，本工程具有本钱优势。,9,、竞争市场分析,项目名称,量体（万）,已推量体（万）,未推量体（万）,预计去化周期,金光大道,16.6,13.3,3.3,6-7,个月,新港名墅,40,24,16,16-20,个月,丹景庭,10,2,8,9-10,个月,云锦城,19,11.4,7.6,8-10,个月,南山,1958,33,5,28,18-28,个月,朗地,6.07,/,6.07,10-12,个月,旭辉,7.98,/,7.98,10-12,个月,旭辉,24.23,/,24.23,30-36,个月,合计,156.88,55.7,101.18,竞争量体分析,市场总体未推量体较多，后期竞争较大，竞争将主要来自在售楼盘和潜在竞品，以及少量在售尾盘。,从市场总体存量看：预计直接竞争和潜在竞争的合计未推量体约115.18万方，市场竞争较为剧烈；,从市场产品的去化周期情况看：由于自身产品、档次的不同，去化周期也不同；但从市场的个案去化周期看，整体去化预期良好；,未来竞争将主要来自潜在竞争中新推楼盘以及少量在售尾盘。,10,、竞争市场分析,11,、市场环境总结,2021年市场走势预判明年国家的经济工作重点将放在扩大内需上，对房地产行业利好性预期较大；政策层面房产调节将以稳中趋紧，防止房价过快上涨为重点，严厉的调控政策短时间内出台的可能性较小。预计2021年市场走势整体较为平稳，略有小幅震荡；,西北片区市场总结：首次置业的刚性需求仍然是市场的主力需求力量，而首改低以及首改高的升级换代需求也表现出了良好的势头。现有库存以首改低90-120和90以下的首置产品为主，结合去化周期来看首置90以下和首改高120-144产品去化周期最短，未来市场时机较大。,未来竞争启示：区域在售工程整体去化情况较好，市场价格具有一定的提升空间；区域市场整体看好，且市场需求较大；从潜在竞争来看，利好面：潜在竞争均为外地品牌开放商，利于板块后市的市场形象的拔高，同时提升了板块价格的预期；不利面：后期入市产品同质化将比较严重，且来量体较大，后市板块竞争市场比较严峻，但本工程具有本钱优势。,理想城09年销售情况,1,、,上半年销售情况分析,1-1-1-31,认购,签约,套数,18,17,面积,1976.45,1874.6,金额,9376449,8877903,2-1-2-28,认购,签约,套数,77,68,面积,8602.09,7559.94,金额,41323702,36136498,3-1-3-31,认购,签约,套数,75,68,面积,8435.85,7694.49,金额,41185226,37485342,4-1-4-30,认购,签约,套数,115,85,面积,11831.6,8883.47,金额,56945241,43033914,5-1-5-31,认购,签约,套数,175,217,面积,18630.18,22911.43,金额,91247921,111892530,分析：从以上附表中可以明显看出本案上半年销售趋势，09年1月份受08年整个房地产市场影响以及客户都回去过年，所以整个工程销售业绩相对少很多。从二月份开始整个工程销售情况明显上浮，二月份苏州政府出台免契税救市政策，通过时间段限制，使得二月份成交量井喷。相比于08年市场，对于本案又是一个新高。,从二月份开始整个工程的成交量逐月稳中上升，主要原因分析如下：第一，政府的救市力度；第二，房交会影响；第三，压抑了一年的刚性需求大量释放；第四，工程有大量的供给量能迅速跟上；第五，房型面积丰富，加大客户的选择余地。,2、,下半年销售情况分析,6-1-6-30,认购,签约,套数,178,180,面积,18503.5,18738.7,金额,91327757,92061533,7-1-7-31,认购,签约,套数,131,110,面积,14215.35,11891.33,金额,72050771,60362955,8-1-8-31,认购,签约,