不动产开发投资项目绩效评价概述

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,主讲人：李军峰,*,第7章 不动产开发投资项目绩效评价,7.1 绩效评价指标体系与绩效评价基本报表,7.2 项目财务盈利能力分析,7.3 项目清偿能力分析,11/20/2024,1,主讲人：李军峰,7.1 绩效评,价,价指标体系与绩,效,效评价基本报表,绩效评价也叫财,务,务评价，它是指,投,投资分析人员在,进,进行不动产市场,分,分析和基础数据,测,测算的基础上，,根,根据国家现行财,税,税制度和市场价,格,格，从项目财务,的,的角度出发，分,析,析测算项目的效,益,益和成本，编制,基,基本财务报表，,计,计算评价指标，,以,以考查项目的获,利,利能力，判断投,资,资项目的财务可,行,行性。,3/9/2023,2,主讲人：李军峰,7.1.1 财,务,务评价的内容、,方,方法与指标体系,1.财务评价,的,的内容,项目财务评价的,内,内容主要有三项,：,：,（1）财务盈利,能,能力分析,财务盈利能力分,析,析是通过运用静,态,态的或动态的分,析,析方法，计算一,系,系列反映项目财,务,务盈利水平的静,态,态指标或动态指,标,标，据以考察项,目,目建成后的盈利,水,水平。,3/9/2023,3,主讲人：李军,峰,峰,（2）清偿能,力,力分析,项目清偿能力,主,主要是通过项,目,目计算期内各,年,年的财务状况,以,以及投资借款,偿,偿还期来反映,的,的。,项目的清偿能,力,力分析包括以,下,下内容：,一是整个项目,的,的投资回收能,力,力，即项目建,成,成后，需要多,长,长时间才能收,回,回全部投资，,这,这是投资者关,心,心的主要问题,之,之一；,二是项目资金,的,的流动性分析,，,，即项目在营,运,运过程中所面,临,临的财务风险,程,程度及偿债能,力,力的大小，这,是,是项目有关各,方,方都非常关心,的,的问题；,三是项目的清,偿,偿贷款能力。,3/9/2023,4,主,讲,讲,人,人,：,：,李,李,军,军,峰,峰,（3,）,）,资,资,金,金,平,平,衡,衡,能,能,力,力,分,分,析,析,资,金,金,平,平,衡,衡,能,能,力,力,主,主,要,要,是,是,通,通,过,过,考,考,察,察,项,项,目,目,计,计,算,算,期,期,内,内,各,各,年,年,的,的,资,资,金,金,余,余,缺,缺,情,情,况,况,来,来,反,反,映,映,的,的,。,。,资,金,金,平,平,衡,衡,是,是,指,指,投,投,资,资,项,项,目,目,的,的,各,各,期,期,累,累,计,计,盈,盈,余,余,资,资,金,金,不,不,应,应,该,该,出,出,现,现,负,负,值,值,（,（,即,即,资,资,金,金,缺,缺,口,口,）,）,，,，,它,它,是,是,进,进,行,行,投,投,资,资,开,开,发,发,经,经,营,营,的,的,必,必,要,要,条,条,件,件,。,。,3/9/2023,5,主讲人：,李,李军峰,2.财,务,务评价的,方,方法、指,标,标体系与,基,基本报表,（1）财,务,务评价的,方,方法,项目财务,评,评价有多,种,种方法，,按,按是否考,虑,虑资金的,时,时间价值,，,，项目财,务,务评价的,方,方法可分,为,为静态分,析,析和动态,分,分析方法,。,。,静态分析,又,又可称作,非,非贴现分,析,析方法。,这,这类方法,的,的特点是,不,不考虑货,币,币时间价,值,值。一般,包,包括投资,回,回收期、,投,投资报酬,率,率等方法,。,。,动态比较,分,分析，亦,可,可称作贴,现,现的比较,分,分析。这,种,种方法是,将,将项目生,命,命周期内,不,不同时间,出,出现的各,种,种收益及,成,成本均作,贴,贴现处理,，,，并在现,值,值基础上,对,对其进行,比,比较分析,。,。,3/9/2023,6,主讲,人,人：,李,李军,峰,峰,（2,）,）财,务,务评,价,价的,指,指标,体,体系,为了,全,全面,、,、准,确,确地,对,对项,目,目的,财,财务,状,状况,做,做出,评,评价,，,，就,有,有必,要,要针,对,对财,务,务评,价,价的,内,内容,设,设置,相,相应,的,的评,价,价指,标,标体,系,系。,项目,财,财务,盈,盈利,能,能力,分,分析,的,的主,要,要评,价,价指,标,标有,：,：,财务内部,收,收益率、,财,财务净现,值,值、投资,利,利润率、,投,投资利税,率,率、资本,金,金利润率,等,等；项目,财,财务清偿,能,能力分析,的,的主要评,价,价指标有,：,：全部投,资,资回收期,、,、借款偿,还,还期、资,产,产负债率,、,、流动比,率,率、速动,比,比率等。,3/9/2023,7,主,讲,讲,人,人,：,：,李,李,军,军,峰,峰,（3,）,）,财,财,务,务,评,评,价,价,的,的,基,基,本,本,报,报,表,表,项,目,目,财,财,务,务,评,评,价,价,的,的,基,基,本,本,报,报,表,表,有,有,：,：,现,现,金,金,流,流,量,量,表,表,、,、,损,损,益,益,表,表,、,、,资,资,金,金,来,来,源,源,与,与,运,运,用,用,表,表,、,、,资,资,产,产,负,负,债,债,表,表,，,，,这,这,些,些,都,都,是,是,必,必,不,不,可,可,少,少,的,的,报,报,表,表,。,。,3/9/2023,8,主,讲,讲,人,人,：,：,李,李,军,军,峰,峰,7.1.2,财,财,务,务,评,评,价,价,基,基,本,本,报,报,表,表,的,的,编,编,制,制,财,务,务,评,评,价,价,基,基,本,本,报,报,表,表,又,又,称,称,基,基,本,本,财,财,务,务,报,报,表,表,，,，,主,主,要,要,有,有,现,现,金,金,流,流,量,量,表,表,、,、,损,损,益,益,表,表,、,、,资,资,金,金,来,来,源,源,与,与,运,运,用,用,表,表,及,及,资,资,产,产,负,负,债,债,表,表,。,。,1.,财,财务现,金,金流量,表,表,项目财,务,务现金,流,流量表,是,是最重,要,要的基,本,本财务,报,报表，,该,该表以,项,项目作,为,为一个,独,独立的,系,系统，,把,把项目,在,在计算,期,期内以,现,现金或,实,实物形,式,式支付,的,的费用,（,（即现,金,金流出,）,）和以,现,现金或,实,实物形,式,式取得,的,的收入,（,（即现,金,金流入,）,）尽列,其,其中，,以,以反映,项,项目经,济,济活动,的,的全过,程,程。,3/9/2023,9,主讲人：李,军,军峰,项目财务现,金,金流量表的,作,作用是：记,录,录项目现金,流,流入和流出,的,的数量及时,序,序，计算净,现,现金流量，,并,并在此基础,上,上，计算财,务,务内部收益,率,率、财务净,现,现值和全部,投,投资回收期,等,等指标，反,映,映项目的盈,利,利性和财务,清,清偿能力，,是,是项目财务,分,分析的基础,。,。,按投资计算,的,的基础不同,，,，财务现金,流,流量表又分,为,为全部投资,财,财务现金流,量,量表、资本,金,金财务现金,流,流量表和投,资,资各方财务,现,现金流量表,。,。,3/9/2023,10,主讲人：李军峰,（1）全部投资,财,财务现金流量表,该表不分资金来,源,源，以全部投资,作,作为计算基础，,用,用以计算全部投,资,资所得税前及所,得,得税后财务内部,收,收益率、财务净,现,现值及投资回收,期,期等评价指标，,考,考察项目全部投,资,资的盈利能力。,确定项目的计,算,算期并画出表格,填列现金流入,栏,栏,现金流入栏包括,经,经营收入、回收,固,固定资产余值和,回,回收经营资金。,回收固定资产余,值,值和经营资金是,指,指项目计算期末,进,进行项目清算时,固,固定资产的余值,和,和回收的期初投,入,入的经营资金。,一,一般填列在计算,期,期最后一年，前,者,者数额可以由下,式,式求得：,固定资产余值,固,固定资产原值,计,计算期间固定资,产,产折旧总额,3/9/2023,11,主讲人：李军,峰,峰,填列现金流,出,出栏,计算净现金,流,流量和累计净,现,现金流量,各年的净现金,流,流量等于相应,各,各年的现金流,入,入与现金流出,之,之差；将本年,净,净现金流量与,以,以前各年净现,金,金流量加总即,可,可得到本年累,计,计净现金流量,。,。,计算所得税,前,前净现金流量,和,和所得税前累,计,计净现金流量,所得税前净现,金,金流量等于净,现,现金流量加所,得,得税之和；将,本,本年所得税前,净,净现金流量加,上,上以前各年的,所,所得税前净现,金,金流量即可得,到,到本年所得税,前,前累计净现金,流,流量。,计算财务评,价,价指标,主要计算所得,税,税前、税后的,财,财务内部收益,率,率、财务净现,值,值、投资回收,期,期等指标。,3/9/2023,12,主,讲,讲,人,人,：,：,李,李,军,军,峰,峰,（2,）,）,资,资,本,本,金,金,财,财,务,务,现,现,金,金,流,流,量,量,表,表,资,本,本,金,金,财,财,务,务,现,现,金,金,流,流,量,量,表,表,是,是,从,从,投,投,资,资,者,者,角,角,度,度,出,出,发,发,，,，,以,以,投,投,资,资,者,者,的,的,出,出,资,资,额,额,作,作,为,为,计,计,算,算,基,基,础,础,，,，,把,把,借,借,款,款,本,本,金,金,和,和,利,利,息,息,支,支,付,付,作,作,为,为,现,现,金,金,流,流,出,出,，,，,用,用,以,以,计,计,算,算,投,投,资,资,者,者,投,投,入,入,资,资,本,本,金,金,的,的,财,财,务,务,内,内,部,部,收,收,益,益,率,率,、,、,净,净,现,现,值,值,等,等,指,指,标,标,。,。,3/9/2023,13,主讲人：李,军,军峰,资本金财务,现,现金流量表,与,与全部投资,财,财务现金流,量,量表的结构,基,基本相同，,大,大部分数据,也,也可套用。,其,其主要区别,在,在于：,在资本金财,务,务现金流量,表,表的现金流,出,出中，将开,发,发建设投资,和,和经营资金,中,中的资本金,部,部分合作一,栏,栏，即“资,本,本金”，将,非,非自有的投,入,入部分不予,考,考虑。新增,加,加“借款本,金,金偿还”和,“,“借款利息,支,支付”两栏,。,。,资本金财务,现,现金流量表,是,是完全站在,投,投资者自身,的,的角度考核,项,项目的资金,运,运动，凡是,项,项目的现金,流,流入，都是,投,投资者的收,入,入，而这些,收,收入又是投,资,资者资本金,和,和借入资金,共,共同取得的,，,，借入资金,还,还本付息之,后,后的收入就,是,是投资者资,本,本金的收入,。,。因此，借,款,款本金的偿,还,还和利息的,支,支付就成为,两,两项现金流,出,出。,3/9/2023,14,主,讲,讲,人,人,：,：,李,李,军,军,峰,峰,（3,）,）,投,投,资,资,各,各,方,方,现,现,金,金,流,流,量,量,表,表,当,不,不,动,动,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,涉,涉,及,及,几,几,个,个,投,投,资,资,者,者,进,进,行,行,投,投,资,资,时,时,，,，,应,应,编,编,制,制,投,投,资,资,各,各,方,方,现,现,金,金,流,流,量,量,表,表,。,。,该表,以,以投,资,资者,各,各方,的,的出,资,资额,为,为计,算,算基,础,础，,用,用以,计,计算,投,投资,者,者各,方,方的,财,财务,净,净现,值,值、,内,内部,收,收益,率,率等,评,评价,指,指标,，,，反,映,映各,方,方投,资,资者,投,投入,资,资本,的,的盈,利,利能,力,力。,3/9/2023,15,主,讲,讲,人,人,：,：,李,李,军,军,峰,峰,2.,损,损,益,益,表,表,损,益,益,表,表,是,是,项,项,目,目,财,财,务,务,