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*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,环城地产有限责任公司,总裁：郑东海,成员：张小生,曾钦亮,郭光华,李崇荣,11/20/2024,1,目录,1.楼盘形象定位,2.主要卖点分析,3.楼盘效果图,4.广告诉求点,5.广告阶段划分,6.首期广告内容及时间安排,7.确立行销要求,11/20/2024,2,8.进行消费者背景分析,9.设计完美的行销动作,10.房地产营销广告推广业务的策略,11/20/2024,3,楼盘形象定位,地理位置:九江市八里湖,楼盘定位：采用欧式风格，位于八里湖核心地带，湖光山色，秀色可餐，我们定位于高端居住住宅，采光，交通，景色，以及房屋的结构设计，和基础设施都是一流的。让你体会人在画中游一样的梦幻中居住生活！,11/20/2024,4,主要卖点分析,1.、地理位置位于九江市八里湖核心地带，湖光山色，不仅可以体会到八里湖的美丽，还可以看到巍峨的庐山、奔腾的长江而且是在九江市开发区，本开发区提升为国家级开发区，在今后的升值空间相当的大。再加上开发区的基础设施都在改进！届时交通、教育、医疗等都相当方便。,11/20/2024,5,2.、楼盘设施结构是采用欧式风格，具有园林般的体验，采用先进的结构建筑，具有很强的抗震性（抗震华氏7.6级以上）而且采用了大阳台，采光效果好！,11/20/2024,6,楼盘做工用料,高于国家家住建筑标准建设！做工严谨！引进国外先进的地基打桩技术，以及框架灌胶技术！并且采用了高质量砖块砌！并且具有相当完备的消防设计、管道排放设计。设计极具人性化,11/20/2024,7,户型设计,1、五室二厅阳台,2、四室二厅阳台,3、三室一厅阳台,4、三室二厅阳台,5、二室一厅阳台,11/20/2024,8,绘制效果图,效果图,11/20/2024,9,广告诉求点,1）阐述楼盘的位置,2）阐述楼盘所在地的历史渊源,3）阐述楼盘交通条件,11/20/2024,10,4）阐述楼盘人口密度情况,5）阐述楼盘的升值潜力,6）阐述楼盘开发商的信誉,11/20/2024,11,7）阐述楼盘的背景,8）阐述楼盘的舒适温馨,9）阐述楼盘的实用率,11/20/2024,12,10）阐述楼盘的付数计划,11）阐述楼盘的品质,12）阐述楼盘的深远意义,13）阐述楼盘的物业管理有什么不同,11/20/2024,13,广告阶段划分,第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。,11/20/2024,14,第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。,11/20/2024,15,第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。,11/20/2024,16,首期广告内容及时间安排,楼盘效果图。,楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。,售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。,工地围板的设计、绘制。,展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作,11/20/2024,17,展销场地道路指导牌的制作。,展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。,影视广告创意构思及拍摄制作。,报纸广告首5期的设计、完稿及定版。,围绕展示会其它促销宣传用品。,11/20/2024,18,确立行销要求,时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。,生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。,安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。,11/20/2024,19,方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。,舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。,选择性：多样化的产品提供多样化选择。,自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。,11/20/2024,20,进行消费者背景分析,选购本楼盘的动机：,A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。,B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。,C、想在此地长久居住者。,D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。,E、信赖业主的企业规模与财力潜力。,F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。,11/20/2024,21,排斥本楼盘的理由：,A、消费者本人经济能力不足。,B、比较之后认为附近有理想的楼盘。,C、购买个体者较少，对后市看空。,11/20/2024,22,购买本楼盘的理由：,A、对本区域环境熟悉念旧者。,B、满现居环境品质者。,11/20/2024,23,设计完美的行销动作,塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社会影响。,强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。,根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。,11/20/2024,24,慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。,销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。,11/20/2024,25,房地产营销广告推广业务的策略,1、引导期,2、公开期及强销期,3、持续期（最后冲刺阶段）,11/20/2024,26,引导期,工地现场清理美化，搭设风格新颖清闲的接待总部（视情形需要，制作样品屋）。,合约书、预约单及各种记录表制作完成。,讲习资料编制完成。,价格表完成。,人员讲习工作完成,刊登引导广告,销售人员进驻,11/20/2024,27,2公开期及强销期,1拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表。,2、于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。,3、若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配,11/20/2024,28,持续期（最后冲刺阶段）,、正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期达到成交目的。,、利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。,、回头客户积极把握，其成交机会极大。,11/20/2024,29,、退订户仍再追踪，实际了解问题所在。,、销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。,11/20/2024,30,总体方案，具体请看下期详细方案谢谢,11/20/2024,31,
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