某项目市场调研及项目初步定位课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,学习改变命运,知识创造未来,学习成就理想知识创造未来,20 十一月 2024,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,09 十月 2023XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初,1,石林地产总体：,地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多,石林房地产总体特征分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,石林地产总体：石林房地产总体特征分析XX年昆明市石林县某项目,2,石林重点项目分布情况分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,石林重点项目分布情况分析XX年昆明市石林县某项目市场调研及项,3,县城中心,平均,租金,区间,(元/天/m,2,）,2.2-2.5,1.2-1.6,均价在1万-1.5万之间,商业市场相对成熟，人流量及商业氛围较好；,旅游风景区,商业,住宅,均价在0.6万-0.8万之间,受旅游客的影响较大，商业氛围较差；未来商业价值很大程度受旅游产业发展,产品集中以高层为主,产品以中低端产品为主,客户主要以县城、周边,乡镇自主、改善性,客户为主；,市场供应量逐步被,旅游风景区楼盘,所取代,均价在3800元/,平米,产品别墅、类别墅产品为主,产品以高档产品为主,客户主要以县城、外省,昆明等区域的投资客为主；,产品供应量较大，社区及周边环境良好；,均价在4000元/平米,县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移,竞争格局形成，县城中心存在挑战,市场竞争格局分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,县城中心平均租金区间 (元/天/m2）2.2-2.,4,鹿阜镇中心城区,石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格存在上涨空间；,行政导向，依托县机关,配套成完善，商业氛围浓,核心驱动力,未来发展趋势,租金：2.2-2.5元/m,2,/天，,售价：1万-1.5万元/m,2,租金/售价,区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户；,客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主；,关注地段，对价格敏感度较高：,客户特征,未来中心逐步转移旅游景区新城；,土地供应稀缺，后续供应量有限；,租售状况,物业招租良好，出租率在,85,以上,销售客户以自用客户为主；外来客户投资比例较大,龙泉路,县城中心价值分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,鹿阜镇中心城区行政导向，依托县机关核心驱动力未来发展趋势租,5,旅游风景区,昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁,政府导向，旅游业带动,高档住宅区,核心驱动力,未来发展趋势,商铺租金：1.2-1.6元/m,2,/天,住宅售价：,4000元/m,2,物业管理费：,1.2-2元/m,2,/月,租金/售价,区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显增加；,客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高；,选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值；以及区域内的环境因素；,客户特征,未来5年内将继续保持领先地位；,土地供应量大，后续供应量充足；,租售状况,交通不便，商业配套不成熟，出租率在,50,左右；,销售状况较好，以投资客户为主；,悠然居,恒联新天地,桃园水乡,林墅,阿诗玛小镇,石林彝族村,旅游风景区价值分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,旅游风景区昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明,6,重点开发项目分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,重点开发项目分析XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定,7,鉴于石林旅游地产的开发潜力及政府的大规划，多家知名开发商先后进驻石林，打造石林高端旅游地产,通过对各大项目的开发内容解读，项目开发商模式趋同性很强，多为综合性大型旅游地产项目，通过结合自身资源条件的旅游度假物业与房地产开发相结合，打造中高端旅游度假市场,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,鉴于石林旅游地产的开发潜力及政府的大规划，多家知名开发商先后,8,区域市场产品对比分析（1）,目前老城区项目以,旧城改造项目为主,，商业占比大，产品多样化，以,中低端项目为主,，住宅类售价差距不大，均价在3800左右。但由于拆迁问题，多个项目,推盘进度后延,。,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,区域市场产品对比分析（1）目前老城区项目以,9,老城区产品情况分析,市场供应：,目前在售的楼盘主要有龙园、凯旋城和天奇花园，其中龙园为近期推出，开发完成体量较大。其他待售楼盘如石林东门坊，水石坊，鹿城广场，石林商业步行街，巴江明珠等楼盘，总盘量估计约为60万平米左右。,新盘较为集中,，但,受拆迁影响,，,推盘速度不确定,。,物业类型：,老城区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，,产品类型多样化,，涉及商业、住宅、投资型公寓、酒店、写字楼等。,社区配套:,由于楼盘规模限制，大多楼盘,缺乏社区景观、运动设施、休闲娱乐设施,，如果推广中不加以引导，就不能对购房者产生影响。,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,老城区产品情况分析市场供应：目前在售的楼盘主要有龙园、凯旋城,10,新城区及景区项目品质层次不齐，但中高端项目居多，受楼盘品质影响，售价差距较大；商业根据地段和商业运营的影响，价格也各有高低。,区域市场产品对比分析（2）,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,新城区及景区项目品质层次不齐，但中高端项目居多，受楼盘品质影,11,新城区及景区产品情况分析,市场供应：,目前在售的楼盘主要有大商家、中央金座、桃源水乡、上海恒联新天地、世纪阳光等。其他待售楼盘主要有颐林尚都和彩云天地等楼盘，,总盘量估计约为52万平米左右,，都会在,近期陆续推盘。,物业类型：,新城区及景区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，多层产品占比较大。产品类型涉及商业、住宅、别墅、投资型公寓、酒店等。产品品质差异较大，,商业和别墅是该区域的开发亮点。,社区配套:,该区社区景观、运动设施、休闲娱乐设施等,配套相对齐全,。,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,新城区及景区产品情况分析市场供应：目前在售的楼盘主要有大商家,12,近1020年来，随着世界经济在向中国转移，会议会展业也在向中国转移，“原来放在欧洲和美国的一些展览、论坛，都放在中国来了”，这是大趋势，如何迎合这个趋势。,调查显示，超过75%的机构选择在著名风景区、度假区举办会议活动,商务会议市场分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,近1020年来，随着世界经济在向中国转移，会议会展业也在向,13,海南千和会务有限公司,总经理覃蔚鸿说，,海南最大,的,优势,是,自然资源,，最,符合奖励性会议的需要,，能够给会议代表,提供一个宽松、休闲的机会,。这是海南,会议经济的重点方向,。近年来，海交会、博鳌亚洲论坛、三亚国际婚礼节、横渡琼州海峡、中国北部湾合作洽谈会等大型会议、会展、节庆活动的举行，使海南的会展品牌有了一定影响力。,在展览旅游产品方面，海南因无法同北京、上海等大都市进行正面比试，因此，相对弱势，但海南正在偿试发展符合本地区市场和强势产业的特色展览，例如，偿试举办像热带农业、旅游贸易、家居产品以及海洋产业等方面的展览交易会等，都有所收获。,会议会展主要包括：政府公务会议、会奖商务旅游、学术交流会、文体演赛会、产品交易会和博览会等类型。,哪些会议会展适合石林海南经验对石林的启示,企业奖励性会议需要,商务会议市场分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,海南千和会务有限公司总经理覃蔚鸿说，海南最大的优势是自,14,会议旅游目标市场分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,会议旅游目标市场分析XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初,15,石林每年超过300万游客，大小酒店旅馆登记在线的床位总量仅2000多个，有接待团队能力的酒店更是屈指可数。,伴随着石林旅游产业升级，石林旅游从“观光”向“休闲”、“度假”的转型，而目前石林酒店,现状是满足不了以后旅游规划转型的需求,，所以度假商务类型的酒店市场,机遇非常巨大,。,酒店市场研究分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,石林每年超过300万游客，大小酒店旅馆登记在线的床位总量仅2,16,项目区域是处于政府重点打造的生态工业园区，也是连接景区与老城的区域,利用投资性酒店公寓性质，将产品设计为返租回报的酒店产品，并通过强而有力的全国分销系统进行销售，确保该产品的风险降到最低点。,利用园区、本项目及项目周边的商业主题规划等资源来提升项目品质，在产品进行规划布局时应充分向住宅产品性质转为产权酒店功能,观光休闲度假及商务人士将成为酒店客源的有利支撑，精品主题式酒店进行管理品牌植入，极大的拓宽客户渠道，降低酒店运营风险,精品主题,产权式酒店,酒店市场机会点分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,项目区域是处于政府重点打造的生态工业园区，也是连接景区与老城,17,客户研究篇,游客基本特征分析,游客消费特征分析,旅游客户分析总结,置业户型与面积研究,置业户型需求研究,置业面积需求研究,置业物业关注研究,置业客户分析总结,客户定位路径,客户机会点研究,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,客户研究篇游客基本特征分析游客消费特征分析旅游客户分析总,18,受访者的学历结构呈正态化分布，41%拥有本科学历，80%拥有大与及以上学历；,本次调研场地以石林旅游景区为主，采集到的样本年龄以40岁以下居多，20-40岁之间的样本占到85%，从一定层面上说明了石林的国内旅游者市场年龄结构偏年轻化。受访者基本为工薪阶层。,学历与年龄分布,性别与职业分布,旅游客户基本特征分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,受访者的学历结构呈正态化分布，41%拥有本科学历，80%拥有,19,调研对象中，大部分受访者来自西部地区，相比其他区域游客的比例较少的原因来说，西部地区地缘的接近性有关，在一定程度上说明了石林的国内旅游市场是,以西部地区旅游者为主的特征,。推广区域力度在一定意义上制约了旅游者对于石林旅游的热衷程度。,旅游网站及旅行社是游客获取旅游信息的主要渠道。,可以加强不同旅行社的合作，辅以旅游宣传资料、电视/平面广告、驴友博客及旅游指南的全方位传播，从而提高石林旅游的知名度。从而可以获得更多区域游客。,旅游客户基本特征分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,调研对象中，大部分受访者来自西部地区，相比其他区域游客的比例,20,到石林旅游的国内旅游者的收入水平普遍不高，41%的消费者家庭年收入在10万以下，当然，这也与受访者的年龄结构有着一定关系。财富水平较低，继而会对消费力有较大制约。,32.8%的国内旅游者在石林江旅游的日均消费以101-200元居多，说明整体消费能力并不高。这不石林旅游的国内旅游者的普遍收入水平不高有一定关系。,47%的国内旅游者选择经济型酒店，只有4%的受访者选择了奢华型酒店，说明大部分国内旅游者在旅游过程中的消费习惯仍较为经济。这和选择来石林旅游者的年轻化、家庭收入、消费水平存在必然的联系。,大部分石林旅游者收入和家庭年收入普遍不高，年收入在10万以下，对消费能力有较大的制约，在石林旅游期间，日均消费在101200元居多，普遍愿意选择经济型酒店居住，但石林现有的住宿条件与旅游项目不多，则选择在石林住宿的也很少,旅游客户基本特征分析,XX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2,到石林旅游的国内旅游者的收入水平普遍不高，41%的消费者家庭,21,53.48%,的国内旅游者更,关注,石林的,自然风光与民俗风情,，其次为民俗风情，对于配套设施和服务的关注度不高，这与当地的配