房地产开发与经营（第二版）第9章项目管理

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第9章 房地产开发工程管理,房地产开发工程管理是房地产开发与经营的重要内容。本章主要阐述房地产开发工程的质量管理、进度管理、本钱管理、合同管理的有关内容，同时论述开发工程的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,本章内容提要,重点问题,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,房地产开发项目其他管理,房地产开发项目成本管理,房地产开发项目进度管理,房地产开发项目质量管理,房地产开发项目管理概述,房地产开发项目管理案例分析,房地产开发工程,又称之为建设工程工程。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。,可分为单项工程、单位工程、分部工程等。,9.1 房地产开发工程管理概述,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,房地产开发工程的特点,9.1 房地产开发工程管理概述,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,系统性,组织的层次性,整体性强,知识的密集性,投资额巨大，建设周期长,类型,特点,房地产开发工程管理的概念,指房地产开发企业对整个工程工程的开发建设进行的全面管理。包括：,在工程施工建设过程中：方案、指挥、检查、调整和控制；,在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。,本钱管理、质量管理、进度管理是房地产开发工程管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。,9.1 房地产开发工程管理概述,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,.,供货方的项目管理,监理方的项目管理,房地产开发项目管理的层次体系,业主方的项目管理,工程总承包方的项目管理,设计方的项目管理,施工方的项目管理,社会环境方的项目管理,9.1 房地产开发工程管理概述,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,房地产开发工程管理的层次体系,房地产开发工程管理的任务,-对于房地产开发商来说，工程要求在保证质量的前提下，投资越少越好；,-对于承包单位来说，那么要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。,房地产开发工程管理趋势国际化、信息化,9.1 房地产开发工程管理概述,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,工程工程质量管理的特点,9.2 房地产开发工程质量管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2,质量波动大,3,质量变异大,4,质量隐蔽性,5,终检局限大,影响因素多,1,质量管理的主要内容,施工前的准备阶段,施工过程中的质量管理,9.2 房地产开发工程质量管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,工程工程质量管理的主要途径,9.2 房地产开发工程质量管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,现场,质量检验,现场,质量监督,审核有关技术文件、报告或报表,主要途径,工程工程质量控制常用方法,9.2 房地产开发工程质量管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,排列图法,因果分析图法,直方图法,控制图法,1,2,3,4,施工阶段质量监督控制手段,9.2 房地产开发工程质量管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,测量,试验,指令文件,利用支付控制手段,规定质量监控工作程序,旁站监督,主要手段,房地产开发工程的竣工验收,竣工验收的范围及依据,竣工验收的要求 南宁,竣工验收程序,验收准备 初步验收 正式验收,竣工验收的组织,房地产开发工程一般由地市级主管部门工程质量监督站组织验收。,9.2 房地产开发工程质量管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,工程进度管理的概念,房地产开发工程进度管理是指对开发工程各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制方案，并将该方案付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按方案要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原方案，直至工程竣工、交付使用。,9.3 房地产开发工程进度管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,房地产开发工程进度管理的阶段,9.3 房地产开发工程进度管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,项目可行性研究及立项阶段,项目建设阶段,项目交付使用后的适用阶段,核心,影响房地产开发工程的因素,9.3 房地产开发工程进度管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,序号,影 响 因 素,1,人的因素,2,技术因素,3,材料设备与构配件因素,4,施工机械设备因素,5,资金因素,6,水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素,7,政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素,8,其他不确定性因素,工程进度管理的主要任务,9.3 房地产开发工程进度管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,1.设计前的准备阶段,2.,设计阶段,3.,施工阶段,-确定工期总目标,编制总进度方案,编制准备阶段详,细工作方案，并,控制执行,施工现场条件调,研与分析,-编制施工总进度设计并控制执行,编制施工年、季、月实施方案并,控制执行,编制设计阶段的,工作方案并控制,其执行,编制详细的出图,方案并控制执行,工程进度管理措施,9.3 房地产开发工程进度管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,组织措施,技术措施,合同措施,经济措施,信息管理措施,网络图法的根本原理,9.3 房地产开发工程进度管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,通过网络图时间参数的计算，找出关键线路。,将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，并绘制成网络形式。,利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其最优方案。,1,2,3,双代号网络图,土方I,结构I,2,2,装修II,结构II,2,2,装修I,3,基础II,4,土方II,5,基础,I,3,3,工程实施进度方案方法,横道图例,工作,进度计划（天）,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,支模板,绑扎钢筋,浇筑砼,房地产开发工程进度管理系统,9.3 房地产开发工程进度管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,建设单位进度控制,设计单位进度控制,施工单位进度控制,施工总进度计划,单位工程施工进度计划,分部分项工程作业计划,任务单或承包任务书,作业进度实施,监理单位进度控制,委托,房地产开发工程本钱管理的概念,9.4 房地产开发工程本钱管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,即在投资决策阶段、设计阶段、开发工程发包阶段和建设实施阶段，把开发工程的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发工程投资管理目标的实现，力求在开发工程中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。,房地产开发工程本钱构成,9.4 房地产开发工程本钱管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,销售成本,开发成本,土地费用,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,项目成本构成,公共配套设施费,开发间接费,财务费用,销售广告、代理等费用,房地产开发工程本钱管理原那么,9.4 房地产开发工程本钱管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,设置科学的成本管理目标,设计阶段投资控制是重点,变被动控制为主动控制,经济与技术结合是成本管理的高效手段,房地产开发工程本钱管理的主要内容,9.4 房地产开发工程本钱管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,筹划、设计阶段的本钱管理,发包、施工阶段的本钱管理,工程销售阶段的本钱管理,9.5 房地产开发工程其他管理,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,开发项目合同管理,1,开发项目协调管理,2,开发项目资料管理,3,开发项目现场管理,4,开发项目信息管理,5,关键术语,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,质量管理 进度管理 本钱管理,南宁市工程综合验收包括,1、开发工程的各项审批手续是否完备,2、是否按批准的规划实施开发建设,3、配套建设的根底设施和公共效劳设施是否按要求同步完成。符合交付使用的要求。,4、单项工程质量验收手续是否完备,5、拆迁补偿安置方案是否落实,6、物业管理是否落实。,复习思考题,1.结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。,2.简述中国房地产开发工程管理的任务和开展趋势。,3.影响房地产开发工程进度管理的因素有哪些，怎样预防这些因,素？,4.简述常用房地产开发工程工程质量控制的方法及优缺点。,5.横道图、网络图各有什么优缺点？,6.简述房地产开发工程本钱构成及有效控制其本钱的方法。,7.结合实际简述合同管理的重要性。,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,