开发方向选择课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,开发模式,存在条件,客户类型,产品功能,酒店型公寓,展示面好，进入性强，交通便捷；,位于城市核心地段，地处繁华商业区、成熟商务区或口岸；,周边存在大量中高端商务客户；,拥有景观资源；,品质感强、档次高，专业的物管；,中高端商务客、外籍人士、投资客,商务接待、自住,商务型公寓,展示面好，进入性强，交通便捷；,周边商务氛围浓厚，存在大量商务办公需求；,周边商务配套较成熟，租凭市场活跃；,品质感强，对硬件配置、停车位等要求较高；,小型公司、商务人士、投资客户,办公、商住两用,居家型公寓,交通便捷；,生活配套成熟；,周边为传统居住区或毗邻产业区；,周边租赁市场较活跃；,白领、中小型企业、投资客,过渡居家,从公寓的开发模式出发，找寻,最适合本项目的开发方向,定位方向选择,项目优劣势分析,优势(Strengthens),区位优势：,本项目位于南昌市中心板块内，此板块为目前南昌住宅市场地段最好、销售价格最高的片区。,配套优势：,未来建成休闲、娱乐、购物等生活配套设施一应俱全，将对在此置业人士产生比较大的吸引力。,形象优势：,项目周边未来几年云集的众多楼盘，均是高水平规划的、名师设计的大型社区，整体上形成了南昌高档居住区的形象。,人口优势：,项目周边有省委宿舍，电力、公安等小区，周边居住人口均为目前南昌市的高收入人群。,规模优势：,本项目分期开发，总建筑规模百万平米，大盘形象深入民心。物业类型多样，扩大了项目目标客户层面。,品牌优势：,本项目由江西省知名企业江中集团开发，其企业美誉度影响并提高楼盘的知名度。,景观优势：,由于一期住宅部分全部为高层建筑，坐享江景物业资源，本项目的一线江景为稀缺资源。,教育优势：,江中紫金城的区内附属小学开工在即，教育资源成为影响现今市场置业人群购买的主导因素。,项目优劣势分析,劣势(Weaknesses),交通劣势：,项目地块虽位于繁华的东湖区，但在市中心板块最北侧，属于旧改项目。目前交通线路较少，出行不甚便利。,规避：随着项目的后期开发，把项目内部连通青山路、滨江路、洪都大道“三横四纵”的规划路；赣江二桥规划动工等利好信息，传递给目标客户。,前期推广时间不足：,由于目前开发商需要迅速回笼资金，但因市场咨询期较短。客户积累较少，推广难度较大。,规避：筛选可靠的推广渠道，加大推广力度；推售安排以公寓和商铺产品齐打市场，迅速回笼资金。,交通噪音和灰尘：,项目北面临富大有堤路，随着片区的发展，交通会越来越繁华，随之而来的是交通噪音和灰尘对项目居住品质的不利影响。,规避：项目朝北向窗户玻璃采用双层真空玻璃，起到很好的隔音的效果。,酒店客户,商务客户,居家客户,投资客户,1、是否存在商务客户商务需求,2、是否存在白领客户居家需求,3、是否存在本地客户投资/换房需求,4、不同客户关注点区分,区域潜在客户分析,客户购买关注因素：,展示面好，进入性强，交通便捷；,位于城市核心地段，地处繁华商业区、成熟商务区或口岸；,周边存在大量中高端商务客户；,拥有景观资源；,品质感强、档次高，专业的物管；,购买本项目心理障碍：,交通便捷，但距离市中心商务区有一定距离，谈业务不是很方便,本项目位于市中心板块最北端，位置稍偏，周边配套还未完全发展起来。,居住酒店的商务客户大多数在红谷滩和市中心区域,关注点：,商务客户存在性地段位置区域配套及环境,酒店型公寓客户购买/不购买分析,客户购买关注因素：,展示面好，进入性强，交通便捷；,周边商务氛围浓厚，存在大量商务办公需求；,周边商务配套较成熟，租凭市场活跃；,品质感强，对硬件配置、停车位等要求较高；,购买本项目心理障碍：,交通便捷，但距离市区中央商务区有一定距离，谈业务不是很方便,目前南昌市主要写字楼集中在市中心广场中山路一代繁华闹市区,目前配套相对缺乏，本项目近,30,万平方米的商业还未建成，至商业氛围成熟还需时日。,关注点：,商务谈判便利性区域配套及环境物业档次,商务型公寓客户购买/不购买分析,客户关注因素：,交通便捷；,生活配套成熟；,周边为传统居住区或毗邻产业区；,周边租赁市场较活跃；,购买本项目心理障碍：,目前项目交通状况不甚便利,生活配套未尽完善,噪音、空气污染,关注点：交通便捷,性价比配套环境规模,居家型公寓客户购买/不购买分析,客户产生购买的因素：,周边租赁市场活跃,区域发展前景,投资回报率,购买本项目心理障碍：,区域发展不成熟,租客可承受租金相对不高。,未来区域发展潜力较大,关注点：,投资回报率区域发展前景,投资客户产生购买/不购买心理分析,客户类型,与项目契合度,酒店客户,商务客户,居家客户,投资客户,客户分析小结,1：投资、居家、商务办公客户契合度高,多功能复合公寓,为未来适合开发的方向,通过对本项目目标客户的对比分析，,酒店客户对选择本项目的可能性最低；,酒店客户：,高端商务人士较少，目前项目区域没有,酒店。但随着项目一期商业的逐步成熟，而起住宅建成，居住人口的逐渐增加，未来片区的规划前景会吸引这部分客户。,商务办公客户：,通过创新的LOFT户型，SOHO“小型办公，居家办公”概念的整合，将吸引这部分自由职业者和智力型小型企业购买自用。,居家客户,：这部分客户的主要来源是市区内的中高级白领，他们最关注的因素是产品的高性价比、生活配套、交通便捷及居住环境，本项目可通过产品的高性价比、提高使用空间等产品创新亮点来吸引这部分客户的关注；,投资客户,：区域内的生意人、本地居民及公务员为主，他们最关注的因素是高投资回报率、未来的发展前景。随着区域的发展及产业的带动，将带来越来越多的商务客户对居住的需求，他们对物业的品质及形象档次要求较同时对租金的承受能力相对较强，大量用家的需求将会产生投资空间，因此，通过产品创新及档次的提升，将会吸引投资的关注。,客户分析小结,2：投资客/白领为主力客户群,多功能复合公寓,空间复合,功能复合,服务复合,产品创新,公寓功能,商务功能,投资功能,住家服务,酒店服务,商务服务,多功能复合公寓定位分解,产品类型定位,居住/商用,投资价值,服务理念,快速实现公寓销售,增加商业售卖品牌筹码,提高项目品牌,创造项目增值服务,产品创新：,LOFT自由组合弹性户型，依存空间设计，超大赠送面积。保证了多种功能性方向延展的可能性。,功能复合：,以个性化居住方式主导作为延展，商务型作为补充；而投资性功能则作为商住应用的背景舞台而存在，并因为极具吸引力的商住前景的存在，吸引着诸多置业者的关注。,服务复合：,利用强大的物业管理经验及丰富的资源，倡导人性化的服务理念，提供满足现代都市人类/商务人士的需求的个性化服务，创造客户价值增值，提升项目形象。,产品类型定位,目标客户定位细分,居家型公寓目标客户,核心客户：,1,）国内驻南昌机构中高层管理人员,2,）原住民中高收入时尚单身人士,3,）自由职业者,4,）市区娱乐行业高收入人士,重要客户：,1),本土企业中高层,2),在市区工作的公务员及事业单位高收入人群,游离、偶得客户：,1,）周边镇小生意人,2,）周边镇中高收入公务员,商务型公寓标客户,核心客户：,1,）稳定成长型小公司,2,）自由职业者,3,）,30,万平方米商业的经营者，做为配套住宿办公用途,重点客户：,1,）国内小型企业单位驻南昌机构,2,）国外小型企业驻南昌机构,目标客户定位细分,目标客户核心共性：,认同本区域目前居住、商务氛围及发展前景，看好本项目高档时尚的形象、优良地段和出色品质，以及便利的交通和配套。,高收入，追求高质量生活者：,往往有着良好的教育背景，高收入且经济来源稳定，对未来充满信心，是城市未来的生活专家。他们往往处在事业的上升期，大面积住宅不是他们追逐的目标，引领时尚潮流生活才是他们的最爱。,稳步上升的成长型小规模公司：,往往处在事业的上升期，公司经营者对未来充满信心，是城市未来的商务中坚。受公司规模和积累所限，甲级写字楼并不是他们最优选择；而住宅或中低端写字楼无论在功能、使用及形象上也不能很好的满足他们的高层次商务需求。,目标客户定位细分,目标客户需求特征,居家型公寓,社区档次高、生活配套齐全而时尚；,优越的自然环境、社区环境、周边环境；,装修时尚、户型实用而且功能合理、通风和采光佳；,交通便利、车位充裕；,高品位的物业管理。,商务型公寓,物业所处地段显赫、社区品质感强；,户型功能分区、层高、景观满足商务需求；,商务配套功能齐全、物业管理满足高层次的商务需求；,交通便利，车位充足；,产品外立面独具个性、档次高、现代感强。,SOHO,是英文,Small Office and Home Office,的缩写。意即将办公室放在家里或独自租用一个小办公室，一个人顶起一片事业的天空。,“小型办公，居家办公”“永远不走中间路线”，以鲜明的个性，引发“户型革命风暴”,月收入,2000,元左右的都市男女已形成了一个潜在的庞大客户群。,户内层高由原来的,2.8,米变为,4.8,米，建筑面积下降了,40,，但单价上涨到,7000,元,/,平方米，树立本项目的南昌高层住宅销售最高价，提升了项目高端产品形象；减少了项目容积率，加快了“城市,4.8,米”“,SOHO Town”,的销售速度。,产品形象提升研究,公寓屋顶：塔楼公寓近百米的高度，吸引往来的人流车流，拦截富大有堤、赣江二桥的人流车流视线,产品形象提升研究,外立面设计增加产品品质感,